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Baugenehmigung Keller Renovierung zum Gästezimmer

 Von 
fb528023-91
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Baugenehmigung Keller Renovierung zum Gästezimmer

Hallo,

ich bin in Baden-Württemberg, LBO sagt mir was.
Ich bin Teileigentümer eines Hauses Gebäudeklasse 4. Wir haben einen weitere Miteigentümer, insgesamt 3 Nutzeinheiten.

Ich will im Keller, der zum Garten Ebenerdig liegt, ein paar Räume renovieren / ausbauen. In der Teilungserklärung sind diese mit "Abstellen" "Keller" und " Werken" eingetragen.

Unser Miteigentümer nimmt die Sachen ziemlich genau und ich muss deshalb vorsichtig agieren. Den Dochboden hat der Miteigentümer schon ausgebaut, ohne unsere schriftliche geschweige denn notarielle Einverständnis. Aber trotz unser guten Verhandlungssposition, ist das schwierig und ich will keinen großen Fehler machen.

Meine Frage bezieht sich darauf, ob ich bei der Umnutzung in ein Gästezimmer einen Bauantrag stellen soll, und ob ein Antrag Erfolgsaussichten hat, in dem ichdie EnEV für nicht anwendbar bezeichne.
Ich sehe hier 3 Ausnahmen, die alle auf uns zutreffen:

1: 4 Monate im Jahr Heizen
Die EnEV bezieht sich ja nur auf Räume, die mindestens 4 Monate im Jahr geheizt werden. Das werden wir ja nicht. Das Gästezimmer wird max. 2 Monate im Jahr geheizt werden.

2: Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen
Nach ENEV gibt es ja such Wirtschaftlichkeits-ausnahmen, aber die werden meines Kenntnistandes nach kaum verwendet und es gibt keine Beispiele, wie man das macht.

3: Räume schon vorher beheizt
Einen anderen Ansatzpunkt sehe ich auch darin, dass die Räume schon vorher beheizt waren. Da gilt ja Bestandsschutz. Ich weiß aber nicht genau, wann die aktuellen Heizungen eingebaut wurden. Die wurden halt kaum genutzt. Die Fassade ist kaum gedämmt. Ist der Einbau einer Heizung an sich schon genehmigungspflichtig (Dämmung nach ENEV) auch wenn die kaum genutzt wird? Meine Frage bezieht sich darauf, ob der Vorbesitzer hier vielleicht schon Fehler gemacht hat und deshalb der Bestandsschutz für diesen Fall nicht greift. Einer der 3 Räume ist auch noch im Rohbauzustand innen und hat noch keine Heizung.

Wenn wir komplett in normal beheizten Wohnraum Umwandeln wollten und damit die ENEV voll fasst, dann hätten wir auf jeden Fall mit der lichten Höhe Probleme, wegen der Dämmung auf dem Fußboden. Wir müssten auch die Fassade neu machen und im Keller innen den einen Bereich vom anderen trennen (Innenisolierung). Das wollen wir jetzt alles nicht machen. Die Fenster machen wir jetzt neu, gleich richtig. Die Fassade irgendwann in 6 Jahren auch.

Oder gibt es noch bessere Ideen, wie wir die ENEV Regelungen hier umgehen können?
Brandschutz, Fenster und Fluchtwege erfüllen wir alle Anforderungen.

Viele Grüße Stefan

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Frage Fehler Bauantrag Wohnraum


8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(75386 Beiträge, 33053x hilfreich)

Zitat (von fb528023-91):
In der Teilungserklärung sind diese mit "Abstellen" "Keller" und " Werken" eingetragen.

Änderung der Teilungserklärung schon in die Wege geleitet?


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
fb528023-91
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Harry van Sell,

Zitat:

Änderung der Teilungserklärung schon in die Wege geleitet?

ja, insoweit, dass ich mich informiert habe und weiß , dass das der saubere Weg ist. Ich habe das den Miteigentümern auch schon gesagt, dass ich diese Änderungen haben möchte.
Die wollen das Langfristig auch eingetragen haben (nutzen ja selber schon lange den nicht eingetragenen Dachboden).
Nur hackt der Miteigentümer auf dem Thema "Baugenehmigung" herum. Er argumentiert, für ihn sei das mit der Teilungserklärung egal, weil sie ja damals eine Baugenehmigung hatten (nachträgliche Isolierung ist auch deutlich einfacher im Dach). Sind zwei komplett unterschiedliche Themen, aber er kann ja seine Zustimmung bezüglich Teilungserklärung von was auch immer abhängig machen.

Ich muss mal versuchen ein Bier zusammen trinken zu gehen. Und ich möchte halt wissen ,wie ich das sauber machen kann. dann ist er zufrieden und ich bin auf der sicheren Seite. Wobei wir das Zimmer auch brauchen und eine Ablehnung es Bauantrages will ich nicht riskieren.

Viele Grüße Stefan




-- Editiert von fb528023-91 am 05.03.2020 09:14

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#3
 Von 
Anami
Status:
Gelehrter
(10882 Beiträge, 1741x hilfreich)

Hat sich etwas verändert seit:
https://www.123recht.de/forum/baurecht/Baurecht-__f568028.html
Fragen:
-wie alt ist das Haus?
-wann wurde evtl. schon energetisch nachgerüstet? Und was?
-wie alt ist die Heizung ? das lässt sich schnell ermitteln.

Gästezimmer sind Wohnräume/Aufenthaltsräume, mit entspr. Anforderungen, unabhängig von der (behaupteten) Nutzungs-Heizungszeit.
Meine Meinung:
Ein Bauantrag ist erforderlich.
Erfolgsaussichten, die EnEV-Anforderungen *auszuhebeln*, sehe ich nicht.
Welche Ausnahmen aus der EnEv für das Vorhaben uU anerkannt werden, bestimmt die Baugenehmigungsbehörde. Ich verweise wieder auf Arch./Statiker/Energieausweis-Ersteller.

Zitat (von fb528023-91):
Und ich möchte halt wissen ,wie ich das sauber machen kann.
Dann eben sauber. Regelungen der EnEV umgehen oder aushebeln, ist in Zeiten von Klimaschutz, Greta T. und in einer aufmerksamen WEG nicht möglich. Auch nicht mit Bier.

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#4
 Von 
fb528023-91
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Anami,

Vielen Dank für die Einschätzung.

das Haus wurde 1970 halb abgerissen und viel neu gebaut, der Rest stammt von 1950 und vorher.
Ja, es wurden verschiedene Sachen nachgerüstet, wie das Dach und die Fassade. Aber der Kellerfußboden nicht und auch nicht die Kellerfassade.
Die Heizung ist ca. 15 Jahre alt, Gas Brenntwerttechnik.

Man kann ja politisch andere Meinung haben, ein Keller-Nachdämmung, besonders bei geringer Raumhöhe ist wirtschaftlich nicht zu machen. Es geht um ein Gästezimmer, wie beschrieben. Ich hatte schon befürchtet, dass es schwierig bei den ganzen Gesetzten wird. Ich persönlich finde es nicht gut, dass Ausnahmen wie "Wirtschaftlichkeit" zwar theoretisch existieren aber in der Praxis anscheinend nicht zu Anwendung kommen. Und auch in Zeiten von Greta mach es sehr viel Sinn, dass die Maßnahme wirtschaftlich ist. Sonst verblässt die ganze Dämmungsaktion viel mehr Energie als nachher eingespart wird.

Viele Grüße Stefan

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#5
 Von 
Anami
Status:
Gelehrter
(10882 Beiträge, 1741x hilfreich)

Zitat (von fb528023-91):
Man kann ja politisch andere Meinung haben,
Ja, richtig. Die Meinungsfreiheit bleibt bestehen. Ich hab jedenfalls noch keinen anders lautenden Erlass gelesen ;) Obwohl es derzeit von Erlassen nur so hagelt.
Wenn es um (Bau)-Gesetze und Verordnungen geht, ist nicht viel mit Meinung zu wollen. Da kann man höchstens Ausnahmen suchen und hfftl. finden.
Zitat (von fb528023-91):
Aber der Kellerfußboden nicht und auch nicht die Kellerfassade.
Das sind aber gerade die kritischen Stellen, wenn es um Wohnraumerweiterung=geheizte Räume im KG geht. Ein Gästezimmer, auch nur 4 Wochen/Monate p.a. genutzt und etwa nur im Sommer--- ist eben eine Wohnraumnutzung. Dann ist es baurechtlich keine Kellernutzung mehr.

Für wen soll es denn wirtschaftlich sein?---Schon sind wir politisch unterwegs... die *Dämmung ohne Ende*-Diskussion verebbt nie. Greta T. macht bei uns keine vernünftigen und *wirtschaftlichen* Gesetze. So weit ist es (leider) noch nicht.

Zitat (von fb528023-91):
"Abstellen" "Keller" und " Werken"
Was wäre denn, wenn in der Teilungserklärung statt *Werken* ein Hobbyraum ausgewiesen würde?

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#6
 Von 
fb528023-91
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Anami,

vielen Dank für die Antwort.
:respekt: Tut mir leid, falls Du etwas von meinem Frust abbekommen hast.
Danke für die Idee mit dem Hobbyraum.
Mach auch durchaus Sinn, dass wir den Raum variable nutzen. Würden dann in Richtung Klappbett gehen.

Zitat:
Ein Gästezimmer, auch nur 4 Wochen/Monate p.a. genutzt und etwa nur im Sommer--- ist eben eine Wohnraumnutzung. Dann ist es baurechtlich keine Kellernutzung mehr.

Das heißt, die 4-Monate Regelung kommt nur dann zum Tragen, wenn das ganze Gebäude nur 4 Monate im Jahr genutzt würde, richtig?

Viele Grüße Stefan





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#7
 Von 
Anami
Status:
Gelehrter
(10882 Beiträge, 1741x hilfreich)

Auch Frust kann man teilen... ;)

Habt ihr einen beauftragten Verwalter für die drei WE/NE ?

Eine Anzeige der Nutzungsänderung benötigt mW keine Angabe, ob dort in diesem anders genutzten Raum später ein Klappbett oder ein Himmelbett oder ein Auszieh-und Einziehsofa stehen wird.

Zitat (von fb528023-91):
die 4-Monate Regelung kommt nur dann zum Tragen, wenn das ganze Gebäude nur 4 Monate im Jahr genutzt würde, richtig?
Nein. Falsch verstanden. Wieso denn das ganze Gebäude?--- Es ging doch um Kellerräume.
Die Baubehörde will angezeigt haben, was man an der Nutzung ändert. Nicht, wie oft und in welchem Bett.

Hier wäre die Änderung von Keller/Abstellraum/Werken.... zu zB. Keller und Hobbyraum.
Die Zeit der Nutzung würde das Bauamt nicht interessieren. Nur die Art.
Alle anderen Räume des Gebäudes behalten ihre bisherige Nutzung. Dort willst du doch nichts ändern... oder ?

Zitat (von fb528023-91):
und ob ein Antrag Erfolgsaussichten hat, in dem ichdie EnEV für nicht anwendbar bezeichne.
Nochmal zum Anfang: Nein, ein solcher Antrag hat keine Erfolgsaussichten.

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(36256 Beiträge, 13046x hilfreich)

Zitat:
Das heißt, die 4-Monate Regelung kommt nur dann zum Tragen, wenn das ganze Gebäude nur 4 Monate im Jahr genutzt würde, richtig?

Richtig, denn in § 1 Abs. 3 Nr. 8 EnEV ist von Wohngebäuden und nichzt von Wohnräumen die Rede.

Der Antrag auf Nutzungsänderung eines Kellerraumes in einen Wohnraum ist daher nach meiner Einschätzung nicht genehmigungsfähig.

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