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Ungleiche Zeiträume umgelegter Kosten und der Betriebskostenabrechnung

10.1.2022 Thema abonnieren
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)
Ungleiche Zeiträume umgelegter Kosten und der Betriebskostenabrechnung

Ich habe eine Betriebskostenabrechnung für meine knapp 60qm Wohnung erhalten. Die resultierenden Nebenkosten von ca. 2.800€ sorgen für eine Nachzahlung über knapp 1200€. Im Vorjahr waren die Nebenkosten mit ca. 1800€ wesentlich geringer. Es liegen dabei einige Fehler vor, die ich auch selbst gefunden habe, aber ein besonderer Sachverhalt ist mir nicht ganz klar.


Dies gilt für mehrere Positionen, aber für das Beispiel möchte ich gerne den Posten "Wasser" betrachten. Meine Ansicht war, dass der Abrechnungszeitraum des Versorgers und der Betriebskostenabrechnung gleich sein müssen. Heißt also: Wenn die Betriebskosten von Januar - Dezember abrechnet werden, dann gilt dies auch für Verbrauchsabrechnungen, wie etwa die vom Wasser. Nun habe ich im Rahmen einer Belegeinsicht den Beleg vom Wasserversorger gesehen und es bildet sich folgende Situation:


Abrechnung 2020, erhalten im Dezember 2021:

Betriebskostenabrechnung für 01.01.2020 bis 31.12.2020

Abrechnung für Wasser 13.07.2019 bis 12.07.2020


Der Betrag wurde nun über die Abschläge und die Rechnung ermittelt. Es wurden die Abschlagszahlungen im Jahr 2020 genommen (also Januar bis Dezember) und die Rückzahlung aus der Abrechnung vom 13.07.2019 bis 12.07.2020 abgezogen. Der resultierende Betrag steht auf der Betriebskostenabrechnung.


Für mich klingt das als würde ich teilweise für den Verbrauch von 2019 im Jahr 2020 zahlen.


Ist das so für einen Vermieter machbar? Also dürfen ungleiche Zeiträume miteinander verrechnet werden wenn beide ein Jahr umfassen? Ich würde nach dieser Logik ja beispielsweise auch den Wasserverbrauch eines eventuellen Vormieters zahlen oder ein Nachmieter zahlt meinen.


In der Rechnung ist der Verbrauch auch nach Jahren getrennt aufgeschlüsselt, also 13.07.2019 bis 31.12.2019 und 01.01.2020 bis 12.07.2020 sind getrennt entnehmbar mit Kosten und Verbrauch. Dabei ist allerdings der Zählerstand (Wasserzähler nicht zugänglich) zum Jahreswechsel nur rechnerisch ermittelt, also nicht abgelesen worden.


Ich könnte mir nun vorstellen, dass die Abrechnung 2021, welche ja entsprechend den 13.07.2020 bis 12.07.2021 enthalten muss, auch einen Verbrauch bis zum Jahreswechsel enthält. Somit sollte sich aus beiden Abrechnungen der genaue Verbrauch für 2020 ermitteln lassen. Die Rechnung des Versorgers für diesen Zeitraum wurde aber bei meiner Abrechnung für 2020 nicht beachtet und war bei der Einsicht in die Belege nicht verfügbar. Da es außerdem einen Leerstand gab wäre ein geschätzter Wert zum Jahreswechsel 2020/2021 vermutlich zum Nachteil des Mieters, da dieser nicht beachtet wäre.


Könnte ich nun die Abrechnung 2021 verlangen um daraus den genauen Verbrauch (oder zumindest den vom Versorger geschätzten) zu entnehmen? Also die Abrechnung 2020 und 2021?


Keine Ahnung ob das ein komplizierter Sachverhalt ist, aber ich bin etwas überfragt und der Vermieter war sich seiner Sache sicher.

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(42523 Beiträge, 15201x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
Meine Ansicht war, dass der Abrechnungszeitraum des Versorgers und der Betriebskostenabrechnung gleich sein müssen.


Diese Ansicht ist nicht zutreffend.

Zitat (von seb112233):
Der Betrag wurde nun über die Abschläge und die Rechnung ermittelt. Es wurden die Abschlagszahlungen im Jahr 2020 genommen (also Januar bis Dezember) und die Rückzahlung aus der Abrechnung vom 13.07.2019 bis 12.07.2020 abgezogen. Der resultierende Betrag steht auf der Betriebskostenabrechnung.


Das ist völlig korrekt so. Der Vermieter hat die Wahl, nach Leistungsprinzip oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Die meisten Vermieter rechnen wie in diesem Fall auch nach dem Abflussprinzip ab, weil das abrechnungstechnisch einfacher ist. Lediglich die Heizkosten dürfen nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.

BGH-Urteil vom 20.02.2008 (Az.: VIII ZR 27/07)

Zitat (von seb112233):
Könnte ich nun die Abrechnung 2021 verlangen um daraus den genauen Verbrauch (oder zumindest den vom Versorger geschätzten) zu entnehmen? Also die Abrechnung 2020 und 2021?


Nein, da die Wasserkostenrechnung 2021 ausschließlich für die Betriebskostenabrechnung 2021 relevant ist.

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Diese Ansicht ist nicht zutreffend.


In Ordnung, demnach kann ich ein halbes Jahr vor meinem Auszug, also etwas ab Juli (wenn ich im Dezember ausziehe) das Wasser durchgehend laufen lassen, da der nächste Mieter dies zahlen muss? Wusste ich so auch nicht, ist aber sehr interessant, danke.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Anami
Status:
Unsterblich
(23375 Beiträge, 4593x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
Könnte ich nun die Abrechnung 2021 verlangen
Ja, verlangen geht. Dein Vermieter wird aber wohl wie in den Jahren vorher die Abrechnung erst zum Jahresende fertig haben und an dich weiterleiten. Er wird die Abrechnung über Verbrauchskosten nicht vorher herausgeben.
Er hat dir Einsicht gewährt, vermutlich auch erklärt, warum er das so macht.

Woraus resultiert denn die erhebliche NK-Differenz von ca 1000,-?

Gab es denn Mieterwechsel? Wann war Leerstand?

Signatur:

ist nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1538 Beiträge, 264x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
In der Rechnung ist der Verbrauch auch nach Jahren getrennt aufgeschlüsselt, also 13.07.2019 bis 31.12.2019 und 01.01.2020 bis 12.07.2020 sind getrennt entnehmbar mit Kosten und Verbrauch. Dabei ist allerdings der Zählerstand (Wasserzähler nicht zugänglich) zum Jahreswechsel nur rechnerisch ermittelt, also nicht abgelesen worden.


Dein Wasserzähler muss für Dich zum Ablesen zugänglich sein. Ich setze voraus, dass es einen Hauptzähler und für die Mieter Zwischenzähler gibt. Egal wie nun der Wasserversorger abrechnet, Dein Verbrauch gilt ab Ablesen der Werte nach dem Abrechnungszeitraum lt.MV.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Woraus resultiert denn die erhebliche NK-Differenz von ca 1000,-?


Es gab das gesamte Jahr 2020 einen Leerstand, wobei die Heizkosten im Vergleich zur Abrechnung 2019 unverändert blieben. Im Leerstand wurde der Verbrauch mit 0 angegeben (soweit ich weiß geschätzt) und lediglich Grundkosten darauf verteilt. Auch das Gas für die Heizung wurde wie oben beschrieben abgerechnet, daher kommt nur ein halbes Jahr Leerstand zu tragen. Weiterhin wurden erstmalig Gartenarbeiten für unfassbare ca.1600€ durchgeführt (Hecke und Bäume schneiden, drei Gärtner jeweils etwa 8 Stunden + Entsorgung), wobei nach Flächenabrechnung alleine 400€ von mir zu tragen sind (obwohl der Garten alleiniger Nutzung durch das EG unterliegt). Alle Umlagen auf Basis von Personen wurden nur noch zwischen zwei Parteien gemacht. Der Leerstand fiel dabei heraus, obwohl dort Handwerker vor Ort waren die vermutlich auch Wasser oder Müll verbraucht haben.



Zitat (von Anami):
Gab es denn Mieterwechsel? Wann war Leerstand?


Wie gesagt, der Leerstand war das gesamte Jahr. Ich bin Mitte Januar 2021 ausgezogen, ansonsten waren die "Mieter" konstant.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Dein Wasserzähler muss für Dich zum Ablesen zugänglich sein. Ich setze voraus, dass es einen Hauptzähler und für die Mieter Zwischenzähler gibt. Egal wie nun der Wasserversorger abrechnet, Dein Verbrauch gilt ab Ablesen der Werte nach dem Abrechnungszeitraum lt.MV.


Das ist nicht so. Es gibt nur einen Wasserzähler für das gesamte Gebäude, der soweit ich weiß im Heizungsraum ist, der für Mieter nur in Ausnahmefällen zugänglich ist.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Catslove
Status:
Praktikant
(539 Beiträge, 58x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
In Ordnung, demnach kann ich ein halbes Jahr vor meinem Auszug, also etwas ab Juli (wenn ich im Dezember ausziehe) das Wasser durchgehend laufen lassen, da der nächste Mieter dies zahlen muss?


Nein, das musst dann du bezahlen mit der Abrechnung, die dann nach deinem Auszug erfolgen wird

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Catslove):
Nein, das musst dann du bezahlen mit der Abrechnung, die dann nach deinem Auszug erfolgen wird


Aber genau das ist ja nicht passiert. Ich bin Anfang 2021 ausgezogen und mein tatsächlicher Verbrauch von 07/2020 bis 12/2020 wurde nicht abgerechnet. Heißt also, dass der nachfolgende Mieter dies zahlen wird. Anders gesagt: Hätte ich von Juli 2020 bis Dezember 2020 horrende Kosten für Wasser erzeugt, so wären die ja genau in der von mir besprochenen Abrechnung eben nicht enthalten gewesen. In diesem Fall ist 2020 eine Abrechnung nach meinem Auszug, das letzte Jahr der Miete.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Anami
Status:
Unsterblich
(23375 Beiträge, 4593x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
Ich bin Mitte Januar 2021 ausgezogen,
Dann sollte sich für *Wasser* die Berücksichtigung für den Verbrauchszeitraum Juli-Dezember 20 ergeben.
Für die leerstehende Wohnung können mE auf DICH keine Grundkosten umgelegt werden, falls du das gemeint hast.

Einmalig 400,- für Gartenarbeiten--- ist dann eben so.

Signatur:

ist nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Dann sollte sich für *Wasser* die Berücksichtigung für den Verbrauchszeitraum Juli-Dezember 20 ergeben.


Also müssten entsprechend bei Mieterwechsel die Positionen alle nach Verbrauch gerechnet werden? Es wurde genau das gleiche für Heizungsenergie (Gas), Allgemeinstrom und Wasser gemacht. Bei all diesen fallen die letzten 6 Monate meiner Miete auf den nächsten Mieter.

Mit diesem neuen Wissen aus der Belegeinsicht wird mir nun im Übrigen klar, dass ich nach meinem Einzug 6 Monate Kosten des Vormieters getragen habe. Ich nehme an dafür ist der Zug aber sicher abgefahren, sofern das überhaupt ein Widerspruchsgrund wäre.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5537 Beiträge, 2205x hilfreich)

Zitat:
Der Vermieter hat die Wahl, nach Leistungsprinzip oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Die meisten Vermieter rechnen wie in diesem Fall auch nach dem Abflussprinzip ab, weil das abrechnungstechnisch einfacher ist. [/Quotem]
Mich würde mal interessieren, ob der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung schon bei der ersten Abrechnung nach dem
Abflußprinzip vorgenommen hat, oder dies erst in der letzten Abrechnung (wegen des in Leerstandes) erfolgt ist.
Ich meine ein Vermieter kann nicht nach eigene Wahl das einmal gewählte Prinzip während der Dauer des Mieterhältnisses ändern.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Wenn ich alle insgesamt richtig verstanden habe, so ist das alles grundsätzlich erlaubt. Also der Vermieter darf mir die hier relevanten Kosten (Wasser, Abwasser, Gas für Zentralheizung, Allgemeinstrom) auch nach dem sogenannten Abflussprinzip berechnen.

Da ich zum Jahreswechsel 20/21, also am Ende der Abrechnungsperiode für die Betriebskosten, ausgezogen bin, bleibt mein tatsächlicher Verbrauch in diesen Bereichen am Nachmieter hängen. Nach meinem Kenntnisstand wurde dies bereits zu meinem Einzug 2019 so gemacht und auch ich habe dementsprechend die Kosten meines Vormieters (6 Monate) in diesen Bereichen getragen.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(42523 Beiträge, 15201x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
Im Leerstand wurde der Verbrauch mit 0 angegeben (soweit ich weiß geschätzt)


Die Heizkosten dürfen nicht einfach mit 0 geschätzt werden. Bei einer Schätzung muss der Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostnV geschätzt werden.

Zitat (von seb112233):
Auch das Gas für die Heizung wurde wie oben beschrieben abgerechnet, daher kommt nur ein halbes Jahr Leerstand zu tragen.


Das ist nicht zulässig. Für Heizkosten ist zwingend das Leistungsprinzip anzuwenden.
BGH-Urteil vom 01.02.2012 (Az.: VIII ZR 156/11)

Zitat (von seb112233):
Alle Umlagen auf Basis von Personen wurden nur noch zwischen zwei Parteien gemacht. Der Leerstand fiel dabei heraus, obwohl dort Handwerker vor Ort waren die vermutlich auch Wasser oder Müll verbraucht haben.


Das ist nicht zulässig. Ein Leerstand ist bei Abrechnung nach Personenzahl mit 1 Person anzusetzen und zwar auch dann, wenn tatsächlich niemand Müll gemacht hat oder Wasser verbruacht hat.

Zitat (von seb112233):
Also müssten entsprechend bei Mieterwechsel die Positionen alle nach Verbrauch gerechnet werden? Es wurde genau das gleiche für Heizungsenergie (Gas), Allgemeinstrom und Wasser gemacht. Bei all diesen fallen die letzten 6 Monate meiner Miete auf den nächsten Mieter.


Nein, bei einem Mieterwechsel gibt es keine Sonderbrechnungen.

Zitat (von seb112233):
und mein tatsächlicher Verbrauch von 07/2020 bis 12/2020 wurde nicht abgerechnet.


Wei soll denn Dein tatsächlicher Verbrauch abgerechnet werden, wenn es gar keinen Wohnungswasserzähler gibt.

Beiß Dich nicht an der Wasserkostenrechnung fest, denn die ist OK. Stattdessen gibt es aber offenbar zahlreiche andere Abrechnungsfehler.

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Beiß Dich nicht an der Wasserkostenrechnung fest, denn die ist OK. Stattdessen gibt es aber offenbar zahlreiche andere Abrechnungsfehler.


Ja, ich glaube das sollte ich nicht machen. Ich hatte nur gehofft, dass ich das ganze Jahr vom Leerstand profitieren könnte, da ja entsprechend weniger Wasser verbraucht wurde und auf alle umgelegt wird. Gleiches beim Allgemeinstrom. Aber nun gut, dann profitiert davon wohl der nächste Mieter. Da hoffe ich mal, dass der Mieter vor mir 2018 meine Abrechnung für 2019 damals nicht hoch getrieben hatte :)

Bei den Heizkosten kann ich ja jetzt zumindest mal nachprüfen. Die anderen Punkte natürlich auch!

Vielen Dank!

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1538 Beiträge, 264x hilfreich)

Zitat (von hh):
Die Heizkosten dürfen nicht einfach mit 0 geschätzt werden. Bei einer Schätzung muss der Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostnV geschätzt werden.

In diesem Fall dürfen die Heizkosten um 15% gekürzt werden.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(42523 Beiträge, 15201x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
In diesem Fall dürfen die Heizkosten um 15% gekürzt werden.


Woraus sollte sich das ergeben? Der § 12 HeizkostenV greift nicht, wenn Heizkostenverteiler installiert waren, jedoch nicht abgelesen werden konnten, weil aufgrund des Leerstandes der Ableser niemanden angetroffen hat. Es bleibt dabei, dass dann nach § 9a HeizkostenV geschätzt werden muss.

Dass der Vermieter dann für die leer stehende Wohnung Heizkosten wie bei einer bewohnten Wohnung zahlen muss ist sein Pech, denn schließlich hätte er ja eine Ablesung ermöglichen können. Denkbar ist natürlich, dass eine Ablesung erfolgt ist und dabei tatsächlich ein Wert von 0 abgelesen wurde.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Denkbar ist natürlich, dass eine Ablesung erfolgt ist und dabei tatsächlich ein Wert von 0 abgelesen wurde.


Genau, das wäre wohl möglich. Ist zwar etwas unwahrscheinlich, aber möglich durchaus. Gerade in den Wintermonaten ist es aber relativ gut möglich, dass der Frostschutz die Heizung erwärmt. Ich werde mir dazu die Belege der Ablesung geben lassen, die muss die Ablesefirma ja zumindest vorhalten.

Aber nichtsdestotrotz wurden die Kosten nach dem Abflussprinzip berechnet, das ist ohnehin nicht richtig. Also eine Korrektur muss es da in jedem Fall geben wenn ich es richtig sehe.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich würde eventuell noch ergänzend fragen wollen: es gibt ja nun definitiv keine Ablesung um die Stichtage des Abrechnungszeitraums für die Heizkosten. Es wurde nur einmal im Jahr für die Abrechnung (etwa im Juni-Juli) abgelesen. Wie kann der Vermieter jetzt überhaupt die Heizkosten auf das Leistungsprinzip korrigieren?

Ich habe dazu gefunden, dass wohl eine „sachgerechte Schätzung" gemacht werden kann, aber das klingt für mich quasi unmöglich. Die vorhandene Mieter-Konstellation gab es so in keinem Vorjahr und ohnehin wurde wohl noch die der Verbrauch eines Kalenderjahres im Haus erfasst. Kann der Vermieter sich hier jetzt einfach etwas aus den Fingern saugen mangels Ablesewerten zu den Stichtagen?

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(42523 Beiträge, 15201x hilfreich)

Zitat (von seb112233):
Ich habe dazu gefunden, dass wohl eine „sachgerechte Schätzung" gemacht werden kann


Richtig

Zitat (von seb112233):
Kann der Vermieter sich hier jetzt einfach etwas aus den Fingern saugen mangels Ablesewerten zu den Stichtagen?


Eine sachgerechte Schätzung liegt regelmäßig darin, die Heizkosten nach Gradtagszahlen über das Kalenderjahr zu verteilen.

Zitat (von seb112233):
Kann der Vermieter sich hier jetzt einfach etwas aus den Fingern saugen mangels Ablesewerten zu den Stichtagen?


Die Schätzmethode muss sachgerecht sein, d.h. sie muss logisch und nachvollziehbar sein.

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
seb112233
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Die Schätzmethode muss sachgerecht sein, d.h. sie muss logisch und nachvollziehbar sein.


Dann kann ich ja gespannt sein, ich denke das dürfte sehr schwierig werden. Besonders wenn man beachtet, dass es auch einen Leerstand gab und wie gesagt die Werte keines Kalenderjahres (was in diesem Fall Grundlage für das Leistungsprinzip sein muss) genau bekannt sind. Da wird es wohl in jedem Fall in reiner Raterei enden. Da ist Streit ja quasi vorprogrammiert... herrlich.

Danke für die Antwort!

0x Hilfreiche Antwort

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