Abriss & Neubau im Gebiet ohne Bebauungsplan

Question

Guten Morgen zusammen,

meine Frau und ich haben in der Nähe von Köln ein altes Siedlungshaus aus 1965 mit knapp 900qm Grundstück erworben.

Das Haus liegt in einem Gebiet ohne Bebauungsplan. Wir hatten über unseren Architekten öfters Kontakt mit der Stadt, bezüglich eines Anbaus. Die Stadt bestätigte uns bereits mündlich das wir hinten an das Haus, einen Anbau von ca. 4,5m x 10m setzen dürfen, allerdings nur im Bereich des EGs. Damit hatten wir uns auch einverstanden gegeben.

Bei Beginn der Sanierungsarbeiten sind nun erhebliche Mängel am Haus aufgefallen. Der beispielsweise feuchte Keller ist hierbei noch das kleinste Übel. Auch unser Architekt rät uns dazu abzureißen und neu zu bauen. Die finanziellen Mittel hierzu wären vorhanden.

Meine Frage nun an euch, dürfen wir nach Abriss des Hauses in einem Gebiet ohne Bebauungsplan nach dem Abriss etwas in der Länge und Breite größeres bauen? Höhe bliebe die gleiche.

Das Haus ist freistehend und zum Nachbarn links und jetzt sind 5,5 und 3,5 m Abstand mit dem aktuellen Bau. Als wir damals nach einem größeren Anbau fragten (ggf. auch im OG), sagte uns die Sachbearbeiterin oft etwas bezüglich der Kubatur der anderen Häuser. Die zwei danebenliegenden Häuser sind halt genau gleich.

Glaubt ihr, dass die Stadt bei einem Neubau die Karten für die Genehmigungen neu mischt?

Wir wollen jetzt nicht hingehen und in eine Gegend mit Beispielsweise lauter Flachdächern ein Haus mit Satteldach oder sonst was.

Das Haus hat aktuell 8x9 Meter und wir würden gerne etwas mit 9x14 Meter bauen.

Wie seht ihr unsere Chancen?

Vielen Dank schon mal für eure Antworten und einen angenehmen Sonntag noch.

Grüße aus Köln

Escroda · Answer

Du hast doch einen Architekten, der sich mit den Gegebenheiten vor Ort auskennt. Der kann am besten die Chancen einschätzen.
Wie Du die Situation schilderst, handelt es sich um unbeplanten Innenbereich nach §34 BauGB. Dort gilt:
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Art der baulichen Nutzung war Wohnen, soll Wohnen bleiben und ist bei den Nachbarn auch so. Alles gut.
Zum Maß der baulichen Nutzung gehören die Geschossigkeit und Höhe des Hauses, genauso wie die überbaute Grundfläche (GR) und die Geschossfläche (GF), im Sinne der BauNVO. Das Verhältnis der GR und GF zur Grundstücksgröße, also die GRZ (§19 BauNVO) und GFZ (§20 BauNVO) darf sich von den Nachbargrundstücken nicht signifikant unterscheiden, daher auch der Hinweis auf die Kubatur der Nachbarhäuser. Bauweise ist offen, soll offen bleiben, ist also unproblematisch. Die überbaubare Fläche meint die sogenannten faktischen Baugrenzen - also wenn alle 5m Abstand zur Straße haben und alle Häuser 12m tief sind, darfst Du nicht aus der Reihe tanzen.

Zitat (von HBoc2020):
Das Haus hat aktuell 8x9 Meter und wir würden gerne etwas mit 9x14 Meter bauen.

Das klingt erstmal danach, dass der Rahmen der Genehmigungsfähigkeit gesprengt wird. Dein Architekt sollte daher eine genaue Umfeldanalyse vornehmen und seine Auffassung vom vertretbaren Rahmen durch planungsrechtliche Bauvoranfrage rechtsverbindlich absichern.

eh1960 · Answer

Grundsätzlich ist in Gebieten ohne gültigen Bebauungsplan zulässig, Bauvorhaben durchzuführen, die dem entsprechen, was in der näheren Umgebung bereits vorhanden ist.

Also z.B.: das Grundstück samt Haus liegt in einem Gebiet ohne B-Plan, aber in der Straße und den nächsten Nachbarstraßen gibt es eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern mit zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss.

Dann darf man dort ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss bauen. Meistens auch etwas "kleineres", aber nichts größeres. Ein Einfamilienhaus mit einem Geschoss plus Dachgeschoss könnte auch durchgehen.
Gibt's in dem Bereich nur Flachdachbungalows, geht ein Flachdachbungalow durch, und ein Walmdachbungalow u.U. auch. Ein zweigeschossiges Einfamilienhaus aber nicht.

Gibt's in dem Bereich einen bunten Mix aus Bungalows und Ein- und Zweifamilienhäusern mit Flach- und Walmdach und mit und ohne komplettes Dachgeschoss, dann geht im Regelfall alles durch, was da schon so rumsteht.

Mal ganz grob vereinfacht erklärt.

Abriss & Neubau im Gebiet ohne Bebauungsplan

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