Verzicht auf ordentliche Kündigung für 4 jahre

Sollten Sie einen Staffelmietvertrag haben, so gilt §557a Abs. III BGB direkt. In diesem Fall können Sie ab 15.1.2012 ordentlich kündigen. Eine Einschränkung über diesen Zeitraum hinaus ist unwirksam.

Sollten Sie einen normalen Zeitmietvertrag haben, ist die Sache nicht ganz eindeutig.

Zwar stellt der BGH in VIII ZR 27/ 04 auf den Maßstab des §557a Abs. III BGB ab. Dies spricht für eine entsprechende Anwendung.

Allerdings erfolgt die Korrektur hier über § 9 Abs. 1 AGBG (altes Recht - jetzt: §307 BGB ). Grund ist die unangemessene Benachteiligung des Mieters dadurch, dass seine wirtschaftliche und tatsächliche Bewegungsfreiheit unangemessen eingeschränkt wird. Eine Einschränkung der Bewegungsfreiheit kann aber nur dann bestehen, wenn der Mieter an einen Ort gebunden wird und zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Dies ist aber erst ab Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich der Fall. Somit spricht auch einiges für vier Jahre ab Beginn des Mietverhältnisses.

Ich würde in diesem Fall die Chancen ca. 60-40 zugunsten des Mieters sehen. Allerdings dürfte ein Prozess bei diesen Wahrscheinlichkeiten und einem nicht ganz geringen Streitwert unwirtschaftlich sein.

Sinnvoller ist wohl, für die verbleibende Zeit einen Untermieter zu nehmen. Hiergegen dürfte dem Vermieter in der Regel (wegen des berechtigten Interesses des Mieters) kein Widerspruch möglich sein.

Wenn der Text lautet

die Parteien verzichten ab Mietbeginn für die zeit von 4 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung

ist eine solche Auslegung zumindest denkbar. Sie erscheint mir jedoch unwahrscheinlich. Bei der Auslegung von Verträgen ist nicht allein der Wortsinn maßgeblich, sondern es ist die wahre Absicht der Beteiligten zu ermitteln.

Hier wollte Ihr Vermieter offensichtlich die Kosten eines Leerstandes sowie die Begleitkosten von Wohungswechseln (Renovierung etc.) vermeiden. Dann wäre es aber unsinnig in den ersten 2.5 Monaten eine Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zuzulassen, da der Vermieter dann trotz der Klausel all jene Probleme hätte, die ein Kündigungsausschluss ja gerade vermeiden sollte (Mieter zieht ein und sofort wieder aus).

Allenfalls für den Fall dass für die ersten 2.5 Monaten eine fristlose Kündigung möglich wäre, wäre m.E. eine solche Auslegung sinnvoll.

Ansonsten bleibt es beim oben gesagten: ca. 60% für eine Berechnung ab Vertragsschluss, 40% für eine Berechnung ab Mietbeginn.

MfG, E_A

Wenn Sie einen Staffelmietvertrag haben (also einen normalen Mietvertrag mit regelmäßigen, im Vertrag festgelegten Erhöhungen) - siehe hier:

http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/mietertipps/muster/staffelmietvertrag/index.jsp

- wird die Dauer lediglich auf vier Jahre ab Vertragsschluss begrenzt. Im übrigen bleibt die Klausel wirksam.

Haben Sie einen normalen Mietvertrag (ohne regelmäßige Erhöhungen) ist die Klausel mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit insgesamt unwirksam.

-- Editiert von Ebenezer am 04.01.2009 13:52

Zitat:

Ist somit eine Individ.-Vereinb. Sollte gültig sein.

Also ganz klar: nicht alles, was in Mietverträgen steht ist später auch gültig. Wer wollte denn den 4-jährigen Verzicht und warum? Würde mich schon interessieren!