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Anfechtung eines notariellen Grundstückskaufvertrages wegen zu günstigem Kaufpreis durch Verkäufer

25.11.2019 Thema abonnieren Zum Thema: Haus Frage Höhe
 Von 
funsurfer77
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 2x hilfreich)
Anfechtung eines notariellen Grundstückskaufvertrages wegen zu günstigem Kaufpreis durch Verkäufer

Folgender fiktiver Fall:
die Verkäuferin verkauft per notariellem Kaufvertrag ihr selbstbewohntes Haus für 50.000 €.

Das Haus ist sehr stark sanierungsbedürftig. Der Garten ist seit Jahrzehnten verwildert.

Ein Nachbar hat der Verkäuferin für das Haus 200.000€ nach der Umschreibung im Grundbuch zugesichert. Ein Monat nach Umschreibung im Grundbuch ärgert sich die Verkäuferin über den geringen Kaufpreis.

Der Nachbar sagt der Verkäuferin er sei Rechtsanwalt und könne den Notarvertrag aufgrund des deutlich zu geringen Kaufpreises anfechten und rückgängig machen.

Tatsächlich könnte man wohl am Markt 150.000 € Kaufpreis erreichen.

Frage: kann die Verkäuferin auf dem Rechtsweg aufgrund der vorangehend geschilderten Umstände erfolgreich eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages und der Grundbuchumschreibung erreichen?

Per Überweisung wurden der Verkäuferin 45.500 € gezahlt.
Die restlichen 4500 € wurden der Verkäuferin bar gezahlt.

Die Verkäuferin versucht die 4500 € als Schwarzgeldzahlung zu deklarieren und aufgrund dessen den Vertrag anzufechten.

Frage zwei: könnte die Barzahlung in Höhe von 4500€ eine Anfechtung des Kaufvertrages ermöglichen? Der Notar teilte im Voraus zur notariellen Bekundung mit, dass es zwar unüblich sei Teile des Kaufvertrages in bar zu bezahlen, aber durchaus legal.

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Haus Frage Höhe


56 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(72022 Beiträge, 32521x hilfreich)

Zitat (von funsurfer77):
kann die Verkäuferin auf dem Rechtsweg aufgrund der vorangehend geschilderten Umstände erfolgreich eine Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages und der Grundbuchumschreibung erreichen?

Ja, möglich wäre es.



Zitat (von funsurfer77):
könnte die Barzahlung in Höhe von 4500€ eine Anfechtung des Kaufvertrages ermöglichen?

Das erscheint mir eher unwahrscheinlich.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
malia
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 2x hilfreich)

Ich kann mir eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nur dann vorstellen, wenn die
Verkäuferin beweisen kann (ärztliches Gutachten), dass sie zum Zeitpunkt des Verkaufs
nicht geschäftsfähig war.

Eine spannende Angelegenheit.

Versuchen kann man viel; es kommt sicher entscheidend darauf an, wer auf der Gegenseite steht
und wie sich der Käufer dieser Sache entgegenstellt.

Ausserdem: der Vertrag wurde ja voneinem Notar beglaubigt; sollte die Verkäuferin nicht
geschäftsfähig gewesen sein, hätte der Notar das erkennen müssen und und den Vertrag
nicht beurkunden dürfen.

Nein, ich glaube definitiv nicht daran, dass man den Vertrag rückgängig machen kann.
Aber versuchen kann man viel................

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#3
 Von 
funsurfer77
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 2x hilfreich)

Sie meinen also, der kaufvertrag kann auch dann nicht rückgängig gemacht werden wenn die Verkäuferin bei klarem Verstand, das heißt geschäftsfähig war, aber der kaufpreis nachweislich deutlich unter marktwert war?

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Theoretisch wäre eine Anfechtung wegen Irrtums denkbar. Allerdings ist mir nicht klar, wie man den Irrtum begründen möchte.

Daneben wäre eine Anfechtung wegen Sittenwidrigkeit denkbar. Da sehe ich sehr gute Erfolgsaussichten, da der Preis weniger als die Hälfte des Marktwertes betragen hat.

Zitat:
Die Verkäuferin versucht die 4500 € als Schwarzgeldzahlung zu deklarieren

Da es sich ganz offensichtlich nicht um eine Schwarzgeldzahlung handelt geht das natürlich nicht.

-- Editiert von hh am 26.11.2019 07:55

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#5
 Von 
charlyt4
Status:
Student
(2256 Beiträge, 605x hilfreich)

Zitat (von funsurfer77):
Ein Nachbar hat der Verkäuferin für das Haus 200.000€ nach der Umschreibung im Grundbuch zugesichert.

Zitat (von funsurfer77):
die Verkäuferin verkauft per notariellem Kaufvertrag ihr selbstbewohntes Haus für 50.000 €.

Zitat (von funsurfer77):
Ein Monat nach Umschreibung im Grundbuch ärgert sich die Verkäuferin über den geringen Kaufpreis.



Warum wurde das Haus für 50.000€ verkauft, wenn ein Angebot in Höhe von 200.000€ vorlag?


gruß charly

Signatur:
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#6
 Von 
funsurfer77
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 2x hilfreich)

Das angebot über den höheren kaufpreis hat die verkäuferin erst nach abschlossen des notariellen kaufvertrag des erhalten . Auch zu dem zeitpunkt des notar vertrages man sich die käuferin darüber bewusst, dass sie das haus unter Wert verkauft. Käufer und verkäufer sind können sich und die verkäuferin wollten das grundstück wahrscheinlich einfach nicht an eine fremde person verkaufen . Außerdem hat der käufer der verkäuferin , dass die verkäuferin noch zu einem deutlich vergünstigten mietpreis 6 jahre in dem haus wohnen darf .
Der ursprüngliche kaufpreis sollte laut einen vorvertrag 78000 € . durch die zusage der vermietung auf 6 jahre für monatlich nur 500 € wurde dann der kaufpreis auf 50000 € .

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Zitat:
Auch zu dem zeitpunkt des notar vertrages man sich die käuferin darüber bewusst, dass sie das haus unter Wert verkauft.

Was sollen uns diese Worte sagen?

Zitat:
Käufer und verkäufer sind können sich und die verkäuferin wollten das grundstück wahrscheinlich einfach nicht an eine fremde person verkaufen .

Sind Käufer und Verkäufer eng miteinander verwandt, z.B. Eltern-Kind-Verhältnis?

Zitat:
Der ursprüngliche kaufpreis sollte laut einen vorvertrag 78000 € . durch die zusage der vermietung auf 6 jahre für monatlich nur 500 € wurde dann der kaufpreis auf 50000 € .

Eine Miete von 500€ für ein Haus mit einem Wert von nur 78.000€ halte ich für sehr hoch.

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#8
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(388 Beiträge, 137x hilfreich)

Also um es zusammen zu fassen. Es wurde ein Haus praktisch für 78.000 verkauft (unter Einrechnung der Vermietung) Der Nachbar sagt, er hätte das Haus für 200.000 gekauft.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Woher weiß der Verkäufer, was das Haus wirklich wert ist? Weil der Nachbar im Nachhinein 200.000 geboten hatte? Im Nachhinein kann man vieles sagen. Der wirkliche Wert steht überhaupt nicht fest. Selbst wenn der Wert fachlich geschätzt wird, ist da immer eine weite Spannbreite, darum heißt es ja auch Schätzung. Auf dieser wackeligen Grundlage ein sittenwidriges Handeln her zu leiten, ist vermessen.

Wenn man den Verkauf in frage stellen will, muß als erstes eine fachliche Schätzung des Hauses eingeholt werden. Und erst wenn der Wert des Hauses erheblich, also vll. um das doppelte abweicht, kann man über das weitere Vorgehen nachdenken. Ich weiß nicht, ab wann ein Verkaufspreis sittenwidrig gilt.

Beispiel: Das Haus mit Grundstück wird vom Fachmann auf 130.000 geschätzt. Da kann es gut sein, dass es trotzdem nur für 100.000 verkauft werden kann. Genauso gut kann der Verkaufspreis aber auch nach oben ausschlagen und es für 160.000 verkauft werden.

Signatur:
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#9
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(28807 Beiträge, 11891x hilfreich)

Irgendwie fehlt mir hier der Hinweis darauf, dass wir Vertragsfreiheit haben und die Verkäuferin letztlich ihr Eigentum zu Preisen veräußern bzw. anbieten kann, die ihr passen.

wirdwerden

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#10
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8499 Beiträge, 1468x hilfreich)

Zitat (von funsurfer77):
die Verkäuferin verkauft per notariellem Kaufvertrag ihr selbstbewohntes Haus für 50.000 €.
Das darf sie. Wenn sie ihre gammelige Hütte mit dem Urwald dran so anbietet--- sollte sie froh sein, dass jemand kauft. Und sie noch drin wohnen lässt. Dass es jemand kauft, den sie kennt, ist auch nicht verwerflich.
Plötzlich taucht der Nachbar auf, der plötzlich Rechtsanwalt ist und evtl. sogar schon einen SV zur Wertermittlung beauftragt hat. Der hat flugs 150.000 *ermittelt*. Und 200.000 als Kaufangebot genannt? Oder sie hat es ihm am Gartenzaun erzählt--- egal.

Und warum sollte die *Verkäuferin nun selbst in dieser Sache der Rückabwicklung des Kaufvertrages tätig werden? Warum macht das nicht der Nachbar-RA? Warum zirkelt sie so albern mit *Schwarzgeld* rum?

Es ist nicht sittenwidrig, nicht verboten und nicht unmoralisch, eine im entspr. Zustand erkennbare Immobilie günstig zu veräußern. Ebenso nicht, eine solche günstig zu erwerben.
Dass die Verkäuferin sich das Wohnrecht im Kaufvertrag notariell zusichern lässt, ist auch nicht ungewöhnlich. Dass nach Wunschvorstellung, Vorverhandlung, Nachverhandlung und letztlich notariell beurkundetem Kaufvertrag (mit Wohnrecht zu 500,- Wohnkosten) sowas herauskommt, ist möglich.

Woher wusste die Verkäuferin, dass sie unter Wert verkauft hat?

Warum sie aber 500,- Miete zahlt und den Kaufvertrag (deshalb?) noch von 78k auf 50k senkt, kann ich nicht einordnen. Sie macht das Haus um 28k billiger und zahlt ihm in den nächsten 6 Jahren 36.000,- fürs Wohnen.

Möglich ist es, dagegen anzugehen. Kostet aber was. Und dauert vermutlich länger. Durchaus wären im Laufe des Verfahrens die Gründe und Fakten zu bewerten. Hier liest man nichts davon.

Dass über den Tisch geschobenes Bargeld Schwarzgeld sei, müsste die Verkäuferin wahrscheinlich beweisen. Anzahlungen in bar sind durchaus üblich. 4.500,- ist nun nicht gerade viel.

Der Mietpreis orientiert sich nicht am Kaufpreis, sondern an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Evtl. sind die BK/NK inkludiert.
500,- für ein Haus+Garten---warum soll das *sehr hoch* sein? Hier zahlt jemand für 2-Zimmer ohne Balkon soviel...

Zitat (von funsurfer77):
aber der kaufpreis nachweislich deutlich unter marktwert war?
Wo sollte ein Gesetz existieren, dass Immobilien immer nur zum Marktwert verkauft werden dürfen? Oder wie viel % drüber/drunter seien erlaubt ?

Außerdem: Ein Marktwert--- ist schon mal gaaaanix.
...und Baurecht isses schon gaaanich.


-- Editiert von Anami am 26.11.2019 11:56

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#11
 Von 
funsurfer77
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 2x hilfreich)

Ich verstehe auch nicht, warum die Verkäuferin das Gebäude samt Grundstück so günstig verkauft hat. Sie hat dem Verkäufer selber erzählt dass der Nachbar für ein ähnliches Objekt 220000 € bekommen hat, sie aber trotzdem nur 78000 € haben möchte.

im BGB steht auch, dass es sittenwidrig ist wenn man die Notlage eines anderen ausnutzt, derjenige nicht geschäftsfähig war, oder Unkenntnis vorliegt. UND das dann noch in Kombination mit einem um über 100% abweichenden kaufpreis vom üblichen Preis.

In diesem Fall weicht der übliche Preis zwar um über 100% vom marktpreis ab, aber die Frau war bei klarem Verstand, war in keiner Notlage und hat von sich aus selbst diesen Preis vorgeschlagen.

Trotzdem hat die Dame jetzt viel Geld und kann sich eine Klage nur aus Zeitvertreib leisten .

Das macht dem Käufer natürlich schlaflose Nächte.

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#12
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8499 Beiträge, 1468x hilfreich)

Zitat (von funsurfer77):
Sie hat dem Verkäufer selber erzählt dass der Nachbar für ein ähnliches Objekt 220000 € bekommen hat,
Du meinst... dem Käufer hat sie das erzählt... Na ja, das ist aber was ganz anderes als oben:
Zitat (von funsurfer77):
Ein Nachbar hat der Verkäuferin für das Haus 200.000€ nach der Umschreibung im Grundbuch zugesichert.
Also *geboten*.

Aber egal und...Trotzdem:
-Weil ein Nachbar hier was erzählt,, ist der Verkauf noch lange nicht sittenwidrig. Der Notar war ortsansässig? Oder jedenfalls nicht vom anderen Ende der Republik? Ein Notar kennt den § 138 BGB.
-Weil ein Nachbar was erzählt, kann man noch längst nicht von einem anderen üblichen Preis ausgehen.

Jemand kauft ein ähnlich sanierungsbedürftiges Haus mit wildem Garten für 220.000,- Das ist erlaubt. Warum auch nicht? Dann ist das der Kaufpreis. Deshalb ist das längst nicht der übliche Preis/Verkehrswert für solche Häuser in dieser Gegend. Niemals. Denn eine Schwalbe macht noch keinen Sommer.

Zitat (von funsurfer77):
Das macht dem Käufer natürlich schlaflose Nächte.
Warum nicht gleich auf den Punkt kommen?
Erstmal klagen lassen. Bis dahin ruhig schlafen.

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#13
 Von 
malia
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 2x hilfreich)

@funsurfer
Die Verkäuferin hätte sich vor der Vertragsunterzeichnung entweder beraten lassen sollen
oder sich selbst mehr informieren sollen.

In welchem Verhältnis stehst Du zur Verkäuferin? Bist Du der Sohn / einer der Erben?

Warum hat sie den Notarvertrag nicht vor Unterzeichnung mit einer Vertrauens-
person besprochen? Da war doch noch alles möglich??????????????????????

Ist diese Vertragsunterzeicnung "auf die Schnelle" passiert?

Zitat:
"Trotzdem hat die Dame jetzt viel Geld und kann sich eine Klage nur aus Zeitvertreib leisten ."

Ich glaube nicht, dass man mit diesem Betrag viel und lange klagen kann.
Man hat dann nicht nur das Haus weg, sondern auch noch das Geld. Das muss man sich
gut überlegen.

Magst Du schreiben, wie alt die Dame ist????

grüsse
malia





-- Editiert von malia am 26.11.2019 19:38

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#14
 Von 
funsurfer77
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 2x hilfreich)

Der Käufer steht in keinem Verwandtschaft-Verhältnis zur Verkäuferin.

Der Kauf ist auch nicht auf die schnelle passiert. Es gab Monate vorher einen Vorvertrag über die höhere Summe von 78000 €. Einen Tag vor dem notartermin hat die Verkäuferin dem Käufer gebeten doch noch einige Jahre gegen einen günstigen Mietzins in dem Haus bleiben zu können.

Ich denke die Verkäuferin hat einfach den schlechten Zustand des Gebäudes sowie des ungepflegten grundstückes gesehen und fand den Preis von 78000 € für angemessen.

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#15
 Von 
The Mentalist
Status:
Praktikant
(624 Beiträge, 188x hilfreich)

Um eine Einschätzung eines sachkundigen Gutachters kommt man da sowieso nicht drum rum.
Im Nachgang kann man immer viel behaupten à la "ich hätte mehr dafür bezahlt".

Hohe Erfolgsaussichten sehe ich da nicht, man kann sich nicht darauf berufen "ich hätte doch aber mehr bekommen können". Dazu müsste der Kaufpreis meiner Meinung nach schon viel niedriger gewesen sein.

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#16
 Von 
spatenklopper
Status:
Senior-Partner
(6924 Beiträge, 3303x hilfreich)

Zitat (von hh):
Daneben wäre eine Anfechtung wegen Sittenwidrigkeit denkbar. Da sehe ich sehr gute Erfolgsaussichten, da der Preis weniger als die Hälfte des Marktwertes betragen hat.

Angesichts dessen, dass man solche Objekte z.B. auch zum Symbolwert (ver)kaufen kann, sehe ich die Erfolgsaussichten äußerst mager.

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#17
 Von 
malia
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 2x hilfreich)

@funsurfer
Magst Du schreiben, wie alt die Dame ist????

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#18
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Zitat (von "Spatenklopper"):
Angesichts dessen, dass man solche Objekte z.B. auch zum Symbolwert (ver)kaufen kann, sehe ich die Erfolgsaussichten äußerst mager.

Ein Verkauf zum Symbolwert ist nur dann nicht sittenwidrig, wenn besondere Umstände vorliegen, d.h. eine Schenkung des restlichen Kaufpreises gewollt war.

Ohne besondere Umstände liegt dagegen eine Sittenwidrigkeit bei einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von mehr als 90% vor (BGH-Urteil vom 19.01.2001, Az.: V ZR 437/99 und BGH-Urteil vom 24.01.2014, Az.: V ZR 249/12). Sollte der Verkehrswert in diesem Fall tatsächlich bei 150T€ oder mehr liegen, dann ist die Hauptvorausetzung für die Sittenwidrigkeit daher gegeben.

Da ich aus den bisher dargelegten Umständen nichts entnehmen kann, was gegen eine Sittenwidrigkeit sprechen würde, halte ich die Chancen für eine Anfechtbarkeit des Kaufvertrages durchaus für gut.

-- Editiert von hh am 27.11.2019 13:05

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#19
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8499 Beiträge, 1468x hilfreich)

Zitat (von hh):
nichts entnehmen kann, was gegen eine Sittenwidrigkeit sprechen würde,
Alles wäre sittenwidrig? :???:

-Die Verkäuferin war geschäftsfähig.
-Die Verkäuferin wurde nicht genötigt.
-Die Verkäuferin war selbst nicht zum Verkauf gezwungen.
-Die Verkäuferin kennt den Käufer.
-Die Verkäuferin hat dem Käufer das Kaufobjekt angeboten.
-Andere Kaufinteressenten gab es nicht.
-Der Käufer hat ihr das nachträglich gewünschte Wohnrecht eingeräumt und notariell beurkunden lassen.

@hh: Den Marktwert einer Immobilie gibt es nicht.

Der Verkehrswert dieser Immobilie wurde hier nicht ermittelt.
Andere Immobilien dort standen nicht zum Vergleich.
Der gewünschte Kaufpreis wurde ausgehandelt und per Kaufvertrag vom Notar beurkundet.
Der Notar hat keine Sittenwidrigkeit erkennen können.

Ein Nachbar, der erzählt, er habe 220.000 erzielt /oder könnte 200.000 zusichern, ist gar nichts .

V ZR 437/99 --- die Klägerin ist *Enterbte Tochter*, die Verkäuferin sei geschäftsunfähig gewesen.
V ZR 249/12 --- trifft die Sache gar nicht, Kaufen und Verkaufen ist ein anderer Sachverhalt.

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#20
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Zitat:
Alles wäre sittenwidrig? :???:

-Die Verkäuferin war geschäftsfähig.
-Die Verkäuferin wurde nicht genötigt.
-Die Verkäuferin war selbst nicht zum Verkauf gezwungen.
-Die Verkäuferin kennt den Käufer.
-Die Verkäuferin hat dem Käufer das Kaufobjekt angeboten.
-Andere Kaufinteressenten gab es nicht.
-Der Käufer hat ihr das nachträglich gewünschte Wohnrecht eingeräumt und notariell beurkunden lassen.

Für die Sittenwidrigkeit reicht es alleine aus, wenn der Verkehrswert etwa doppelt so hoch ist wie der Kaufpreis. Das hat der BGH doch in beiden Urteilen sehr deutlich gemacht.

Zitat:
Den Marktwert einer Immobilie gibt es nicht.

Den Verkehrswert stellt im Zweifel ein Gutachter fest und daran wird dann der tatsächliche Kaufpreis gemessen.

Zitat:
V ZR 437/99 --- die Klägerin ist *Enterbte Tochter*, die Verkäuferin sei geschäftsunfähig gewesen.
V ZR 249/12 --- trifft die Sache gar nicht, Kaufen und Verkaufen ist ein anderer Sachverhalt.

Du hast keines der beiden Urteile gelesen, oder? Ich zitiere aber gerne noch einmal den BGH aus dem ersten Urteil:

Ist das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, so kann dies den Schluß auf die bewußte oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes rechtfertigen [...]. Von einem solchermaßen groben Mißverhältnis, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung zuläßt, ist bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung [...]. Die hieran anknüpfende
Schlußfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, daß in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt

Weiter mit sehr deutlichen Worten:
Wie der Senat wiederholt ausgesprochen hat, kommt es für das Vorliegen eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Schlußfolgerung auf die verwerfliche Gesinnung allein auf die objektiven Werte dieser Leistungen an.

Beim zweiten Urteil muss man nur den Leitsatz lesen um zu verstehen, dass das Urteil nicht nur auf überhöhte Kaufpreise, sondern auch auf sehr niedrige Kaufpreise anwendbar ist.
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grrundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.

Zitat:
Der Verkehrswert dieser Immobilie wurde hier nicht ermittelt.
Andere Immobilien dort standen nicht zum Vergleich.
Der gewünschte Kaufpreis wurde ausgehandelt und per Kaufvertrag vom Notar beurkundet.
Der Notar hat keine Sittenwidrigkeit erkennen können.

Die ersten beiden Aussagen sprechen doch eher für als gegen eine Sittewidrigkeit. Denn wenn der Verkehrswert ermittelt worden wäre oder es Vergleichsimmobilien gegeben hätte und dennoch ein derart niedriger Verkaufspreis ausgehandelt wird, dann gehört das zu den Umständen, die gegen eine Sittewidrigkeit sprechen.
Dass der Notar den Vertrag beurkundet hat und keine Sittenwidrigkeit festgestellt hat, ist nicht relevant. Schließlich war auch in den beiden Fällen, die der BGH zu beurteilen hatte jeweils ein Notar involviert.

Zitat:
Ein Nachbar, der erzählt, er habe 220.000 erzielt /oder könnte 200.000 zusichern, ist gar nichts .

Es dürfte klar sein, dass man vor einer Vertragsanfechtung erst ein Verkehrswertgutachten einholen sollte. Wenn darin ein Verkehrswert von mehr als 150.000€ bestätigt wird, dann bestehenh gute Chancen für eine Anfechtung.

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#21
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8499 Beiträge, 1468x hilfreich)

Doch, ich habe die beiden Entscheidungen gelesen.
Waren das Grundsatzentscheidungen? SO habe ich beide jedenfalls nicht verstanden.

Zitat (von hh):
Den Verkehrswert
Ok. Dann nenne es bitte nicht mehr Marktwert.
Es gibt Verkehrswerte und es gibt Kaufpreise/Erlöse.

Zitat (von hh):
so kann dies den Schluß auf
---ja, das kann sein.
Nach den Schilderungen hier (und nur diese können wir annehmen), lag keine bewußte oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes vor.
Eine *verwerfliche Gesinnung* (sollte auch noch da sein)--- ist aus der Schilderung nicht zu erkennen.

Selbstverständlich steht es der Verkäuferin frei, den Vertrag anzufechten.
Gerichte hätten dann zu prüfen und zu bewerten, dann zu entscheiden----evtl. bis hinauf zum BGH.

Die Frage war, ob sie damit Erfolg haben könnte.

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#22
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Zitat:
Nach den Schilderungen hier (und nur diese können wir annehmen), lag keine bewußte oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes vor.

Was verstehst Du eigentlich an den Ausführungen des BGH nicht? Es kommt nicht darauf an, ob eine bewußte oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes vorlag.

Ich habe die entsprechende Aussage des BGH in meiner Antwort#20 bewusst in Fettschrift zitiert. Ich kann nicht wirklich nachvollziehen, wie man eine derartige klare Aussage des BGH so penetrant ignorieren kann.

Zitat:
Eine *verwerfliche Gesinnung* (sollte auch noch da sein)--- ist aus der Schilderung nicht zu erkennen.

Doch, alleine der Umstand, dass der Kaufpreis weniger als die Hälfte des Verkehrswertes betragen hat, reicht nach Auffassung des BGH aus, damit eine verwerfliche Gesinnung vorliegt. In so einem Fall muss der Begünstigte Umstände darlegen, die gegen eine verwerfliche Gesinnung sprechen. Derartige Umstände sind aus den bisherigen Ausführungen nicht erkennbar.

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#23
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8499 Beiträge, 1468x hilfreich)

Zum Glück schreibt hier wahrscheinlich der Käufer.
Vielleicht hört man mal, ob die Verkäuferin es tatsächlich tut, das mit dem Klagen.

Zitat (von hh):
Doch, alleine der Umstand, dass der Kaufpreis weniger als die Hälfte des Verkehrswertes betragen hat
Ich habe das schon verstanden. HIER im vorliegenden Fall gibt es aber gar keinen Verkehrswert.

Auch der BGH oder eine untere Instanz wird nicht einfach auf eine *Ansage am Gartenzaun* abstellen.

Was verstehst du nicht an:

Zitat (von funsurfer77):
Ein Nachbar hat der Verkäuferin für das Haus 200.000€ nach der Umschreibung im Grundbuch zugesichert.
Zitat (von funsurfer77):
hat selber erzählt dass der Nachbar für ein ähnliches Objekt 220000 € bekommen hat, sie aber trotzdem nur 78000 € haben möchte.

Zitat (von funsurfer77):
Tatsächlich könnte man wohl am Markt 150.000 € Kaufpreis erreichen.

Alles voller Konjunktive. Und voller verschiedener Summen--- 150k--200k--220k---wer bietet mehr (und mit Wohnrecht).

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#24
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Zitat:
HIER im vorliegenden Fall gibt es aber gar keinen Verkehrswert.

Soll das jetzt ein Scherz sein? Es gibt immer einen Verkehrswert, auch dann wenn darüber kein Gutachten vorliegt.

Zitat:
Auch der BGH oder eine untere Instanz wird nicht einfach auf eine *Ansage am Gartenzaun* abstellen.

Das habe ich auch nicht behauptet. Natürlich ist ein Gutachten erforderlich und meine Aussagen gelten nur, wenn aus diesem Gutachten hervorgeht, dass der Verkehrswert mehr als 90% über dem vereinbarten Kaufpreis liegt.

Zitat:
Alles voller Konjunktive. Und voller verschiedener Summen--- 150k--200k--220k---wer bietet mehr (und mit Wohnrecht).

Na und? Alles mehr als 90% oberhalb des vereinbarten Kaufpreises.

Wir werden hier auch nicht feststellen können, welcher Wert denn der Richtige ist. Warum man dem Fragesteller aber nahelegen will, den abgeschlossenen Kaufvertrag als gegeben hinzunehmen ohne zu prüfen, ob die Diskrepanz zwischen tatsächlichem Kaufpreis und gutachterlich ermitteltem Verkehrswert größer als 90% ist, kann ich nicht nachvollziehen. Hier gibt es doch deutliche Indizien, dass eine Anfechtung wegen Wucher möglich erscheint. Ob so eine Anfechtung tatsächlich möglich ist, weiß man erst, nachdem das Gutachten vorliegt.

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#25
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(388 Beiträge, 137x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
HIER im vorliegenden Fall gibt es aber gar keinen Verkehrswert.

Soll das jetzt ein Scherz sein? Es gibt immer einen Verkehrswert, auch dann wenn darüber kein Gutachten vorliegt.

Zitat:

Wie hoch ist denn der Verkehrswert?

Signatur:
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#26
 Von 
Anami
Status:
Richter
(8499 Beiträge, 1468x hilfreich)

Zitat (von hh):
Soll das jetzt ein Scherz sein? Es gibt immer einen Verkehrswert,
Kein Scherz. HIER gibt es keinen.
Zitat (von hh):
Warum man dem Fragesteller aber nahelegen will, den abgeschlossenen Kaufvertrag als gegeben hinzunehmen
Das macht doch keiner, auch nicht Rainer. Und ich auch nicht.
Wir wissen doch, dass man wegen jedem *** klagen kann. Und es ist möglich, dass sich die V zum Klagen entschließt. Der Nachbar schiebt sie evtl. sogar.

Erstmal---sieht es nicht nach Wucher oder Sittenwidrigkeit aus.
Erstmal---ist das, was hier in Zahlen zu lesen ist, kein Verkehrswert.
Und dann---- könnten in der Gegend etliche ähnliche Grundstücksverkäufe zu Kaufpreisen weit unter 150k gelaufen sein. Evtl. liegen dazu auch VW-Gutachten vor, möglichst nicht von vorm Krieg...

Was soll man hier sagen--- da muss mehr Budder bei die Fische.
Aber nicht vom Käufer. Den muss man nicht mit 90% wirr machen.

Zitat (von hh):
Wir werden hier auch nicht feststellen können, welcher Wert denn der Richtige ist
Richtig. Aber deswegen mit dem BGH und den 90% zu wedeln, ist doch etwas viel Wind.
Zitat (von hh):
Hier gibt es doch deutliche Indizien, dass eine Anfechtung wegen Wucher möglich erscheint. Ob so eine Anfechtung tatsächlich möglich ist, weiß man erst, nachdem das Gutachten vorliegt.
Na eben.
---wenn mans weiß.

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#27
 Von 
malia
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 2x hilfreich)

@funsurfer

wie als ist die verkäuferin?

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#28
 Von 
funsurfer77
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 2x hilfreich)

Die Verkäuferin ist 70 Jahre alt.

ich verstehe nicht, warum hier einige meinen wenn man sein Grundstück für die Hälfte oder noch weniger vom üblichen Preis verkauft wäre das Wucher. Im BGB steht doch, das eine Kombination aus einem unüblich hohen oder niedrigen Preis und eine z.b. Notlage oder nicht geschäftsfähigkeit oder Ausnutzung einer Unerfahrenheit vorlegen muss.

In diesem Fall hat die Verkäuferin vorgeschlagen, das Objekt für 78000 € zu verkaufen. Die Verkäuferin hat Millionen Werte geerbt und ist somit auch nicht in einer finanziellen Notlage. Und zum Thema Unerfahrenheit: es war ein Notar am Kauf beteiligt und außerdem ein dritter Rechtsanwalt der einen Vorvertrag aufgesetzt hat. Das ganze hatte mehrere Monate vorlaufzeit. Es war also auch keine spontane Entscheidung.

Das einzige was relativ spontan war war, dass die Verkäuferin noch einen vergünstigten Mietvertrag über knapp sechs Jahre haben wollte. Daraufhin wurde der kaufpreis auf 53000 € reduziert. Die monatliche Miete ist rund 1000 € pro Monat günstiger als sonst für ein Haus mit doppelgarage und über 3000 Quadratmeter Grundstück übrig. Das macht allein in fünf Jahren eine mit Ersparnis von 60000 € aus.

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#29
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35404 Beiträge, 12699x hilfreich)

Zitat:
ich verstehe nicht, warum hier einige meinen wenn man sein Grundstück für die Hälfte oder noch weniger vom üblichen Preis verkauft wäre das Wucher.

Weil der BGH sehr klar und deutlich entschieden hat, dass das so ist. Ich verstehe wiederum nicht, wie man die Rechtsprechung des BGH dermaßen ignorieren kann und sich lieber am persönlichen Rechtsgefühl orientiert.

Zitat:
Im BGB steht doch, das eine Kombination aus einem unüblich hohen oder niedrigen Preis und eine z.b. Notlage oder nicht geschäftsfähigkeit oder Ausnutzung einer Unerfahrenheit vorlegen muss.

Nein, das steht da so nicht. Wenn solche Dinge vorliegen, dann kann schon bei einer Abweichung vom Verkehrswert von 50% Wucher vorliegen.

Was versteht Ihr eigentlich alle an dem Wort "alleine" in dem in Antwort#20 fett gedruckten Zitat nicht?

Zitat:
In diesem Fall hat die Verkäuferin vorgeschlagen, das Objekt für 78000 € zu verkaufen. Die Verkäuferin hat Millionen Werte geerbt und ist somit auch nicht in einer finanziellen Notlage. Und zum Thema Unerfahrenheit: es war ein Notar am Kauf beteiligt und außerdem ein dritter Rechtsanwalt der einen Vorvertrag aufgesetzt hat. Das ganze hatte mehrere Monate vorlaufzeit. Es war also auch keine spontane Entscheidung.

Das ist alles nicht relevant. Relevant wäre lediglich, wenn die Verkäuferin in Kenntnis eines weitaus höheren Verkehrswertes das Haus zu so einem niedrigen Preis verkauft hat.

Zitat:
Das einzige was relativ spontan war war, dass die Verkäuferin noch einen vergünstigten Mietvertrag über knapp sechs Jahre haben wollte. Daraufhin wurde der kaufpreis auf 53000 € reduziert. Die monatliche Miete ist rund 1000 € pro Monat günstiger als sonst für ein Haus mit doppelgarage und über 3000 Quadratmeter Grundstück übrig.

Ist es jetzt Dein Ernst, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 1.500€ pro Monat betragen würde? Dann ist der Wucher noch viel krasser als wir alle bisher gedacht haben.

Auch wenn einige immer noch meinen, dass das ja alles gar nicht sein kann (Ich warte schon auf den ****storm):

Das Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren zur Wertermittlung. Mit dessen Hilfe wird der Verkehrswert relativ einfach aus einen x-fachen der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt. Aktuell sin dabei Werte von ca. 20 üblich und damit käme man auf einen Verkehrswert von 360.000€. In Großstädten wie Hamburg, München und Stuttgart beträgt der Vervielfältiger durchaus 30, in Extremfällen auch 50. Aber selbst wenn ich einen sehr niedrigen Vervielfältiger von 15 ansetzt, kommt man immer noch auf 270.000€.

Das kann man jetzt drehen und wenden, wie man möchte, z.B. das Ganze mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete von nur 1.000€ durchrechnen, es bleibt bei Wucher.

Zitat:
Das macht allein in fünf Jahren eine mit Ersparnis von 60000 € aus.

Eine tolle Argumentation um eine alte Dame über den Tisch zu ziehen. Das erinnert mich an Kaffeefahrten. Da werden Wucherpreise auch als Sonderangebote verkauft. 53.000€ + 60.000€ = 113.000€ also nur ein Bruchteil des tatsächlichen Wertes.

Zitat:
Und voller verschiedener Summen--- 150k--200k--220k---wer bietet mehr (und mit Wohnrecht).

Es sieht so aus, als seien da noch mehr Schnäppchenjäger unterwegs gewesen.

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#30
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(72022 Beiträge, 32521x hilfreich)

Zitat (von hh):
nur ein Bruchteil des tatsächlichen Wertes.

Was für ein "tatsächlicher Wert"? Es gibt keinen ...


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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