Vermieter räumt ohne Urteil

Question

Hallo
Ich bin verzweifelt wegen meinem Sohn .
Mein Sohn mietete sich eine Wohnung und zahlte Kaution . Seine Kaution betrug 410 Euro die Miete 300 Euro .Am 6 Oktober zahlte er noch Miete danach verlor er seinen Job und konnte diese nicht mehr zahlen . Ab mitte November klingelte der Vermieter fast täglich an der Haustür und verlangte seine Miete . Anfang Dezember begab sich mein Sohn in eine Psychiatrische Klinik .Selbst in der Psychiatrie machte der Vermieter Telefonterror und wollte eine Faxnummer von meinem Sohn zum komunizieren welche mein Sohn ihm gab . Es kam am 16 Dezember per Telefax die fristlose Kündigung , 2 Tage später per Post in die Klinik !Er solle die Wohnung binnen 14 Tagen räumen . Am 27 Dezember informierte ein Nachbar meines Sohnes das der Vermieter die Wohnung geräumt habe !Mein Sohn lebt seit der Zeit bei Mir und wollte sein Hab und gut von ihm zurück welchem er auch zustimmte und Termin vereinbarte . Mein Sohn fur zum ehemaligem Wohnobjekt und fand in dem ehemaliigen Keller (unverschlossen) nur ca 10 Prozent seiner Habe und versucht den Vermieter zu erreichen . Erst eine Woche später erreichte er den Vermieter welcher sagte das die Räumung von seiner Anwältin organisiert wurde! Ich fragte nach einem Protokoll und welcher Gerichtsvollzieher anbei gewesen war?Danach legte er sofort auf und war nicht mehr zu erreichen . .Gestern bekamen wir Post von jener Anwältin weche im Dezember 1100 Euro wollte und Gestern nur noch 410 Euro . Es fehlen Fernseher Laptop Handy Küchengeräte Fotoalben Briefmarkensammlung seinenes Grossvater und noch vieles mehr !!!!!!!!!!!

Wie sollen wir vorgehen ?

Harry van Sell · Answer

Sieht so aus als hätte der Vermieter zur Deckung der Schulden und Kosten das verwertbare verwertet?

Hier solltem mansich eines Anwaltes bedienen, das das doch eine recht große und komplexe Baustelle ist.

Man sollte sich schon mal im Vorfeld überlegen, wie man die Existenz in der Wohnung und den Wert der fehlenen 90% beweisen will.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

Vater 49824 · Answer

Danke für die Antwort
Was ist mit der Kündigungsfrist ?
14 Tage , innerhalb wurde ohne Urteil geräumt !
Am 2 Januar war schon neuer Mieter in der Wohnung .
Ohne Urteil , Keine Frist von 14 Tagen eingehalten !

-- Editiert von Vater 49824 am 18.04.2015 13:57

cauchy · Answer

Mir ist unklar, ob in diesem Fall dir oder deinem Sohn alle Fakten bekannt sind. Ein Räumungsurteil in dieser kurzen Zeit ist glaube ich nahezu ausgeschlossen. Und ohne ein solches kann ich mir nicht vorstellen, dass eine Anwältin eine Räumung durchführen lässt. Da gibt's also eine Menge Ungereimtheiten, welche du auflösen müsstest. Ich würde wie Harry zu einem Anwalt raten. Diverse Punkte sind unklar und in einem Forum bzw. in Eigenregie nur schwer zu klären.

Vater 49824 · Answer

Ist ähnlich      BGH, Urteil vom 14.7.2010 &#8211; VIII ZR 45/09; ZMR 2011, 23  Eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter &#8211; sog. &#8222;kalte Räumung"  Der Vermieter hatte in dem zu entscheidenden Fall ohne Räumungsurteil die Wohnung eines  Vermieters in Besitz genommen und geräumt, der für mehrere Monate unbekannten  Aufenthalts war. Der Mieter macht nunmehr Schadensersatz geltend.  Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer  Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls  solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar  aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht &lpar;&#167; 858 BGB&rpar; und zugleich eine unerlaubte  Selbsthilfe &lpar;&#167; 229 BGB&rpar; dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet  &lpar;&#167; 231 BGB&rpar;. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters  unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches  Besitzrecht des Mieters entfallen ist. Der Vermieter ist auch in diesen Fällen verpflichtet, sich  einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem  vorzugehen.  Soweit die Wohnung ohne Räumungsurteil geräumt wird, trägt der Vermieter, und nicht der  Mieter, die Darlegungs- und Beweislast betreffend die Rückgabeverpflichtung der in Besitz  genommenen Gegenstände bzw. diesbzgl. Schadensersatz. Außerdem ist der Vermieter  verpflichtet, bei Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten  Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen. Verstößt der Vermieter  hiergegen, trägt er die Beweislast bzgl. Bestand und Wert der vorgefundenen Gegenstände.    -- Editiert von Vater 49824 am 18.04.2015 15:23

kathi2008 · Answer

Das Urteil passt schon auf deinen Fall.
Klar könnt ihr dem Vermieter eine Liste der vermissten Gegenstände schicken und die Herausgabe, bzw. Schadensersatz verlangen. Auch ein Protokoll hätte der Vermieter erstellen müssen.
Versucht doch einfach, schriftlich und nachweisbar zugestellt, vom Vermieter eine Liste des Inventars zu fordern. Setzt eine Frist von einer Woche und kündigt die Hinzuziehung eines Anwalts an, wenn er der Forderung nicht nachkommen sollte.

Ver · Answer

Was ist mit der Kündigungsfrist ? 14 Tage , innerhalb wurde ohne Urteil geräumt ! Ohne Urteil. Keine Frist von 14 Tagen eingehalten !    Wie Harry und Cauchy gesagt haben, brauchst Du einen Anwalt.    Fakt ist, Dein Sohn hat zwei Monatsmieten nicht gezahlt, eine fristlose Kündigung ist somit gerechtfertigt. Und fristlos heißt fristlos, also sofort. Netterweise gibt man dem Mieter gewöhnlich eine Ziehfrist, doch das ist keine Kündigungsfrist!     Blöde Frage: Warum wurden die Mieten denn nicht gezahlt? Was wäre denn passiert, wenn der Vermieter nicht geräumt hätte? Noch mehr Mieten nicht gezahlt?     Und ab jetzt ist es Stochern im Trüben, weil wir nicht wissen, ob der Vermieter die erste fristlose Kündigung nicht am 4. Werktag in der Wohnung Deines Sohnes hinterlegt hat &lpar;Hast Du den Briefkasten geleert oder in die Wohnung geschaut?&rpar; und erst dann hat er das Fax und den Brief in die Klinik verschickt. Was er übrigens nicht hätte tun müssen.    Ob es mit der Räumungsklage so schnell geht, weiß ich nicht. I.d.R. wohl nicht. Doch es kann super schnell gehen, wenn das Gericht wenig zu tun hat, z.B. vor Weihnachten. Dann gibt es auch noch einen "schnellen 1. Termin", da vergeht zwischen Klageerhebung und Gerichtstermin gerade mal eine Woche! Es gibt neuerdings auch noch die Berliner Räumung. Der Vermieter kann ohne Urteil gehandelt haben, vielleicht aber auch nicht.     Wie gesagt, das ist Fischen im Trüben und sicher nur durch einen Anwalt und vor Gericht zu klägen.

kathi2008 · Answer

Und ab jetzt ist es Stochern im Trüben, weil wir nicht wissen, ob der Vermieter die erste fristlose Kündigung nicht am 4. Werktag in der Wohnung Deines Sohnes hinterlegt hat &lpar;Hast Du den Briefkasten geleert oder in die Wohnung geschaut?&rpar; und erst dann hat er das Fax und den Brief in die Klinik verschickt. Was er übrigens nicht hätte tun müssen.    Ob es mit der Räumungsklage so schnell geht, weiß ich nicht. I.d.R. wohl nicht. Doch es kann super schnell gehen, wenn das Gericht wenig zu tun hat, z.B. vor Weihnachten. Dann gibt es auch noch einen "schnellen 1. Termin", da vergeht zwischen Klageerhebung und Gerichtstermin gerade mal eine Woche! Es gibt neuerdings auch noch die Berliner Räumung. Der Vermieter kann ohne Urteil gehandelt haben, vielleicht aber auch nicht.     Denkst du manchmal auch nach, bevor du was schreibst? Selbst wenn eine fristlose Kündigung bereits Anfang Dezember vorgelegen hätte, ist es terminlich absolut unmöglich bereits Ende Dezember legal durch GV räumen zu lassen. Das Gericht hat Fristen einzuräumen und der GV auch.

Vater 49824 · Answer

Danke für die Hilfe
Hatte am Nachmittag längeres Gespräch mit Sohneman und nun ein wenig Durchblick .
Kündigung kam vorab per Fax und wurde mit Eischreibebrief in der Psychiatrie zugestellt am 18 Dezember mit Frist von 14 Tagen ! Vermieter hat mit Freunden am 28 Dezember die Wohnung leergeräumt . Das bestätigten die Nachbarn ! Am 2 Januar bezog neuer Mieter bereits Wohnung . Die Kündigung kam von Anwat des Vermieters .

Ver · Answer

Denkst du manchmal auch nach, bevor du was schreibst.    Ja, selbstverständlich denke ich darüber nach und ich habe auch geschrieben "I.d.R. wohl nicht" und "fischen im Trüben"!     Ich habe darüber nachgedacht, ob der Vermieter z.B. nachweisen kann, dass der Mieter auch in Zukunft, z.B. in den nächsten Monaten die Mieten aus der Psychatrie heraus wieder nicht zahlen kann.     Wir wissen auch nicht, was der Sohn geantwortet hat auf die Kündigungen. Wenn da eine Antwort gekommen wäre, ala: "Ich bin für die nächsten 3 Monate in der Psychiatrie und kann noch meine Wohnung nicht räumen! Da ich im Augenblick keiner Arbeit nachgehen kann, kann ich auch die beiden ausstehenden Mieten nicht zahlen."    Selbst wenn eine fristlose Kündigung bereits Anfang Dezember vorgelegen hätte, ist es terminlich absolut unmöglich bereits Ende Dezember legal durch GV räumen zu lassen. Das Gericht hat Fristen einzuräumen und der GV auch.    Wenn der Vermieter nachweisen könnte &lpar;!&rpar;, dass der Mieter auch in den nächsten Wochen nicht handlungsfähig ist, muss er nicht warten, bis sich der finanzielle Schaden noch größer wird.    Auch das Gericht ist nicht verpflichtet Fristen einzuräumen, wenn die augenscheinlich ohne Wirkung sind.     Dann geht das mit dem Urteil in Abwesenheit des Mieters ganz schnell und einen GV brauch man bei einer Berliner Räumung auch nicht. Außerdem könnte er auch von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch gemacht haben.    Wird der längere Aufenthalt in der Psychatrie so gewertet bzw. glaubhaft dargestellt, als hätte &lpar;!&rpar; der Mieter den "bestehenden Besitz an der Wohnung erkennbar aufgegeben", kann der Vermieter noch nicht einmal wegen verbotener Eigenmacht belangt werden. Auch die Zustellung der fristlosen Kündigung in die Klinik&lpar;!&rpar; durch einen Rechtsanwalt ist ein Hinweis darauf, dass der RA und der Vermieter von einer anderen "gültigen" Adresse ausgehen mussen. Das ist doch dann ein leichtes das vor Gericht so darzustellen "Der Mieter hatte seinen Besitz an der Wohnung aufgegeben."     Doch auch das hilft dem Sohn bzw. dem Vater nix. Das das Räumen illegal war, können wir nur vermuten und das kann man nur bei Kenntnis des gesamten Sachverhalts beurteilt werden.    Mich würde eher interessieren, wie ist der Vermieter überhaupt in die Wohnung gekommen, natürlich auf welcher Rechtsgrundlage geräumt wurde und wer die Inventarliste erstellt hat.

cauchy · Answer

Ich möchte den Vorschlag, einen Anwalt aufzusuchen, noch einen weiteren Grund hinzufügen. Der Mieter war in einer Psychiatrie. Sollte er zum Zeitpunkt der Kündigung aufgrund seiner Krankheit nicht geschäftsfähig gewesen sein, so könnte aus diesem Grund die Zustellung der Kündigung nicht wirksam gewesen sein (zur Kündigung bei geschäftsunfähigen Mietern siehe z.B. Link). Mir ist nicht klar, ob man irgendwie noch argumentieren kann, dass der Mietvertrag nie wirksam gekündigt wurde.

Ich bitte, keine falschen Schlüsse aus meinem Post zu ziehen. Ich habe keine Ahnung, ob eine Kündigung eines akut psychisch Erkrankten so möglich ist. Unter anderem deshalb rate ich zu einem Anwalt. Der Vermieter scheint eine Anwältin genommen zu haben. In Eigenregie wird der Mieter kaum Chancen haben, sich dagegen durchzusetzen. Und selbst bei gesunden Menschen schlägt so eine Situation aufs Gemüt. Allein seiner eigenen Gesundheit zuliebe sollte der Mieter die Last bei einem Anwalt abladen.

Ver · Answer

Ich möchte den Vorschlag, einen Anwalt aufzusuchen, noch einen weiteren Grund hinzufügen. Der Mieter war in einer Psychiatrie. Sollte er zum Zeitpunkt der Kündigung aufgrund seiner Krankheit nicht geschäftsfähig gewesen sein, so könnte aus diesem Grund die Zustellung der Kündigung nicht wirksam gewesen sein &lpar;zur Kündigung bei geschäftsunfähigen Mietern siehe z.B. Link&rpar;. Mir ist nicht klar, ob man irgendwie noch argumentieren kann, dass der Mietvertrag nie wirksam gekündigt wurde.   Ich bitte, keine falschen Schlüsse aus meinem Post zu ziehen. Ich habe keine Ahnung, ob eine Kündigung eines akut psychisch Erkrankten so möglich ist. Unter anderem deshalb rate ich zu einem Anwalt. Der Vermieter scheint eine Anwältin genommen zu haben. In Eigenregie wird der Mieter kaum Chancen haben, sich dagegen durchzusetzen. Und selbst bei gesunden Menschen schlägt so eine Situation aufs Gemüt. Allein seiner eigenen Gesundheit zuliebe sollte der Mieter die Last bei einem Anwalt abladen.    Da stimme ich Dir zu, Cauchy. Das muss ein Anwalt machen! Bloss der Mieter konnte die Mieten schon nicht zahlen, der muss Prozesskostenbeihilfe beantragen! Unbedingt und sofort und auch der Forderung der Anwältin widersprechen. Was habt Ihr mit der Forderung im Dezember &lpar;1100 Euro&rpar; gemacht?     Hier im Forum können wir nur &lpar;wild&rpar; spektulieren. Der Vermieter hat eine Menge Vorsprung, seine Vorgehensweise zu belegen und die passenden Beweise zu sammeln, einschließlich Inventarliste der entfernten Gegenstände zusammen mit einem Zeugen.    An eine "nicht geschäftsfähig" sind allerdings hohe Anforderungen gestellt, außerdem geht es - m.M.n. - eher um die Rechtmäßigkeit der Räumung.     Und die verbotene Eigenmacht des Vermieters und den Schadensersatzforderung des Mieters.     Ich würde mich auf das Vorgehen von Kathi konzentrieren um an meine Sachen zu kommen, allerdings nicht in Eigenregie, sondern zusammen mit einem Anwalt &lpar;oder einem Sozialarbeiter&rpar;:     Klar könnt ihr dem Vermieter eine Liste der vermissten Gegenstände schicken und die Herausgabe, bzw. Schadensersatz verlangen. Auch ein Protokoll hätte der Vermieter erstellen müssen..        -- Editiert von Ver am 19.04.2015 12:18

Vater 49824 · Answer

Danke für die Hilfe
Es wird interessant !
Kündigung wurde per Fax am 16 Dezember zugestellt . Kündigung per Einschreiben am 18 Dezember welches auch nur Rechtsgültig ist . Am 28 wurde die Wohnung geöffnet . Nachbar berichtet das Vermieter mit einem Freund das Wohnungsschloß aufgebohrt hat und innerhalb von ca 2 Std leergeräumt hatte .Am 29 Dezember legte er neues Laminat herein .

Darf Vermieter vor Fristablauf öffnen ? ( Einbruch )

Im Dezember im Einschreiben war Rechnung der Anwältin über fast 1100 Euro .
Die Rechnung vom Donnerstag belief sich auf 410 Euro !

Anwalt werden Wir nächste Woche wohl aufsuchen nur möchte Sohn auch gut vorbereitet sein .

kathi2008 · Answer

Wenn der Vermieter nachweisen könnte &lpar;!&rpar;, dass der Mieter auch in den nächsten Wochen nicht handlungsfähig ist, muss er nicht warten, bis sich der finanzielle Schaden noch größer wird.  Doch genau das muss ein Vermieter tun. Er muss warten, bis er einen Gerichtsbeschluss hat, selbst dann wenn er es schwarz auf weiss hätte, dass der Mieter nicht die Absicht hat jemals wieder Miete zu zahlen.     Auch das Gericht ist nicht verpflichtet Fristen einzuräumen, wenn die augenscheinlich ohne Wirkung sind.   Doch, denn ein Mieter hat immer noch die Möglichkeit eine fristlose Kündigung innerhalb von 2 Monaten zu heilen, und diese Frist hat das Gericht zu gewähren, genauso wie der Gerichtsvollzieher an die vorgeschriebene Ankündigungsfrist von 3 oder 4 Wochen gebunden ist.     Dann geht das mit dem Urteil in Abwesenheit des Mieters ganz schnell und einen GV brauch man bei einer Berliner Räumung auch nicht. Außerdem könnte er auch von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch gemacht haben.  Natürlich braucht man auch für die Berliner Räumung den GV. Der Unterschied liegt nur darin, dass der GV nicht mehr für die Räumung sorgen muss, sondern den Vermieter nur wieder in den Besitz der Wohnung versetzen muss. Trotzdem ist der GV zwingend.     Außerdem könnte er auch von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch gemacht haben.  Klar könnte er, aber nicht "ausserdem". Die sog. Berliner Räumung setzt zwingend das Vermieterpfandrecht voraus. Ändert aber nichts daran, dass alles das nur nach Räumungstitel in vollstreckbarer Ausführung und Beauftragung des GV möglich ist.   Und das ist nicht nur sehr unwahrscheinlich innerhalb des genannten Zeitraums, es ist absolut unmöglich.     Wird der längere Aufenthalt in der Psychatrie so gewertet bzw. glaubhaft dargestellt, als hätte &lpar;!&rpar; der Mieter den "bestehenden Besitz an der Wohnung erkennbar aufgegeben", kann der Vermieter noch nicht einmal wegen verbotener Eigenmacht belangt werden.   Quatsch! Dass jemand den Besitz an einer Wohnung aufgibt, die noch vollkommen möbliert ist, nur weil er in die Psychiatrie muss, ist sowas von weit hergeholt.   Besitzaufgabe wäre es z.B. wenn man den Mieter bei der Räumung beobachtet, der Mieter dem Vermieter die Schlüssel in den Briefkasten wirft, und dann vielleicht noch die Wohnungstüre offenstehen lässt.       Darf Vermieter vor Fristablauf öffnen ? &lpar; Einbruch &rpar;  Die Frist ist relativ irrelevant. Denn der Vermieter darf ohne Gerichtsbeschluss und Gerichtsvollzieher gar nicht öffnen. Egal ob vor oder nach Ablauf der Frist.

Vater 49824 · Answer

Vielen Dank an alle  :respekt:     Habe Zweifel da   1 Kündigung kam von Anwältin mit Frist 14 Tage !  2 welcher Richter würde innerhalb der Frist einer Räumung zustimmen ?&lpar; Zustelladresse Psychiatrie &rpar;  3 Berliner Räumung mit Anwältin ?    Ich bin überfordert aber froh von Euch belehrt zuwerden .    Dank auch von meinem Sohn

Ver · Answer

Ich bin überfordert, aber froh von Euch belehrt zuwerden. Dank auch von meinem Sohn    Danke für den interessanten Fall, bitte halte uns auf den Laufenden. Mich würde es schon interessieren, wie es ausgeht und wie der Vermieter sein Vorgehen rechtfertigt.     Ich wünsche Euch beiden viel Glück, vor allem gute Besserung für Deinen Sohn und die wichtigen Dinge zurück.    -- Editiert von Ver am 19.04.2015 18:12

kathi2008 · Answer

Habe Zweifel da  1 Kündigung kam von Anwältin mit Frist 14 Tage !  2 welcher Richter würde innerhalb der Frist einer Räumung zustimmen ?&lpar; Zustelladresse Psychiatrie &rpar;  3 Berliner Räumung mit Anwältin ?    Du musst keine Zweifel haben. Wenn man eine fristlose Kündigung schreibt, setzt man normalerweise eine sog. Ziehfrist.   Diese Ziehfrist ist reine Kulanz, da fristlos eigentlich fristlos bedeutet. Bis zu diesem Punkt ist alles korrekt und die Frist setzt idR auch ein Anwalt. Zieht ein Mieter nach dieser Frist aber nicht aus, bedeutet das nicht, dass der Vermieter dann einfach die Wohnung räumen darf, sondern er muss Räumungsklage einreichen. Diese Räumungsklage wird dem Mieter vom Gericht zugestellt. Der Mieter bekommt eine Frist gesetzt, innerhalb derer er der Kündigung widersprechen kann. Diese Frist beträgt mind. 2 Monate, innerhalb derer der Mieter z.B. auch die ausstehenden Mieten zahlen, und damit die fristlose Kündigung entkräften kann.   Reagiert der Mieter gar nicht, ergeht ein Versäumnisurteil. Davon wird eine vollstreckbare Fassung gefertig. Diesen Vollstreckungstitel schickt dann der Vermieter an den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der Bitte darum nach $885a &lpar;Berliner Räumung&rpar; zu räumen. Der setzt dann einen Termin, den er dem Mieter mitteilen muss. Dieser Termin muss dem Mieter noch 3-4 Wochen Zeit lassen. Das alles dauert!!     Kein &lpar;!&rpar; Anwalt setzt seine Zulassung aufs Spiel, indem er seinen Klienten offiziell und aktiv bei einer rechtswidrigen Handlung unterstützt.

Spezi-2 · Answer

@Vater,
Ich stimme Kathi 2008 voll zu. Ein Vermieter darf keineswegs eigenmächtig handeln, wir leben schließlich in der BRD in einem Rechtsstaat. Zwangsräumungen gibt es nur mit Gerichtsbeschluss und den hat es nicht gegeben.
Daher hat sich der Vermieter ins Unrecht gesetzt und ist voll schadensersatzpflichtig und mehr.

Der Fall schreit geradezu danach über einen fachkundigen Anwalt Wiedergutmachung zu erreichen.
Die Chancen stehen wirklich gut.

Spezi-2 · Answer

Doppelt    -- Editiert von Spezi-2 am 19.04.2015 20:04

Spezi-2 · Answer

doppelt    -- Editiert von Spezi-2 am 19.04.2015 20:06

Lolle · Answer

Vater und Sohn ... bzw. "der Fall schreien nach Wiedergutmachung"
Alles schön und gut - aber worin genau soll denn bitte die Wiedergutmachung liegen?
Wenn der Vermieter ganz brav den Rechtsweg beschritten hätte, dann würde der Sohn heute auf einem Riesen-Schuldenberg sitzen (Verfahrenskosten für Räumungsklage plus Zahlungsklage, Zwangsvollstreckung=Zwangsräumung/Einlagerung/Lagerkosten - ggf. Zwangsverwertung, aufgelaufene Mietrückstände/Nutzungsausfallentschädigung bis zur erfolgten Zwangsräumung). Bei uns dauert es ab Klageeinreichung bis zum Räumungsurteil rund 6 Monate - grob geschätzt wären wir damit bei mindestens 20.000 Euro Gesamtforderung, die der Sohn mal eben so mitsamt seinen Mietrückständen (bis zur fristlosen Kündigung 2 plus bis zum Verstreichen der Räumungsfrist 2 plus nochmal mindestens 6 weitere Monate) und seiner Nichtreaktion losgetreten hätte ...
Möglicherweise hat der Vermieter einfach die Nerven verloren, als ihm seine Anwältin erklärte, für welche Kosten der Vermieter in Vorlage treten muss und welche zusätzlichen Mietrückstände aufgelaufen sein würden, bis er mittels des erlaubten Rechtswegs wieder über seine Wohnung verfügen kann.

Wenn man das einfach wirtschaftlich sieht, könnten Vater und Sohn über jetzigen den Stand der Dinge m.E. sehr froh sein. "Fernseher Laptop Handy Küchengeräte Fotoalben Briefmarkensammlung seines Grossvater" dürften da nur einen Tropfen auf den heissen Stein sein - da müsste noch sehr sehr vieles mehr für versilbert werden bzw. der Sohn hätte für etliche Jahre den selbst angerichteten Schuldenberg abzutragen.

Nichtsdestotrotz hat der Sohn natürlich das Recht, die Angelegenheit anwaltlich/gerichtlich aufarbeiten zu lassen - seine Rechnung zwecks "Wiedergutmachung" aufzustellen. Als Forderungssteller darf dann der Sohn die entsprechende Klage enreichen und nun selbst für die Verfahrenskosten in Vorlage treten - auch einem Gericht seine Forderung glaubhaft nachweisen.
Ob das vernünftig ist, wird dem Sohn sicher sein Anwalt erklären (hoffentlich).
(Dass wir alle über die PKH letztendlich für das vertragswidrige Verhalten des Sohnes bezahlen müssen, hoffe ich dagegen nicht)

Vater und Sohn sollten sich einfach mal überlegen, ob sie ggf. wirklich dafür bezahlen möchten, eine Genugtuung dafür zu erhalten, dass der Vermieter sich unrecht verhalten hat, nachdem der Sohn sich unrecht verhalten hat - oder ob sie nicht lieber einfach nur froh darüber sind, dass der Vermieter es dem Sohn letztendlich erspart hat nun auch noch in ein Schulden-Desaster zu fallen.

Leider wurde bisher auch nicht das kleinste Wort darüber verloren, ob/wer/wie/wann mit dem Vermieter über die Situation gesprochen hat - spätestens die Zustellung der fristlosen Kündigung wäre dazu die letzte vom Gesetzgeber vorgesehene Gelegenheit gewesen bevor dann der Vermieter den kostenverursachenden Rechtsweg anzukurbeln gehabt hätte.

kathi2008 · Answer

Bei uns dauert es ab Klageeinreichung bis zum Räumungsurteil rund 6 Monate - grob geschätzt wären wir damit bei mindestens 20.000 Euro Gesamtforderung, die der Sohn mal eben so mitsamt seinen Mietrückständen &lpar;bis zur fristlosen Kündigung 2 plus bis zum Verstreichen der Räumungsfrist 2 plus nochmal mindestens 6 weitere Monate&rpar; und seiner Nichtreaktion losgetreten hätte ...  Bevor man wild mit irgendwelchen fiktiven Monstersummen um sich wirft, sollte man vielleicht mal einen Prozesskostenrechner wie z.B. hier: http://www.prozesskostenrechner.de/ bemühen. Bei einer Streitsumme von 3600€ kommt man beim allerbesten Willen nicht annähernd auf 20 000€. Und wie kommst du auf eine Räumungsfrist von 2 Monaten? Dazu ist doch gar nicht sicher, dass der Sohn tatsächlich bis zum Ende in der Wohnung geblieben wäre. Vielleicht hätte er schon deutlich früher geräumt.     Dass wir alle über die PKH letztendlich für das vertragswidrige Verhalten des Sohnes bezahlen müssen, hoffe ich dagegen nicht  Da es in einem Prozess nicht mehr um das vertragswidrige Verhalten des Sohnes gehen wird, sondern um das rechtswidrige Verhalten des Vermieters, wird am Ende der Vermieter die Prozesskosten tragen und nicht der Steuerzahler.

Ver · Answer

Leider wurde bisher auch nicht das kleinste Wort darüber verloren, ob/wer/wie/wann mit dem Vermieter über die Situation gesprochen hat - spätestens die Zustellung der fristlosen Kündigung wäre dazu die letzte vom Gesetzgeber vorgesehene Gelegenheit gewesen, bevor dann der Vermieter den kostenverursachenden Rechtsweg anzukurbeln gehabt hätte.    Lolle, ich sehe das ähnlich wie Du. Und an alle, die jetzt wieder denken "denken die nicht nach, bevor die schreiben":    Natürlich darf ein Vermieter sich nicht ins Unrecht setzen, einfach das Schloss aufbohren und die Wohnung ohne Legitimation räumen.    Doch wer sagt uns, dass diese Räumung tatsächlich illegal war? Es gibt neben der Räumungsklage durchaus noch andere Wege, schneller an seine Wohnung zu kommen.    Ich sehe das so: Der Vermieter hat einen Anwalt, der ihn sicher über die Kosten einer Räumungsklage aufgeklärt hat. Und  über die finanziellen und strafrechlichen Folgen einer "kalten" Räumung. Und der Anwalt hat das Mandat nicht niedergelegt, was er meiner Ansicht nach tut, wenn der Vermieter so einen "******" macht, wie er sich hier darstellt.    Und sicher hat der Anwalt dem Mandaten auch eine legalen, alternativen Weg geboten, nämlich einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter zu schließen.  Zu dem würde ich jedem Vermieter raten, der seinen Mieter loswerden will.    Und für den Vermieter &lpar;oder den Anwalt!&rpar; war es ein Leichtes, in die Klinik zu spazieren, den Mieter zu besuchen und ihm einen Ausweg aus dem "Telefonterror" und den unweigerlich auf ihn zu rollenden Schuldenberg zu zeigen.    Das würde auch erklären, warum bereits innerhalb der "Ziehfrist" die Wohnung aufgebrochen &lpar;und das war es zweifelsfrei!&rpar; und geräumt wurde. In der Wohnung wurde auch noch Laminat verlegt und ein neuer Mieter ist am 02.01. eingezogen. Das hört sich für mich nicht nach "Nerven verloren" an.    Wie gesagt, wir wissen es nicht was passiert ist, doch werden es hoffentlich erfahren.

Anjuli123 · Answer

Kein &lpar;!&rpar; Anwalt setzt seine Zulassung aufs Spiel, indem er seinen Klienten offiziell und aktiv bei einer rechtswidrigen Handlung unterstützt.    Offenbar ja wohl doch.    "Fernseher Laptop Handy Küchengeräte Fotoalben Briefmarkensammlung seines Grossvater" dürften da nur einen Tropfen auf den heissen Stein sein - da müsste noch sehr sehr vieles mehr für versilbert werden bzw. der Sohn hätte für etliche Jahre den selbst angerichteten Schuldenberg abzutragen.      Wenn ich richtig mitgerechnet habe, reden wir von bis dahin 600,- Euro Mietrückstand, von denen noch eine Kaution von 410 Euro abgezogen wird, also unterm Strich 190,- Euro &lpar;tatsächliche Summe ohne Einschaltung von Gericht etc., da der Vermieter ja nicht mal Fristen abwartete&rpar;. Und dafür begeht der Vermieter einen Einbruch, Diebstahl, möglicherweise Hehlerei? Und die Anwältin hilft ihm auch noch dabei? Ich frag mich wirklich, was da los ist. Also ganz ehrlich, ich würde da jetzt auch zurückschlagen. Zumal die verschwundenen Gegenstände offenbar einiges mehr wert sind als unterm Strich geschuldet waren.

kathi2008 · Answer

Doch wer sagt uns, dass diese Räumung tatsächlich illegal war? Es gibt neben der Räumungsklage durchaus noch andere Wege, schneller an seine Wohnung zu kommen.  Dann nenne doch bitte mal einen legalen Weg das gegen den Willen eines Mieters zu tun. Ich rede hier nicht über Aufhebungsverträge o.ä., denn die gehen natürlich immer mit Einverständnis aller Parteien.     Ich sehe das so: Der Vermieter hat einen Anwalt, der ihn sicher über die Kosten einer Räumungsklage aufgeklärt hat. Und über die finanziellen und strafrechlichen Folgen einer "kalten" Räumung. Und der Anwalt hat das Mandat nicht niedergelegt, was er meiner Ansicht nach tut, wenn der Vermieter so einen "******" macht, wie er sich hier darstellt.  Warum sollte ein Anwalt das tun? Er kann dem Vermieter sogar im stillen Kämmerlein dazu geraten haben, aber eben ganz sicher nur im Vieraugengespräch. Sein Mandat muss er nicht niederlegen, nur weil sein Mandant illegale Dinge macht. Da würde die Arbeitslosenquote unter Anwälten sehr schnell in die Höhe gehen.

drkabo · Answer

Hatte am Nachmittag längeres Gespräch mit Sohneman und nun ein wenig Durchblick   Trotzdem bin ich mir ziemlich sicher, dass es noch irgendwas an Fakten gibt, was fehlt.    Hilft alles nichts, da muss ein Anwalt her - allein schon um mit dem Anwalt des vermieters auf "Augenhöhe" diskutieren zu können.

Ver · Answer

Wenn ich richtig mitgerechnet habe, reden wir von bis dahin 600,- Euro Mietrückstand, von denen noch eine Kaution von 410 Euro abgezogen wird, also unterm Strich 190,- Euro &lpar;tatsächliche Summe ohne Einschaltung von Gericht etc., da der Vermieter ja nicht mal Fristen abwartete&rpar;. Und dafür begeht der Vermieter einen Einbruch, Diebstahl, möglicherweise Hehlerei? Und die Anwältin hilft ihm auch noch dabei? Ich frag mich wirklich, was da los ist.    Genau. Das ist kein Betrag bei dem ein Vermieter die Nerven verlieren sollte, dann sollte er die Vermietung sein lassen .....  Zumal er anwaltich beraten ist.     Dann nenne doch bitte mal einen legalen Weg das gegen den Willen eines Mieters zu tun. Ich rede hier nicht über Aufhebungsverträge o.ä., denn die gehen natürlich immer mit Einverständnis aller Parteien.    Entweder kann er beweisen, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgegeben hat &lpar;wo gegen das Aufbrechen spricht&rpar; oder einen Aufhebungsvertrag vom Mieter in der Klinik unterschreiben lassen &lpar;mal die Ethik und Moral außen vorgelassen!&rpar;    Deshalb ist mein Tipp, der hatte einen Aufhebungsvertrag oder so was Ähnliches. Anders würde sich mir ein solches Verhalten nicht erschließen. Der Vermieter muss doch mit dem Klammerbeutel gepudert sein, sonst eine "kalte Räumung" durchzuführen. Bei den Konsequenzen, sowohl rechtlich als auch finanziell.     Ich frag mich wirklich, was da los ist. Also ganz ehrlich, ich würde da jetzt auch zurückschlagen.    Ich auch. Zurückschlagen würde ich auch, wenn die Faktenlage genauso ist, wie Du denkst.    Trotzdem bin ich mir ziemlich sicher, dass es noch irgendwas an Fakten gibt, was fehlt.    Das vermute ich auch. Doch dazu muss ein Anwalt her.    -- Editiert von Ver am 20.04.2015 10:32

kathi2008 · Answer

Entweder kann er beweisen, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgegeben hat &lpar;wo gegen das Aufbrechen spricht&rpar; oder einen Aufhebungsvertrag vom Mieter in der Klinik unterschreiben lassen &lpar;mal die Ethik und Moral außen vorgelassen!&rpar;  Beides wäre nicht gegen den Willen des Mieters. Die legalen Wege sind mir auch bekannt.   Der einzig legale Weg GEGEN den Willen des Mieters ist und bleibt die Räumungsklage.

Ver · Answer

Der einzig legale Weg GEGEN den Willen des Mieters ist und bleibt die Räumungsklage.    Richtig!    Wer sagt denn, dass es gegen den Willen des Mieters passiert ist? Das steht da nicht. Der Vater moniert nur den Telefonterror und die Räumung der Wohnung innerhalb der "Kündigungsfrist".     Es steht da nichts von Widerspruch gegen die Kündigung oder der Räumung, von der der Mieter ja vom Nachbarn zeitnah erfahren hat. Wir wissen nicht, was der Mieter gemacht hat oder was zwischen fristloser Kündigung am 16.12 und der Räumung am 28.12. passiert ist. &lpar;Und das wäre das Interessante!&rpar;    Auch der Hausfriedensbruch, den der Vermieter begangen hat, wurde nicht angezeigt. Das ist nur innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnisnahme möglich.     Einzig nach jetzt fast 4 Monaten fordert der Mieter seine Sachen &lpar;nicht die Wohnung!&rpar; zurück. Und das gewährt der Vermieter. Und da fehlen jetzt ein Teil der Sachen.    Ich gebe Dir recht, da stimmt was nicht!

drkabo · Answer

Man kann sich natürlich fragen, warum der Vermieter so handelt. Mögliche Optionen:
a) Ihm sind die Nerven durchgegangen
Sehr unwahrscheinlich, denn offensichtlich ist er planvoll und strukturiert vorgegangen (neues Laminat verlegt, Nachmieter organisiert)
b) Sein Anwalt hat ihm das empfohlen.
Auch sehr unwahrscheinlich. So schlecht berät kein Anwalt.
c) Er hat sich ausgerechnet, was unterm Strich für ihn günstiger ist. Und er ist zum Ergebnis gekommen, dass er besser fährt, wenn er sich nicht auf den ordentlichen Rechtsweg begibt. Jetzt drohen ihm zwar Schadensersatzforderungen und er wird Prozesskosten haben. Aber hätte er sich auf den ordentlichen Rechtsweg begeben hätte er auch Prozesskosten gehabt, die Kosten für die Räumung und den Mietausfall.
Ich fände es nicht fernliegend , dass der Vermieter das eiskalt durchkalkuliert hat (bzw. von seinem Anwalt hat durchkalkulieren lassen) und in vollem Bewusstsein der Illegalität die Räumung in Angriff genommen hat.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

Vater 49824 · Answer

Hallo Zusammen
Mein Sohn hat nun gerade bei Gericht angerufen und soll vorbeikommen . (30km) Er wird den kompletten Schriftverkehr mitnehmen . Danach werden wir wohl einen Anwalt ausuchen und auf ein gerechten Vergleich bzw Urteil hoffen .
Um darauf einzugehen das dort noch einiges von unserer Seite Fehlen möge weise ich darauf hin das es mir fern liegt falsche aussagen zu machen !
Aber Ich bin wie auch mein Sohn sind nicht erfahren in unserer Gesetzgebung . Wir freuen uns aber hier konstruktiv vorangeführt zu werden .

Lollo
BGH, Urteil vom 14.7.2010 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2045/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2010 - VIII ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wo...">VIII ZR 45/09</a> ; <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202011,%2023" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2010 - VIII ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wo...">ZMR 2011, 23</a>
Eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung durch den Vermieter – sog. „kalte Räumung"
Der Vermieter hatte in dem zu entscheidenden Fall ohne Räumungsurteil die Wohnung eines
Vermieters in Besitz genommen und geräumt, der für mehrere Monate unbekannten
Aufenthalts war. Der Mieter macht nunmehr Schadensersatz geltend.
Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer
Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls
solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar
aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB ) und zugleich eine unerlaubte
Selbsthilfe (§ 229 BGB ) dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet
(§ 231 BGB ). Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters
unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches
Besitzrecht des Mieters entfallen ist. Der Vermieter ist auch in diesen Fällen verpflichtet, sich
einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem
vorzugehen.
Soweit die Wohnung ohne Räumungsurteil geräumt wird, trägt der Vermieter, und nicht der
Mieter, die Darlegungs- und Beweislast betreffend die Rückgabeverpflichtung der in Besitz
genommenen Gegenstände bzw. diesbzgl. Schadensersatz. Außerdem ist der Vermieter
verpflichtet, bei Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten
Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen. Verstößt der Vermieter
hiergegen, trägt er die Beweislast bzgl. Bestand und Wert der vorgefundenen Gegenstände.

-- Editiert von Vater 49824 am 18.04.2015 15:23
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