Auflassungsvormerkung nicht eingetragen

17. März 2012 Thema abonnieren
 Von 
Mangostin2010
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 6x hilfreich)
Auflassungsvormerkung nicht eingetragen

Hallo Forumsmitglieder,

folgender fiktiver Fall:

Käufer A und Verkäufer B schließen einen Kaufvertrag ab, der den Kauf eines Grundstückes für einen daran anschließenden Hausbau und eines Miteigentumsanteils an einer Tiefgarage (ein Stellplatz) ab. Sie gehen zu Notar C und schließen dort einen notariellen Kaufvertrag ab.

Der Kaufvertrag umfasst 3 Teile: 1) Kaufvertrag über das Baugrundstück, 2) Kaufvertrag über den Tiefgaragenstellplatz und 3) Bauvertrag mit Generalunternehmer D über den Hausbau.

In Teil 1) des Vertrages ist u.a. fixiert, daß eine Zahlung des Kaufpreises erst erfolgt, wenn der Notar die Zahlung freigibt, also die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Dies ist auch so geschehen. In Teil 2) fehlt dieser Hinweis, d.h. dieser Teil beschreibt das Flurstück für den Tiefgaragenplatz, die Kaufsumme und den Zahlungszeitpunkt. Es gibt im notariellen Kaufvertrag keinen Hinweis auf eine einzutragende Auflassungsvormerkung.

Jetzt ist folgendes passiert. Verkäufer B ist insolvent, Käufer A hat die Kaufpreiszalungen für 1) und 2) geleistet, aber nur für 1) wurde eine Auflassunsgvormerkung eingetragen. Der Insolvenzverwalter E fordert nun den Käufer A auf, den Tiefgaragenstellplatz nochmal zu bezahlen, da rechtlich noch Eigentum des B.

Hat Käufer A eine Chance dem Notar C eine Amtspflichtverletzung nachzuweisen, da er es im Teil 2) des Kaufvertrages unterlasssen hat, den Käufer auf die Auflassungsvormerkung hinzuweisen bzw diese auch für Teil 2) des Vertrages aufzunehmen ?!

Gruß,
Mangostin



-----------------
""

Verbaut?

Verbaut?

Ein erfahrener Anwalt im Baurecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Baurecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48139 Beiträge, 16998x hilfreich)

Was hilft denn der Nachweis einer Amtspflichtverletzung, wenn gar kein Schaden entsteht.

Nach meiner Auffassung hat der Insolvenzverwalter keinen Anspruch darauf, den Kaufpreis nochmal komplett zu fordern. Daran ändert auch das Fehlen der Auflassungsvormerkung nichts.

Eine Auflassungsvormerkung führt übrigens auch nicht dazu, dass B seine Eigentumsrechte verliert. Es handelt sich lediglich um einen Sperrvermerk, der verhindert, dass B das Objekt an einen Dritten verkaufen kann.

-----------------
" "

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Mangostin2010
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 6x hilfreich)

Das ist fraglich, aber soweit Käufer A recherchiert hat, liegt das Eigentum weiter bei Verkäufer B bzw dessen Rechtsnachfolger Insolvenzverwalter E. Käufer A hat keinerlei Eintrag bzw Sperrvermerk im Grundbuch. Er ist demnach Besitzer, aber nicht Eigentümer.

Würde die Auflassungsvormerkung nicht den Zweck einer Sperrung der weiteren Verwendung für Verkäufer B bzw Insolvenzverwalter E bedeuten, dann wäre sie ja sinnlos.

Gruß,
Mangostin

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2506x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Das ist fraglich, aber soweit Käufer A recherchiert hat, liegt das Eigentum weiter bei Verkäufer B bzw dessen Rechtsnachfolger Insolvenzverwalter E. Käufer A hat keinerlei Eintrag bzw Sperrvermerk im Grundbuch. Er ist demnach Besitzer, aber nicht Eigentümer. <hr size=1 noshade>


Dreh- und Angelpunkt ist hier wohl § 82 InsO :

Ist nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Erfüllung einer Verbindlichkeit an den Schuldner geleistet worden, obwohl die Verbindlichkeit zur Insolvenzmasse zu erfüllen war, so wird der Leistende befreit, wenn er zur Zeit der Leistung die Eröffnung des Verfahrens nicht kannte. Hat er vor der öffentlichen Bekanntmachung der Eröffnung geleistet, so wird vermutet, daß er die Eröffnung nicht kannte.

D.h. der Insolvenzverwalter müsste dir nachweisen, dass dir die Insolvenz bekannt war.

Was die Verfügung, die Umschreibung im GB angeht, gelten § 81 InsO , § 892 BGB .

(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung ... maßgebend.

Den Antrag hat der Notar wohl längst gestellt, a.E. musst du dir da wohl keine Sorgen machen.

-----------------
""

-- Editiert flawless am 18.03.2012 10:30

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Mangostin2010
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 6x hilfreich)

Käufer A hat im März 2010 an den Verkäufer B gezahlt. Es gibt dazu eine Rechnung des B an den A und ein gemeinsames Abnahmeprotokoll. Die öffentliche Insolvenzbekanntmachung erfolgte im Dezember 2010. Allerdings wurde die Kaufpreiszahlung dem Notar weder vom Verkäufer B noch vom Käufer A zur Kenntnis gebracht.

Gruß,
Mangostin

-- Editiert Mangostin2010 am 19.03.2012 08:40

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2506x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Allerdings wurde die Kaufpreiszahlung dem Notar weder vom Verkäufer B noch vom Käufer A zur Kenntnis gebracht. <hr size=1 noshade>


Dann ist kein Eintragungs-/Umschreibungsantrag gestellt?

Du solltest dem Notar die vollständige KP-Zahlung m.d.B. nachweisen, das Erforderliche zu veranlassen, es gilt Folgendes:

12 U 711/05

Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er stets aus der Masse erfüllen. ... innerhalb des Insolvenzverfahrens wäre der Auflassungsrestanspruch der Kläger also fällig, weil der auf den Grundstückskaufvertrag entfallende ... Gesamtpreises von den Erwerbern vollständig bezahlt worden ist

Der Verwalter hat also kein Wahlrecht nach § 103 InsO , wenn der KP vor Konkurseröffnung vollständig bezahlt war. Auf die Vormerkung kommt es insoweit nicht an.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48139 Beiträge, 16998x hilfreich)

quote:
Das ist fraglich, aber soweit Käufer A recherchiert hat, liegt das Eigentum weiter bei Verkäufer B bzw dessen Rechtsnachfolger Insolvenzverwalter E. Käufer A hat keinerlei Eintrag bzw Sperrvermerk im Grundbuch. Er ist demnach Besitzer, aber nicht Eigentümer.


Das ist sowiet richtig, ändert aber nichts an der Darstellung der Rechtslage durch flawless.

quote:
Würde die Auflassungsvormerkung nicht den Zweck einer Sperrung der weiteren Verwendung für Verkäufer B bzw Insolvenzverwalter E bedeuten, dann wäre sie ja sinnlos.


Die Auflassungvormerkung hat den Sinn einer Sperrung für die weitere Verwendung. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt böswillig mehrfach verkaufen kann und dan mit dem geld untertauchen kann.

Da der Kaufvertrag aber auch ohne Auflassungvormerkung vom Verkäufer zu erfüllen ist, führt das Fehlen der Auflassungsvormerkung nicht dazu dass der Käufer seine Ansprüche verliert. Sollte der Verkäufer das Objekt tatsächlich dopelt verkaufen, so hat derjenige, der leer ausgeht, einen Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer.

Die Auflassungvormerkung soll also nur den Fall absichern, dass so ein Schadenersatzanspruch nicht durchsetzbar ist. Da im konkreten Fall aber gar kein doppelter Verkauf erfolgt ist, kann der Insolvenzverwalter zur Eigentumsumschreibung trotz fehlender Auflassungsvormerkung verpflichtet werden (siehe von flawless zitiertes Urteil). Der Insolvenzverwalter sollte ggf. auf dieses Urteil hingewiesen werden.



-----------------
" "

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Mangostin2010
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 6x hilfreich)

Es handelt sich hier aber nicht um einen Bauträgervertrag, sonderen einen Kaufvertrag mit dem B und einem Werkvertrag mit dem D. Ist das zitierte Urteil auf diesen Fall übertragbar?

Der Käufer würde die Argumentation ja gerne glauben, aber zB unter Wikipedia steht:

Im deutschen Recht hat die Vormerkung folgende Wirkungen:

1)nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen des Schuldners über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück insoweit unwirksam, als sie einen Anspruch des Gläubigers auf dieses Grundstück oder auf ein Recht an dem Grundstück vereiteln oder beeinträchtigen würden (relative Unwirksamkeit); das gleiche gilt für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung und Verfügungen des Insolvenzverwalters;

2)im Falle der Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann (Vollwirkung)

Gruß,
Mangostin

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2506x hilfreich)

quote:
Ist das zitierte Urteil auf diesen Fall übertragbar?


Ja, es geht hier nur um den kaufvertraglichen Teil des Bauträgervertrages. Das ist 1:1 übertragbar.

BGH NJW 1978, 1437; 1981, 991 ist ergangen, als es google noch nicht gab.

Die Vormerkung schützt dich nur gegenüber Dritten, an die vertragswidrig verfügt wird. Das ist hier (hoffentlich) nicht passiert.

Du solltest schnell dafür sorgen, dass der Antrag an das GBA gestellt wird.

Ob du es nun glaubst oder nicht, das ist sicher keine schlechte Idee.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Mangostin2010
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 6x hilfreich)

Ich glaube es gerne, wollte aber etwaige Zweifel ansprechen.

Dann erstmal vielen Dank. Ich werde dann in diesem Sinne tätig werden.

Gruß,
Mangostin

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 273.707 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
110.592 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen