Alte Gaststätte als Rohbau kaufen und sanieren

10. Juni 2020 Thema abonnieren
 Von 
fb548790-11
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Alte Gaststätte als Rohbau kaufen und sanieren

Hallo,

meine Frau und ich haben Interesse eine alte Gaststätte zu kaufen, die in den 80ern als Wohnraum deklariert war, und es 1992 eine "Nutzungsänderung von Wohnraum zum Verkaufsstellenraum" gab. Zu dem Gebäude gehört noch ein großer Saalanbau, den wir aber bis auf ein neues Dach nicht weiter sanieren oder ausbauen wollen.
Hauptaugenmerk liegt nun auf dem "Wohngebäude" an der Straße.
Das Gebäude ist entkernt und muss nun von Grund auf saniert werden (Dacheindeckung samt Dämmung, Böden, Elektrik, Wasser, Heizung, Innenausbau). Unsere Bank benötigt nun aber einen Nachweis, dass es sich bei der Anlage die wir sanieren wollen um Wohnraum handelt. Ohne diesen wird sie dem Kauf nicht zustimmen. Laut Katasteramt steht als Nutzungsart GFW hinterlegt, was ja den Zweck "Wohnen" auch andeutet - aber laut Bauamt gilt es anscheinend immer noch als Verkaufsstellenraum, auch wenn das Gebäude diesen Zweck ca. 15 Jahre nicht hatte.
Folgende Frage nun:
Was können wir als Kaufinteressenten bzw. der Verkäufer tun, damit wir den "Rohbau" jetzt als Wohnraum deklarieren können und unsere Bank sich nicht querstellt?
Hoffe der Sachverhalt ist soweit erstmal eindeutig und ihr könnt mir eine Auskunft geben. Danke!


-- Editiert von fb548790-11 am 10.06.2020 08:37

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7 Antworten
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#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von fb548790-11):
Was können wir als Kaufinteressenten bzw. der Verkäufer tun, damit wir den "Rohbau" jetzt als Wohnraum deklarieren können und unsere Bank sich nicht querstellt?
Mit den Füssen auf den Boden stampfen und dabei 3mal "ich will - ich will - ich will" rufen.

... oder in der Realität ankommen

Ob ihr kauft oder nicht, ist nicht von einer Zustimmung der Bank abhängig.
Die Bank ist jedoch frei in ihrer Entscheidung wem sie für was/mit welcher Sicherheit ein Darlehen vergibt.
Offensichtlich sieht die Bank die Situation deutlich klarer als ihr: ... ein Darlehen für den Kauf einer möglicherweise völlig wertlosen (weil nicht als Wohnraum nutzbaren) Bauruine.

Die erlaubte Nutzungsart wird nicht einfach mal eben "deklariert" sondern richtet sich strikt nach dem tatsächlichen Genehmigungsstand bei der Bauaufsicht.
Was beim Katasteramt möglicherweise als irgendwann einmal festgestellte oder angegebene tatsächliche Nutzung erfasst ist, ist nicht maßgeblich - und besagt auch nicht ob diese Nutzungsart überhaupt zulässig ist.

Zitat (von fb548790-11):
aber laut Bauamt gilt es anscheinend immer noch als Verkaufsstellenraum

Demnach ist zur Nutzung für Wohnzwecke also ein Nutzungsänderungsantrag zu stellen.
Ob dieser Antrag genehmigungsfähig ist und ob er dann auch tatsächlich genehmigt wird, ist von vielen Faktoren abhängig - z.B. den örtlichen Festsetzungen zu diesem Baugebiet (Bebauungsplan).

Wenn es dumm kommt, dann dürft ihr euch glücklich schätzen, dass die Bank euch davor bewahrt hat, dass ihr euch beim Kauf auf ein "anscheinend" verlasst.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#2
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)
Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119627 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von fb548790-11):
Was können wir als Kaufinteressenten bzw. der Verkäufer tun, damit wir den "Rohbau" jetzt als Wohnraum deklarieren können

1. Man stellt mal fest, als was das Gebäude nun tatsächlich beim Amt erfasst ist.
2. Man stellt einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung, hier auf "Wohnraum".


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
fb548790-11
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Das das Gebäude als solches wirtschaftlich "wertlos" ist, das ist uns bewusst. Vielmehr geht es dabei sowohl um die Kombination aus "günstigem" Grundstück und einer gewissen Grundlage (man muss nichts von Neu auf zimmern) bzw. den historischen Aspekt ein in unseren Augen geschichtsträchtiges Gebäude in der Gegend zu erneuern/erhalten. Kann man denn als Kaufinteressent überhaupt einen Bauvorentscheid beantragen?
Zu der Aussage, wir können kaufen was wir wollen: Da sowohl Kaufsumme als auch Sanierungssumme maßgeblich von der Bank abhängig sind, haben wir da leider nicht so viel Entscheidungshoheit. Aussagen von ortsansässigen Bauexperten sind "Die Substanz ist in Ordnung und dort kann man ""relativ"" einfach etwas draus machen. Insofern sind wir schon in der Realität angekommen, keine Sorge! Vielen Dank schon bis hierher.
Bin auf weitere Tipps und Aussagen gespannt.

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#5
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)

Zitat (von fb548790-11):
...Kann man denn als Kaufinteressent überhaupt einen Bauvorentscheid beantragen?...
Kein Problem! Dafür braucht man auch noch keinen Bauvorlageberechtigten, wie z.B. einen Architekten o.ä. Es muss lediglich ein Kaufinteresse und eine Vollmacht des Grundstückseigentümers vorliegen. Das würde ich aber erst mal nur zur Klärung von Grundsatzfragen empfehlen, also wie in diesem Fall, ob die anvisierte Nutzungsänderung überhaupt möglich ist. Infos dazu findet man viele natürlich auch im Internet (z.B. https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/bauvoranfrage/)
Falls es jedoch noch deutlich detailliertere Fragen werden sollten, es aber immer noch zu früh für einen Nutzungsänderungs- oder Bauantrag ist, wäre es hingegen wirklich empfehlenswert jemand fachlich versierten mit der Bauvoranfrage zu beauftragen, weil diesem vielleicht auch noch Gegebenheiten auffallen, die womöglich noch einiges relevanter bzw. problemtischer sind, als das, was dem branchenfremden Kaufinteressenten so alles durch den Kopf strömt. ;)

Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

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#6
 Von 
fb548790-11
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Okay das wichtigste habe ich vergessen zu erwähnen:
Die Bank verlangt ebenfalls einen Architekten bzw. Bauingenieur. Letzteren haben wir jetzt mit der Begutachtung und Kostenaufstellung beauftragt und werden uns mit ihm zusammensetzen - nicht nur was planungstechnisch auf uns zu kommt sondern auch was wir schlussendlich als Eigenleistung erbringen können. Mit dem Verkäufer sind wir so verblieben, dass dieser sich bei der zuständigen Baubehörde ebenfalls informiert ob man quasi auf "kurzem Dienstweg" das ganze irgendwie über die Bühne bringen kann.

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#7
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)

Na dann könnt ihr das mit der Bauvoranfrage ja auch mal ansprechen.
Aber wie gesagt: wenn ihr erst mal Euer Geld sparen wollt, bis ihr einfach bloß Bescheid wisst, ob zumindest die angestrebte Nutzungsänderung grundsätzlich überhaupt genehmigungsfähig ist, könnt ihr diese auch einfach selbst zusammenstellen und einreichen.
Für eine Bauvoranfrage sind ja auch nicht unbedingt immer Zeichnungen, Berechnungen oder weitere Formulare erforderlich, sondern was benötigt wird, ist schlichtweg davon abhängig, welche Fragen ihr wie detailliert stellt. Und hier ist die Fragestellung ja erst mal nur: ist eine Nutzungsänderung von gewerblicher Nutzung (hier zuletzt Gaststätte) zu einem Wohngebäude möglich: ja oder nein.

Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

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