Bepflanzung private Verkehrsfläche (teilweise Einfriedung)

17. Oktober 2018 Thema abonnieren
 Von 
Dirtdevil
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)
Bepflanzung private Verkehrsfläche (teilweise Einfriedung)

Hallo,

wir überlegen gerade ein Haus zu kaufen (Hessen), das Grundstück des Hauses besteht aus 3 sep. Flurstücken (A, B und C) die eine gemeinsame Einfriedung (ca. 4m hohe Hecke) besitzen. Das Haus/Grundstück befindet sich am Ende einer privaten Sackgasse, nach hinten und oben sind die Grundstücke von Ackerfläche umgeben.

Neben diesen 3 Flurstücken, werden noch 2 Flurstücke die als Verkehrsfläche ausgewiesen sind anteilig erworben. Eine der Verkehrsflächen (Fläche #1) beinhaltet die Privatstraße (hier liegt auch der Zugang zum Grundstück über Flurstück A) sowie Parkplätze.

Die Verkehrsfläche #2 ist auf den ersten 2/3 (also ca. bis zur Grundstücksmitte von Anwohner 1) gepflasterter Zugang sowie Vorgarten der Anwohner 1 und Anwohner 2, das letzte 1/3 wird von Anwohner A zum Großteil als Garten genutzt (ohne Einfriedung) und zu einem kleinen Teil eingefriedet und somit an die Flurstücke A, B und C angeschlossen. Der Verkäufer ist auch gleichzeitig Besitzer des "Anwesens #1".

Die Verkehrsfläche #2 wird am Ende breiter (verjüngt Flurstück B) damit ein sep. Zugang zum Flurstück C besteht (im Bebauungsplan wurde also berücksichtigt, dass jeweils ein Gebäude auf den Flurstücken A, B und C von pot. sep. Eigentümern errichtet und begangen werden kann.

In Realität bilden aber die Flurstücke A, B und C eine Einheit und deshalb hat der Verkäufer entsprechend eine gerade Hecke errichtet, die auch über die Verkehrsfläche #2 verläuft.

Diese Situation besteht seit mehr als 10 Jahren und alle Miteigentümer der Verkehrsfläche #2 haben hiermit kein Problem (es gibt auch keine sinnvolle Verwendung der betroffenen Fläche als Verkehrsfläche - weder für die Eigentümer noch für einen Dritten).

Aus diesem Zustand ergeben sich folgende Fragen:

1. Ist diese Bebauung illegal und kann ein Rückbbau gefordert werden oder greift hier ggf. Bestandsschutz und/oder Verjährung)?

2. Sofern ein Rückbbau gefordert werden kann, welche Möglichkeiten (möglichst günstig) gibt es den aktuellen Zustand zu legalisieren? Alle Eigentümer der Verkehrsfläche #2 wären wahrscheinlich auch bereit eine entsprechende Baulast eintragen zu lassen.

BTW: Da es sich beim Verkäufer um einen Bekannten handelt, möchte ich mich hierzu im ersten Step nicht an die zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden um den Sachverhalt zu erörtern, damit er über diesen Weg nicht "indirekt" angeschwärzt wird.

Da der Sachverhalt sehr kompliziert ist anbei ein Link zu einfachen grafischen Darstellung.

https://picload.org/view/dcdcwoar/darstellungflurplan.jpg.html

Vielen lieben Dank vorab für die Hilfestellung in diesem komplexen Fall.





-- Editiert von Dirtdevil am 17.10.2018 18:19

-- Editiert von Dirtdevil am 17.10.2018 18:24

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2 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von Dirtdevil):
1. Ist diese Bebauung illegal und kann ein Rückbbau gefordert werden oder greift hier ggf. Bestandsschutz und/oder Verjährung)?
Dass du zur Erklärung einen Plan hochgeladen hast, ist schon mal prima.
Aber ich vermisse die fragliche Bebauung auf dem Plan.

Oder meinst du mit Bebauung etwa nur die Bepflanzung und die Einfriedung?
Dann wäre das, soweit sonst keine baurechtswidrigen Zustände dadurch entstehen, eine Sache nur zwischen den Miteigentümern dieser Fläche.

Grundsätzlich gilt jedenfalls:
Immer vor dem Kauf prüfen, ob die vorgefundene Bebauung auch rechtmäßig errichtet wurde - also ob alles auch den vom Verkäufer vorgelegten Baugenehmigungsunterlagen entspricht, alles genau überprüfen und (im Rahmen des Kaufvertrages) sicherstellen, dass man mit der Übergabe des Kaufgegenstandes auch sämtliche wichtigen Dokumente/Hausunterlagen erhält.

Bestandsschutz und/oder Verjährung
Bei einer illegal/baurechtswidrig errichteten Bebauung gibt es nichts was verjähren kann - da droht immer eine Rückbauverfügung.
Was es mit dem Bestandsschutz auf sich hat, ist z.B. dort erklärt:
https://www.juraforum.de/lexikon/bestandsschutz-im-baurecht
https://www.baunetz.de/recht/Bestandsschutz_im_oeffentlichen_Baurecht_44458.html

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#2
 Von 
Dirtdevil
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo Lolle,

vielen Dank für Deine Antwort.

Ja, mit der Bebauung meine ich die Hecke, anbei der Plan mit dem entsprechenden Detail:

https://picload.org/view/dcdwdigl/detaileinfriedung.jpg.html

Mit der Hecker wurde ein Teil der Verkehrsfläche zum privaten Garten gemacht, im Garten selbst ist keine "Bebauung" auf dieser Fläche.

D.h. bei Eintragung einer entsprechenden Baulast auf diesem Flurstück (Verkerhsfläche #2) könnte man dies auf Dauer klären?

Da es sich bei diesem Flurstück um eine "private" Verkehrsfläche gemäß Bebauungsplan und Grundbuch handelt sind wir diesbezüglich sehr verunsichert... google half hierzu leider auch nicht wirklich...

Danke!

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