Von „Mietnomaden“ und verschwundenen Mietern: Wie kann der Vermieter seine Rechte wahren?

Rechtslage zuletzt geprüft am: 6.1.2023 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Mieter, Vermieter, Mietnomaden, Wohnung, Mietverhältnis

Wer kennt nicht die erschreckenden Fotos in Zeitungen und haarsträubenden Fernsehberichte, die immer wieder dokumentieren, dass rücksichtslose Mieter spurlos verschwinden und die Wohnung beschädigt, verwahrlost und zugemüllt zurückgelassen? Immer wieder sehen sich Vermieter ratlos mit dem Problem konfrontiert, dass Mieter plötzlich keine Mietzahlungen mehr entrichten und spurlos verschwunden sind. Bestenfalls befindet sich dievermietete Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand und ist vollständig geräumt.

Schlimmstenfalls enthält sie noch zahlreiche Sachen des Mieters und weist viele Schäden auf, was kostenintensive Maßnahmen erforderlich macht. Der Vermieter sieht sich dann häufig mit vielfältigen rechtlichen aber auch tatsächlichen Schwierigkeiten konfrontiert, deren Bewältigung ihm erhebliche Mühen bereiten.

Dieser Ratgeber verfolgt das Ziel, einem betroffenen Vermieter erste Anhaltspunkte an die Hand zu geben, was einerseits unternommen werden kann, um weitere finanzielle Einbußen zu verhindern, indem das Mietverhältnis beendet und die Wohnung somit wieder in einen rechtlichvermietbaren Zustand versetzt wird, und andererseits welche berechtigten Ansprüche er gegen den Mieter haben kann.

1. Beendigung des Mietverhältnisses

Regelmäßig kommt es zu einleitend geschildertem Problem, ohne dass das Mietverhältnis zuvor von einer der Parteien bereits gekündigt worden ist. Dann gilt es zu beachten, dass allein das Einstellen der Zahlungen und Verschwinden des Mieters in der Regel nicht zu einer Beendigung des Mietvertrags führen kann, sondern dass das Mietverhältnis unverändert fortbesteht.

Da es im Interesse des Vermieters steht, die Wohnung möglichst bald neu zu vermieten, um wieder Mieteinnahmen zu erzielen, liegt es also an ihm, das Mietverhältnis durch eine ordnungsgemäße Kündigung zu beenden. Dies ist oft jedoch leichter gesagt als getan: Zwar stellt die Begründung einer solchen Vermieterkündigung in der Regel kein Problem dar, denn der Vermieter ist gem. § 543 II 1 Nr. 3 a BGB zumindest dann zur außerordentlichen fristlosenKündigung berechtigt, wenn der Mieter sich mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten in Verzug befindet.

Es ist zweckmäßig, diese fristlose Kündigung unter Fristsetzung zur Herausgabe der vollständig geräumten Wohnung mit Ablehnungsandrohung zu erteilen.

Dennoch muss die Kündigung unter Wahrung der Schriftform erfolgen und als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung dem Mieter zugehen. Der Vermieter trägt für den Zugang der Kündigung die Beweislast.

Um die Kündigung zustellen zu können (aber auch um seine Ansprüche dem Mieter gegenüber geltend machen zu können), sieht sich der Vermieter nun mit dem Problem konfrontiert, die neue Anschrift des Mieters ermitteln zu müssen. Hier stehen mehrere Möglichkeiten wie eine Anschriftenprüfung bei der Post, eine Einwohnermeldeamtsanfrage, Recherchen in der Nachbarschaft bis zur Beauftragung eines Privatdetektivs zur Verfügung. Welche dieserMaßnahmen tatsächlich erforderlich oder sinnvoll sind, ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Bleiben diese Versuche erfolglos, muss die öffentliche Zustellung beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Hierbei muss der Antragsteller jedoch nachweisen können, dass die zuvor geschilderten Ermittlungsversuche stattgefunden haben und erfolglos geblieben sind.

Nachdem die Kündigung zugestellt werden konnte und die dem Mieter gesetzte Frist fruchtlos verstrichen ist, ist weiter zu differenzieren: Hat der Mieter beispielsweise die Schlüssel zurückgelassen, kann der Mieter die Wohnung betreten und sie zur Weitervermietung herrichten, falls sie vollständig geräumt ist.

Ist dies jedoch nicht der Fall, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als eine Räumungsklage gegen den Mieter anzustrengen. Erst nach Beendigung des Räumungsprozesses und der sich anschließenden Zwangsvollstreckung, ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung neu zu vermieten.

Dies offenbart, dass Zeitverluste in solchen Fällen „bares Geld“ bedeuten, denn je länger sich die Angelegenheit hinzieht, desto länger dauert es, bis der Vermieter wieder Mieteinnahmen erzielen kann. Sofern er in diesen rechtlichen Belangen unerfahren ist, ist der Vermieter daher gut beraten,einen solchen Fall möglichst frühzeitig einem im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt zu übergeben, um weitere Verzögerungen zu vermeiden.

2. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter

Neben der möglichst schnellen Beendigung des Mietverhältnisses geht es andererseits jedoch auch darum, dass ein betroffener Vermieter bestrebt sein sollte, seine ihm gegen den Mieter zustehenden Ansprüche durchzusetzen.

Zum einen hat der Vermieter aus dem Mietvertrag einen gegen den Mieter gerichteten Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, also in der Regel bis zum Zugang des fristlosen Kündigungsschreibens beim Mieter.

Darüber hinaus kann der Vermieter für den Zeitraum danach gem. § 546 a BGB einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache geltend machen.

Zudem stehen dem Vermieter oftmals Schadensersatzansprüche zu. In solchen Konstellationen befindet sich der Mieter mit den ihm obliegenden Verpflichtungen regelmäßig in Verzug. Als Verzugsschadensersatz kann der Vermieter daher Ersatz der ihm hierdurch entstandenenRechtsanwaltskosten verlangen.

In vielen Fällen weisen die verlassenen Wohnungen jedoch auch einen sehr schlechten Zustand auf. Zunächst ist hier zu differenzieren: Handelt es sich um Abnutzungen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, kann der Vermieter hierfür nur dann Zahlung vom Mieter verlangen, wenn und soweit der Mietvertrag wirksame Schönheitsreparaturklauseln enthält.

Liegen jedoch darüber hinaus Beeinträchtigungen der Wohnung vor, die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch nichts mehr zu tun haben, handelt es sich um Schäden, für die der Mieter Schadensersatz zu leisten hat. Die hier notwendige Abgrenzung kann im konkreten Fall oft schwierig sein.

Ob, wie und wann diese Ansprüche des Vermieters geltend gemacht werden können bzw. sollten, kann pauschal nicht beurteilt werden. Für Zahlungsansprüche kann sich beispielsweise das gerichtliche Mahnverfahren anbieten, da ein solches nur wenig Zeit benötigt und ein geringeres Kostenrisiko mit sich bringt.

Sollte jedoch ohnehin eine Räumungsklage erhoben werden müssen, kann es jedoch auch vorteilhaft sein, dieses Verfahren um die Zahlungsansprüche zu erweitern. Daher kann es sinnvoll sein, zunächst abzuwarten, wie sich der Fall entwickelt, was jedoch weitere Gefahren in sich birgt, da für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Verschlechterung der Mietsache die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB gilt, die lediglich 6Monate beträgt.

Da es also auf zahlreiche Details ankommt, um beurteilen zu können, ob bzw. welche Zahlungsansprüche dem Vermieter zustehen, sowie wann und wie diese bestmöglich durchzusetzen sind, ist es dem Vermieter daher im Ergebnis auch diesbezüglich anzuraten, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen zu beauftragen.