Sachmängelansprüche des Käufers eines Hausgrundstücks

Rechtslage zuletzt geprüft am: 6.4.2023 | Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Hauskauf, Mängel, Sachmängelansprüche, Gewährleistungsausschluss, Schadensersatz

Haftung des Verkäufers bei arglistigem Verschweigen eines Mangels

Käufer einer Immobilie erleben häufig ein böses Erwachen, wenn sich nach Abwicklung des Kaufvertrags Mängel am Objekt zeigen, mit denen vorher nicht zu rechnen war. Da mit den dann erforderlichen Mangelbeseitigungsmaßnahmen am Bauwerk in der Regel hohe Kosten verbunden sind, stellt sich für den Betroffenen die Frage, inwieweit er Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen kann.

Die meisten notariellen Kaufverträge für Eigentumswohnungen oder Hausgrundstücke sehen weitreichende Gewährleistungsausschlussklauseln für Sach- und/oder Rechtsmängel vor. Auf den ersten Blick stellt sich dies für den Käufer dann so dar, als müsste er den Schaden selbst tragen.

Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung

Ein solcher Gewährleistungsausschluss erfasst jedoch bei weitem nicht sämtliche in Betracht kommenden Mängel. § 444 BGB regelt, dass sich ein Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen kann, wenn er eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat oder einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglistiges Verschweigen eines Mangels erfordert jedoch nicht, dass der Verkäufer den fraglichen Mangel zwingend gekannt haben muss oder, dass es ihm gerade darauf angekommen sein muss, den Käufer über den Wert der Immobilie zu täuschen.

Vielmehr kann ein arglistiges Verschweigen bereits dann vorliegen, wenn der Verkäufer das Vorhandensein eines bestimmten Mangels zumindest für möglich hätte halten müssen. Dann nämlich besteht eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer, um letzterem die Möglichkeit zu geben, vor Vertragsschluss eine nähere Untersuchung des Kaufobjekts vorzunehmen.

Oberlandesgericht wertet Gewährleistungsausschluss als unwirksam

So verurteilte z.B. das OLG Koblenz den Verkäufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. ca. 25.000 € wegen einer mangelhaften Dachisolierung.

Der im notariellen Kaufvertrag enthaltene Gewährleistungsausschluss erwies sich als unwirksam, da der Verkäufer die Mangelhaftigkeit des Daches nach Auffassung des Gerichts arglistig verschwiegen hatte.

Einige Jahre vor Vertragsschluss nistete sich auf dem Dach des Kaufobjekts ein Marder ein. Später wurde von Seiten des Verkäufers eine Teilsanierung vorgenommen und die offensichtlich durch Maderfraß beschädigten Teilbereiche der Dachisolierung repariert. Der Käufer stellte jedoch fest, dass auch in anderen Bereichen des Daches eine Beschädigung der Isolierung vorhanden war, deren Instandsetzung ca. 25.000 € kostete.

Das Gericht gelangte zu dem Ergebnis, dass der Verkäufer nach einer Teilöffnung des Daches zu der Schlussfolgerung hätte gelangen müssen, dass das Dach nicht nur in Teilbereichen sondern umfassend beschädigt sein könnte. Dies hätte dem Käufer vor Abschluss des Vertrags mitgeteilt werden müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Vertragsschluss zu überdenken oder den Schadensumfang näher zu ermitteln (Urteil vom 15.02.2013 - 4 U 874/12).

Lassen Sie bei einem versteckten Mangel die Gewährleistungsansprüche prüfen!

Zeigt sich an einer gekauften Immobilie ein versteckter Mangel, bedeutet ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss also nicht, dass der Käufer zwangsläufig das Nachsehen hat. Vielmehr empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung des konkreten Sachverhalts vor dem Hintergrund, inwieweit der Käufer Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kann.