Baugenehmigung und Nutzungsänderung

Hallo zusammen,

ich habe ganz konkret zwei Fragestellung, welche ich so noch nicht im Forum finden konnte.

1. Richtiges Vorgehen bei fehlenden Baugenehmigung (proaktiv vs. reaktiv)
2. Nutzungsänderung (gewerblich vs. Wohnraum)

In einer von mir übernommenen Immobile stellt sich die Frage ob der angebaute Wintergarten eine Baugenehmigung besitzt. Der vorherige Besitzerin war nicht in der Lage die Baugenehmigung nachzuweisen. Es

Mir stellt sich nun die Frage welches Vorgehen das Forum nun für "richtig" hält. Sollte ich mich proaktiv um die Klärung nach dem Vorhandensein der Baugenehmigung kümmern und diese im Fall des Fehlens proaktiv angehen oder würdet ihr das Thema eher auf euch zukommen lassen? Die Immobilie steht im jetzigen Zustand schon mehr als 50 Jahre (in Niedersachsen) und wurde bislang nicht beanstandet.

Sofern ein proaktives Handeln empfohlen wird, wie würdet ihr hier vorgehen? Kontaktaufnahme über einen Fachanwalt, Architekten oder direkt das Bauamt? Ich habe die Befürchtung, dass ich bei reaktiven Verhalten auf größere Problemstellungen/Hürden seitens der Baubehörden stoße.

2. Ein Teil der Immobilie war früher als Geschäftsraum ausgewiesen. Ich würde diese Räumlichkeiten gerne fortan als selbstgenutzen Wohnraum nutzen. Hier muss doch sicherlich auch ein Antrag auf Nutzungsänderung erfolgen. Rechnet ihr mit größeren Hürden seitens des Bauamts?

Ich freue mich über jede Rückmeldung und bedanke mich für euer Feedback. Beste Grüße