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Beim Hauskauf mit schwarz ausgebautem Dachzimmer betrogen?

16.9.2005 Thema abonnieren Zum Thema: Kaufvertrag Wohnraum
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 Von 
Tömmel
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Beim Hauskauf mit schwarz ausgebautem Dachzimmer betrogen?

Hallo liebes Forum,

ich bin noch ganz frisch in diesem Forum, hoffe aber trotzdem auf ein paar weiterführende Tipps für einen Neuling.

Heute war ich beim Bauamt, um eine Dachgaube im 2. OG genehmigen zu lassen. Die Dame dort war sehr überrascht über meinen Wunsch, da laut den Plänen im 2. OG gar kein Wohnraum genehmigt ist. Dies ist auch lt. Bayerischer Bauordnung aufgrund der Raumgröße nicht nachträglich möglich.

Beim Hauskauf vor einem Jahr hat uns aber der Vorbesitzer den vollständig ausgebauten Raum als 5. Wohnraum verkauft und auch in die Wohnfläche einberechnet, was ja wohl so nicht in Ordnung ist. Er hat das Zimmer seinerzeit - ohne Genehmigung - nachträglich ausbauen lassen. Es handelt sich also um einen Schwarzbau. Uns droht nun für den Raum sogar eine Nutzungssperre als Kinderzimmer, falls wir uns jetzt ungeschickt verhalten - was natürlich eine Katastrophe wäre.

Weil wir den Einbau der Dachgaube zwecks Luft und Licht von Anfang an vorhatten, damit wir den Raum ruhigen Gewissens als Kinderzimmer verwendet können, sind wir natürlich nun einigermaßen schockiert.

Selbstverständlich erwarte ich mir hier keine rechtsverbindliche Auskunft, aber mich würde nun schon mal interessieren, was wir jetzt tun können.

1.) Beim Vorbesitzer einen Preisnachlass erwirken?
2.) Die Dachgaube trotzdem bauen?
3.) Mit der Situation abfinden und dann halt nur ein Dachliegefenster einbauen?
4.) Rückabwicklung des kompletten Kaufes?
5.) Ein mir bis jetzt unbekanntes Hintertürchen nutzen?

Möglicherweise haben wir hier nicht mal Rückendeckung von der Rechtsschutzversicherung. Wir sind einigermaßen verzweifelt...

Viele Grüße und schon mal Danke für Eure Tipps!

Tömmel

P.S. Damit wir nicht wie Unmenschen dastehen: Der Raum hat ca. 20 qm Bodenfläche, aber nur 40 cm Kniestockhöhe, so dass als DIN-Wohnfläche gerade mal 11 qm herauskommen. Für ein Kinderzimmer wäre das allemal geeignet.

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Kaufvertrag Wohnraum


26 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2086 Beiträge, 609x hilfreich)

Hallo,

hast schon Pech gehabt. Denn die Rechtschutz zahlt sicher nicht, die schliesen normalerweise Immobilien aus. Zu der Lösung 1.) wäre Dir denn überhaupt mit einem Preisnachlass geholfen ? Wenn dann ein Kinderzimmer fehlt und die Kinder bis ins Alter in ein Zimmer müssen ist das ja keine Lösung.

2.) Die Dame auf dem Amt wird evtl. nicht lockerlassen und nachhacken. Dann kann man sich auch nicht auf Ahnungslosigkeit berufen, ich würds nicht tun.

3.) das bleibt immer noch

4.) kommt auch drauf an, was Du bisher so in das Häuschen investiert hast. Das kannst Du wahrscheinlich zum Teil abschreiben. Ich würde das aber mal dem Verkäufer so androhen, denn wenn das offiziell als Wohnraum ausgewiesen wurde, und ER NICHT SELBST beim Kaufen betrogen wurde sondern den Ausbau zu verantworten hat, kann man durchaus auch mit Anzeige drohen (schwarz- Bau und arglistige Täuschung). Denn ein Anwalt kostet, ne Anzeige nicht. Aber profitieren tust Du von der Verurteilung ja nicht, deshalb eigentlich nur als Druckmittel einzusetzen.

zu 5) Zitat: den Plänen im 2. OG gar kein Wohnraum genehmigt ist. Dies ist auch lt. Bayerischer Bauordnung aufgrund der Raumgröße nicht nachträglich möglich.(Ende) Wenn man das Zimmer vergrößern könnte, z.B. durch große Dachgaube oder in dem es sich über den ganzen Dachstuhl erstreckt, wäre es dann denn genehmigungsfähig ? Gehe zu einem guten Architekten und frag den mal, die kennen die Vorschriften und die Möglichkeiten zur Umgehung.

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"Chylla"

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#2
 Von 
1puma
Status:
Beginner
(149 Beiträge, 54x hilfreich)

Hallo,
auf jeden Fall gehört das zu dem, was im Kaufvertrag nicht verschwiegen werden durfte. Ich denke, wenn die Kaufvertragspartner das Geld noch nicht ausgegeben haben, stehen die Chancen sogar den Kaufvertrag rückabzuwickeln gut. In diesem Fall auf jeden Fall einen RA einschalten.
Viel Erfolg.

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#3
 Von 
Tömmel
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Chylla und 1puma,

danke für Eure Hinweise!

Wir werden uns jetzt wohl einen Anwalt nehmen, der sich mit sowas auskennt. Wir müssen nur aufpassen, dass wir nicht zu viel Staub aufwirbeln, der Fall im Landratsamt zum bunten Hund wird und wir nicht mal mehr eine Genehmigung über die Hintertür bekommen (also z.B. Dachgaube für den Abstellraum).

Mit dem Vorbesitzer werden wir sicher noch ein Hühnchen rupfen müssen. Was mir allerdings seit heute Sorgen bereitet: Im Kaufvertrag steht nichts von einer Wohnfläche oder Zimmeranzahl, auf die wir uns berufen könnten. Statt dessen steht da geschrieben: "Soweit gesetzlich zulässig wird jede Haftung für Sachmängel, insb. für Grundstücksgröße, Bau- und Bodenbeschaffenheit, Zulässigkeit der Bebauung oder sonstige Zweckeignung ausdrücklich ausgeschlossen. Dem Erwerber ist der Zustand der baulichen Anlagen des Vertragsgegenstandes aufgrund einer Besichtigung bekannt. Er erwirbt ihn, wie er steht und liegt unter Ausschluss der Haftung des Veräußerers für offene oder verborgene Sachmängel."

Ist das eine Standardklausel oder wurde die Formulierung möglicherweise gezielt reingebracht, um uns zu überlisten? Nimmt uns dieser Inhalt des Kaufvertrages vielleicht schon jede Möglichkeit, Ansprüche durchzusetzen?

Oder müsste im Kaufvertrag sogar ein Hinweis stehen, dass der Speicher trotz Ausbaus gar nicht als Aufenthaltsraum genehmigt ist?

Ach, ich sag' Euch... Sorgen sind das...

Tömmel

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#4
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2086 Beiträge, 609x hilfreich)

Tja, wenn der 5. Wohnraum gar nicht als 5. Wohnraum verkauft wurde sondern nur als komfortable Abstellmöglichkeit dann siehts schlecht aus.

Der Nachweis, das das als Zimmer verkauft wurde ist schwierig, evl. kann man ihn damit drankriegen, dass es bisher als bewohnbares Zimmer genutzt wurde (was ja auch schon illegal war).



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"Chylla"

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#5
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#6
 Von 
sammy1
Status:
Praktikant
(752 Beiträge, 163x hilfreich)

Hallo!
An Ihrer Stelle würde ich mir zuerst mal den
Bauplan und die statiche Berechnung ansehen
sowie die Baubeschreibung.In den Sachen muss
zB.die qm Zahl und die Nutzungsbedingungen
angegeben sein.Wegen dem 5.Zimmer würde ich
keinen Wind machen und bei dem Antrag für
eine Gaube garnicht nennen.Wenn die Gaube
abgelehnt wird machen Sie ein Schrägfenster.
Wo kein Kläger ist auch kein Richter.In
meinem Haus ist das Dachgeschoss auch nicht
als Wohnraum genehmigt aber der Unternehmer
hat die Decke ohne Mehrkosten gemacht wie
die Zwischendecken.Habe 2 Kinderzimmer
unterm Dach eingerichtet.In der Nachbarschaft weiss keiner dass ich keinen
Wohnraum dort einrichten darf.Also.was solls

Gruss SAMMY1

-----------------
"TUE Recht und scheue NIEMAND "

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#7
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#8
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#9
 Von 
guest123-545
Status:
Praktikant
(567 Beiträge, 204x hilfreich)

@Volker7: Aus dem von uns erstrittenen BGH-Urteil mache ich kein Geheimnis. Gruss Volker

Vielleicht wäre das/Dein Urteil interessant für mich..???

Willst Du es hier reinstellen oder mir schicken an: wohnirrtum@lycos.de??

Schon mal Danke im voraus.

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#10
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#11
 Von 
guest123-545
Status:
Praktikant
(567 Beiträge, 204x hilfreich)

Hi Volker7, deshalb interssiert es mich ja auch (vielleicht) ;)

Die Entwicklung der Rechtsfindung in meinem Fall, haute bis jetzt auch jeden (auch Anwälte) vom Hocker.

Bisher musste ich "meine Urteile" jedem schriftlich belegen, da es sonst keiner glaubt.

Seitdem zweifle ich SEHR (noch mehr als vorher) an deutschen Richter und Gerichten.


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#12
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#13
 Von 
guest123-545
Status:
Praktikant
(567 Beiträge, 204x hilfreich)

Hi Volker7, Bundesland Hessen.

Mir geht es mehr um den Dachausbau?!?!?!?

Ich habe eine Dachgeschosswohnung mit Dachausbau gekauft und nun stellen sich einige andere Eigentümer dumm "Sie wussten ja nicht, dass meine Maisonett-Wohnung ein ausgebautes Dach hat".

Nanü, haben das Maisonett-Wohnung nicht so an sich????



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#14
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#15
 Von 
Ingrid2011
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo, bin ganz neu hier, denn ich habe derzeit den gleichen Rechtsstreit. Bei meiner 5-Zimmer-DG-Maisonette-Whg ist der Spitzboden nicht als Wohnfläche genehmigt worden. Das haben wir aber nur per Zufall erfahren. Die Baubeschreibung im Kaufvertrag entsprach nicht den genehmigten Bauplänen.
Ich wäre daher sehr an dem BGH-Urteil von Volker7 interessiert, da mein Anwalt der Meinung ist, wir müssten beweisen, dass uns der Bauträger nicht mündlich über das Nutzungsverbot unterrichtet hat. Wie sollen wir das denn tun. Ich war bislang der Meinung, dass man eben aus diesem Grund einen notariellen Kaufvertrag schliesst.
Ich hoffe sehr auf diesem Weg weiterzukommen.
Ingrid2011

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#16
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#17
 Von 
Ingrid2011
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Volker,
danke für die schnelle Antwort. Wäre dir wirklich sehr verbunden, wenn du mir die Urteile mailen könntest an ingrid.a.wagner@web.de
Liebe Grüße und ich bin wirklich sehr gespannt
Ingrid

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#18
 Von 
leffti
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Volker7,

ich wäre auch an den Urteilen des BGH interessiert. Bei uns verhält sich der Sachverhalt ein wenig anders. Der Verkäufer behauptet, er hätte uns über den ungenehmigten Dachgeschoss ausbau mehrfach informiert. Dies stimmt natürlich nicht. Für uns stellt nicht nun die Frage, ob diese Behauptung des Verkäufers ausreichend ist, oder ob der Kaufvertrag ausschlaggebend ist, denn dort steht natürlich nicht über den ungenehmigten Dachgeschoss ausbau.
Vielen Dank

Gruss leffti

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#19
 Von 
Marion H
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 5x hilfreich)

Hallo an alle Betrogenen,

wir haben seit einem Jahr einen Rechtsstreit. Es geht um einen nicht genehmigten Dachausbau über der Garage grenzseitig und um 80 fehlende m² Wohnfläche. Wir suchen BGH Urteile, die sich bereits mit ähnlichen Fällen beschäftigt haben. Da dies in Augen der Justiz keine arglistische Täuschung ist und bei einem gebrauchten Immobilienkauf anscheinend die m² angegeben werden können, wie man gelebt hat bzw. kann man anscheinend Nutzfläche dazuzählen, wie man gerade lustig ist. Nachdem man den Notarvertrag unterschrieben hat, ist man völlig ausgeliefert. Mietet man sich eine Wohnung, ist dies eindeutig geregelt und man kann die Miete mindern, falls diese nicht nach DIN-Norm berechnet wurde. Als Hauskäufer ist man selber schuld, wenn man die m² nicht in den Vertrag mitaufnehmen lassen hat. Gerade hierbei geht es um sehr viel Geld. Es ist ein großer Unterschied ob ich 350 m² kaufe oder 270 m². Ich weiß mancher wird sagen, wie kann man nur so dumm sein und dies nicht merken. Aber bei dieser Größenordnung ist dies für einen Laien nicht überschaubar. Die Anzahl der Zimmer ist kein Problem. Aber die m². Unsere Hausbank ist die gleiche, wie vom Verkäufer und diese hat keine Unterlagen, sondern nur die Kopie der Gebäudeversicherung benötigt und die lautete auf 347 m² + 30 m² zu Wohnzwecken ausgebautem Keller. Auf diese beruft sich auch der Verkäufer. Obwohl dies ausgerechnete Wohnfläche nach den Versicherungsbedingungen verkehrt berechnet wurde. Aber sein Freund, der Versicherungsmakler bestätigt ihm diese Angaben. Die Bank hatte auch beim Erbau 80 % finanziert und man sagte und dass dieses Haus auf jeden Fall die Summe wert sei. Wir hatten vollstes Vertrauen und nun keinerlei Recht. Vielleicht habt ihr auch etwas in dieser Art erlebt oder habt ein paar Tipps oder Urteile. Vielen Dank und viele Grüße

Marion

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#20
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#21
 Von 
Bettina67
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Volker7, habe deinen Bericht über BGH Urteil gelesen. Bin beim Hauskauf beschissen worden ( Schimmel und ungenehmigte Aufbauten) Rückabwicklung vor dem LG gewonnen, aber auf meinen Kosten für die Darlehen und Miete bleibe ich sitzen ( Unbewohnbarkeit des Hauses wurde festgestellt) und trotzdem bin ich vor dem LG mit meinen Schadensersatzforderungen ( Mietbelastung / Darlehensbelastun) gescheitert. Berufung vor dem OLG - PKH abgelehnt wegen mangelnder Aussicht auf Erfolg. ( liegt noch kein Beschluss vor ), könnte wohl noch weiter Klagen, aber so langsam geht mir die Luft aus. Vielleicht könntest Du mir Dein Urteil oder das AKZ nennen, um weiter machen zu können. Danke Bettina67
Hier meine E-Mailadresse: bettina-kevelaer@t-online.de

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#22
 Von 
Bettina67
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo leffti, vielleicht kann Dir unser Urteil vom LG helfen, bezieht sich auf ein BGH Urteil von 1988 vgl. NJW-RR 1988, 1290ff.
Zitat: bestehen auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den vertragszweck vereiteln könnten und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind.Wenn ich Dir weiter helfen kann, jederzeit. Bettina67

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#23
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1408x hilfreich)

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#24
 Von 
Marion H
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 5x hilfreich)

Hallo Volker,

ich habe nach langer Zeit wieder in das Forum reingeschaut. Du hast gefragt, ob sich etwas bei uns etwas entschieden hat. Leider noch nicht es ist noch alles am Laufen. Ich habe alle bisheringen Beiträge heute durchgelesen und auch mich würden Deine Urteile sehr interessieren. Vielleicht könntest Du diese mir mitteilen.
Wäre super!!
Vielen Dank



-----------------
"Marion"

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#25
 Von 
Finalino
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 2x hilfreich)

Was ist aus dem Rechtsstreit geworden?

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#26
 Von 
charlyt4
Status:
Student
(2073 Beiträge, 575x hilfreich)

Zitat (von Finalino):
Was ist aus dem Rechtsstreit geworden?


Was glaubst du, was du für eine Antwort bei einer 12 Jahre alten Leiche mit 2 Post`s vom TS erhältst????????????????????????????????????????????????????????????????????????

Signatur:
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