Aus Sondernutzungsrecht entsteht Wohnung

Hallo,
danke für Deine Antwort.

bezüglich dem § 22 Abs. 1 WEG kann ich nur sagen, dass der oben genannte Beschluss von 1988 besteht.

So zahlt er z.B. auch keine Rücklagen auf das Gemeinschaftskonto ein, für diese neue Wohnung. Ganz zu schweigen von Grundbesitzabgaben.





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"MfG
Dieter"

Hallo DB,
wenn sie nicht wirklich so heißen, würde ich einen anderen Nicknamen nutzen (nur so am Rande).
Die Teilungserklärung ist auf ewig gültig. Also darf der 7er den Spitzboden nutzen für Wohnzwecke. Für eine eigene Wohnung benötigt er eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (vielleicht mal bei der Baubehörde anfragen, ob so etwas vorliegt). Selbstverständlich muss er für die qm anteilig mitzahlen (Rücklage usw, je nach dem wie es geregelt ist). Da bei einer "2" ten Wohnung natürlich auch Kosten für Heizung, Müllabfuhr usw. anfallen, müssen diese bezahlt werden.
Die Frage ist, ist es rechtens, das dort eine "2" Wohnung entstanden ist. Ich denke, dass kann nur vor Gericht geklärt werden.
Worauf ihr Anwalt abzielt, ist, das nach Beschlüssen man 4 Wochen Zeit hat, diese vor Gericht anzufechten.
Aber es gab sicherlich keinen Beschluss, das 7 eine "2" Wohnung einrichtet.
Hier würde ich doch einfach einen Antrag stellen (nächste EG-Versammlung), dass aufgrund des Entstehens der zweiten Wohnung Herr 7 wie ein Eigentümer mit 2 Wohnungen zu behandeln ist.
Auf jeden Fall hätte der Verwalter einschreiten müssen, wenn gemerkt wird, das diese Wohnung weitervermietet wird und dieses untersagen müssen.
Aber probieren sie es doch erst mal mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Hallo DBb,
naja, der Nick-Name ist schon etwas besser, aber vielleicht nicht so geschickt.
Den Beschluss auf der Eigentümerversammlung zwecks Kostenbeteiligung benötigst du, damit dann wieder die 4 Wochen Frist gilt;). Denn egal wie der Beschluss ausgeht, dann hast du eine Grundlage (wenn er nicht beteiligt wird an den Kosten, kannst du gegen diesen Beschluss klagen, wenn er beteiligt wird, brauchst du nicht mehr klagen.
Was ich nicht verstehe, seit wann hast du die Wohnung? Länger als 10 Jahre? Seit wann sind dort 2 Wohnungen?
Es gab also eine Genehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum, aber ist das auch gleich 1 Wohnung gemeint gewesen? Der Bauantrag ersetzt trotzdem nicht die Teilungserklärung. Und ein Bauantrag ist noch keine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Letztenendes wird das nur ein Richter entscheiden und Recht haben und Recht bekommen sind zweierleit. Dem Richter ist aber die Teilungserklärung heilig. Wenn ein Beschluss der in die Teilungserklärung ändernd eingreift nicht per Notar in jedem Grundbuch geändert wurde, ist dieser Beschluss nichtig.
Aber was willst du: Das der andere für 2 Wohnungen zahlt oder das die eine Wohnung als Wohnraum "aufgelöst" wird.

Wenn Du hier gegen den Eigentümer 7 klagst, dann wird das wahrscheinlich darauf hinauslaufen, dass die Wohnung im Spitzboden wieder zu einem Abstellraum zurückgerüstet werden muss.

Es handelt sich um einen klaren Verstoß gegen die Teilungserklärung. Ein Beschluss der ETV ändert daran auch nichts, da die Teilungserklärung nicht geändert wurde.

Für eine Klage würde ich mir übrigens einen anderen Anwalt suchen.

Den Nachbarn auf angemessene Kostenbeteiligung zu verklagen halte ich dagegen für problematisch.

Letztendlich kann ich mich aber nur den anderen anschließen: "Am Ende wird es der Richter entscheiden".

Hallo HH,
warum hälst du es problematisch, die Eigentümer wegen einer gerechten Kostenverteilung zu verklagen? Vorher muss natürlich geklärt werden (wie oben schon erwähnt) was die Teilungserklägung aussagt, wie wer mit welchen Kosten zu beteiligen ist.
Z.B. ist bei Müll meistens pro Wohnung gerechnet, bei Instandssetzungssachen nach Anteile Sondereigentum. Hier ist also die Frage, ob der Spitzboden qm-mäßig mit eingerechnet ist.
Für eine spätere Klage ist es meiner Meinung nach daher am aussichtsreichsten, den Antrag auf andere Kostenverteilung zu stellen.
Wir hatten hier in der Anlage auch jemanden, dem die Garagen gehörten und der sich an vielen Kosten nicht beteiligen wollte, da haben wir vor Gericht recht bekommen und seit dem wird gezahlt.
Wenn die Wohnung unrechtmässig ist - und das kann dir nur ein Richter urteilen, da wir die ganzen Umstände nicht kennen, muss sie zurückgebaut werden, egal wie lange die schon so existiert. Laut Teilungserklärung ist ja die Rede von 1 Wohnung + Sondernutzungsrecht (für eigene Zwecke, z.B. großer Sohn eigenes Zimmer) einzurichten. Es war nie die Rede von 2 Wohnungen. Da denke ich wird jeder Richter so urteilen, aber genaue Prognosen kann dir niemand geben.
Es gibt kein Ersitzen von Unrecht.

Sondernutzungsrecht ist glaube ich eines der schwierigsten Dinge in einer WEG. :-)

1.
In der Teilungserklärung stand 1988, dass der Eigentümer Nr. 7 das Sondernutzungsrecht an dem über seiner Wohnung gelegenen Spitzboden (als Abstellfläche) erhält. Dann wurde 1988 in der Eigentümerversammlung beschlossen, dass er den Spitzboden auch zu Wohnzwecken ausbauen darf. Eine Änderung der Teilungserklärung erfolgte diesbezüglich nicht.
So: Nun kaufte ich 1989 lt. Teilungserklärung eine Wohnung in einem Haus mit 7 Wohnungen.
Heute hat das Haus jedoch 8 Wohnungen.

2.
Es heißt bei einem Sondernutzungsrecht, dass dieses immer wie „ein Tropfen“ an einem Sondereigentum hängt. Das Sondernutzungsrecht gehört immer zu einem Sondereigentum.


3.
Ich stelle mir heute die Frage, warum wurde der Spitzboden nicht als Sondereigentum verkauft. Kann es sein, dass es aus dem Grund problematisch ist, dass diese Wohnung (im Spitzboden Ausbau ca. 1994) über dem 5. Vollgeschoss liegt und hierbei eventuell noch etwas zu beachten ist, z. B. Fluchtweg, Aufzug o.ä.. Der Bauherr (Bauabnahme 1988) ist doch dumm, wenn er sieben statt acht Wohnungen verkauft.

Bist Du denn sicher, dass die Eigentümergemeinschaft die Kompetenz hat, diesen Beschluss für diese Wohnung (Spitzboden) zu fassen. Bedarf es nicht viel eher einer Vereinbarung (Änderung der Teilungserklärung) als eines Beschlusses ???

Stimmt denn überhaupt die Teilungserklärung noch (z. B. Miteigentumsanteile). Es ist hier eine zusätzliche eigene und vor allem abgeschlossene Wohnung entstanden, so wie es z. B. auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung fordern würde.


-- Editiert von Dieter Bohlensbruder am 19.02.2005 17:45:39

-- Editiert von Dieter Bohlensbruder am 19.02.2005 17:49:14

-- Editiert von Dieter Bohlensbruder am 19.02.2005 18:36:08

Hallo sika0304,

die Meinungen gehen ja sehr auseinander im Sondernutzungsrecht.

Ich bin schon mitten drin, in einem Verfahren, dies geht schon seit 1 Jahr und beschäftigt sich u.a. mit diesem Thema.

So geht es um Beschlüsse die nicht durchgesetzt werden, Heizkörper die nicht erfasst werden, Nebenkosten die nicht bezahlt werden, Hausmeister die 450 EUR jeden Monat bekommen aber nicht weisungsgebunden ist (er macht was er will und wenn er 4 Wochen im Urlaub ist egal) u.s.w.
Das schöne dabei ist, dass der Verwalter dieses Spielchen mit dem Beirat zusammen 15 Jahre durchgezogen hat. Dadurch ist nie etwas aufgefallen. Ist klar wenn die zu kontrollierende Stelle nicht kontrolliert sondern sich gegenseitig den Bonus zu schiebt, wer soll dann was merken. Heute ist es so, dass der Beirat das Boot verlässt, also im Begriff ist seine Wohnung zu verkaufen.

MfG
Dieter

Selbst wenn der Verwalter seinen Vertrag kündigt oder der Beirat wechselt, wenn die nicht entlastet wurden, sind sie für entstandene Schäden haftbar zu machen (siehe auch Vereinsrecht, wenn der Vorstand wechselt). Deswegen ist eine Entlastung so wichtig, oder die Versagung - wir hatten gerade einen Prozess, wo das Landgericht bestätigt hat, das der Verwalter solange nicht entlastet werden darf, wie aus dem Geschäftsjahr eventuelles Fehlverhalten noch gerichtlich festgestellt wird und er daraus haftbar zu machen ist. Also, wenn die anderen Eigentümer mehrheitlich entlasten, must du vor Gericht dagegen vorgehen. Meistens zahlt bei diesen Auseinandersetzungen jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten selber, egal wer gewinnt.
Zu Exekutor: Vertrauensschutz für 7 - Wieso dass denn? Ich habe ja in meinen vorigen Beiträgen darauf hingewiesen, das Wohnraum nicht gleich Wohnung ist. D.h. die Gemeinschaft hat 7 zwar erlaubt, den Dachboden zu Wohnzwecken auszubauen (unwirksam, wenn nicht einheitlicher Beschluss und Eintrag in Teilungserklärung) aber nicht zu einer "neuen" Wohnung. Hier liegt also eine Täuschung der anderen Eigentümer vor.
Aber machen wir uns nichts vor, WEG-Recht ist eine komplizierte Sache und wird von den Richtern sehr unterschiedlich beurteilt.
Ich hatte deswegen auch schon vorgeschlagen ein neues Forum nur für WEG-Fragen aufzumachen. Vielleicht könnt ihr diesen Vorschlag in meinem Threat mit unterstützen.

Hallo,
ich glaub, ich hab`s

Tenor:
Die Dachräume und der Spitzboden dürfen nicht zu Wohnzwecken (lt. Teilungserklärung Abstellfläche) ausgebaut werden, der Beschluss der Eigentümer ist ungültig, da in der Teilungserklärung hierfür keine Öffnungsklausel vorhanden ist.

Begründung:

vergleiche ich meinen Fall mit Amtsgericht Aachen, 12 UR II 218/01 WEG dann komme ich zu diesem Schluss!

-ZITAT Amtsgericht Aachen, 12 UR II 218/01 WEG-
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 7 in der Eigentümerversammlung vom
xxx1988, in welchem diese nur anteilige Anrechnung der Tiefgaragen- bzw. Außenstellplatzflächen beschlossen
wurde. Dieser Beschluss sollte die Teilungserklärung ändern, ohne dafür durch eine Öffnungsklausel gedeckt zu sein.
Der Eigentümergemeinschaft fehlte hierzu die Beschlusskompetenz, so dass dieser Beschluss nichtig ist (BGH NJW
2000, 3500 ff.). Dabei kann dieser nichtige Beschluss auch nicht nur als zulässige Ausgestaltung der Teilungserklärung
verstanden werden. Vielmehr enthält die abschließende Regelung der Teilungserklärung - wie soeben ausgeführt - keine
Lücke, die durch Mehrheitsbeschluss ausgefüllt werden könnte.




Liege ich mit meiner Meinung richtig???

MfG
Dieter

Hallo,
klar genau so hatte ich auch gedacht, dass der Beschluss zu alt (1988) ist.

Eventuell hast Du schon einmal von "Zitterbeschlüsse" gehört. Diese soll es nun durch die neue Rechtsprechung nicht mehr geben.
Z.B. Das Beipiel mit der Tiefgarage war von 1996.



-ZITAT-

Diese Praxis stelle aber den gesetzlichen Regelungszusammenhang von Vertrags- und Mehrheitsprinzip auf den Kopf und widerspreche den Bestimmtheitsgrundsatz, wonach unter der Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nicht vorgesehene Mehrheitskompetenz einer eindeutigen Ermächtigung bedürfe. Außerdem werde § 10 Abs. 2 WEG umgangen und die Publizität des Grundbuchs entwertet. Wenn vereinbarungsändernde Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht mehr der Eintragung in das Grundbuch bedürften, ergebe sich der Inhalt des Wohnungseigentums nicht mehr aus dem Grundbuch, sondern aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Dies laufe dem Wohnungseigentumsgesetz zuwider, wonach die Mehrheitsmacht auf bestimmte Angelegenheiten beschränkt sei und auf diese Weise dafür Sorge getragen werde, daß jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen könne, daß der Kern seines Wohnungseigentums von der Mehrheit nicht angetastet werden könne. Mit diesem Beschluss hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Meinung zum sogenannten Zitterbeschluss geändert. Nach der neuen Rechtsprechung sind auch nicht innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG angefochtene Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungscharakter grundsätzlich nichtig, d. h., diese entfalten von Anfang an keine Wirksamkeit, weil derartige Beschlüsse über die ordnungsgemäße Verwaltung und die Kompetenz der Eigentümerversammlung hinausgehen.

Weil die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung im Sinne der §§ 5 Abs. 4 , 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ist, können Vereinbarungen daher grundsätzlich nur durch Vereinbarungen geändert werden, es sei denn, in der Vereinbarung selbst ist eine Regelung vorgesehen, daß die Vereinbarung in bestimmten Bereichen, wie z. B. bei der Kostenverteilung, durch Mehrheitsbeschluß geändert werden können. In der Vereinbarung selbst können Öffnungsklauseln vorgesehen werden, wonach die in der Vereinbarung festgelegten Regelungen durch Mehrheitsbeschluß abgeändert werden können. Solange aber eine derartige Regelung in der Teilungserklärung über die Änderung derselben durch Mehrheitsbeschluß nicht enthalten ist, verbleibt es beim gesetzlichen Prinzip des Vorrangs der Vereinbarung. Durch eine Öffnungsklausel können daher grundsätzlich einheitlich zu fassende Vereinbarungen auf die Beschlussebene verlagert werden. Dann sind Beschlüsse über abänderbare Bestimmungen des Gesetzes und der Teilungserklärung wirksam, wenn ein sachlicher Grund für die beschlossene Änderung vorliegt und eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern gegenüber der ursprünglichen Rechtslage ausgeschlossen ist.

Ohne Öfnungsklausel ist die Änderung zb. einer Kostenverteilungsregelung per Beschlussfassung nicht möglich und derartig in der Vergangenheit gefaßte Beschlüsse sind von Anfang an nichtig. Ausnahmen gelten allerdings für solche Beschlüsse, die von Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft angefochten und deren Wirksamkeit in der Folge durch rechtskräftige, gerichtliche Entscheidungen bestätigt worden sind.