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Grundschuld: Rückgewähr von der Bank

29. Oktober 2009 Thema abonnieren
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 29x hilfreich)
Grundschuld: Rückgewähr von der Bank

Angenommen: Ein Grundstück ist im Besitz zweier Personen, die beide vor Jahren zusammen einen Darlehensvertrag zu dessen Finanzierung unterschrieben haben. Die finanzierende Bank hat auf dem gesamten Grundstück eine Grundschuld eintragen lassen. Das Darlehen ist nun vollständig zurückbezahlt und eigentlich haben beide Bruchteilseigner Anspruch auf Rückgewähr ihres Anteils an der Grundschuld.

Eine Person will die Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft betreiben. Dem steht die weiterhin auf die Bank eingetragene Grundschuld entgegen. Denn die Bank tritt die Grundschuld nur ab, wenn beide dies gemeinschaftlich erklären. Dies kommt jedoch nicht zustande. Die Zwangsversteigerung ist dadurch blockiert, weil die Bank im Versteigerungsverfahren ihre gesamten eingetragenen Rechte geltend machen würde. Das Mindestgebot wäre damit höher als der Verkehrswert.

Ein Rechtsanwalt meint, dass die Bank in diesem Fall von der versteigerungswilligen Person auf Herausgabe der Grundschuld verklagt werden muss.

Wer hat schon mal so eine Klage geführt? Wie stehen die Chancen diese Klage gegen die Bank zu gewinnen?

Weiter angenommen, die klagewillige Person hat noch andere Verbindlichkeiten bei der Bank. Wahrscheinlich wird die Bank diese dann sofort fällig stellen. Kann die Bank, wenn sie wegen der beschriebenen Klage einen noch drei Jahre laufenden Darlehensvertrag für ein anderes Grundstück kündigt, zusätzlich auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kunden verlangen?


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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 1987x hilfreich)

Nach vollständiger Darlehentilgung ist die Bank verpflichtet die Grundschuld notariell löschen zu lassen. Aus der Grundschuld darf sie kein Nutzen mehr ziehen. Das Grundstück ist an sich nicht mehr belastet.

quote:
angenommen, die klagewillige Person hat noch andere Verbindlichkeiten bei der Bank.

Genau hier könnte der Wurm sein. In disem Fall will die Bank die Grundschuld wohl als Ersatzsicherheit behalten.

Man muß mit der Bank reden, ihr andere Sicherheit anbieten, oder den anderen Kredit kündigt bzw. zurückzahlt, damit die Grundschuld freigegeben wird.
Dass der andere Miteigentümer keine Verbindlichkeit bei der Bank hat, interessiert die Bank nicht. Allenfalls bittet die Bank die Grundschuld nur noch auf den Grundstücksanteil des noch Kreditnehmers umzutragen.



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0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
ZV
Status:
Beginner
(91 Beiträge, 85x hilfreich)

Die Chance, eine Klage gegen die Bank auf Herausgabe der Grundschuld zu gewinnen ist gleich Null. Die Bank weigert sich ja gar nicht die Rückgewähransprüche zu erfüllen. Es gibt drei Möglichkeiten der Rückgewähr: 1. Löschung der Grundschuld, 2. Abtretung an einen Dritten, 3. Verzicht bzw Abtretung an die(beiden) Grundschuldbesteller. Die Grundschuldbesteller müssen sich einigen, welche Art der Rückgewähr sie wollen. Sie können dieses Wahlrecht nur gemeinsam ausüben und haben den Anspruch auf Erfüllung der Rückgewähr gegen die Bank auch nur gemeinsam. Stellen Sie sich vor, der eine verlangt die Abtretung der Grundschuld an sich selbst und die Bank würde dies tun. Dann würde der andere ja übervorteilt und die Bank schadensersatzpflichtig machen. Nein, so geht es nicht ! In einer Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ( Teilungsvesrteigerung) bleibt die Grundschuld nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen bestehen und zwar für die Bank, weil sie formell noch Inhaberin der Grundschuld ist. Auch wenn die Bank jetzt eine Löschungsbewilligung abgeben würde oder einen Verzicht in notarieller Form erklären würde, wäre die Grundschuld als bestehenbleibendes Recht in der Versteigerung zu behandeln. Daran kann die Bank nichts ändern; das sind die ges. Regeln des Zwangsversteigerunsgesetzes.
Ob die Bank einen anderen Kredit fällig stellt nur wegen dieser Teilungsversteigerung ist doch mehr als unwahrscheinlich. Die Teilungsversteigerung bewirkt ja nicht automatisch eine Verschlechterung der Bonität und ich bezweifle, dass die Bank so ohne weiteres einen Kündigungsgrund für andere Kredite aus dem Hut zaubert. Es sei denn, der andere Kredit ist notleidend, sprich mit Zahlungsrückständen behaftet. Eine Vorfälligkleitsentschädigung kann die Bank immer dann verlangen, wenn der Kredit vorzeitig gekündigt wird und der Bank dadurch ein nachweisbarer Schaden entsteht. Dabei ist es egal, von wem die Kündigung erfolgt, sie muss nur dem Grunde nach rechtsmäßig sein und aus dem Darlehensvertrag heraus begründbar sein. Übrigens noch zur Frage, ob die Bank eventuell die Rückgewähr der Grundschuld verweigern kann, weil vielleicht die Darlehensehmer oder einer von Ihnen noch andere Verbindlichkeiten hat. Das hängt von der so genannten Zweckbestimmungserklärung ab, die zu jeder Grundschuld vereinbart wird und im Darlehensvertrag oder separat erklärt wird. Hier muß stehen, ob die Grundschuld nur dieses eine Darlehen sichert ( enge Zwebe) oder alle Verbindlichkeiten aus der gesamten Geschäftsbeziehung der beiden Grundschuldbesteller mit der Bank ( weite Zwebe). Die letztere Variante ist die übliche. Also, ehe man eine Klage vom Zaun bricht, muss man schon den ganzen Sachverhalt aufbereiten und den Inhalt der Verträge kennen.

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0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 29x hilfreich)

Vielen Dank für die ausführlichen Stellungnahmen. Die allerdings weitere Fragen aufwerfen:

quote:
Die Chance, eine Klage gegen die Bank auf Herausgabe der Grundschuld zu gewinnen ist gleich Null.


Gibt es für diese Aussage ein Grundsatzurteil oder eine gesetzliche Grundlage?Wie gesagt, der Rat gg. die Bank zu klagen kommt von einem Rechtsanwalt, der zugleich warnte, die Bank werde dann möglicherweise alle andern Verbindlichkeiten des Klägers sofort fällig stellen... Nicht die Teilungsversteigerung, sondern die Klage gegen die Bank könnte die Kündigung des anderen, nicht notleidenden Kredits bewirken.

In diesem Fall wäre ja eine vorzeitige Kündigung gegeben - allerdings nicht durch den Darlehensnehmer sondern durch die Bank. Es erscheint mir allerdings auch als unwahrscheinlich, dass die Kündigung seitens des Darlehensgebers zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst. Die Nachteile für den Darlehensnehmer sind ja so schon enorm und kostenträchtig.

Es stimmt natürlich, dass die Bank prinzipiell die Rückgewähr (in Form der Löschungsbewilligung bzw. Abtretung an die Darlehensnehmer) nicht verweigert. Es liegt ja einzig an der nicht zustande kommenden Einigung der beiden ehemaligen Darlehensnehmer. Besteht denn die Möglichkeit, dass der Versteigerungswillige den andern Bruchteilseigner und ehemaligen Co-Darlehensnehmer auf Zustimmung zur Abgabe des Rückgewährsantrags verklagt?

Was mir ebenfalls nicht einleuchtet: Vorausgesetzt war ja, dass die Grundschuld auf dem gesamten Grundstück eingetragen ist. Daher kommt ohnehin nur eine Rückgewähr an die Bruchteilseigner entsprechend ihrem Eigentumsanteil in Frage (also keinesfalls komplett an einen der beiden). Die Rückgabe in dieser Form ist doch für die Bank nicht mit Regressgefahr verbunden.

Wieso verlangt sie dennoch die gemeinschaftliche Willenserklärung für die Rückgewähr?

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#4
 Von 
The-Driver
Status:
Beginner
(61 Beiträge, 22x hilfreich)

quote:
>Grundschuld: Rückgewähr von der Bank
Nach vollständiger Darlehentilgung ist die Bank verpflichtet die Grundschuld notariell löschen zu lassen. Aus der Grundschuld darf sie kein Nutzen mehr ziehen. Das Grundstück ist an sich nicht mehr belastet.


das stimmt so nur bei Hypotheken.

Grundschulden sind nicht forderungsgebunden und können daher auch zur Absicherung anderer Verbindlichkeiten dienen.

Lediglich eine deutliche "Übersicherung" könnte zur Freigabe berechtigen.

Was steht denn in der Zweckerklärung?



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#5
 Von 
guest-12302.11.2009 08:12:23
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 11x hilfreich)

quote:
Nach vollständiger Darlehentilgung ist die Bank verpflichtet die Grundschuld notariell löschen zu lassen.


Das ist falsch. Die Bank muss allenfalls eine Löschungsbewilligung abgeben, eine Löschung können nur die Eigentümer veranlassen.

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