Die Betriebskostenabrechnung — was Mieter wissen sollten

Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht
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Einmal im Jahr wird jeder Mieter mit einer Betriebskostenabrechnung konfrontiert. Diese hat oftmals eine nicht unerhebliche Nachzahlung zur Folge.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet alle Betriebs- und Nebenkosten für eine Wohnung zu tragen. In der Praxis wird aber bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine Umlage auf den Mieter vereinbart.

Welche Kosten umlagefähig sind, ergibt sich aus der Betriebskosten- bzw. Heizkostenverordnung. Dies sind zum Beispiel die Kosten für Warmwasser, Heizung, Hauslicht, Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Gebäudeversicherung und Grundsteuer. Es ist darauf zu achten, dass sowohl Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, sowie Verwaltungskosten nicht umlagefähig sind, d.h. nicht vom Mieter getragen werden müssen. Der Vermieter kann dem Mieter nur die Betriebs- und Nebenkosten in Rechnung stellen, welche tatsächlich im Mietvertrag vereinbart worden sind. Insoweit kann sich ein Blick in den Mietvertrag lohnen, wenn Zweifel an einer abgerechneten Position bestehen.

Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes (nicht immer das Kalenderjahr) die Betriebskosten formal ordnungsgemäß abrechnen. Geschieht dies nicht, kann er seinen Anspruch auf Nachzahlung verlieren. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Er muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen können (Entsch. des BGH vom 09.04.2008, Az. : VIII ZR 84/07). Die Einhaltung der 12-Monatsfrist setzt hingegen nicht voraus, dass die Abrechnung auch inhaltlich richtig ist. Wesentliche Bestandteile einer solchen Abrechnung sind:

  1. die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  2. die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlagenschlüssels,
  3. der jeweilige Anteil des Mieters und
  4. der Abzug der Nebenkostenvorauszahlungen.

Die Umlage kann für jede Position gesondert anhand des Verbrauches, der Mietfläche, der Anzahl der Mietparteien oder anhand der im Haus lebenden Personen erfolgen. Bestimmte Betriebskosten müssen anhand des Verbrauches abgerechnet werden, nämlich die Warmwasser- und Heizkosten. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen die Gesamtkosten pauschal um 15 % gemindert werden. Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung empfiehlt es sich, immer persönliche Aufzeichnungen zu den Zählerständen zu führen. Dies erleichtert den Überblick und gibt einen Vergleichsmaßstab.

Wenn man als Mieter Zweifel an der Höhe der Abrechnung hat, sollte man Einblick in die Originalrechnungen nehmen. Eine kritische Durchsicht ist ratsam.

Allerdings muss der Mieter im Zweifel den Weg zum Vermieter auf sich nehmen, wenn dieser die Einsichtnahme nicht anders gewähren möchte.

Als Mieter hat man die Möglichkeit, seine Bedenken zur Richtigkeit der Betriebskosten innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung vorzubringen. Eine vorbehaltlose Bezahlung kann dazu führen, dass man später mit seinen Bedenken keinen Erfolg mehr hat.

Häufig können die Unstimmigkeiten schnell behoben werden. Dies sollte auch immer versucht werden, denn schließlich möchte man als Mieter die Wohnung noch einige Zeit nutzen and die nächste Betriebskostenabrechnung kommt bestimmt.