3xVeränderungssperre, B-Plan, Enteignung?

Unter Enteignung ist der staatliche Zugriff auf das Eigentum des einzelnen zu verstehen, mit dem ganz oder teilweise Rechtspositionen entzogen werde, die nach BVerfGE Atr. 14 Abs.1 GG geschützt sind.
Eine Enteignung ist nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert.
Sie darf nur durch oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.
Beispiel:
Die Bundesrepublik Deutschland benötigt für den Bau einer Bundesautobahn viele landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Mehrere Landwirte sind nicht bereit, ihr Eigentum (= Grundstück) an den Staat zu verkaufen. Im Wege der Enteignung kann ihnen das Eigentum an den Grundstücken entzogen und auf den Staat übertragen werden. Dieses Beispiel einer klassischen Enteignung stellt einen Güterbeschaffungsvorgang dar, der den freihändigen Erwerb ersetzt. In diesem Fall Entzug des Eigentums und die Übertragug auf einen anderen. Es ist auch möglich, ein Grundstück oder eine Grundstücksteilfläche gegen den Willen des Eigentümers dinglich zu belasten und das neu begründete dingliche Recht auf einen anderen zu übertragen.
Beispiel:
Recht auf Anlage und Unterhaltung von Überlandleitungen zur Stromversorgung. Es handelt sich dabei um die Belastung mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Stromversorgers.
Die förmliche Grundstücksenteignung stellt den wichtigsten Fall der klassischen Enteignung dar und ist nur durch und aufgrund eines Gesetzes zulässig. Neben dem Baugesetzbuch ermächtigen zahlreiche Enteignungsgesetze die höheren Verwaltungsbehörden, Grundeigentum zu belasten oder zu entziehen.
Die Verwaltung muss vor der Enteignung in einem förmlichen Verfahren (so genanntes Planfeststellungsverfahren) die Zulässigkeit des Vorhabens klären.
Soll ein Grundstück enteignet werden, um es entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu nutzen, ist im Enteignungsverfahren folgendes zu beachten: Der B-Plan bestimmt zwar die zulässige Nutzungsart eines Grundstücks, damit steht aber noch nicht fest, dass das Wohl der Allgemeinheit es gebietet, das Grundstück gerade jetzt zuzuführen. Die Enteignungsbehörde prüft insbesondere auch, ob der Enteignungszweck nicht auf andere zumutbare Art erreicht werden kann. Hierbei gilt der Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs und der Angemessenheit.
Eine Enteignung ist ausserdem nur unter folgenden Voraussetzungen möglich:
* Der Antragsteller muss sich zuvor um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks bemüht haben. Der Betroffene muss also ein angemessenes Kaufangebot erhalten haben.
* Der Antragsteller muss glaubhaft machen, dass das Grundstück in einer angemessenen Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.
Der vorstehend genannte Grundsatz des geringmöglichsten Eingriffs gilt auch für den räumlichen Umfang und die Art der Enteignung:
* Räumliche Beschränkung auf die Teilfläche, die benötigt wird. Kann der Betroffene aber mit dem Restbesitz nichts mehr anfangen, darf er die Ausdehnung auf den Restbesitz verlangen.
Beispiel: Für die Anlage eines Fußwegs reicht die Enteignung einer Grundstücksteilfläche aus, sofern der verbleibende Rest z.B. als Baugrundstück wirtschaftlich verwertbar bleibt.
* Rechtliche Beschränkung auf das, was für die Verwirklichung des Enteignungszweckes notwendig ist:
Beispiel:
Für die Verlegung von Versorgungsleitungen reicht i.d.R. die Bestellung einer Leitungsdienstbarkeit zugunsten des Versorgerunternehmens aus.
Wird die öffentliche Aufgabe, der die Enteignung dienen sollte, nicht erfüllt oder stellt sich nachträglich raus, dass das enteignete Grundstück hierzu nicht benötigt wird, hat der enteignete frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückerwerb des Grundstücks.
Das Grundgesetz bestimmt, dass eine Enteignung nur gegen Entschädigung zulässig ist. Die Art und Höhe der Entschädigung ist in den jeweiligen Enteignungsgesetzen z.B. im Baugesetzbuch, geregelt.
* in Form einer einmaligen Geldleistung BauGB § 99 Abs.1 Satz 1
*in wiederkehrenden Leistungen
BauGB § 99 Abs.1 Satz 2
* in Land
BauGB § 100
*in sonstigen Rechten
BauGB § 101
Wenn der Eigentümer beispielsweise zur Sicherung seiner Erwerbstätigkeit auf Ersatzland angewiesen ist (z.B. als Landwirt), ist die Entschädigung auf seinen Antrag in geeignetem Ersatzland festzusetzen. Allerdings muss der Enteignungsbegünstigte über geeignetes Ersatzland verfügen oder es sich beschaffen können.
Die Höhe der Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.
Die Rechtsprechung geht davon aus, dass sich die Entschädigung i.d.R. nach dem vollen Wert des entzogenen Rechts bemisst. Der Betroffene soll also dazu in der lage sein, sich z.B. ein entsprechendes Ersatzgrundstück zu beschaffen. Durch eine Entschädigung soll der Verlust der konkret vorhandenen Vermögenswerte ausgeglichen werden. Künftige Ertragsaussichten bleiben unberücksichtigt. Sind für den Betroffenen durch die Enteignung Vermögensvorteile geschaffen worden, werden diese auf die Entschädigung angerechnet. Hat der Betroffene allerdings einen Vermögensnachteil mitverschuldet, verringert sich sein Anspruch entsprechend.
Die Ermittlung der Entschädigung für den Rechtsverlust vollzieht sich in folgeneden Schritten:
1. Ermittlung von Qualität und Eigenschaften des Enteignungsgegenstandes
* Maßgebend ist der Zustand des Grundstückes in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Antrag entscheidet
* Für die Beurteilung der Grundstücksqualität ist die rechtlich zulässige und tatsächliche Nutzung entscheidend.

2. Ermittlung des Grundstückswertes
* Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Verkehrswert.
* Ausschlaggebend für die Ermittlung des Verkehrswertes ist im Normalfall der Zeitpunkt der Entscheidung über den Enteignungsantrags.
* Die Verkehrswertermittlung basiert auf den folgeneden Methoden:
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Differenzverfahren
Das letztere Verfahren wird bei der Bewertung von Grundstücksteilflächen angewandt. Dabei wird der Wert des gesamtbesitzes vor der Enteignung und der Wert des Restbesitzes nach der Enteignung gegenübergestellt. Zu der Entschädigung für den durch die Enteignung eingetretenen Rechtsverlust kann auch eine Entschädigung für andere Vermögensnachteile hinzukommen. Beispielhaft für einen solchen entschädigungspflichtigen Folgeschaden seien hier die Kosten für einen durch die Enteignung erforderlich werdenden Umzug genannt.
An dem Verfahren beteiligt sind Antragsteller, der Eigentümer, die Inhaber dinglicher Rechte, die Gemeinde und evtl. Inhaber anderer Rechte. Die Entscjheidung der Enteignungsbehörde wird aufgrund einer nicht öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen.
Die Einleitung des Verfahrens sind in ortsüblicher Weise öffentlich bekannt zu machen, damit weiter von der Enteignung Betroffene Personen die Möglichkeit haben, ihre Rechte wahrzunehmen. Ab diesem Zeitpunkt werden das Grundstück betreffende Änderungen (z.B. Verkauf) genehmigungspflichtig. Auch und gerade während des Verfahrens hat die E-Behörde auf eine Einigung zwischen den Beteiligten hinzuwirken. Kommt keine Einigung zustande, muss die Behörde über den Antrag durch Beschluss entscheiden. Eine rechtsänderung tritt mit dem Beschluss jedoch nicht ein. Erst mit dem sogenannten Ausführungsanordnung festgesetzten Tag wir der bisherige Rechtszustand durch den im Enteignungsbeschluss vorgesehene Rechtszustand ersetzt. Die Kosten des Verfahrens trägt i.d.R. der Entschädigungsverpflichtende.


So, das ist so ziemlich alles was ich darüber weiß. Einen Rechtsanwalt kenne ich nicht, der sich auf so etwas spezialisiert hat, hoffe erst einmal geholfen zu haben......

Ich musste da mal ein Seminar dafür geben, habe Kauffrau der Grundstücks-u. Wohnungswirtschaft gelernt. Der Text bezieht sich auf meine damaligen Notizen und wenn man dann wieder dieses liest, fällt es einem wie Schuppen von den Augen