Dachbodenausbau im Kaufvertrag zugesagt?

Question

Hallo liebes Forum,

wir planen, unseren Dachboden (provisorisch) auszubauen, um ihn als Wohnraum mitnutzen zu können. Bisher waren wir immer davon ausgegangen, dass uns alle dafür benötigten Rechte im Kaufvertrag bereits zugesichert wurden. Bei genauerem Hinsehen stellen sich jetzt allerdings folgende Fragen:

1.) Müssen wir noch mal die Zustimmung der Miteigentümer einholen?
2.) Muss man vorab noch mal beim Bauordnungsamt vorstellig werden?

Wir wollen nur zwei Dachflächenfenster einbauen (für das größere müsste ein Balken gekapüt und abgefangen werden) und den Dachboden von innen dämmen.

Hier ist die Passage aus dem Kaufvertrag:
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Dem Eigentümer der Wohnung wird das Sondernutzungsrecht eingeräumt an den im anliegenden Spitzbodenlan mit Nr. 4 bezeichneten Räumen (Bodenraum [Abstell] und Heizung) einschließlich des Zugangs zum Spitzboden.

Der Eigentümer der Wohnung ist berechtigt, soweit öffentlich-rechtlich zulässig, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko Dachflächenfenster in den Spitzboden einzubauen.

Der jeweilige Eigentümer der Wohnung ist auch berechtigt, den dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Spitzbodenraum auf eigene Kosten und auf eigenes Riskiko zu isolieren und auszubauen sowie von seiner Wohnung im Dachgeschoss die Zugangstreppe zu verändern. Soweit mit solchen Maßnahmen Eingriffe in die Statik oder sonstige für den Bestand des Gebäudes notwendigen Gebäudebestandteile erfolgen, dürfen solche Eingriffe nur dann durchgeührt werden, wenn der Eigentümer der Wohnung dem Verwalter die notwendigen statischen und sonstigen bautechnischen Nachweise zuvor vorlegt, wonach die entsprechenden Eingriffe für das Gemeinschaftseigentum unbedenklich sind.

Der Eigentümer der Wohnung trägt die Verantwortung für die baurechtliche Zulässigkeit aller Maßnamen.

Alle mit der Haltung und Unterhaltung sowie Instandhaltung des Sondernutzungsrechtes und etwaig eingebauter Dachflächenfenster entstehender Kosten trägt der Eigentümer der Wohnung.

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hausfrau66 · Answer

quote:2.&rpar; Muss man vorab noch mal beim Bauordnungsamt vorstellig werden?      Nicht gleich zum Amt rennen. Du brauchst einen Architekten, welcher die gewünschte Lage der Dachfenster in Bezug auf die Forderungen in der Landesbauordnung bewertet &lpar;Brandschutz&rpar;. Ein Statiker muss das "Balken kappen" beurteilen und nachschauen, ob der Dachraum ursprünglich für Wohnnutzung ausgelegt wurde. Von Vorteil ist, wenn es eine Statische Berechnung zum Gebäude gibt.      ----------------- ""

Blaki · Answer

Guten Abend,

Ihr Kaufvertrag ist aussagefähig genug. Um Ärger zu vermeiden, lassen Sie sich die baurechtliche / statische Unbenklichkeit Ihres Vorhabens von einem Architekten bescheinigen.

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R.M. · Answer

quote:1.&rpar; Müssen wir noch mal die Zustimmung der Miteigentümer einholen?    Diese Frage kann so nicht beantwortet werden. Hier ist die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung hinzuzuziehen. Eventuell auch eine gültige Beschlussfassung. Eine Individualvereinbarung im Kaufvertrag kann nicht das WoEigG außer Kraft setzen. Nach WoEigG ist prinzipiell eine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich, da Dachfenstereinbau und Änderung der Statik erhebliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum bedeutet. In Deinem speziellen Fall ist der ganze Ausbau ein Eingriff in Gemeinschaftseigentum, da sich der Spitzboden weiterhin in Gemeinschaftseigentum befindet, du lediglich ein alleiniges und ausschließliches Sondernutzungsrecht erworben hast. Alles hat grundsätzlich ein Zustimmungserfordernis.  Aber:  - im günstigsten Fall liegt diese Zustimmung bereits in Form einer Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vor. Die Formulierung dürfte in etwa gleichlautend mit derjenigen im KV sein  - alternativ könnte die Zustimmung auch als wirksam gefasster und unangefochtener Beschluss der WEG vorliegen.  - im ungünstigsten Fall liegt keine Zustimmung vor und muss erst noch bei den Miteigentümern eingeholt werden. Wird die Zustimmung verweigert, bestünde ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Veräußerer, da dieser eine Eigenschaft zugesichert hat die nicht vorliegt.    Erfahrungsgemäß ist vom günstigsten Fall auszugehen, die Formulierung im KV liest sich genau so, wie ich sie auch von einigen Teilungserklärungen bereits kenne.    Ergänzend: die baurechtliche Zulässigkeit oder gar Genehmigung ersetzt nie das Zustimmungserfordernis der WEG.      ----------------- "lg.  R.M. "

kai123mitglied · Answer

Vielen Dank für die Antworten - das hilft uns schon mal sehr weiter!    &lpar;Leider kann ich nicht auf "Hilfreiche Antwort" klicken. Ich bekomme dann nur eine Fehlermeldung...&rpar;

Lolle · Answer

Was man als Normalmensch gerne als "Ausbauen" bezeichnet, ist rechtlich/baurechtlich eine Nutzungsänderung von "Nutzfläche" (d.h. Nichtwohnfläche) in "Wohnfläche".

Es kommt dabei auf 2 Rechts-Aspekte an:
> ist diese Nutzungsänderung von der Teilungserklärung/den Beschlüssen der WEG bereits gedeckt? Dazu hat R.M. ja schon geschrieben.
> ist die zukünftige Nutzung als Wohnfläche bauaufsichtlich bereits Genehmigungsstand? Das erfährt man durch Einblick in die vorliegende Baugenehmigung. Wenn die Fläche derzeit nur als Nutzfläche bauaufsichtlich genehmigt ist, dann ist bei der Bauaufsicht ein Nutzungsänderungsantrag zu stellen (über einen Bauvorlageberechtigten z.B. Architekt) - damit ist dann das gesamte Gebäude neu auf die Einhaltung der aktuellen Vorschriften > Brandschutz/Schallschutz/Wärmeschutz zu prüfen.

Man könnte aber auch Dachflächenfenster einbauen und den Dachraum isolieren wollen, wenn man den Dachboden weiterhin als Nichtwohnfläche nutzen möchte > z.B. rein als Wäschetrockenraum. Damit würden sich das bauaufsichtliche Verfahren "Nutzungsänderungsantrag" erübrigen. Die brandschutztechnische Ertüchtigung bei einer Nutzungsänderung kann ordentlich ins Geld gehen, dient aber letztendlich nur dem Schutz der Nutzer - das sollte man halt dabei bedenken.

Dachboden von innen dämmen.
Wäre das nicht sowieso Sache der Eigentümergemeinschaft > Nachrüstpflichten nach ENeV? (da müssten ggf. nochmal die WEG-Spezialisten ran).

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