Mieterhöhungen erfolgreich abwehren

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Mieterhöhungen3

Nach den gesetzlichen Regelungen haben Vermieter mehrere rechtliche Möglichkeiten, eine Mieterhöhung zu erreichen. Die jeweiligen Voraussetzungen richten sich im Wesentlichen nach dem Grund, den der Vermieter für die Erhöhung anführt.

Vertragliche Vereinbarung, § 557 Abs. 1, 2 BGB

Zum einen können die Parteien eines Mietvertrages natürlich jederzeit einvernehmlich eine Erhöhung der Miete – also eine Änderung des geltenden Mietvertrages – beschließen.

Marko Liebich
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Zudem kann der Mietvertrag von vornherein eine „automatische" Anpassung des Mietzinses enthalten. Diese kann sich einerseits an dem vom Bundesamt für Statistik ermitteln Preisindex für die Lebensführung privater Haushalte orientieren (sog. Indexmiete, § 557 Abs. 1 BGB) oder aber eine Erhöhung des Mietzinses innerhalb von bestimmten Zeitintervallen vorsehen (sog. Staffelmiete, § 557 Abs. 2 BGB).

Gesetzliche Mieterhöhung, § 557 Abs. 3 BGB

Abgesehen von einer einvernehmlichen vertraglichen Änderung des Mietzinses kann eine Erhöhung auch durch den Vermieter einseitig durchgesetzt werden. Diese Möglichkeit besteht zum einen, wenn eine Modernisierung durchgeführt werden soll, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht. Zum anderen kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Anpassung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Modernisierung, §§ 559, 559a BGB

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung um jährlich bis zu 11 % der für die Mietsache aufgewendeten Kosten verlangen, wenn er Baumaßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, also den Wohnwert für den Mieter verbessern. Hierunter fallen zum Beispiel der Einbau einer zentralen Heizungsanlage oder einer besseren Isolierung zur Einsparung von Wärmeenergie, nicht jedoch reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich, der Vermieter kann diese einseitig festlegen. Allerdings ist der Vermieter in diesem Falle verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich anzukündigen. In bestimmten Fällen kann der Mieter hiergegen vorgehen, zum Beispiel, wenn die Baumaßnahme für Ihne eine unzumutbare Härte darstellen würde. Zudem steht während deren Dauer eine Mietminderung im Raum. Mieter sollten sich zu diesen Fragen im Einzelfall anwaltlich beraten lassen.

Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558ff. BGB

In der Praxis ist jedoch die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete der mit Abstand am häufigsten auftretende Fall. Insbesondere in den letzten Jahren haben Vermieter von dieser Möglichkeit verstärkt Gebrauch gemacht, um mit den allgemein steigenden Immobilienpreisen und Mieten Schritt zu halten. Besonders in Großstädten und Ballungsräumen sind daher die ortsüblichen Vergleichsmieten in den letzten Jahren stark gestiegen.

Nicht in jedem Fall ist eine Erhöhung der ursprünglich vertraglich vereinbarten Miete auf diesem Wege jedoch rechtlich zulässig, weshalb betroffene Mieter ein solches Mieterhöhungsverlangen genau überprüfen bzw. prüfen lassen sollten. Die §§ 558 ff. BGB verleihen dem Vermieter nämlich nicht das Recht, einseitig eine Änderung der Höhe des Mietzinses anzuordnen. Vielmehr ist er auf die Zustimmung des Mieters zu seinem Mieterhöhungsverlangen angewiesen.

Allerdings hat der Vermieter einen (gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf die Zustimmung des Mieters, wenn das Verlangen rechtmäßig ist, also alle formellen und materiellen Voraussetzungen erfüllt sind. Hierzu zählen insbesondere das Einhalten der Schriftform und der Kappungsgrenze (maximal 20 % bzw. 15 % in einem Zeitraum von 3 Jahren). Besteht das Mietverhältnis mit mehreren Mietern, so ist das Erhöhungsverlangen jedem der Mieter gegenüber geltend zu machen. Des Weiteren ist der Vermieter verpflichtet, den Erhöhungsbetrag der Miete oder aber den Endbetrag genau zu beziffern. Zudem muss das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters eine Begründung enthalten, welche den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Hierfür sieht § 558a BGB folgende Möglichkeiten vor:

  • Mietspiegel
  • Auskunft einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • mindestens 3 vergleichbare Wohnungen

Beweisen muss der Vermieter die gemachten Angaben nicht. Es reicht aus, wenn der Mieter aufgrund der gemachten Angaben Überprüfungen anstellen kann. Das heißt aber auch, dass der Vermieter im konkreten Fall auch die für die Wohnung geltende ortsübliche Mietspiegelspanne angeben und ferner die Einordnung der Wohnung nach Baujahr, Ausstattung, Lage und dergleichen vornehmen muss.

Reaktionsmöglichkeiten

Zum einen kann der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen. Stimmt er diesem jedoch nicht vor Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu, so gilt die Zustimmung als verweigert. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, diese innerhalb von drei Monaten vor Gericht einzuklagen, woraufhin das Gericht die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen wird.

Zudem steht dem Mieter bei einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ein Sonderkündigungsrecht zu, § 561 BGB. Nimmt er dieses wahr, so kann er zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens den Mietvertrag außerordentlich kündigen und muss die erhöhte Miete nicht zahlen.

Sobald der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, sollte er dieses genau prüfen bzw. von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen. Selbst große Wohnungsverwaltungen scheitern bisweilen an den formellen oder materiellen Voraussetzungen, die ein rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss. Insbesondere privaten Vermietern sind die einschlägigen Vorschriften häufig überhaupt nicht bekannt, sodass gegen deren Mieterhöhungsverlangen oft mit Erfolg vorgegangen werden kann, selbst wenn die vertraglich vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Mieter sollten sich daher nicht scheuen, die Auseinandersetzung mit der Vermieterseite zu suchen. Oft kann eine Mieterhöhung ganz abgewehrt oder aber zumindest zeitlich in erheblichem Maße hinausgezögert werden, was betroffenen Mietern viel Geld spart.

Hierbei bin ich Ihnen als Rechtsanwalt gern behilflich.

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