Dachboden ausgebaut aber ohne Genehmigung

25. März 2020 Thema abonnieren
 Von 
NkpTiGer
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)
Dachboden ausgebaut aber ohne Genehmigung

Guten Tag, wir sind kurz davor eine Immobile aus dem Jahre 1959 zu Erwerben. Das Dachgeschoss wurde vor ca 30 Jahren wohnlich ausgebaut, 2 Schlafzimmer, Heizung und ein vollständig ausgestattetes Badezimmer. Nun meine Frage, da ich befürchte im falle eines falles Versicherungstechnisch Probleme zu bekommen, dachte ich mir man kann sowas bestimmt nachträglich eintragen lassen, ggf mit erforderlichen Änderungen. Kann mir jmd sagen welche Kosten mir da alleine für die Genehmigung (ohne Änderungen) bevorstehen können? Bzw ob sowas überhaupt möglich ist. Vielen dank für eure Zeit.

Verbaut?

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119627 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von NkpTiGer ):
Nun meine Frage, da ich befürchte im falle eines falles Versicherungstechnisch Probleme zu bekommen,

Das wäre das kleinere Übel.

Schlimmer dürfte wohl eine Abriss- / Rückbauverfügung des Schwarzbaus vom Amt sein.



Zitat (von NkpTiGer ):
Kann mir jmd sagen welche Kosten mir da alleine für die Genehmigung (ohne Änderungen) bevorstehen können? Bzw ob sowas überhaupt möglich ist.

Das kann einem z.B. ein Architekt sagen.
Und je nach Verhandlungsgeschick und örtlicher Situation, kann man in den Kaufvertrag aufnehmen, das der Verkäufer die Kosten oder alles übernimmt.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

3x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31994 Beiträge, 5630x hilfreich)

Meine Empfehlung/Meinung:

Den Kauf/Kaufvertrag zunächst aufschieben. Nicht nur wegen der Pandemie und deren Nebenwirkungen.

Du willst ein 60 Jahre altes Haus mit einem 30 Jahre alten DG-Ausbau erwerben, wobei der DG-Ausbau keine *Grünstempelung* hat.
Das Geringste am ganzen Projekt dürfte eine Gebühr für eine evtl. genehmigte Nutzungsänderung sein.

Falls das Haus seit 1959 nicht saniert, nicht modernisiert, nicht energetisch aufgewertet wurde und nur vor 30 Jahren was wohnliches (evtl. in totaler Eigenleistung) unters Dach gehievt wurde----- kommen größere Ausgaben auf dich zu als eine evtl. Verwaltungsgebühr.
Dazu braucht man weder Hellseher noch Glaskugeldreher sein.

Das solltest du unbedingt bei deiner großen und langfristigen Planung berücksichtigen.

5x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
NkpTiGer
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)


Falls das Haus seit 1959 nicht saniert, nicht modernisiert, nicht energetisch aufgewertet wurde und nur vor 30 Jahren was wohnliches (evtl. in totaler Eigenleistung) unters Dach gehievt wurde----- kommen größere Ausgaben auf dich zu als eine evtl. Verwaltungsgebühr.
Dazu braucht man weder Hellseher noch Glaskugeldreher sein.

Ja genau das dachte ich mir, allerdings ist die erneuerung des Dach's sowie Isolierung und Fenster umbau geplant. Von daher geht es mir gerade "nur" um den Bürokratisch "Korrektesten" weg den Dachboden quasi komplett neu zu gestalten.

Soll ich dafür den vorhandenen Schwarzbau melden, mit der intention dieses direkt zurück zubauen oder zu modernisieren?

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31994 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von NkpTiGer ):
ist die erneuerung des Dach's sowie Isolierung und Fenster umbau geplant.
Dazu benötigt man iaR keine Baugenehmigung. Dazu genügt meist eine Anzeige.
Manchmal/regional/Kommunal gibt es Auflagen, was Fenster im/am Dach betrifft. Das müsstest du beim Bauamt erfragen.
Zitat (von NkpTiGer ):
Soll ich dafür den vorhandenen Schwarzbau melden
Ja, als neuer Eigentümer solltest du das bereinigen.

Alles geht aber erst, wenn der Kauf vollzogen ist und wenn du auch als Eigentümer im Grundbuch stehst.
Anfragen geht auch schon vorher.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Mal noch zur Ergänzung/Klarstellung

> den Schwarzbau musst du nicht "melden", da wird einfach der entsprechende (Bau)antrag auf Nutzungsänderung/DG-Ausbau gestellt oder auf Legalisierung einer Nutzungsänderung/DG-Ausbau (hinsichtlich der Bezeichnung haben bei uns die unterschiedlichen Bauämter unterschiedliche Wünsche)

Letztlich macht die Bezeichnung aber keinen Unterschied - nicht bei den Kosten und auch nicht bei den einzuhaltenden Anforderungen (das Gebäude muss immer die heute gültigen Anforderungen erfüllen - z.B. hinsichtlich Brandschutz, Wärmeschutz, Anzahl der erforderlichen Stellplätze etc etc - erforderlichenfalls sind die Anforderungen eben baulich umzusetzen)

> auf für den eigentlichen Bauantrag/Nutzungsänderungsantrag musst du NICHT bereits Eigentümer sein - so ist das jedenfalls bei uns (Bayern und Hessen) bzw. z.B. laut dem wahllos verlinkten Merkblatt Kreis Rendsburg
https://www.kreis-rendsburg-eckernfoerde.de/fileadmin/download_internet/Umwelt_Bauen/Untere_Bauaufsicht/Baugenehmigungsverfahren______67__69_BauGB.pdf

Du musst also nicht erst bis zum erfolgten Eigentumsübergang bzw. bis zur erfolgten Grundbuchumschreibung warten.

Aufgrund der derzeitigen Situation nimmt allerdings unsere Gemeinde in Absprache mit der Landkreis-Genehmigungsbehörde derzeit keine Anträge an bzw. alle bereits eingereichten noch nicht genehmigten Anträge gehen an die Antragsteller zurück, damit keine Genehmigungsfiktion eintritt. Die Anträge seien zu einem späteren Zeitpunkt neu einzureichen.

Auch das mag aber ebenso wie die Kosten, die Verfahrensabläufe und die einzuhaltenden Bestimmungen regional unterschiedlich sein.

Jedenfalls spricht nichts dafür, mit der Antragstellung zu warten bis die Schlange der zu bearbeitenden Anträge noch länger geworden ist als "vor Corona-Ausnahmesituation". Zumindest die Vorarbeiten/Abklärungen welches Verfahren dann unter Beachtung der örtlichen Vorschriften auch wegen der beabsichtigen Änderungen erforderlich ist, sind ja in jedem Fall nötig.

"Versicherungstechnisch" sind da keine Probleme zu befürchten, außer wenn Unterversicherung besteht oder ein Versicherungsfall nachweislich auf baurechtswidrige Zustände zurückzuführen ist.

Zur (bau)rechtswidrigen Nutzung käme allerdings noch (Grund)steuer-Hinterziehung dazu - auch wenn es i.d.R. nur um ein wenige Euro zu gering angesetzter Grundsteuerforderung geht. Vielleicht ist aber der zuständigen Finanzbehörde die Nutzungsänderung korrekt gemeldet (m.E. wird das aber eher noch häufiger vergessen als die Baugenehmigung). Das Finanzamt und das Bauamt gleichen hier nicht ab.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

5x Hilfreiche Antwort

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