Wohnungskauf trotz Abfindung?

30. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
funkmasterflash
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 5x hilfreich)
Wohnungskauf trotz Abfindung?

Hallo liebe Experten,

folgender Sachverhalt beschäftigt mich und ich konnte darauf keine Antwort im Netz finden, da es sich um einen etwas speziellen Fall handelt. Daher möchte ich um eure / Ihre Einschätzung bitten. Mir ist dabei klar, dass es wahrscheinlich keine eindeutige Antwort gibt, es geht mir vielmehr um eine Tendenz, um die Situation besser einschätzen zu können.

Person A hat einen sicheren, gut bezahlten, unbefristeten Job. Die Wohnung, in der A bislang zur Miete wohnt, wurde A zum Kauf angeboten. Der Arbeitgeber von A hat ein Effizienzprogramm gestartet, das Abfindungszahlungen für Mitarbeiter beinhaltet, die freiwillig das Unternehmen verlassen. A überlegt sich, das Angebot anzunehmen. Gleichzeitig möchte A die Wohnung kaufen. Für die Finanzierung ist die gute Bonität, die A aufgrund des noch existierenden Arbeitsverhältnisses hat, Voraussetzung. Würde A den Job aufgeben, würde A voraussichtlich keine Finanzierung mehr bekommen. In den Banken AGB steht, dass die Banken ein Darlehen aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen können. Als Beispiel für einen wichtigen Grund wird u. a. genannt, dass sich die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers dahingehend geändert haben oder sich diese Änderung abzeichnet, sodass die Rückzahlung des Darlehens gefährdet ist. Die Wohnung befindet sich in einer Großstadt in begehrter Wohnlage. A überlegt, sich ein Jahr eine berufliche Auszeit zu nehmen, bspw. eine Weltreise zu machen, und die Wohnung in dieser Zeit zu vermieten. Die Finanzierung würde so gestaltet werden, dass das Darlehen im Fall der Vermietung allein durch die Mieteinnahme bedient werden könnte. Die Zeitpunkte von geplantem Wohnungskauf und Schließung des Aufhebungsvertrags des Arbeitsverhältnisses von A würden sehr nah beieinander liegen. Der Wohnungskauf würde jedoch vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abgeschlossen sein. A hat sich zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs noch nicht final entschieden, den Job tatsächlich aufzugeben, hat das offizielle Abfindungsangebot jedoch bereits vorliegen.

Wie ist die reine Rechtslage in Bezug auf die geplante Finanzierung, wenn A in ihrem Kopf bereits gewisse Pläne schmiedet, die zeitliche Reihenfolge der offiziellen Schritte jedoch wie beschrieben eingehalten werden würde? Kann die Bank - sofern sie von der Beendigung des Arbeitsverhältnisses von A erfahren würde (dies könnte v. a. dann der Fall sein, wenn A die Finanzierung über ihre Hausbank abwickelt) - A rechtlich gesehen eine Täuschung vorwerfen, die sie zur außerordentlichen Kündigung des Darlehensvertrags berechtigen würde? Kann die Bank den Darlehensvertrag überhaupt kündigen, wenn A im Zweifelsfall glaubhaft darlegen könnte, dass die Bedienung des Darlehens trotz der gravierenden Veränderung ihrer Vermögenssituation praktisch nicht gefährdet wäre?

Vielen Dank im Voraus für eure / Ihre geschätzte Einschätzung und viele Grüße!

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Ja, die Bank kann. Der Zeitablauf ist irrelevant. Alleine die Arbeitslosigkeit selbst reicht bereits für die Fiktion aus, dass sich die Vermögensverhältnisse gravierend verschlechtern.

Warum? Weil eine Mieteinnahme keinesfalls so sicher ist, wie man das so denkt. Die Mieter können jederzeit kündigen und dann steht die Wohnung für den ein oder anderen Monat leer bzw. es gibt Ausfallzeiten. Und die Mieteinnahme ersetzt keinesfalls ein sicheres und gutes Arbeitsabkommen.

Zudem sind Banken nicht doof. Wenn man so etwas bereits unterschriftsfertig vorliegen hat, wird man das auch zeitnah annehmen. Das könnte im Extremfall, also wenn beispielsweise die Mieteinnahmen ausbleiben, sogar eine Straftat sein (Betrug), Selbst wenn man das Angebot mit Abfindung erst ein zwei Wochen später annimmt.

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#2
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3089x hilfreich)

Meiner Erfahrung nach machen die Banken gar nichts, so lange das Darlehen regelmäßig bedient wird. Ist dem aber nicht der Fall und ist das Gehaltskonto bei der gleichen Bank - so das ggf direkt ersichtlich ist, dass keine Gehaltszahlungen mehr eingehen, könnte es knapp werden.

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"Valar Morghulis"

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119572 Beiträge, 39744x hilfreich)

Zitat (von funkmasterflash):
Die Finanzierung würde so gestaltet werden, dass das Darlehen im Fall der Vermietung allein durch die Mieteinnahme bedient werden könnte.

Schlecht.
Denn wenn der Mieter nicht zahlt, ist die Wohnung weg.
Man sollte da also schon mal eine Reserve haben um 12 Monate zu überbrücken.

Dann natürlich auch eine Reserve wenn der Mieter die Wohung ruiniert und / oder nicht rechtzeititg räumt. Damit wären wir schon bei 24 Monaten + Gerichtkosten.


Dazu dann noch ein Puffer für eventuell anstehende Investitionsumlagen.


30% des Kaufpreises für Nebenkosten beim Erwerb hat man auch einkalkuliert?


Wieviel Eigentkapital hat man denn?



Zitat (von funkmasterflash):
A rechtlich gesehen eine Täuschung vorwerfen, die sie zur außerordentlichen Kündigung des Darlehensvertrags berechtigen würde?

Ja, kann sie.
Braucht sie aber gar nicht denn:
Zitat (von funkmasterflash):
Als Beispiel für einen wichtigen Grund wird u. a. genannt, dass sich die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers dahingehend geändert haben oder sich diese Änderung abzeichnet, sodass die Rückzahlung des Darlehens gefährdet ist.




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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Zitat:
Meiner Erfahrung nach machen die Banken gar nichts

Da stimmt deine Erfahrungswelt nicht (mehr) ganz mit der Realität überein. Banken sind inzwischen seit einiger Zeit gesetzlich verpflichtet, die Sicherheiten regelmäßig zu prüfen. Und geht kein Gehalt mehr aufs Konto, werden Nachfragen kommen...

Klar, wenn sie das nicht mitbekommen? Aber das macht die Sache nicht besser. Man sollte nicht den Kreditgeber anlügen und wesentliche Dinge einfach verheimlichen.

Zumal niemand vorher sehen kann, ob der TE nach dem Sabbatjahr wieder Arbeit bekommen würde.

Zitat:
Wieviel Eigentkapital hat man denn?

Vermutlich keines, denn das mögliche Eigenkapital geht ja für die Lebenskosten und Reisekosten beim Sabbatjahr drauf.

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#5
 Von 
funkmasterflash
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 5x hilfreich)

Vielen Dank an alle schon mal für die schnellen Reaktionen und die ausführlichen Antworten!

A hat die Kaufnebenkosten i. H. v. 7 % bei der Aktion einkalkuliert (2 % Notar und 5 % Grunderwerbssteuer; keine Makler Gebühren). Die Abfindung entspricht ca. 2 netto Jahresgehältern von A. Somit hat A auch nach Ausgaben für die geplante Auszeit genügend Reserven, um das Darlehen auch ohne Mieteinnahmen mindestens für bzw. Über die Auszeit hinaus sicher bedienen zu können. Der Mietausfall kann natürlich nie ausgeschlossen werden, ist in der betroffenen Lage jedoch äußerst unwahrscheinlich. Sollte aber für die Fragestellung schlussendlich nicht ausschlaggebend sein. Es geht mir bei der Frage hauptsächlich um den rein rechtlichen Aspekt. Da A tatsächlich noch nicht entschieden hat, ob A das Abfindungsangebot wirklich annehmen wird, der Kauf der Wohnung aber eben aktuell als nicht selbstverständliche Gelegenheit ansteht, geht es um die Frage, in wie weit rechtlich die zeitliche Abfolge wie beschrieben A zumindest rechtlich absichern würde. Dass die Bank gemäß den Banken AGB das Darlehen bei eintretender oder absehbarer Veränderung der Vermögenssituation von A grundsätzlich kündigen kann, ist klar. Wobei dafür die Wahrscheinlichkeit der wirklich eintretenden Gefährdung der Bedienung des Darlehens doch realistisch hoch sein muss. Wenn A trotz Abfindung noch genug Kapital übrig hat, um allein damit das Darlehen für eine gewisse Zeit noch bedienen zu können, die Mieteinnahme in der entsprechenden Gegend doch relativ sicher ist und die Sicherheit durch die Immobilie selbst in dieser Gegend gemäß der Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre eher steigen als sinken sollte, stellt sich doch die Frage, ob die Bank das Darlehen schlussendlich tatsächlich kündigen könnte, "nur" weil sich die Vermögenssituation von A entsprechend geändert hat, ist für mich die entscheidende Frage.

Gibt es weitere Einschätzungen, bzw. ändern sich die bereits gemachten Einschätzungen mit dieser weiteren Beschreibung der Situation?

Vielen Dank!

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#6
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Wenn sich die Abfindung auf ca. zwei Jahresnettogehälter (!) beläuft, wird die Bank wohl nichts unternehmen, sofern auch die Abfindung auf ein Konto bei derselben Bank ausgezahlt wird. Eher wird der TS noch ungefragt Angebote hinsichtlich Vermögensanlagen erhalten.

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#7
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Zitat:
Gibt es weitere Einschätzungen, bzw. ändern sich die bereits gemachten Einschätzungen mit dieser weiteren Beschreibung der Situation?

Nein.

Und wenn das 10 Netto-Jahresgehälter sind, ändert sich an der Sachlage nichts.

Es würde sich beispielsweise etwas ändern, wenn TE mit der Bank offen spricht und für den Fall, dass er das Angebot annimmt, eines der beiden Jahresgehälter fest anlegt und der Bank als Sicherheit überlässt.

Noch einmal: Die Bank interessiert sich nur dafür, dass es Sicherheiten gibt und wie die aussehen. Was jenseits der Sicherheiten existiert (und ggf. während Sabbat-Jahr verprasst wird) juckt die Bank nicht.

Zitat:
Wenn sich die Abfindung auf ca. zwei Jahresnettogehälter (!) beläuft, wird die Bank wohl nichts unternehmen, sofern auch die Abfindung auf ein Konto bei derselben Bank ausgezahlt wird. Eher wird der TS noch ungefragt Angebote hinsichtlich Vermögensanlagen erhalten.

Das geht so einfach nicht mehr, wie du es dir denkst. Da gibt es eine Reihe von Gesetzesänderungen in 2016.

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119572 Beiträge, 39744x hilfreich)

Die genauen rechtlichen Auswirkungen kann man erst diskutieren, wenn man die Fakten in Form der vertraglichen Vereinbarungen mit der Bank kennt.

Oft werden ja auch noch Ausfallversicherungen angeboten, z.B. für Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, ...



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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#9
 Von 
funkmasterflash
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 5x hilfreich)

Vielen Dank für eure Unterstützung!

A will natürlich nichts unrechtmäßiges machen, wenn möglich aber eben beides miteinander verbinden - die Abfindung nehmen und gleichzeitig die Gelegenheit nicht verpassen und die Wohnung kaufen. Dass der ursprüngliche Plan evtl. etwas heiß sein könnte, wurde A erst bewusst, als sie die AGB der in Frage kommenden Banken durchgelesen hat (insbesondere eben die Abschnitte zur außerordentlichen Kündigung).

Wie schätzt ihr die Chancen auf Realisierung beider Vorhaben ein, wenn A ihrer Hausbank (Sparkasse), bei der A seit ca. 20 Jahren Kunde ist, gegenüber tatsächlich mit offenen Karten spielen würde?

Dankeschön und viele Grüße!

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119572 Beiträge, 39744x hilfreich)

Wenn man mit offenen Karten spielt und die Bank in die Finanzplanung einbezieht, dann bekommt man von der Bank erklärt wie diese die Probleme sieht und ob und wie die sich lösen lassen.

Wenn die Bank dann nach diesem Plan finanziert, wird sie sich entsprechenden Schadenersatzforderungen ausgesetzt sehen, wenn sie dann dennoch Ärger macht obwohl alles planmäßig funktioniert.



Signatur:

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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#11
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Zitat (von mepeisen):
Zitat:
Gibt es weitere Einschätzungen, bzw. ändern sich die bereits gemachten Einschätzungen mit dieser weiteren Beschreibung der Situation?

Nein.

Und wenn das 10 Netto-Jahresgehälter sind, ändert sich an der Sachlage nichts.

Es würde sich beispielsweise etwas ändern, wenn TE mit der Bank offen spricht und für den Fall, dass er das Angebot annimmt, eines der beiden Jahresgehälter fest anlegt und der Bank als Sicherheit überlässt.

Noch einmal: Die Bank interessiert sich nur dafür, dass es Sicherheiten gibt und wie die aussehen. Was jenseits der Sicherheiten existiert (und ggf. während Sabbat-Jahr verprasst wird) juckt die Bank nicht.

Zitat:
Wenn sich die Abfindung auf ca. zwei Jahresnettogehälter (!) beläuft, wird die Bank wohl nichts unternehmen, sofern auch die Abfindung auf ein Konto bei derselben Bank ausgezahlt wird. Eher wird der TS noch ungefragt Angebote hinsichtlich Vermögensanlagen erhalten.

Das geht so einfach nicht mehr, wie du es dir denkst. Da gibt es eine Reihe von Gesetzesänderungen in 2016.


Mein letzter Satz war - sorry - ironisch formuliert, in der Sache meinte ich dasselbe wie du. Möglicherweise sollte ich die Verwendung von Ironie-Tags in Betracht ziehen ;)

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
mepeisen
Status:
Unsterblich
(24959 Beiträge, 16167x hilfreich)

Zur Vermeidung von Missverständnissen sicherlich gut ;-)

Signatur:

Mitglied im AK Inkassowatch. Anfragen per PM. Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Siche

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
funkmasterflash
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 5x hilfreich)

Was genau war ironisch gemeint, bzw. wie ist es wirklich gemeint? :-)

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1068 Beiträge, 468x hilfreich)

Meine Erfahrungen sind schon über 10 Jahre her. Daher könnte es jetzt anders aussehen, aber ich habe mich kurz nach dem Hauskauf selbstständig gemacht. Meine kreditgebende Bank hat nichts mit meiner Hausbank zu tun. Ich habe bei der Kreditbank ein Girokonto eröffnet, auf das ich unregelmäßig Geld überwiesen habe, so dass es aber immer gedeckt war. Von diesem Konto wurden alle das Haus betreffenden Kosten bezahlt.
Die Bank hat auch nach 2016 nicht einmal irgendwelche Informationen eingefordert.

Gruß

Shihaya

Signatur:

Ich bin nur verantwortlich für das, was ich sage, und nicht für das, was ihr versteht.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Zitat (von funkmasterflash):
Was genau war ironisch gemeint, bzw. wie ist es wirklich gemeint? :-)


Dieser Satz war ironisch gemeint:
Zitat (von so475670-44):
Eher wird der TS noch ungefragt Angebote hinsichtlich Vermögensanlagen erhalten.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
funkmasterflash
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 5x hilfreich)

Hallo an alle!

Um euch auf dem Laufenden zu halten, folgende Info:

Person A hat seiner Hausbank gegenüber die evtl. Pläne offen und ausführlich dargelegt. Die Bank hat A die Finanzierung auch für den Fall der Abfindung zugesagt. Person A ist ziemlich happy.

Vielen Dank an euch alle für die Unterstützung!

1x Hilfreiche Antwort

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