Spanisches Immobilienrecht

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Der privatschriftliche Immobilienvertrag in Spanien

Die folgende Abhandlung erläutert die Problematiken eines Immobilienkaufs oder –verkaufs für deutsche Käufer oder Verkäufer einer in Spanien gelegenen Immobilie. Zu beachten sind dabei, neben steuerlichen Aspekten, die von der deutschen Rechtslage abweichenden formellen Anforderungen an Kaufverträge über Immobilien in Spanien.

Wirksamkeit des privatschriftlichen Vertrags:

Der deutsche Käufer oder Verkäufer einer Immobilie ist es aufgrund der deutschen Rechtslage gewohnt, dass Immobilienkaufverträge erst nach notarieller Beurkundung wirksam sind. Spanisches Recht erkennt jedoch privatschriftliche Verträge über einen Immobilienkauf als wirksam an. Zwar erfolgt die Eintragung als Eigentümer in das spanische Grundbuch auch erst mittels einer notariellen Urkunde über den Kauf, der privatschriftliche Vertrag kann den Parteien aber einen Anspruch auf Erfüllung desselben und auf Erstellung dieses notariellen Vertrages einräumen.

Robert Engels
seit 2007 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Am Riddershof 17
47805 Krefeld
Tel: 004921519341670
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Diese unterschiedlichen formellen Anforderungen führen oft zu unangenehmen Situationen für den im spanischen Recht unkundigen Kaufinteressenten, der möglicherweise einen privatschriftlichen Vertrag ohne das Bewusstsein, dass dieser bereits einen rechtswirksamen Kauf darstellt, unterzeichnet.

Die Praxis bei dem Kauf bzw. Verkauf spanischer Immobilien trägt der geringeren formellen Anforderungen an einen Immobilienkauf in Spanien derart Rechnung, dass oftmals zunächst ein privatschriftlicher Vertrag, ein so genannter „Contrato de arras o señal“ unterzeichnet wird.

Bei einem solchen privatschriftlichen Vertrag handelt es sich eben grundsätzlich nicht, wie oftmals angenommen, um eine „Reservierung“, oder eine „Kaufoption“, sondern um einen bereits wirksamen Kaufvertrag, der in jedem Fall rechtliche Konsequenzen hat.

Verschiedene privatschriftliche Vorverträge:

Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Varianten des privatschriftlichen Kaufvertrages. In jedem Fall einigen sich die beiden Parteien über das Kaufobjekt, den Kaufpreis, eine Anzahlung und meist auch auf eine Frist, bis zu der die notarielle Beurkundung des Vertrages unter vollständiger Kaufpreiszahlung und gleichzeitiger Übergabe des Eigentums an der Immobilie unterzeichnet werden muss. Meist wird auch bereits verbindlich festgelegt, welche Partei die entstehenden Kosten, Gebühren und Steuern zu tragen hat. Hier kann es bereits zu Vereinbarungen kommen, die von den gesetzlichen Vorgaben zuungunsten einer der Parteien abweichen.

Die rechtlichen Konsequenzen der drei verschiedenen Arten des privatschriftlichen Kaufvertrages unterscheiden sich für den Fall der Nichterfüllung deutlich: 

Contrato de arras penitenciales:

Bei diesem Vertrag ist für den Fall der Nichterfüllung bzw. des Rücktritts von dem Vertrag lediglich vereinbart, dass entweder der Käufer seine geleistete Anzahlung verliert oder der Verkäufer diese doppelt zurückzahlen muss. Weitere Schadensersatzansprüche sind jedoch ausgeschlossen.

Contrato de arras confirmatorias:

In diesem Fall besteht kein Rücktrittsrecht für Käufer oder Verkäufer, d.h. beiden Parteien steht ein Anspruch auf Vertragserfüllung unter Ansatz der entstandenen Schäden zu. Dieser Anspruch kann gerichtlich geltend gemacht werden. Dies verschafft zwar dem Käufer nicht immer Eigentum an der gekauften Immobilie, denn der Verkäufer kann die Immobilie mittels eines notariellen Kaufvertrages immer noch an einen Dritten, der ein besseres Angebot abgibt und in gutem Glauben handelt, wirksam verkaufen, jedoch stehen dem ursprünglichen Käufer dann Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer zu.

Contrato de arras penales:

Diese Variante ähnelt der ersten, jedoch können weitere Schadensersatzansprüche gegenüber der Partei, die für die Nichterfüllung verantwortlich ist, geltend gemacht werden.

Zusätzlich zu den aufgezeigten Konsequenzen des privatschriftlichen Vertrages kann die Unterschrift eines solchen die Fälligkeit der Maklerprovision zur Folge haben, bevor überhaupt das Eigentum übergeht. Denn einige Makler nehmen eine entsprechende Klausel in ihre schriftliche Beauftragung auf.

Für den im spanischen Recht unkundigen Kauf- oder Verkaufsinteressenten ist es daher empfehlenswert, sich bereits vor der Beauftragung eines Immobilienmaklers, spätestens jedoch vor der Unterzeichnung von privatschriftlichen Verträgen anwaltlich beraten zu lassen.

Beachten Sie bitte, dass diese Abhandlung lediglich die Problematik “Wirksamkeit des privatschriftlichen Vertrages über Grundstücke in Spanien“ behandelt. Sonstige zu prüfende Problematiken, wie z.B., die steuerlichen Konsequenzen, die Frage der tatsächlichen Eigentümerstellung des „Verkäufers“, das Bestehen oder Nichtbestehen von Belastungen, etc. werden an dieser Stelle nicht behandelt, sollten aber ebenfalls spätestens vor Unterzeichnung eines privatschriftlichen Vertrages anwaltlich geprüft werden. Vorsicht ist schließlich bei Unkenntnis der spanischen Sprache geboten, wenn lediglich aufgrund einer privatschriftlichen Übersetzung eines Vertragsentwurfes unterzeichnet werden soll.

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Robert Engels
Rechtsanwalt
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