Baugrenze Bebauungsplan Planstraße mit erworben

Question

Hallo,

wir haben ein Grundstück in einem Gebiet, für welches es einen Bebauungsplan gibt, gekauft. Verkäuferin ist eine Bank als Insolvenzverwalter. Auf der westlichen Seite des Grundstückes ist im B-Plan eine Planstraße mit 6m breite parallel zu unserem Grundstück eingezeichnet. Die Baugrenze bzw. das Baufeld endet 5m vor der Planstraße. Da wir ein größeres Grundstück suchten, wurde uns im Rahmen der Kaufverhandlungen 2 hintereinanderliegende Parzellen incl. der Fläche der Planstraße angeboten. Die Erschließung der Planstraße war für die Bank nicht wirtschaftlich. Das wurde dann insgesamt so eingemessen und wir haben es insgesamt gekauft. Insofern wurde daraus ein Flurstück. Aussage der Bank war, dass sich dadurch die Baugrenze verschiebt.

Jetzt weiß ich, dass das eine falsche Aussage war. Das Grundstück ist insgesamt 31m breit. Auf der Westseite dürfen wir jetzt in einem insgesamt 11m breiten Streifen bebauen (6m Planstraße + 5m von der Baugrenze zur Planstraße). Unser Bauprojekt kann so nicht umgesetzt werden.

An das Bauamt haben wir in einem Antrag auf Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB umfangreich begründet. Die Planstraße wird definitiv nicht errichtet, da weder die Bank, noch die Stadt ein Interesse daran haben. Zudem befindet sich diese Fläche vollständig in unserem Eigentum und es liegt kein Wegerecht und kein Gewohnheitsrecht vor. Nachbarrechtliche Interessen dürften nicht tangiert sein, da der geplante Abstand zum Nachbargrundstück auf der westl. Seite 7m betragen würde. Auch sonst sehe ich keine Interessen Dritter betroffen. Wir werden quasi gezwungen, 5m Abstand zu unserer eigenen Fläche (6m breite Planstraße) einzuhalten Der Bebauungsplan ist insofern zumindest teilweise obsolet.
Ich meine, dass die vorgenannte Vorschrift Raum für eine Genehmigung bietet. Dennoch sehen es Genehmiger (Bauamt des kommunalen Trägers) und die Gemeinde (Stadt) kritisch.
Es läuft jetzt wohl auf eine Änderung des Bebauungsplanes hinaus, was sich zeitlich enorm auswirken kann. Vom Bauamt sehe ich dazu einer Ablehnung entgegen.

Sieht hier jemand eine Möglichkeit für eine Lösung?
Vielen Dank vorab.

de Bakel · Answer

Wenn seitens der Gemeinde, die wie ich vermute den B-Plan aufgestellt hat, keiner Abweichung zugestimmt wird, ist die Änderung des B-Plans die einzige Löung.
Der B-Plan ist örtlich geltendes Baurecht, egal welcher Blödsinn da dann drin steht.

Anami · Answer

Es läuft jetzt wohl auf eine Änderung des Bebauungsplanes hinausWenn es schon so weit ersichtlich ist, dann hilft mE nur warten.  B-Pläne erfahren durchaus auch Änderungen. Gemeißelt bzw. betoniert sind die nicht.    Über die Zeit, bis und ob das durchgeht, kann man nur spekulieren.  --------------------------------  Hier bei uns nebenan dauerte die 1. Änderung  von Aufstellung bis Rechtskraft ca. 1 Jahr.  Es war eine *unspektakuläre* Änderung.  1 Jahr ist aber trotzdem kein Richtwert... das geht auch langsamer.

Kissenschlacht · Answer

Eine andere Alternative, als einen Befreiungsantrag zu stellen, sehe ich nicht.

Zitat (von SirkoM):
Ich meine, dass die vorgenannte Vorschrift Raum für eine Genehmigung bietet. Dennoch sehen es Genehmiger (Bauamt des kommunalen Trägers) und die Gemeinde (Stadt) kritisch.

Sie haben einen Anspruch auf die Befreiung, wenn einer der in § 31 Abs. 2 Nrn. 1 - 3 BauGB aufgeführten Punkte erfüllt wird und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Wenn die Behörden ihre kritische Haltung nicht plausibel begründen können, sollten Sie in Erwägung ziehen, auf eine Entscheidung über ihren Befreiungsantrag zu bestehen.

hh · Answer

Eine andere Alternative, als einen Befreiungsantrag zu stellen, sehe ich nicht.    Ich sehe als einzige Möglichkeit die Änderung des Bebauungsplanes.    und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.     Die Grundzüge der Planung werden aber nach meiner Auffassung berührt, wenn eine komplette Straße wegfällt und Baugrenzen erheblich verschoben werden. In jedem Fall muss bei einer Befreiung das Vorhaben die Vorgaben des &#167; 34 BauGB einhalten, d.h. es muss sich in die Umgebung einfügen. Ohne jetzt das genaue Vorhaben zu kennen vermute ich, dass das nicht gegeben ist.    Sie haben einen Anspruch auf die Befreiung,     Einen solchen Rechtsanspruch gibt es nicht. Der &#167; 31 Abs. 2 BauGB ist eine Kann-Vorschrift, die im Ermessen der Behörde steht. Gegen eine negative Entscheidung kann man nur vorgehen, wenn die Entscheidung ermessensfehlerhaft ist. Das kann ich aber bei einer so weit reichenden Befreiung, wie sie hier gewünscht wird nicht erkennen.

Escroda · Answer

Die B-Planänderung wird aktuell angestoßen.  Was heißt das? Gibt es einen rechtskräftigen Änderungsbeschluss vom Stadtrat?   Das Argument, eine Befreiung könne erteilt werden, weil die Änderung des B-Planes bevorsteht, wird vermutlich auch kaum greifen.  Wenn es einen rechtskräftigen Änderungsbeschluss gibt und die Verwaltung hat sich ein wenig Mühe bei der Begründung gegeben und das Vorhaben steht den Zielen des Beschlusses nicht entgegen, sollte einer Befreiung nichts im Wege stehen.  In Richtung &lpar;teilweise&rpar; Unwirksamkeit des B-Planes - da keine Verwirklichung mehr möglich - zu argumentieren scheint an sich und ohne richterliche Feststellung ebenfalls schwierig.  d'accord  Zudem scheint es beim "Verschmelzen" von Grundstücken die Möglichkeit zu geben, dass sich Baugrenzen/Abstandsflächen verschieben können.  Ich fürchte, dieser Schein trügt. Dergleichen ist mir nicht bekannt.  Der Nachbar muss zustimmen und das wäre ja nun ich.  Da es sich um Planungsrecht handelt, welches in einer Satzung für die Allgemeinheit rechtsverbindlich besteht, kann eine Nachbarzustimmung nicht die Baugrenzen verschieben. Sie hilft allerdings der Gemeinde einem Befreiungsantrag stattzugeben, da damit die nach &#167;31 BauGB erforderliche Würdigung nachbarlicher Belange nachgewiesen ist.  Aktuell habe ich noch beim Bauamt angefragt, ob eine Erschließungsbaulast für den Teil der Planstraße vorliegt.  Wie ist denn die Planstraße festgesetzt? Als öffentliche Verkehrsfläche oder als mit GFL-Rechten zu belastende Fläche?   Falls vorliegend, wäre das m. E. beim Neueinmessen eine Thema gewesen.  Nein. Wurde das Bundesland schon verraten?  Sodann hätte auch die Bank &lpar;Verkäuferin&rpar; dazu Informationen erhalten  Ein Blich ins Baulastenverzeichnis ist vor dem Grundstückskauf immer dringend anzuraten, verpflichtend ist er nicht. In den mir bekannten Standardnotarverträgen wird erwähnt, ob eine Einsichtnahme stattgefunden hat oder nicht.  Man kann doch nicht auch noch alles mehrfach und an verschiedene Stellen gerichtet hinterfragen?!?  Nein, alles sicher nicht. Doch beim Kauf eines Baugrundstückes zur Verwirklichung eines weitgehend konkreten Vorhabens sich nach der Existenz und des Inhaltes eines rechtskräftigen Bebauungsplanes zu erkundigen und sich abweichende Aussagen des Verkäufers erläutern und schriftlich bestätigen zu lassen, halte ich auch für Fachfremde für machbar.

Escroda · Answer

erste Abstimmungen  Das hört sich dann doch eher nach Geduldsprobe an. Zwar lässt die eine oder andere Aussage darauf schließen, dass es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, dessen Rechtskraft oder Änderung oft sehr viel schneller als bei gemeindlichen Bebauungsplänen erreicht werden, dennoch müssen alle Verfahrensschritte durchlaufen werden.  Zudem ist diese Eigentümerin der noch freien hinten liegenden Flächen, welche von der fehlenden Straße tangiert wären.  Und die brauchen keine Erschließung, um vermarktet zu werden?  außer, die bloße Erwähnung und Bezeichnung im B-Plan entfaltet tatsächlich irgendeine Wirkung  Daher meine Frage, ob die Planstraße als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Dann bedürfte es keiner Sicherung durch Baulast oder Grunddienstbarkeit. In modernen Bebauungsplänen, die die farbige Darstellung der Planzeichenverordnung &lpar;PlanzV&rpar; zur Grundlage haben, sind öffentliche Verkehrsflächen orange eingefärbt, während GFL-Flächen von einer Linienbegleitsignatur umschlossen und mit der Farbe der baulichen Nutzung hinterlegt sind, hier vermutlich rot für Wohnbaufläche. Vorhabenbezogene Bebauungspläne müssen sich aber nicht an die PlanzV halten.  Damit dürften lediglich die im Grundbuch vermerkten Leitungsrechte zweier Versorger relevant sein.   Im Grundbuch sind Leitungsrechte zu Gunsten von zwei Versorgern eingetragen?    Kann mir jemand die Frage beantworten, wie solche im Grundbuch vermerkten Dienstbarkeiten bzgl. der Lage zu beurteilen sind?  Der Text beinhaltet keine Aussagen zur Lage der belasteten Flächen? Wie kommst Du dann zu dieser Erkenntnis:  Diese liegen jedoch nicht in dem in Rede stehenden Bereich.  Habe ich Dich richtig verstanden, dass es sich um ein Grundstück handelt, welches aus einem Flurstück besteht?  Eine ergänzende Einzeichnung analog einer Flurkarte gibt es ja scheinbar nicht.  Kaum zu glauben. Wie kommst Du zu dieser Einschätzung? Die geometrische Festlegung befindet sich üblicherweise in textlicher und zeichnerischer Form bei den Unterlagen zur Eintragungsverfügung. Kennst Du die?

Escroda · Answer

"Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: private Erschließung"  Na bitte, also keine öffentliche Verkehrsfläche, was einerseits gut ist, da die Gemeinde nicht mit öffentlichem Interesse an der Fläche argumentieren kann, andererseits auch schlecht, weil man ansonsten der Gemeinde mit deren Verzicht auf die Vorkaufsrechtausübung das Interesse an der Durchführung des Bebauungsplanes hätte unterstellen können.   Wobei sich ja mein Verdacht erhärtet, dass es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, womit das Schlechte irrelevant wäre, und die Chancen erhöht wären, noch in akzeptabler Zeit mit einem geänderten Bebauungsplanentwurf einen ersten Ratsbeschluss zu erreichen, der es der Behörde ermöglicht, das Vorhaben zu genehmigen.  tatsächlich belastet hat es aber scheinbar niemand.  Das ist üblich, dass die tatsächliche Belastung erst dann vorgenommen wird, wenn das erste konkrete Bauvorhaben diese benötigt.  Die Eintragungen ergeben sich m. E., da diese im ursprünglichen &lpar;großen&rpar; Flurstück drin waren und bei folgenden Teilstückausmessungen immer erhalten blieben.  Ja, das wäre eine plausible Erklärung. Dann befindet sich der Lageplan zur Eintragungsverfügung vermutlich bei der Akte zum Urflurstück.  Hier wäre für mich noch immer die grds. Frage, ob es möglich ist, dass sich die Rechte der Versorger auch auf ggf. zukünftige Vorhaben erstrecken können  Ich vermute nein. Dazu müsste man aber die vollständige Eintragungsverfügung kennen.

Escroda · Answer

Kann das tatsächlich so sein?  Ja, das kann sein. Baurechtlich ist IMHO der Haltung der Genehmigungsbehörde jedenfalls nichts entgegenzusetzen.  Ich habe nun aktuell die Bank aufgefordert, sich möglichst am Verfahren entsprechend zu beteiligen  Hoffentlich mit Fristsetzung. Wenn Du es eilig hast, solltest Du parallel schon mal fachanwaltlichen Rat einholen, in wie weit die Dir vorliegenden Schriftstücke die Bank zu wie auch immer gearteter Unterstützung verpflichten.   Die Gemeinde lässt nun durchblicken, dass diese den umfangreichen Prozess der mit der Änderung des B-Planes verbunden ist, nur für mein Vorhaben voraussichtlich nicht anschiebt.  Wer ist denn die Gemeinde? Vermutlich ein Sachbearbeiter beim Planungsamt. Nützlich könnte die Kontaktaufnahme mit politischen Amtsträgern sein und/oder mit der Presse.

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