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Berechnung GFZ in Köln / NRW

30. Oktober 2020 Thema abonnieren

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Frage vom 30. Oktober 2020 | 20:58

Von

Status:

Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)

Berechnung GFZ in Köln / NRW

Hallo Leute,

ich habe ein kleines Problem. Ich hab 3 Architekten diesbezüglich gefragt und habe 4 Unterschiedliche Antworten erhalten. Von der Stadt Köln gibt es nur die Aussage "Stellen Sie eine Bauvoranfrage, die kann aber bis 15 Monate dauern"

Konkret geht es um die Berechnungsweise des GFZ im Falle des folgenden B-Plans:

https://geoportal.stadt-koeln.de/BPlan-Public/69379.02.000.00.pdf

Wir beabsichtigen hier ein Haus mit 2 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss zu bauen. Da der B-Plan aus den 70er Jahren ist findet hier die BauNVO 1968 Anwendung (denke ich zumindest). In der Berechnungsweise der BauNVO 68 werden Aufenthaltsräume im Keller und im Staffelgeschoss in die GFZ einbezogen (im Gegensatz zu BauNVO 90, die diese NICHT einbezieht). Hier liegt auch genau unser "Problem". Wir möchten ein Staffelgeschoss bauen und dieses als Atelier (Hobbyraum / Bastelraum / Spielzeugraum der Kinder) nutzen. Die Fläche (ca. 100qm = 2/3 der Fläche des darunter liegenden Geschosses) soll aber nicht in die GFZ einfließen. Im Staffelgeschoß werden großflächig (bodentiefe) Fenster verbaut. Eine Aussenterrasse ist auch vorhanden.

Meine Fragen lauten nun wie folgt:

1. Gibt es die Möglichkeit, dass die BauNVO 90 zur Anwendung kommt? Gerade wenn in dem B-Plan kein expliziter Bezug auf eine BauNVO ersichtlich ist? Die Stadt Köln gibt mir keine Antwot in diesem Zusammenhang.

2. Können wir uns darauf verlassen, dass eine Nutzung als Atelier als Nicht-Aufenthaltsraum anerkannt und von der Berechnung der GFZ ausgeschlossen wird (trotz Fenster und Aussenterrasse)?

3. Sieht ihr sonst irgendeine Möglichkeit, das Staffelgeschoss von der GFZ auszuschließen?

Danke für Eure Hilfe.

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6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 31. Oktober 2020 | 06:48

Von

Status:

Schüler (262 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von go561920-64):
habe 4 Unterschiedliche Antworten erhalten.

Welche denn?

Zitat (von go561920-64):
Da der B-Plan aus den 70er Jahren ist findet hier die BauNVO 1968 Anwendung (denke ich zumindest).

Richtig.

Zitat (von go561920-64):
In der Berechnungsweise der BauNVO 68 werden Aufenthaltsräume im Keller und im Staffelgeschoss in die GFZ einbezogen (im Gegensatz zu BauNVO 90, die diese NICHT einbezieht).

Richtig.

Zitat (von go561920-64):
Gibt es die Möglichkeit, dass die BauNVO 90 zur Anwendung kommt?

Nein.

Zitat (von go561920-64):
Gerade wenn in dem B-Plan kein expliziter Bezug auf eine BauNVO ersichtlich ist?

Egal. Es gilt die Fassung der BauNVO, die zum Zeitpunkt der Offenlage des BPlans rechtskräftig war.

Zitat (von go561920-64):
Die Stadt Köln gibt mir keine Antwot in diesem Zusammenhang.

Das muss sie aber. Wie wurde die Weigerung begründet? Wurde schriftlich angefragt?

Zitat (von go561920-64):
Können wir uns darauf verlassen, dass eine Nutzung als Atelier als Nicht-Aufenthaltsraum anerkannt und von der Berechnung der GFZ ausgeschlossen wird (trotz Fenster und Aussenterrasse)?

Im Gegenteil. Ihr könnt Euch darauf verlassen, dass es ein Aufenthaltsraum ist und mitberechnet werden muss.

Zitat (von go561920-64):
Sieht ihr sonst irgendeine Möglichkeit, das Staffelgeschoss von der GFZ auszuschließen?

Nein.
Bei alten BPlänen sind oft Befreiungen möglich. Einem guten Architekten sollten gute Argumente für seine Planung einfallen. Allerdings fällt es mir schwer, an die Notwendigkeit von 400m² Geschossfläche bei einem Einfamilienhaus zu glauben.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. November 2020 | 10:40

Von

Status:

Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Escroda):
Nein.
Bei alten BPlänen sind oft Befreiungen möglich. Einem guten Architekten sollten gute Argumente für seine Planung einfallen. Allerdings fällt es mir schwer, an die Notwendigkeit von 400m² Geschossfläche bei einem Einfamilienhaus zu glauben.

Was mich echt verwundert ist, dass man nichts dort deklarieren kann, was eben nicht als Aufenthaltsraum gilt.

Was mich wundert, ist dass ein Atelier oder ein Hobbyraum in die GFZ mit einbezogen wird. Ich habe mehrmals mitgeteilt bekommen, dass diese eben KEINE Aufenthaltsräume sind. z. B. ein Werkraum für kleine Schnitzereien, etc. In diesem Räumen hält man sich dort nur vorübergehend zur Verrichtung von bestimmten Arbeiten auf. Auch Fenster werden entsprechend benötigt um Tageslicht hineinzulassen.

Aus welchem Grund meinst Du, dass Du Bedenken gegenüber einer Befreiung hast? Was müssen Voraussetzungen für eine Befreiung vorliegen? Ist die Anzahl der Bewohner entscheidend oder z. B. Nutzung als Mehrgenerationenhaus? Wäre nett, wenn Du mir hier einige Infos geben könntest. Danke.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. November 2020 | 11:55

Von

Status:

Unbeschreiblich (32112 Beiträge, 5649x hilfreich)

Zitat (von go561920-64):
Was mich echt verwundert ist, dass man nichts dort deklarieren kann, was eben nicht als Aufenthaltsraum gilt.

Ein Staffelgeschoss? Evtl. als Technikzentrale und Kellerersatz...aber wozu dann bodentiefe Fenster und Terrasse ?

Zitat (von go561920-64):
Ich habe mehrmals mitgeteilt bekommen, dass diese eben KEINE Aufenthaltsräume sind.

Von wem?

Aus: http://bau-rat.de/index.php/aufenthaltsraum.html

...Es geht also um die Intensität, jeweilige Dauer und ggf. Regelmäßigkeit des Aufenthalts in dem jeweiligen Raum. Die Rechtsprechung hat dazu für die Berechnung der Geschossflächen entschieden, dass z.B. ein Abstellraum (in geringer Größe für eine Wohnung üblicherweise notwendig oder auch wegen seiner Ausgestaltung als Aufenthaltsraum ungeeignet) ein WC- Raum und ein Badezimmer nicht als Aufenthaltsraum gelten.

Ist das für dich nachvollziehbar? Inzwischen sind schon großzügige Badezimmer/ *Wohnbäder* durch Gerichtsentscheidungen zum Aufenthaltsraum geworden.

Zitat (von go561920-64):
Wir möchten ein Staffelgeschoss bauen und dieses als Atelier (Hobbyraum / Bastelraum / Spielzeugraum der Kinder) nutzen. Im Staffelgeschoß werden großflächig (bodentiefe) Fenster verbaut. Eine Aussenterrasse ist auch vorhanden.

Du wirst der zuständigen Genehmigungsbehörde deine geplante Nutzung nicht als ---kein Aufenthaltsraum--- begründen können... unabhängig, ob MGHaus oder EFH.

Wie willst du den Kölnern klarmachen, dass du selten mal eben ...

Zitat (von go561920-64):
z. B. ein Werkraum für kleine Schnitzereien, etc

bauen willst. Und dazu ein Staffelgeschoss dieser Ausmaße und Ausstattung brauchst...
ODER wegen der Nichtunterkellerung ein Staffelgeschoss für den Krimskrams und Baldsperrmüll benötigst. Mit bodentiefen Fenstern und Außenterrasse. (Woanders würde man uU Penthouse sagen...)

Wieso überhaupt Außenterrasse? Gibts auch Innenterrassen?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. November 2020 | 12:24

Von

Status:

Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
bauen willst. Und dazu ein Staffelgeschoss dieser Ausmaße und Ausstattung brauchst...
ODER wegen der Nichtunterkellerung ein Staffelgeschoss für den Krimskrams und Baldsperrmüll benötigst.

Klingt einleuchtend und absolut logisch. Danke für die Stellungnahme.

Zitat (von Anami):
Wieso überhaupt Außenterrasse? Gibts auch Innenterrassen?

Keine Ahnung

)). Unser Bauunternehmer sagt das immer.

Zitat (von Anami):
Von wem?

Also ich kann Dir hier sicher keine Namen nennen

. Aber mittlerweile habe ich das Gefühl, dass viele aus dem Baubereich keine Ahnung haben von dem was sie tagtäglich tun. Letztens durfte ich einem Makler erklären was GRZ und GFZ überhaupt ist (auch wenn Du das womöglich für übertrieben halten magst).

Ich habe gelesen, dass einige Städte teilweise eine Berechnung nach dem neuen BauNVO zulassen können.

"Zitat: .....kann empfohlen werden, vor dem Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsicht nachzufragen, ob entgegen der Rechtsprechung für die Baugenehmigung ein Nachweis nach der aktuell geltenden Landesbauordnung akzeptiert wird."

Hoffentlich machen die Kölner das auch und hoffentlich äußern die sich überhaupt dazu.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. November 2020 | 13:35

Von

Status:

Unbeschreiblich (32112 Beiträge, 5649x hilfreich)

Zitat (von go561920-64):
Letztens durfte ich einem Makler erklären was GRZ und GFZ überhaupt ist

Tja. Warum sollte ein Makler Grundwissen eines vorlageberechtigten Architekten oder Bauplaners haben? ---Gar nicht übertrieben.
Sogar ganz viele Architekten wissen das nicht bzw. nicht mehr, vor allem, weil ganz viele eben nicht vorlageberechtigt sind, ergo noch niemals einen Bauantrag vorgelegt haben...sondern ameisenfleißig in den A-Büros *Vorarbeit/Zuarbeit/Detailarbeit* leisten.
Also vollkommen normal.

Zitat (von go561920-64):
Ich habe gelesen,

Ja, nachfragen kann man immer. Man kann auch jeden Antrag stellen. Das ist selbstredend möglich. Dass die Bearbeitung und Bescheidung lange dauert, weißt du ja schon.

Meine Meinung:
Es kommt immer darauf an, WARUM man die Anwendung der neuen BauNVO haben möchte.
In deinem Fall ist nicht verständlich, warum du die neuere VO angewendet haben willst.
Man sollte in Rondorf nicht mit Makler und Bauunternehmer diskutieren, denn genau diese Branchen erzählen immer, was man alles machen könnte...
Sucht euch einen vorlageberechtigten Architekten, der das Bauamt dort kennt.---Der erklärt euch, was geht und was nicht .

Zitat (von go561920-64):
Unser Bauunternehmer sagt das immer.

Ihr baut schon? Sagt doch: gewünschte Dachterrasse.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 1. November 2020 | 16:14

Von

Status:

Schüler (262 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von go561920-64):
Ich habe gelesen, dass einige Städte teilweise eine Berechnung nach dem neuen BauNVO zulassen können.

Genau das meinte ich mit Befreiungsmöglichkeiten bei alten Bebauungsplänen. Dann könnte man mit Anpassung an moderne Wohnverhältnisse argumentieren. Das zieht aber nur in Bereichen, wo die Grenzen sehr eng gezogen sind und eine höhere Verdichtung angestrebt wird. Das ist in Villenvierteln eher nicht der Fall. In anderen Städten werden sogar neue Bebauungspläne aufgestellt, um unerwünschte, diesen speziellen Siedlungscharakter zerstörende Nachverdichtung zu vermeiden.
Dein Zitat passt nicht zum einleitenden Satz, da dort auf die Landesbauordnung verwiesen wird, die mit GRZ/GFZ nichts zu tun hat.

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