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Bauen im §34

8.5.2020 Thema abonnieren Zum Thema: Bau Bauamt
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Bauen im §34

Hallo zusammen,

wir planen zur Zeit ein Einfamilienhaus am Dorfeingang ohne B-Plan, also nach dem §34. Wir wollten gerne ein 1-geschossigen mit allseitig zurückspringen Staffelgeschoss (als nicht Vollgeschoss) Bau mit einem Flachdach.
Nach der Beratung mit dem Bauamt (sogar mit dem Abteilungsleiter) wurde uns mitgeteilt, dass sich das Gebäude so nicht in das Straßenbild einfügt, da überwiegend hier Satteldächer vorhanden sind und der "2-geschossige" Bau das Straßenbild stört und argumentiert mit der Lbo NRW. Ich glaube hier bezieht er sich auf den §9 Gestaltung ((2) Anlagen sind mit ihrer Umgebung so in Einklang zu bringen, dass sie das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht stören. Auf die erhaltenswerten Eigenarten der Umgebung ist Rücksicht zu nehmen.)
Bei der GRZ und die GFZ würden wir zum direkten Nachbar um ca. 0,01 abweichen, was nach Aussage des Bauamtes auch wohl kein Problem wäre. Dementsprechend wird das Merkmal des Einfügens im Sinne des § 34 BauGB auf die vier Normelemente, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche mit einer geringen Abweichungen eingehalten.

Meines Erachtens ist das willkürlich, aber leider ist man hier wohl in der Hand des Bauamts. Oder kann mir hier was machen? Oder ist die Aussage vom Bauamt sogar richtig?

Vielen Dank

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Bau Bauamt


19 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12718 Beiträge, 1951x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Nach der Beratung mit dem Bauamt
Alles mündlich? Keine Bauvoranfrage? Kein Architekt mit Kenntnis der üblichen Argumente dieser Behörde?
Offenbar sieht die Behörde eure Planung ganz einfach nicht im Einklang mit der vorhandenen Bebauung.
Zitat (von LuckyPunch):
Meines Erachtens ist das willkürlich,
Das ist behördlicher Ermessensspielraum, keine Willkür.
Wenn dort in diesem Gebiet oder Straßenzug überwiegend und tatsächlich Satteldächer vorhanden sind und auch kein zukünftiger B-Plan weitere und andere Bebauungen zulassen würde--- hat man wahrscheinlich auf Granit und Satteldach gebissen.

Was nützte es dir, dass du § 34 BauO einhältst? Es gibt *unterhalb* der BauO noch etliche weitere Vorschriften und Satzungen auf Landes-, Kreis-und Orts-Ebene. Dazu evtl. noch Vorschriften anderer unterer oder oberer Behörden (Wasser, Naturschutz, Umweltschutz, Denkmalschutz)

Ich interpretiere so: In eurem Dorf will man am Dorfeingang kein solches 2geschossiges Gebäude haben. (machst du nix gegen).

Was wäre denn als Dachform dort überhaupt erlaubt? Nur Satteldach und 1,5 geschossig?

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#2
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja es war alles mündlich und diente als Vorabstimmung. Wir überlegen auch eine Bauvoranfrage zustellen, damit wir eine schriftliche Begründung bekommen, da die mündliche Argumentation nicht so schlüssig war.
Sieht wohl aus, dass das Bauamt unsere Planung nicht in Einklang mit der Umgebung sieht.
Das lustige ist, dass ein Nachbardorf weiter mit ähnlicher Umgebungsbebauung (der direkte Nachbar hat auch ein Satteldach) genau so ein Projekt am Ortseingang als sogar 2-geschossiger Bau gebaut wurde. Natürlich kann man die beiden Orte nicht genau vergleichen, aber ein Vergleich ist schon möglich, da die Parameter sehr ähnlich sind.
Dementsprechend grenzt das schon an Willkür oder doch an einen sehr weiten Ermessenspielraum.

Das wesentliche ist die Einhaltung der BauO, weitere Vorschriften und Satzungen etc. gibt es hier nicht und sind oft nicht ausschlaggebend, abgesehen einer Gestaltungssatzung.

Eine Dachform ist nicht ausschlaggebend für die Einfügung in die Umgebung. Hierzu gibt etliche Rechtssprechungen.

Wir wollten uns schon mit unserem 1,5 geschossigen Flachdach hinsichtlich der Geschossigkeit anpassen, aber das reicht wohl auch nicht und wir werden es wohl auch nicht durchbekommen.

Leider baut man beim §34 oft nicht nach dem geltenden Recht, also das war dir eigentlich zustehen würde, sondern nach einem Kompromis mit dem Bauamt. Das ist leider so.

Ahja das Bauamt hat sogar in einem Nebensatz indirekt die Photovoltaikanlage angesprochen, was wohl auch hier als zusätzlicher Parameter in der Gesamtheit zur einer ungünstigen Anpassung ins Straßenbild führt.

Planen zur Zeit eine Alternative mit einem Satteldach und müssen wohl damit leben.

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#3
 Von 
Escroda
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Eine Dachform ist nicht ausschlaggebend für die Einfügung in die Umgebung. Hierzu gibt etliche Rechtssprechungen.

Das ist richtig. In §34-er Gebieten kann ohne sonstige Ortsssatzungen die Dachform nicht vorgeschrieben werden. Auch der Verunstaltungsparagaph würde vermutlich vor Gericht nicht haltbar sein (gut, ich kenne das Bauvorhaben nicht - eine Gabionenaußenfassade z.B. wurde mal zurecht abgelehnt). Jedenfalls liegen die Hürden zur Feststellung einer Verunstaltung sehr hoch.

Allerdings gehören zum Maß der baulichen Nutzung die Trauf- und Firsthöhen. Und da die Oberkante eines Staffelgeschosses als Traufhöhe zählt, kann hierüber rechtskonform doch indirekt Einfluss auf die Dachform genommen werden. Ein Walmdach wäre damit zwar nicht zu verhindern, über ein Krüppelwalmdach kann man schon streiten, beim Flachdach ist es unstrittig.

Aus Deinen Beiträgen lese ich aber heraus, dass Du kein Interesse an einem Rechtsstreit hast. Sollte das Bauamt die Bauvoranfrage jedoch mit den bisherigen Argumenten negativ bescheiden, kann man über den Rechtsweg ja nochmal nachdenken.

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#4
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Mir war nicht bewusst, dass die Oberkante eines Staffelgeschosses als Traufhöhe zählt. Steht das irgendwo schriftlich?

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#5
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

wie hoch darf ich eigentlich z.B. die Firsthöhe oder die Grundfläche zu der näheren Umgebung überschreiten. Gibt es hierzu einen Richtwert oder ist das eher im Spielraum des Sachbearbeiters?

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#6
 Von 
Escroda
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Mir war nicht bewusst, dass die Oberkante eines Staffelgeschosses als Traufhöhe zählt. Steht das irgendwo schriftlich?

Gericht: Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern
Beschluss verkündet am 22.08.2006
Aktenzeichen: 3 M 73/06

Die Traufhöhe, die ein Bebauungsplan festsetzt, bemißt sich bei einem Staffelgeschoss nach der oberen Dachhaut des obersten Geschosses auch dann, wenn dieses kein Vollgeschoss ist.

In anderen Bundesländern beziehen sich ähnliche Urteile auf diese Entscheidung.

Zitat (von LuckyPunch):
Gibt es hierzu einen Richtwert oder ist das eher im Spielraum des Sachbearbeiters?

Einen Richtwert gibt es nicht. Genauso wie der Entwurfsverfasser eine höhere Planung begründen muss, muss die Genehmigungsbehörde Ablehnungsgründe formulieren. Das kann immer nur einzelfallbezogen sein (Topographie, Landschaftsschutz, Sichtachsen, Luftschneisen, Skyline,...). Findet man nicht zusammen, muss ein Gericht entscheiden.

-- Editiert von Escroda am 12.05.2020 12:56

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#7
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12718 Beiträge, 1951x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Das lustige ist,
Das finde ich nicht lustig. Wenn es aber die selbe Baubehörde ist, die das dort genehmigt hat, wäre das uU ein Ansatzpunkt für euch. (Motto: warum durfte der und ich nicht?)
Zitat (von LuckyPunch):
als sogar 2-geschossiger Bau gebaut wurde.
Kann denn ein EFH mit Staffelgeschoss nicht 2-geschossig sein? Wolltet ihr nicht ein Erdgeschoss und das Staffelgeschoss als Obergeschoss? Dann würde es zweigeschossig werden, und mit Flachdach. Wie ist in deiner Planung die Traufhöhe?
Zitat (von LuckyPunch):
Dementsprechend grenzt das schon an Willkür oder doch an einen sehr weiten Ermessenspielraum.
Man sollte sich hüten, einer Behörde Willkür vorzuwerfen. Ein weiter Ermessenspielraum--- ist erlaubt und etwas *behördliches* ;)
Zitat (von LuckyPunch):
weitere Vorschriften und Satzungen etc. gibt es hier nicht und sind oft nicht ausschlaggebend, abgesehen einer Gestaltungssatzung.
Das glaube ich nicht. Aber es genügt eine Gestaltungssatzung. Darauf kann die Genehmigungsbehörde pochen. Da ihr nur zu einem Gespräch dort wart, fiel der Behörde das sehr leicht.
Dein Fettgedrucktes klingt so, als wolltet ihr euch die Baugenehmigung erklagen? Keine gute Idee...bzw. wie lange Zeit habt ihr eingeplant?
Zitat (von LuckyPunch):
Leider baut man beim §34 oft nicht nach dem geltenden Recht, also das war dir eigentlich zustehen würde,
Es steht einem in diesem Punkt nichts zu. Bitte vergiss das. Der 34 erlaubt immerhin sehr viel---
Ohne dein Dorf bzw. diesen Straßenzug zu kennen, halte ich eine PV-Anlage auf einem Flachdach einer 2. Etage auch für außerordentlich ungünstig, was das Orts-und Straßenbild betrifft.

https://www.massivhaus.de/ratgeber/traufhoehe.html

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#8
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Zitat (von LuckyPunch):
Das lustige ist,
Das finde ich nicht lustig. Wenn es aber die selbe Baubehörde ist, die das dort genehmigt hat, wäre das uU ein Ansatzpunkt für euch. (Motto: warum durfte der und ich nicht?)

Dann wird bestimmt argumentiert, dass die Örtlichkeiten doch anders sind. Ist ja teilweise Interpretation.

Zitat (von Anami):
Kann denn ein EFH mit Staffelgeschoss nicht 2-geschossig sein? Wolltet ihr nicht ein Erdgeschoss und das Staffelgeschoss als Obergeschoss? Dann würde es zweigeschossig werden, und mit Flachdach. Wie ist in deiner Planung die Traufhöhe?

Erdgeschoss mit Staffelgeschoss ist gleich 1,5 Geschosse, da das Staffelgeschoss kein Vollgeschoss ist. Bei uns würde das Staffelgeschoss allseitig zurückspringen, damit es nicht so voluminös erscheint und sich hinsichtlich der Vollgeschosse an die Nachbarbebauung ( 1,5 Geschoss mit Satteldacht) orientiert.
Das Vergleichsobjekt aus dem Nachbardorf hat aber 2 Vollgeschosse und springt im Obergeschoss nicht zurück.

Zitat (von Anami):
Das glaube ich nicht. Aber es genügt eine Gestaltungssatzung. Darauf kann die Genehmigungsbehörde pochen. Da ihr nur zu einem Gespräch dort wart, fiel der Behörde das sehr leicht.

Also es gibt nicht mal eine Gestaltungssatzung, sondern eine Satzung über Abgrenzungen, … von Außenbereichflächen.

Zitat (von Anami):
Dein Fettgedrucktes klingt so, als wolltet ihr euch die Baugenehmigung erklagen? Keine gute Idee...bzw. wie lange Zeit habt ihr eingeplant?

Nein lohnt sich nicht!

Zitat (von Anami):
Ohne dein Dorf bzw. diesen Straßenzug zu kennen, halte ich eine PV-Anlage auf einem Flachdach einer 2. Etage auch für außerordentlich ungünstig, was das Orts-und Straßenbild betrifft.

Wenn das ein Grund sein soll, dann gute Nacht für die Zukunft. Ansonsten werde ich diesbzgl. meine Aussage zurücknehmen und es im Nachhinein machen. Es gibt keine Genehmigungspflicht für eine PV-Anlage.

Ich hoffe es hat mit meinen Zitaten funktioniert!!

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#9
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12718 Beiträge, 1951x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Ist ja teilweise Interpretation.
Ermessen heißt das bei den Behörden.
Vielleicht habe ich ein Traufbrett vorm Kopf--- kommt schon mal vor--- wieso ist dein Staffelgeschoss kein Vollgeschoss? Wichtig ist die erlaubte Traufhöhe (min und max) und ansonsten die max. Firsthöhe (bei anderen Dachformen)
Ich weiß, dass Staffelgeschosse zurückspringen...wie hoch wäre denn die Raumhöhe in deinem Staffel-OG?
Zitat (von LuckyPunch):
abgesehen einer Gestaltungssatzung.
also auch nicht?
Zitat (von LuckyPunch):
Wenn das ein Grund sein soll, dann gute Nacht für die Zukunft.
Wieso ? Es gibt im ländlichen Raum doch Siedlungs-und Dorfcharakter, die evtl. erhaltenswert sind. PV-Anlagen werden und sollen trotzdem gebaut werden.
Es kann nun mal nicht jeder seine Idee an jedem Ort auch durchsetzen. Das steht niemandem zu.
Dann bräuchten wir weder B-Pläne noch Baubehörden noch Baugenehmigungen. Und jeder könnte nach Belieben bauen.
Du siehst sicher ein, dass es ganz so frei nicht geht. Das wolltest du als Bewohner ganz sicher auch nicht.

Der Kompromiss ist oft, dass Städte und Gemeinden Baugebiete mit B-Plänen ausweisen, wo sehr frei und großzügig gebaut werden darf und auch wird. Motto: *Fast alles erlaubt*--- du solltest hören, wie oft dort gesagt wird... na dann gute Nacht...
oder zB innerstädtisch in besonders *geschützten* Altstädten seeehr enge Auflagen die Architekten und Hauseigentümer an den Rand so mancher Verzweiflung treiben...

In welchem Bundesland spielt denn dein Drama?

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#10
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Ermessen heißt das bei den Behörden.

Muss ich mir unbedingt merken :-)

Zitat (von Anami):
Vielleicht habe ich ein Traufbrett vorm Kopf--- kommt schon mal vor--- wieso ist dein Staffelgeschoss kein Vollgeschoss?

Nach BauO ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn die Fläche >75% des darunterliegenden Geschosses ist.

Zitat (von Anami):
Wichtig ist die erlaubte Traufhöhe (min und max) und ansonsten die max. Firsthöhe (bei anderen Dachformen)

Bei einem §34 gibt es diesbzgl. keine Vorgaben, man muss sich nur einfügen, also an die vorhandenen Traufhöhen anpassen.
Die Firsthöhe zählt nicht nur bei Satteldächern, sondern auch bei Flachdächern. Das wäre hier die Höhe obersten Attika/ Dachrandabschluss. Die Traufhöhe wäre dann bei der Attika/ Dachrandabschluss des verspringenden Geschosses z.B. die Attika über EG= Traufhöhe und Attika über OG als Staffelgeschoss= Firsthöhe.

Zitat (von Anami):
Ich weiß, dass Staffelgeschosse zurückspringen...wie hoch wäre denn die Raumhöhe in deinem Staffel-OG?

Standard 2,60m

Zitat (von Anami):
Wieso ? Es gibt im ländlichen Raum doch Siedlungs-und Dorfcharakter, die evtl. erhaltenswert sind. PV-Anlagen werden und sollen trotzdem gebaut werden.
...

ich meinte mein "Gute Nacht" bezogen auf die PV-Anlage, wenn das ein Grund sein soll, dass sich das Gebäude nicht anpasst. Wie gesagt, kann ja im Nachhinein gemacht werden ;-)

Und natürlich sollte nicht frei und wild gebaut werden!!!

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#11
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12718 Beiträge, 1951x hilfreich)

Ok, habe dein Haus und die Geschosse *verstanden* ;)

Zitat (von LuckyPunch):
Und natürlich sollte nicht frei und wild gebaut werden!!!
Doch, aber eben nicht überall.

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#12
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Frei und wild kannst du nirgendwo bauen. Entweder beschränkt dich der B-Plan oder §34 ;-)

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#13
 Von 
Escroda
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Die Traufhöhe wäre dann bei der Attika/ Dachrandabschluss des verspringenden Geschosses z.B. die Attika über EG= Traufhöhe und Attika über OG als Staffelgeschoss= Firsthöhe.

Hast Du meinen Beitrag #6 nicht gelesen? Oder hat er Dich nicht überzeugt? Dann nimm das:
VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 04.03.1999 - 3 S 201/99

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#14
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Der B-Plan kann das so oder so festlegen.

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#15
 Von 
Escroda
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Der B-Plan kann das so oder so festlegen.

Es gibt bei Dir aber keinen BPlan.

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#16
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Das ist richtig.

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#17
 Von 
Escroda
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von LuckyPunch):
Bei einem §34 gibt es diesbzgl. keine Vorgaben .... Die Traufhöhe wäre dann bei der Attika/ Dachrandabschluss des verspringenden Geschosses z.B. die Attika über EG= Traufhöhe und Attika über OG als Staffelgeschoss= Firsthöhe.

Das ist falsch.

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#18
 Von 
LuckyPunch
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Escroda):
Das ist falsch.

Wurde schon oben geklärt.
Aber es ist immer von Vorteil eine falsche Aussage auch entsprechend evtl. mit Fakten, zu korrigieren.

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#19
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12718 Beiträge, 1951x hilfreich)

@TE
Lies bitte Beitrag #6 und Beitrag #13 und die Definition in den Urteilen.
Da du dich sowieso nun mit einer Planung mit Satteldach beschäftigst, ist die Wissenschaft zur Bestimmung der Traufhöhe bei Staffelgeschossen relativ unwichtig.

Ansonsten sind wir hier nicht in einer Schule, wo korrigiert werden zur Aufgabe eines Users gehört.
Außerdem hast du meinen Beitrag #11 auch nicht verstanden.


...oder willst du gar nur provozieren?
Wir können nichts für das Ermessen deines Dorfbauamtes und deinen daraus resultierenden Frust.

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