Hallo zusammen,
ich habe ein dringendes Anliegen und hoffe, dass mir hier jemand weiterhelfen kann.
2019 habe ich eine Maisonettewohnung mit 115 qm in einem Gebäude aus dem Jahr 2009 gekauft. Die Wohnung erstreckt sich über zwei Stockwerke, wobei sich das obere Stockwerk im ausgebauten Speicher befindet. Dieser Ausbau umfasst ein Bad und ein Schlafzimmer. Seit dem Kauf bewohne ich die Wohnung zusammen mit meinen Eltern.
Anfang 2024 erhielten meine Eltern unangemeldeten Besuch von Mitarbeitern der Stadtverwaltung, die sich als Prüfer der Brandschutzverordnung vorstellten. Sie wurden gutgläubig hereingelassen und haben anscheinend unsere Wohnung inspiziert. Heute haben wir einen Brief erhalten, in dem uns mitgeteilt wird, dass wir den ausgebauten Speicher nicht mehr nutzen dürfen, da der Ausbau ohne Genehmigung erfolgt sei und dieser Bereich der Wohnung nicht den aktuellen Brandschutzvorschriften entspreche. Insbesondere fehlt eine Fluchttreppe für den Brandfall.
Die Stadtverwaltung untersagt uns die Nutzung des oberen Teils der Wohnung und droht uns mit einer Strafe von 5.000 Euro, falls wir dieser Aufforderung nicht nachkommen. Das Problem ist, dass uns die Wohnung beim Kauf mit 115 Quadratmetern verkauft wurde, was beide Stockwerke umfasst. Auch in den Bauplänen der Wohnung ist sowohl das Dachgeschoss als auch der ausgebaute Speicher eingezeichnet.
Eine wichtige Information, die ich hinzufügen möchte: Der obere Teil der Wohnung liegt zur Straßenseite hin und verfügt über ein großes Fenster das Bodenhöhe hat. Es ist daher möglich, dass im Notfall eine Feuerwehrleiterwagen dieses Fenster nutzen könnte, um den Zugang zu ermöglichen oder Personen zu retten. Diese Möglichkeit wurde jedoch von den Prüfern scheinbar nicht berücksichtigt.
Ich bin nun etwas ratlos und frage mich, wie ich in dieser Situation vorgehen soll. Hier sind meine Fragen:
Welche rechtlichen Schritte kann ich gegen die Untersagung der Nutzung einleiten?
Habe ich einen Anspruch auf Schadensersatz oder eine Rückerstattung vom Verkäufer, da der Speicher ohne Genehmigung ausgebaut wurde?
Welche Optionen habe ich, um den Speicher legal nutzen zu können?
Gibt es Möglichkeiten, den Speicher nachträglich an die Brandschutzvorschriften anzupassen, und wie aufwendig wäre das?
Kann ich die Möglichkeit der Nutzung des Balkonfensters als Fluchtweg oder Zugangspunkt für Rettungskräfte geltend machen, um die Nutzung des Speichers weiterhin zu ermöglichen?
Ich bin für jeden Rat oder Hinweis sehr dankbar!
Vielen Dank im Voraus.
Ausgebauter Speicher ohne Genehmigung
15. Juni 2024
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Frage vom 15. Juni 2024 | 18:21
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Ausgebauter Speicher ohne Genehmigung
Verbaut?
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#1
Antwort vom 15. Juni 2024 | 18:47
Von
Status: Unbeschreiblich (34078 Beiträge, 5885x hilfreich)
Das sind 2 Probleme.Zitat :da der Ausbau ohne Genehmigung erfolgt sei und dieser Bereich der Wohnung nicht den aktuellen Brandschutzvorschriften entspreche. Insbesondere fehlt eine Fluchttreppe für den Brandfall.
1. Ob der Ausbau des Dachbodens ohne Baugenehmigung erfolgte, könnte man als Käufer in seinen Unterlagen finden. Die Baupläne allein sagen dazu eher nichts aus. Evtl. aber hat die Behörde schon selbst geprüft, schließlich schreibt sie was von fehlender Genehmigung für den DG-Ausbau.
2. Ein Fluchtweg/2. Rettungsweg könnte das bodentiefe Fenster sein.
Zunächst mal die Rechtsbehelfsbelehrung in dem Schreiben lesen. Dort steht, was du als Betroffener tun kannst. Widerspruch innerhalb 1 Monat ist iaR der 1. mögliche Schritt.Zitat :Welche rechtlichen Schritte kann ich gegen die Untersagung der Nutzung einleiten?
Zunächst kannst du prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich ohne Genehmigung ausgebaut hat. Ob sich im Kaufvertrag ein Hinweis findet?Zitat :Habe ich einen Anspruch...
Ein Speicher ist es nicht mehr, sondern Teil der Wohnung. Evtl. kann man die 5.000,- zahlen. Es kommt aber auf den genauen Wortlaut dieser Nutzungsuntersagung an.Zitat :Welche Optionen habe ich, um den Speicher legal nutzen zu können?
Ja, gibt es. Was unbedingt notwendig ist, sagt dir die Behörde. Was das dann kosten würde, sagt dir ein Handwerker im Kostenvoranschlag.Zitat :Gibt es Möglichkeiten...
#2
Antwort vom 15. Juni 2024 | 19:56
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Welche rechtlichen Schritte kann ich gegen die Untersagung der Nutzung einleiten?
Exakt die welche auf dem Bescheid stehen.
Wobei da durchaus eine fachanwaltliche Beratung / Begleitung zu empfehlen wäre.
Zitat :Habe ich einen Anspruch auf Schadensersatz oder eine Rückerstattung vom Verkäufer, da der Speicher ohne Genehmigung ausgebaut wurde?
Es wird mir stets ein Rätsel bleiben, was Leute dazu treibt, Immobilien zu erwerben ohne sich auch nur in geringsten für das wichtigste Dokument zu interessieren.
Welche Rechte man hat, das ergibt sich aus einer Prüfung der uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen / betreffenden Klauseln.
Vermutlich wird sich die übliche Klausel in Bezug auf die Mängelhaftung dort finden, was bedeutet, man würde dem Verkäufer nachweisen müssen, das er eine arglistige Täuschung begangen hat. Das ist in der Regel schwer bis unmöglich, wenn der Verkäufer nicht auch der Erbauer ist.
Zitat :Welche Optionen habe ich, um den Speicher legal nutzen zu können?
In dem man ihn nur als das nutzt was er ist, als Speicher.
Ansonsten wird ohne Baugenehmigung nichts gehen.
Zitat :Gibt es Möglichkeiten, den Speicher nachträglich an die Brandschutzvorschriften anzupassen, und wie aufwendig wäre das?
Eindeutig erst mal keine Frage für Juristen.
Insofern würde ich da versierte Fachleute suchen und beauftragen.
Erst danach kommen die Juristen zum Zuge, nämlich wenn es um die Umsetzbarkeit / Durchsetzbarkeit in der WEG geht.
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#3
Antwort vom 15. Juni 2024 | 20:10
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :1. Ob der Ausbau des Dachbodens ohne Baugenehmigung erfolgte, könnte man als Käufer in seinen Unterlagen finden. Die Baupläne allein sagen dazu eher nichts aus. Evtl. aber hat die Behörde schon selbst geprüft, schließlich schreibt sie was von fehlender Genehmigung für den DG-Ausbau.
In den Kaufunterlagen ist erwähnt das es sich um eine Dachgeschoss mit Balkon und Speicher handelt die Nutzung des Speichers ist nicht weiter spezifiziert. Es liegen der Grundriss der Wohnung vor wo der Speicher mit den entsprechenden Zimmerbezeichnungen versehen ist.
Der Wortlaut im Schreiben der Stadt ist wie folgt:
Zitat:Für das o. g. Bauvorhaben wurde am 05.07.2011 die Baugenehmigung erteilt. Im Baubescheid wurde der Dachspitz in beiden Wohngebäuden als Speicher mit jeweils einer kleinen Einschubtreppe pro Wohnung genehmigt. Im Rahmen einer örtlichen Begehung der Straße durch die Feuerwehr und die Abteilung Tiefbau wurde die Sicherstellung eines zweiten Rettungsweges aus dem Dachgeschoss bzw. des Dachspitzes in beiden Gebäuden in Frage gestellt.
Durch eine Überprüfung vor Ort wurde festgestellt, dass der in der Baugenehmigung vom 05.07.2011 genehmigte Speicher im Dachspitz in allen Dachgeschosswohnungen beider Wohngebäude zu Wohn- und Aufenthaltszwecken ohne Genehmigung erweitert wurde
Zitat :2. Ein Fluchtweg/2. Rettungsweg könnte das bodentiefe Fenster sein.
Müsste ich den Beweis erbringen das sich das bodentiefe Fenster als Fluchtweg in Kombination mit z.B. einem Leiterwagen eignet?
Im Schreiben steht dazu folgendes:
Zitat:Der Dachspitz wird aufgrund erheblicher Brandschutzmängel, konkret aufgrund des Fehlens des zweiten Flucht- und Rettungsweges, entgegen öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt. Gemäß § 15 Abs. 3 LBO muss jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein. Gemäß § 15 Abs. 5 LBO kann der zweite Rettungsweg eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Der zweite Rettungsweg ist für den Dachspitz nicht gegeben. Eine für den notwendigen zweiten Flucht- und Rettungsweg gemäß § 2 Allgemeine Ausführungsverordnung zur LBO geeignete Aufstellfläche für Hubrettungsgeräte ist nach den derzeit vorliegenden Unterlagen ebenfalls nicht nachgewiesen.
Zitat :Zunächst mal die Rechtsbehelfsbelehrung in dem Schreiben lesen. Dort steht, was du als Betroffener tun kannst. Widerspruch innerhalb 1 Monat ist iaR der 1. mögliche Schritt.
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch bei der Stadt xxx, Rechts- und Ordnungsamt, Abt. Bauordnung, xxx erhoben werden.
Gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung kann ein Antrag nach § 80 der VWGO auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beim Verwaltungsgericht xxxx beantragt werden.
Zitat :Ein Speicher ist es nicht mehr, sondern Teil der Wohnung. Evtl. kann man die 5.000,- zahlen. Es kommt aber auf den genauen Wortlaut dieser Nutzungsuntersagung an.
Die Androhung der 5.000,- wurde an die WEG gerichtet. Im Schreiben an meine Eltern wird von einem Zwangsgeld in Höhe von 1.000,- gesprochen.
Zitat :Ja, gibt es. Was unbedingt notwendig ist, sagt dir die Behörde. Was das dann kosten würde, sagt dir ein Handwerker im Kostenvoranschlag.
Macht es Sinn einen Anwalt hinzuzuziehen oder zuerst mit der WEG zu sprechen und nach bauliche Lösungen zu suchen?
Dieses Schreiben hat in dem Fall alle Einwohner der zwei Wohnhäuser erreicht die im Dachgeschoss wohnen.
Was ich nicht verstehe ist die Tatsache das wird zur Südseite des Gebäudes einen großen Balkon im Dachgeschoss haben der wahrscheinlich als Rettungsweg anerkannt wird. Das Fenster auf Bodenhöhe im Dachspitz das sich im Westen des Gebäudes befindet und zur Straßenseite zeigt und dabei nur marginal höher liegt als der Balkon wird im Rahmen der Überprüfung nicht anerkannt.
#4
Antwort vom 15. Juni 2024 | 20:20
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Exakt die welche auf dem Bescheid stehen.
Wobei da durchaus eine fachanwaltliche Beratung / Begleitung zu empfehlen wäre.
Die Email an einen Anwalt mit Erfahrung im Bau- und Immobilienrecht ist versendet. Die WEG habe ich auch bereits per Email kontaktiert.
Zitat :Welche Rechte man hat, das ergibt sich aus einer Prüfung der uns unbekannten vertraglichen Vereinbarungen / betreffenden Klauseln.
Vermutlich wird sich die übliche Klausel in Bezug auf die Mängelhaftung dort finden, was bedeutet, man würde dem Verkäufer nachweisen müssen, das er eine arglistige Täuschung begangen hat. Das ist in der Regel schwer bis unmöglich, wenn der Verkäufer nicht auch der Erbauer ist.
Es handelte sich um einen Bauträger der das Gebäude im Rohbau übergeben hat und den ersten Eigentümern den Innenausbau selbst überlassen hat ... den weiteren Verlauf kann man sich denken. Im Kaufvertrag war von 115 qm die rede, nach aktuellem Stand wären das jetzt nur noch 85 qm was einem hohen Wertverlust gleich kommt.
Zitat :Eindeutig erst mal keine Frage für Juristen.
Insofern würde ich da versierte Fachleute suchen und beauftragen.
Erst danach kommen die Juristen zum Zuge, nämlich wenn es um die Umsetzbarkeit / Durchsetzbarkeit in der WEG geht.
Ich habe bereits mit der WEG Kontakt aufgenommen das es sich nach aktuellem Stand der Dinge um zwei Wohnhäuser handelt und 4 Wohnungen die betroffen wären.
#5
Antwort vom 15. Juni 2024 | 20:39
Von
Status: Unbeschreiblich (34078 Beiträge, 5885x hilfreich)
Dann erübrigt sich doch zunächst hier deine gesamte Fragestellung.Zitat :Die Email an einen Anwalt mit Erfahrung im Bau- und Immobilienrecht ist versendet. Die WEG habe ich auch bereits per Email kontaktiert.
Abwarten, was Anwalt und WEG antworten.
Ich würde nur die 1.000,- Zahlung in den Vordergrund meiner Überlegungen stellen.
#6
Antwort vom 15. Juni 2024 | 20:50
Von
Status: Lehrling (1965 Beiträge, 413x hilfreich)
Neben den Juristen sollten ein Planer und ein Brandschutzgutachter beauftragt werden.
Maisonettewohnungen sind eine Nutzungseinheit. Ich bin mir momentan nicht sicher, ob da schon der innere bauliche Rettungsweg ausreichend ist und das Fenster, sofern anleiterbar, als zweiter Rettungsweg nutzbar ist. Dies müsste im Brandschutzkonzept geprüft und dargestellt werden.
Mit dem Brandschutzgutachten kann dann der erforderliche Bauantrag gestellt werden.
Wer da welche Kosten zu tragen hat und wie man die angeordnete Nutzungsuntersagung zeitweilig aussetzen kann, kann der Rechtsanwalt sagen.
#7
Antwort vom 15. Juni 2024 | 21:05
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Es handelte sich um einen Bauträger der das Gebäude im Rohbau übergeben hat und den ersten Eigentümern den Innenausbau selbst überlassen hat ... den weiteren Verlauf kann man sich denken.
Ja, aber wegen der Regressansprüche gegen den Verkäufer durchaus gut vom Verlauf her
Zitat :Die Email an einen Anwalt mit Erfahrung im Bau- und Immobilienrecht ist versendet. Die WEG habe ich auch bereits per Email kontaktiert.
Gute Entscheidung.
#8
Antwort vom 15. Juni 2024 | 21:14
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Maisonettewohnungen sind eine Nutzungseinheit. Ich bin mir momentan nicht sicher, ob da schon der innere bauliche Rettungsweg ausreichend ist und das Fenster, sofern anleiterbar, als zweiter Rettungsweg nutzbar ist. Dies müsste im Brandschutzkonzept geprüft und dargestellt werden.
Mit dem Brandschutzgutachten kann dann der erforderliche Bauantrag gestellt werden.
Wäre es sinnvoll bereits jetzt einen Anwalt und Brandschutzgutachter hinzuzuziehen oder sollte ich auf die WEG warten und gemeinsam vorgehen?
Man muss dazu wissen das meine Situation etwas anders ist als für die anderen betroffenen Parteien. Die Ausrichtung des Fensters das potential als Fluchtweg dienen könnte ist nur in meinem Fall zur Straße ausgerichtet. Bei den anderen betroffenen Parteien wäre eine Lösung mit einem Leiterwagen aufgrund der baulichen Gegebenheiten der Zufahrt nach meiner Einschätzung nach nicht möglich.
Wäre es sinnvoll eine eigene Lösung anzustreben?
-- Editiert von User am 15. Juni 2024 21:17
#9
Antwort vom 15. Juni 2024 | 21:26
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Wäre es sinnvoll eine eigene Lösung anzustreben?
Nicht unbedingt - kommt halt auf die Kompetenz von WEG und Verwalter an.
#10
Antwort vom 16. Juni 2024 | 15:53
Von
Status: Lehrling (1965 Beiträge, 413x hilfreich)
Zitat :Wäre es sinnvoll bereits jetzt einen Anwalt und Brandschutzgutachter hinzuzuziehen oder sollte ich auf die WEG warten und gemeinsam vorgehen?
Zitat :Nicht unbedingt - kommt halt auf die Kompetenz von WEG und Verwalter an.
Es kommt auch darauf an, wie dringend man die Lösung braucht und wie gut der eigene Geldbeutel gefüllt ist.
Eventuell bleibt man auf Kosten sitzen, die eigentlich die WEG tragen müsste.
#11
Antwort vom 16. Juni 2024 | 16:45
Von
Status: Unbeschreiblich (34078 Beiträge, 5885x hilfreich)
Dann würdest du der Auftraggeber sein und die Rechnung würde zunächst an dich gehen...egal, was nötig/unnötig war.Zitat :Wäre es sinnvoll bereits jetzt einen Anwalt und Brandschutzgutachter hinzuzuziehen
DAS kann doch (fast) jeder an den Bauplänen oder vor Ort feststellen.Zitat :Die Ausrichtung des Fensters
Ich frage mich eher, warum die *Experten* gerade dieses bodentiefe Fenster im oberen Dachspitz nicht als 2.Rettungsweg anerkannt haben, wo doch im Notfall von der Straßenseite (möglicherweise) angeleitert werden kann.
- Fehlt evtl. nur ein Auftritt und Geländer vor diesem Fenster (im Schreiben *Aufstellfläche* genannt) ?
- Durch was ist denn die Einschubtreppe zum Speicher ersetzt worden, nachdem dort oben noch Wohnräume geschaffen wurden?
- Was genau steht zu den 1.000,- für deine Eltern als Eigentümer?
- Wann wird das Zwangsgeld ... und nach §xy fällig?
- Um welche LBO /welches Bundesland geht es?
Nein. Man kann fragen, warum das kein 2.Rettungsweg sei. Aber du hast ja deine Post schon auf den Weg gebracht. Erstmal abwarten, was geantwortet wird.Zitat :Müsste ich den Beweis erbringen das sich das bodentiefe Fenster als Fluchtweg in Kombination mit z.B. einem Leiterwagen eignet?
Oder meinst du, ihr könnt jetzt das Bad/Schlafzimmer nicht mehr nutzen?
#12
Antwort vom 16. Juni 2024 | 16:49
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Oder meinst du, ihr könnt jetzt das Bad/Schlafzimmer nicht mehr nutzen?
Können könnten sie, ist halt nur nicht mehr erlaubt und würde die Frager aktuell dann mal mindestens 6000 EUR kosten. Denn das Amt wird die Einhaltung der Untersagung durchaus kontrollieren.
#13
Antwort vom 16. Juni 2024 | 20:24
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Es kommt auch darauf an, wie dringend man die Lösung braucht und wie gut der eigene Geldbeutel gefüllt ist.
Eventuell bleibt man auf Kosten sitzen, die eigentlich die WEG tragen müsste.
Ich bin bisher davon ausgegangen das alle betroffenen Eigentümer die Situation selber klären müssen da es in dem Fall nur 4 von 12 Wohnungen betrifft. Der Verwalter wurde zu diesem Vorfall auch bereits per Post unterrichtet.
Zitat :- Fehlt evtl. nur ein Auftritt und Geländer vor diesem Fenster (im Schreiben *Aufstellfläche* genannt) ?
- Durch was ist denn die Einschubtreppe zum Speicher ersetzt worden, nachdem dort oben noch Wohnräume geschaffen wurden?
- Was genau steht zu den 1.000,- für deine Eltern als Eigentümer?
- Wann wird das Zwangsgeld ... und nach §xy fällig?
- Um welche LBO /welches Bundesland geht es?
- Das Fenster ist bodentief und hat direkt vor dem Fenster einen Geländer um das herausfallen zu verhindern. Hier ein Bild dazu: https://ibb.co/RP1CxpP
- Es handelt sich um eine Wendeltreppe und nicht wie vorgesehen eine Einschubtreppe.
- Die Entscheidung im Schreiben an meine Eltern ist wie folgt:
Zitat:1. Sie sind verpflichtet, die am 13.06.2024 verfügte und beiliegende Nutzungsuntersagung an die Eigentümer des von Ihnen genutzten Gebäudes, zu dulden.
2. Die sofortige Vollziehung der unter Ziff. 1 getroffenen Entscheidung wird angeordnet, wodurch die aufschiebende Wirkung eines eventuellen Widerspruchs entfällt.
3. Für den Fall, dass die unter Ziff. 1 getroffene Entscheidung nicht befolgt wird, drohen wir Ihnen hiermit die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.000,00 Euro an.
4. Diese Entscheidung ergeht gebührenfrei
- Bundesland: Baden-Württemberg
Zitat :Oder meinst du, ihr könnt jetzt das Bad/Schlafzimmer nicht mehr nutzen?
Ich bin mir nicht sicher wie ich mich aktuell verhalten soll. Ich würde den Wendeltreppe jetzt vorerst mit etwas versperren um bei einer Prüfung nicht beschuldigt zu werde mich an die Entscheidung nicht gehalten zu haben.
Zitat :Können könnten sie, ist halt nur nicht mehr erlaubt und würde die Frager aktuell dann mal mindestens 6000 EUR kosten. Denn das Amt wird die Einhaltung der Untersagung durchaus kontrollieren.
Muss ich die Prüfer hereinlassen bzw. wie wird der Beweis durch die Prüfer in so einem Fall erbracht? Die Wendeltreppe abmontieren möchte ich nicht.
-- Editiert von User am 16. Juni 2024 20:24
#14
Antwort vom 16. Juni 2024 | 21:03
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Muss ich die Prüfer hereinlassen
Nö.
Das hätte aber unangenehme Folgen, wo von dann die mildeste die Verschaffung des Zutrittes mittels Gewalt erfolgen dürfte.
Womöglich wird auch die komplette Nutzung der Wohnung untersagt und dann vollzogen.
Zitat :wie wird der Beweis durch die Prüfer in so einem Fall erbracht?
Wenn das dortige Badezimmer das einzige in der Wohnung ist, dürfte es schwer sein, das zu beweisen.-
Gleiches gilt für das Schlafzimmer. Wenn das Schlafzimmer nicht unbrauchbar ist (also Schränke voll und funktionsfähiges Bett etc.) dürfte es schwer werden die nicht Nutzung zu verargumentieren.
Mit unter geben die Mitarbeiter sich auch mit einem "tun wir nicht" zufrieden.
#15
Antwort vom 16. Juni 2024 | 21:27
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wenn das dortige Badezimmer das einzige in der Wohnung ist, dürfte es schwer sein, das zu beweisen.-
Gleiches gilt für das Schlafzimmer. Wenn das Schlafzimmer nicht unbrauchbar ist (also Schränke voll und funktionsfähiges Bett etc.) dürfte es schwer werden die nicht Nutzung zu verargumentieren.
Mit unter geben die Mitarbeiter sich auch mit einem "tun wir nicht" zufrieden.
Tatsächlich hat die Wohnung 2 Badezimmer. 1x im Dachgeschoss mit Badewanne und Klo und 1x im Dachspitz mit Dusche und Klo.
In der Wohnung wohnen aktuell nur meine Eltern und mein Bruder. Mein Bruder hätte auch im Dachgeschoss noch ein freies Zimmer wo er unterkommen könnte.
Tatsächlich sehe ich eher das Problem zu Beweisen das dort keiner hoch geht und nur der untere Teil bewohnt wird. Mehr als einen Schrank vor die Wendeltreppe zu stellen und zu sagen das der obere Teil nicht genutzt wird will ich nicht tun.
-- Editiert von User am 16. Juni 2024 21:28
-- Editiert von User am 16. Juni 2024 21:30
#16
Antwort vom 16. Juni 2024 | 21:52
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Mein Bruder hätte auch im Dachgeschoss noch ein freies Zimmer wo er unterkommen könnte.
Das Dachgeschoss für das eine Nutzungsuntersagung vorliegt?
#17
Antwort vom 17. Juni 2024 | 13:14
Von
Status: Unbeschreiblich (34078 Beiträge, 5885x hilfreich)
Aus dem Foto ergibt sich, dass es kein 2. Rettungsweg ist.Zitat :Ein Fluchtweg/2. Rettungsweg könnte das bodentiefe Fenster sein.
Oder meinst du, eine FW klettert von der Leiter über dieses Geländer, um dort jemanden herauszuholen?
Oder eine Person klettert darüber, um zu *flüchten/sich selbst zu retten?*
Ja, klar, denn eine Einschubtreppe wäre ja kein Zugang zum oberen Bereich einer Maisonette.Zitat :Es handelt sich um eine Wendeltreppe und nicht wie vorgesehen eine Einschubtreppe.
Vermutlich wurde da vom Vorgänger/Verkäufer nachträglich noch Wohnraum geschaffen, ohne die Genehmigung einzuholen. Das Bauamt hätte schon damals für den Spitz einen 2.teuren Rettungsweg gefordert...
Das bodentiefe Fenster ist vermutlich der Raumgröße/Lichteinfall geschuldet.
Abwarten, was der angefragte Anwalt und die WEG antworten. Diese Situation mit der Absturzsicherung/Geländer im Dachspitz betrifft ja mehrere Wohnungen, egal, ob die FW straßenseitig oder nicht dort oben rankommt.Zitat :Ich bin mir nicht sicher wie ich mich aktuell verhalten soll.
Das wird eine teure Kiste, wenn dort eine bauliche Veränderung für den evtl. und hfftl. nie eintretenden FW-Einsatz nötig wird. Wer das bezahlt---steht noch in den Sternen. Die allereinfachste Lösung und erste Idee (die natürlich einer FW/BA-Genehmigung bedarf), wäre ein seitlich klappbares Geländer anstelle diese jetzigen Absturzsicherung.
Was für eine Idee... Und wenn kein Kontrolleur kommt? Dein Bruder kann das andere freie Zimmer und Dusche+WC im DG nutzen.Zitat :Ich würde den Wendeltreppe jetzt vorerst mit etwas versperren
Das musst du nicht beweisen. Ihr habt die Möglichkeit, die Wohnung eingeschränkt zu nutzen (im DG), das dürfte euch zeitweise zumutbar sein. Ist dein Bruder einsichtig und versteht das Problem?Zitat :Tatsächlich sehe ich eher das Problem zu Beweisen
Falls im Dachspitz kein Flur ist, genügt es mE, die beiden Räume zu verschließen und auch für Fremde/Besucher/Gäste einen Hinweis anzubringen... z.Zt. nicht nutzbar.
Die ETW hast du von Privat gekauft. Dieser Verkäufer (falls er der *Ausbauer* war) kann durchaus noch für seine *Tätigkeiten* zur Verantwortung gezogen und evtl. sogar zur Kasse gebeten werden.
DAS ist aber dann eine Frage für die Juristen... und der Verträge. Stichwort Verjährung.
Um Missverständnisse zu vermeiden:
-Die ETW besteht aus x Zimmern im DG und aus 2 Zimmern im Dachspitz. Korrekt?
-Nur für die 2 Zimmer im Dachspitz liegt die Nutzungsuntersagung vor. Korrekt?
p.s.
google dich mal durch die technischen Möglichkeiten der nachträglichen Realisierung der 2. Rettungswege.
Mir bekannt:
Wegen Auflage der Feuerwehr bzw. Anzeige eines Schornsteigfegers sollten in einem Neubaugebiet in NRW mit ca 20 RH und DHH vom Bauträger die 2.Rettungswege nach ca 2 Jahren *nachgerüstet* werden. Genehmigt war der 2.RW über das DFF Notausstieg im 1.OG. Es sollte innen wegen der Brüstungshöhe des DFF noch ein Auftritt und außen ein größerer Austritt mit Geländer erstellt werden. Ich habe es nie in Vollendung gesehen.
#18
Antwort vom 17. Juni 2024 | 14:40
Von
Status: Unbeschreiblich (124189 Beiträge, 40335x hilfreich)
Zitat :Oder meinst du, eine FW klettert von der Leiter über dieses Geländer, um dort jemanden herauszuholen?
Im Notfall schon, wenn es nicht anders geht.
Aber die Behörde erkennt es nicht an, also keine Nutzungserlaubnis.
Drehleiter / Hubretter geht eh nicht, da die vorgeschriebenen Aufstellfläche fehlt. Bevor die nicht da ist, dürfte da nichts laufen. Und das dürfte dauern bis die da ist.
#19
Antwort vom 17. Juni 2024 | 21:30
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das Dachgeschoss für das eine Nutzungsuntersagung vorliegt?
Die Nutzungsuntersagung liegt für den ausgebauten Dachspitz vor.
Zitat :Aus dem Foto ergibt sich, dass es kein 2. Rettungsweg ist.
Oder meinst du, eine FW klettert von der Leiter über dieses Geländer, um dort jemanden herauszuholen?
Oder eine Person klettert darüber, um zu *flüchten/sich selbst zu retten?*
Es wäre mit den besagten Umbauarbeiten eine Möglichkeit für das anleitern in Zukunft.
Wie genau eine Rettung abläuft oder welche Vorgaben für einen zweiten Rettungsweg erfüllt sein müssen ist mir noch nicht klar. Die WEG wird hierfür ein Brandschutzgutachter einbeziehen müssen.
Zitat :Das wird eine teure Kiste, wenn dort eine bauliche Veränderung für den evtl. und hfftl. nie eintretenden FW-Einsatz nötig wird. Wer das bezahlt---steht noch in den Sternen. Die allereinfachste Lösung und erste Idee (die natürlich einer FW/BA-Genehmigung bedarf), wäre ein seitlich klappbares Geländer anstelle diese jetzigen Absturzsicherung.
Das ist richtig. Diesem vorgehen müssen damals alle Eigentümer der Dachgeschosswohnungen zugestimmt haben, da es beide Wohnhäuser betrifft.
Es stellt sich für mich aber die Frage wie die Übergabe der Wohnhäuser erfolgt ist. Müssen hierfür nicht die örtlichen Behörden einbezogen werden (Stadt, Feuerwehr etc.)?
Zitat :Abwarten, was der angefragte Anwalt und die WEG antworten. Diese Situation mit der Absturzsicherung/Geländer im Dachspitz betrifft ja mehrere Wohnungen, egal, ob die FW straßenseitig oder nicht dort oben rankommt.
Das ist mir nach einigen Recherchen auch klar geworden.
Zitat :Was für eine Idee... Und wenn kein Kontrolleur kommt? Dein Bruder kann das andere freie Zimmer und Dusche+WC im DG nutzen.
Das wird er tun. Wir werden Badezimmer/Toilette sowie sein Zimmer vorerst verschließen. Den Flur, der Badezimmer/Toilette und sein Zimmer verbindet und in dem die Wendeltreppe ankommt werden wir mit einer Absperrung versehen.
Zitat :Das musst du nicht beweisen. Ihr habt die Möglichkeit, die Wohnung eingeschränkt zu nutzen (im DG), das dürfte euch zeitweise zumutbar sein. Ist dein Bruder einsichtig und versteht das Problem?
Ja
Zitat :Falls im Dachspitz kein Flur ist, genügt es mE, die beiden Räume zu verschließen und auch für Fremde/Besucher/Gäste einen Hinweis anzubringen... z.Zt. nicht nutzbar.
Badezimmer und Schlafzimmer sind über einen Flur verbunden. In diesem Flur kommt auch die Wendeltreppe an.
Zitat :Um Missverständnisse zu vermeiden:
-Die ETW besteht aus x Zimmern im DG und aus 2 Zimmern im Dachspitz. Korrekt?
-Nur für die 2 Zimmer im Dachspitz liegt die Nutzungsuntersagung vor. Korrekt?
Dachgeschoss 3 Zimmer (Wohnzimmer, Schlafzimmer 1 und Schlafzimmer 2) + Badezimmer mit Toilette, Küche, Abstellkammer und Balkon. Dachspitz Schlafzimmer 3 und Badezimmer/Toilette und das Flurstück das beides verbindet.
Für das komplette Dachspitz besteht die Nutzungsuntersagung.
Zitat :Drehleiter / Hubretter geht eh nicht, da die vorgeschriebenen Aufstellfläche fehlt. Bevor die nicht da ist, dürfte da nichts laufen. Und das dürfte dauern bis die da ist.
Die Aufstellfläche und die Umbauten am Gebäude werden wohl zwingend notwendig sein bevor die Stadt überhaupt über eine Genehmigung nachdenken wird. Ich rechne mit einem Zeitrahmen von 2 bis 3 Jahren und Kosten von 15.000 bis 20.000 Euro pro betroffener Partei.
-- Editiert von User am 17. Juni 2024 21:37
#20
Antwort vom 20. Juni 2024 | 13:29
Von
Status: Unbeschreiblich (34078 Beiträge, 5885x hilfreich)
Das müsste beantragt, genehmigt und ausgeführt und abgenommen und bezahlt werden.Zitat :Es wäre mit den besagten Umbauarbeiten eine Möglichkeit für das anleitern in Zukunft.
Kommt drauf an. Vermutlich in jedem Fall und jedem Grund anders. Warum musst du dazu was wissen?Zitat :Wie genau eine Rettung abläuft
Warum? Wer sagt oder fordert das? Vielleicht sagt ein Feuerwehr-Beauftragter, was dort zwingend notwendig ist...Zitat :Die WEG wird hierfür ein Brandschutzgutachter einbeziehen müssen.
Da hat vermutlich eine Abnahme stattgefunden, bevor Eigentümer (evtl. schwarz) UND ohne Genehmigung den *zusätzlichen Wohnraum* im Spitz geschaffen haben.Zitat :Es stellt sich für mich aber die Frage wie die Übergabe der Wohnhäuser erfolgt ist. Müssen hierfür nicht die örtlichen Behörden einbezogen werden (Stadt, Feuerwehr etc.)?
Mir stellt sich eher die Frage, warum das erst nach so vielen Jahren auffiel. Besonders das Fenster im Spitz vom Foto. Das konnte aufmerksame Personen schon beim Bau ab/nach 2011 wundern.
Weißt du, WANN der Verkäufer sein Dachspitz ausgebaut hat?
Wie kommst du auf Daten und Summen? Alles schon recherchiert?Zitat :Ich rechne mit einem Zeitrahmen von 2 bis 3 Jahren und Kosten von 15.000 bis 20.000 Euro pro betroffener Partei.
Dann bleibt auch nur---abwarten und sparen.
Oder als Privatkäufer auf den Verkäufer zugehen und *recherchieren*.
Sichtbar (also nicht verdeckt/versteckt) war der Mangel längst. Mind. beim Kauf. Dann ists schon mal schlecht mit Schadensersatz.
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