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Abstand Nachbarhaus zu fremder Garage / Schmutzwinkel in NRW

31. Januar 2021 Thema abonnieren
 Von 
Sunrabbit
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 105x hilfreich)
Abstand Nachbarhaus zu fremder Garage / Schmutzwinkel in NRW

Stellen wir uns vor es gibt zwei Grundstücke die nebeneinander liegen. Das ganze in NRW.

Auf dem Grundstück A wurde vor 80 Jahren ein Einfamilienhaus gebaut. Allerdings wurden dabei die Abstandsflächen zu Grundstück B nicht eingehalten. Das EinfamilienHaus (2 1/2 Etagen) steht ca. 20cm von der gemeinsamen Grundstücksgrenze zwischen A und B entfernt.

Es wurde keine Baulast und auch sonst keinerlei Grundbucheintragungen vorgenommen.

Nun soll Grundstück B bebaut werden. B möchte nun direkt an die gemeinsame Grundstücksgrenze eine Garage setzten (6m lang). (Das Haus von B steht 6 Meter von der Grundstücksgrenze zu A entfernt).

Die erste (telefonische) Auskunft vom Bauamt war: kein Problem. Garage an Grenze erlaubt.

Durch die Garage würde nun aber ein Streifen von 20 cm zwischen Haus A und Garage B entstehen, wo man ja nicht mehr wirklich dran kommt nach Bau der Garage. Ich habe gehört das sowas auch gerne "Schmutzwinkel" genannt wird. Und in manchen Bundesländern dann auch gefordert ist, das doch 50cm Abstand zwischen den beiden Bauten eingehalten werden.

Hat dazu jemand hilfreiche Informationen?

(Die beste Lösung wäre wenn A und B zusammen ein Bier trinken und das ganze Regeln. Aber es gibt eigentlich nur zwei Möglichkeiten aus meiner Sicht: Garage 20cm auf Grundstück B stellen, damit es eben keinen Schmutzwinkel gibt oder die 20cm zwishcen Garage und Haus irgendwie abdichten. (Unten versiegeln, oben ein kleine Vordach was das Wasser auf das Garagendach lenkt. B wird sicherlich auch zuerst das Gespräch mit A suchen.)



-- Editiert von Sunrabbit am 31.01.2021 12:07

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22 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(25073 Beiträge, 4780x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Garage an Grenze erlaubt.
Ist das auch ein Muss?
Ist evtl. 50 cm Abstand auch dort im Ort erlaubt? Evtl. durch (neue) Ortssatzung?
Mancherorts sind größere Dachüberstände erlaubt, mancherorts nicht.

Bei 50 cm Abstand kämen die meisten immerhin mal zum *Schmutz entfernen* durch.

Erfahrung:
Mehr Abstand ist besser, unabhängig von der Schmutzgefahr.

Signatur:

ist nur meine Meinung.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103795 Beiträge, 37567x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Auf dem Grundstück A wurde vor 80 Jahren ein Einfamilienhaus gebaut. Allerdings wurden dabei die Abstandsflächen zu Grundstück B nicht eingehalten.

Wow, man hat sich die Arbeit gemacht die ganzen gesetzlichen Regelungen von vor 80 Jahren herauszusuchen?



Zitat (von Sunrabbit):
Ich habe gehört das sowas auch gerne "Schmutzwinkel" genannt wird.

Zu recht. Schmutz- und Schimmelwinkel.



Zitat (von Sunrabbit):
Und in manchen Bundesländern dann auch gefordert ist, das doch 50cm Abstand zwischen den beiden Bauten eingehalten werden.

Oder mehr.

Sinnvoll wäre wohl 1,5m, falls an einem der beiden Bauwerke Arbeiten notwendig werden würden. Anderenfalls droht Schadenersatz bzw. schlimmstenfalls Abriss der Garage.



Zitat (von Sunrabbit):
Hat dazu jemand hilfreiche Informationen?

Ja, das Amt mit dem man schon mal telefonierte, sollte benennen können welche gesetzlichen Grundlagen für die beiden Grundstücke gelten.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#3
 Von 
de Bakel
Status:
Lehrling
(1141 Beiträge, 221x hilfreich)

Du hast den "Sinne" der Abstandsflächen anscheinend nicht verstanden.
§ Abs 8 BauO NRW
"In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig
1. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, ... bis zu 30 m3 Brutto-Rauminhalt mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m, auch wenn sie über einen Zugang zu einem anderen Gebäude verfügen,
2. ...."

Die Garage ist, ausweislich der Auskunft des Bauamtes, in der Abstandfläche des Nachbargebäudes zulässig.
Damt darfst Du direkt an die Grenze bauen und es entsteht kein "Schmutzwinkel".

P.S.: Das Bierchen mit dem Nachbarn ist immer zu empfehlen.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103795 Beiträge, 37567x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Damt darfst Du direkt an die Grenze bauen und es entsteht kein "Schmutzwinkel".

Natürlich bleibt da der "Schmutzwinkel".


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
Escroda
Status:
Schüler
(188 Beiträge, 81x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Und in manchen Bundesländern dann auch gefordert ist, das doch 50cm Abstand zwischen den beiden Bauten eingehalten werden.

Das ist richtig, trifft auf NRW aber nicht zu. Grenzabstand von privilegierten Gebäuden kann hier beliebig gewählt werden.
Zitat (von Sunrabbit):
Garage 20cm auf Grundstück B stellen

Kann man machen. Baurechtlich abgesichert wäre das aber nur mit einer Vereinigungsbaulast möglich, die vermutlich keiner der beiden haben will. Wenn die Garage unterhalb der Grenze zur Genehmigungspflicht bleibt, muss die Behörde natürlich nicht darüber informiert werden. Probleme wird es dann aber spätestens bei einem Eigentümerwechsel geben.
Zitat (von Sunrabbit):
oder die 20cm zwishcen Garage und Haus irgendwie abdichten.

Ohne die Örtlichkeit zu kennen, wäre das meine Empfehlung. 20cm Wärmedämmung in den Zwischenraum und oben fachgerecht das Wasser ableiten, aber bitte nicht auf das Nachbargrundstück, denn das wäre nicht erlaubt (§27, Absatz 1, NachbGNRW).

P.S.: Carport soll sowieso besser für's Auto sein.

-- Editiert von Escroda am 31.01.2021 18:19

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

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#6
 Von 
de Bakel
Status:
Lehrling
(1141 Beiträge, 221x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von de Bakel):
Damt darfst Du direkt an die Grenze bauen und es entsteht kein "Schmutzwinkel".


Natürlich bleibt da der "Schmutzwinkel".



Wo denn, wenn an die Grenze gebaut werden darf und wird?

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Escroda
Status:
Schüler
(188 Beiträge, 81x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Wo denn, wenn an die Grenze gebaut werden darf und wird?

Das Nachbarhaus steht ja nicht auf der Grenze, sondern 20cm davon weg.

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103795 Beiträge, 37567x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Wo denn, wenn an die Grenze gebaut werden darf und wird?

In den vom TS erwähnten 20cm.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Sunrabbit
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 105x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Sinnvoll wäre wohl 1,5m, falls an einem der beiden Bauwerke Arbeiten notwendig werden würden. Anderenfalls droht Schadenersatz bzw. schlimmstenfalls Abriss der Garage.


In diesem Fall bedeuten 1,5m Abstand das man 15% des Grundstückes von B nicht mehr nutzen könnte. Die Garage mal eben um 1,5m zu versetzten ist daher leider nicht möglich.

Wenn das Bauamt aber den Bauantrag genehmigt, mit direkter Grenzbebauung, warum droht dann die Abriss der Garage? Auf welcher Grundlage?

Bei einem Doppelhaus wird ja auch nicht der Nachbar abgerissen, wenn man an seiner Doppelhaushälft arbeiten muss. Das gleiche bei Garagen die Wand an Wand stehen, auch da muss nicht die zuletztgebaute Garage abgerissen werden weil die ältere Garage saniert wird.

Ich bin ja dankbar für Hinweise, ob da Gefahren oder Ösen drohen. Aber hier fehlt mir gerade die gesetzliche Grundlage. Wenn es dafür eine geben sollte, dann gerne her damit.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103795 Beiträge, 37567x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Bei einem Doppelhaus wird ja auch nicht der Nachbar abgerissen, wenn man an seiner Doppelhaushälft arbeiten muss. Das gleiche bei Garagen die Wand an Wand stehen,

Stimmt, nur stehen die ja auch Wand an Wand.

Hier schafft man mit dem dichten Anbau ein Problem mit Feuchtigkeit und Schimmelgefahr.
Wie sich das dann in der Zukunft entwickelt, kann man man natürlich nicht vorhersagen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(25073 Beiträge, 4780x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Wenn das Bauamt aber den Bauantrag genehmigt, mit direkter Grenzbebauung,
Dann droht natürlich keine Abrissverfügung.
Das Problem mit mind. 0,20 m Abstand bleibt.

Signatur:

ist nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
de Bakel
Status:
Lehrling
(1141 Beiträge, 221x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
n den vom TS erwähnten 20cm.

Zitat (von Sunrabbit):
Durch die Garage würde nun aber ein Streifen von 20 cm zwischen Haus A und Garage B entstehen,

Der TS meinte, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, dass die Abstandsfläche des Nachbargebäudes 20 cm auf das eigene Grundstück reicht. Nicht 20 cm Abstand zur Grundstücksgrenze.
Zitat (von Sunrabbit):
Auf dem Grundstück A wurde vor 80 Jahren ein Einfamilienhaus gebaut. Allerdings wurden dabei die Abstandsflächen zu Grundstück B nicht eingehalten. Das EinfamilienHaus (2 1/2 Etagen) steht ca. 20cm von der gemeinsamen Grundstücksgrenze zwischen A und B entfernt.


Sofern ich das falsch verstanden habe, wäre das Gesamtkonzept zu überdenken.

-- Editiert von de Bakel am 31.01.2021 19:52

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
de Bakel
Status:
Lehrling
(1141 Beiträge, 221x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
(Das Haus von B steht 6 Meter von der Grundstücksgrenze zu A entfernt).

Bitte auch beachten.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
bertram-der-bärtige
Status:
Lehrling
(1126 Beiträge, 92x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Bitte auch beachten.

Warum?

Zitat (von de Bakel):
Der TS meinte, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit,

Was soll das. Mit der Fantasierei? Nur lesen was geschrieben steht
Zitat (von de Bakel):
Das EinfamilienHaus (2 1/2 Etagen) steht ca. 20cm von der gemeinsamen Grundstücksgrenze zwischen A und B entfernt.


Zitat (von de Bakel):
Sofern ich das falsch verstanden habe,

Was ist da schwer zu verstehen?

Signatur:

Ich weiß, dass ich nicht alles weiß. Manchmal ist es schön, nicht alles zu wissen.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Sunrabbit
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 105x hilfreich)

Ich hab mal ein Bild gemalt zum besseren Verständnis.

Klick mich!

Grundstück A: altes Bestandsgebäude

Grundstück B und C: Neubebauung, Doppelhaushälften

Man sieht das dieser Streifen von 20cm auf dem Grundstück von A direkt an der Grenze zu B ist.

Grün ist die potentielle Garage.

Noch ein Hinweis: Gebäude A hat keinerlei Fenster/Öffnung auf der Seite von Grundstück B. Der Nachbar wird also nicht zugebaut.

Die Garage an Haus B setzten geht auch nicht. Zwischen Garage und Haus B soll noch ein Stellplatz entstehen.

-- Editiert von Sunrabbit am 31.01.2021 20:48

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
de Bakel
Status:
Lehrling
(1141 Beiträge, 221x hilfreich)

Zitat (von bertram-der-bärtige):
Was soll das. Mit der Fantasierei? Nur lesen was geschrieben steht

Bei NUR lesen, habe ich es wohl falsch verstanden ;

Dann aber umso mehr:
Zitat (von de Bakel):
P.S.: Das Bierchen mit dem Nachbarn ist immer zu empfehlen.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Escroda
Status:
Schüler
(188 Beiträge, 81x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Ich hab mal ein Bild gemalt zum besseren Verständnis.

Ich habe es verstanden, habe die Rechtslage erläutert, eine Empfehlung abgegeben und einen Alternativvorschlag unterbreitet (#5).
Was ist denn noch offen?

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Sunrabbit
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 105x hilfreich)

Zitat (von Escroda):
Ich habe es verstanden, habe die Rechtslage erläutert, eine Empfehlung abgegeben und einen Alternativvorschlag unterbreitet (#5).
Was ist denn noch offen?


Das Bild war für die anderen, die es nicht verstanden haben :)
Randbemerkung: Die Garage ist auch für Zweiräder vorgesehen, nicht (nur) fürs Auto.

Offen ist in Prinzip nichts und alles. Grundsätzlich scheint es kein Problem mit der Garage an der Grenze zu geben. Mit dem Nachbar werd ich reden und hoffen das wir am Tisch eine gute Lösung hinbekommen für beide Seiten :) Das sein Bau nicht direkt direkt auf der Grenze steht hatte ich erst kürzlich überraschend festgestellt. Bisher war ich immer von einer Grenzbebauung ausgegangen - und das wäre einfacher gewesen.

Wovor ich (und vermutlich auch andere Bauherren) immer Angst haben, das es irgendwo eine Öse gibt die dann richtig Geld kostet. Aber es scheint ja so zu sein, wie das Bauamt (spontan) gesagt hat. Da ich spontane telefonische Antworten aber lieber anzweifel (bittere Erfahrung aus der Vergangeheit) versuch ich mich lieber selbst schlau zu machen.

Im Moment kann ich aus verschiedenen Gründen keine Bauvoranfrage oder schon den Bauantrag stellen.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Escroda
Status:
Schüler
(188 Beiträge, 81x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Im Moment kann ich aus verschiedenen Gründen keine Bauvoranfrage oder schon den Bauantrag stellen.

Brauchst Du denn einen Bauantrag? Soll die Garage größer als 30m² werden oder höher als 3m?

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Sunrabbit
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 105x hilfreich)

Für die Garage (alleine) nicht.

Aber für das Haus :) Und mir wurde gesagt, ich soll dann die gesamte geplante Bebauung in den Antrag aufnehmen, also Haus, Garage, Stellplatz. Auch wegen der nötigen Bordsteinabsenkung zur Strasse, ich brauch ja dann eine 6m breite Einfahrt.

Korrektur (edit):

In NRW brauch ich wohl immer eine Baugenehmigung für eine Garage. Es gibt nur eine Ausnahme wenn ein Bebauungsplan vorliegt. Aber für das Grundstück gibt es keinen Bebauungsplan.

-- Editiert von Sunrabbit am 01.02.2021 09:20

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Escroda
Status:
Schüler
(188 Beiträge, 81x hilfreich)

Zitat (von Sunrabbit):
Aber für das Haus

Ah, siehst Du, hab' ich doch etwas nicht verstanden. Da hat mir aber auch das Bild nicht weiter geholfen.
Zitat (von Sunrabbit):
Das Haus von B steht 6 Meter von der Grundstücksgrenze zu A entfernt

Meine Schlussfolgerung: Präsenz = Gegenwart => Haus steht, Garage soll gebaut werden
Zitat (von Sunrabbit):
Und mir wurde gesagt, ich soll dann die gesamte geplante Bebauung in den Antrag aufnehmen, also Haus, Garage, Stellplatz.

Ja, da hat man Dir das Richtige gesagt.
Zitat (von Sunrabbit):
In NRW brauch ich wohl immer eine Baugenehmigung für eine Garage.

Nein. §62, Absatz 1, Nr. 1, Buchstabe b) - Außenbereich wird es doch wohl nicht sein?

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Sunrabbit
Status:
Praktikant
(597 Beiträge, 105x hilfreich)

Prima, das wurde dann wohl geändert... ich sehe das Gesetz ist von 2018. Bei vielen Garagenbauern steht noch was anders bezüglich NRW und beim Bauamt hatte ich noch nicht gefragt.

Danke :)

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