Eigentümerversammlung / Sondernutzungsrechte

Question

Hallo,

ich stehe vor der Entscheidung eine Eigentumswohnung zu kaufen und habe folgende Fragen:

Es handelt sich um eine größere Privatisierung von Wohnungen der GAGFAH. Die Anlage enthält auf mehrere Häuser verteilt künftig 66 Eigentümer. Ich frage mich nun, ob jemand Erfahrungen damit hat wie in dieser Größenordung eine Eigentümerversammlung abläuft und wie hier jemals eine beschlussfähige Mehrheit erzeilt werden kann ? Was sind hier die zu erwartenden Probleme ?

Da ich einer der ersten Eigentümer werden würde - wie erfolgt die Zahlung der anderne Parteien von Rückstellungen ? (da derzeit noch ein Großteil Mieter sind ?)

Und noch eine "vielleicht" einfache Frage - kann ich künftig ein Sondernutzungsrecht an einem Autostellplatz verkaufen ?

Vielen Dank und viele Grüße

Dinsche · Answer

Auf mehrere Häuser verteilt? Wie viele Eigentümer pro Haus?

Ich würde davon ausgehen, dass es jeweils pro Haus eine ETV geben wird, bei der die Innenverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern geregelt werden. Bei großen Wohnanlagen wird in der Regel darauf geachtet, dass optisch, also z.B. die Hausfassaden und Grünflächen, alles gleich aussieht.

Am besten fragst Du bei der zuständigen Hausverwaltung nach wie die das regeln.

Um was für Rückstellungen handelt es sich denn? Sollte sich aber auch die HV drum kümmern.

Du kannst das Sondernutzungsrecht verkaufen, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist.

mschoenb · Answer

Danke für die schnelle Antwort. Die Wohnungen sind auf eine Anlage von 6 Häusern verteilt, wobei in meinem Fall 10 Parteien/Eigentümer im Haus sind.

Mit Rückstellungen meinte ich die Rücklagen die im Rahmen des Hausgeldes gebildet werden. Wer übernimmt die Rücklagen wenn in meinem Haus z.B. nur 3 Wohungen verkauft sind und der Rest weiterhin der GAGFAH gehört - wird die GAGFAH dann die Rücklagen bezahlen ?

Wie ist die generelle Einschätzung zu solch "großen" Eigentümerschaften - gibt es besondere Dinge zu beachten/prüfen ? Irgendwelche Tips zur Absicherung vor Kauf?

Akinci · Answer

Hi,
ich kenne da einen Fall, es handelt sich um 2 Hochhäuser die von einer Hausverwaltung verwaltet werden, dass spielt sich ab im Raum Frankfurt dort hat mein Vater eine Eigentumswohnung und ich kann dir sagen, nie im Leben würde ich in so einer Anlage eine Wohnung kaufen. Dort war absolut nichts durchsichtig, daß ging solange bis sich einige Eigentümer zusammengeschlossen haben und gegen die Hausverwaltung geklagt haben, aber das alles dauert Jahre...der erste Verwalter ist dann auf unerklärliche Weise umgekommen....die Schuldenrückforderung hat ihm das Genick gebrochen...nun wird versucht von der neuen Verwaltung an das Geld zu kommen...dass auch nur so bruchstückweise zurückkommt.

Grüßle

Dinsche · Answer

Die Rücklagen bleiben bei der WEG, können also nicht zurück erstattet werden, oder so. Diese werden dann auch weiterhin gemäß Wirtschaftsplan eingezahlt.

Das ist halt jetzt so eine Glückssache... Kleine WEG kann oft viel mehr Ärger machen als eine Große, aber ich würde mir an Deiner Stelle die letzten Protokolle der ETV ansehen, mit der HV durchsprechen wie was da so gelaufen ist, etc.

sika0304 · Answer

Also die Gagfah hat bereits die Teilungserklärung erstellen lassen? Eins ist klar, solange die anderen Wohnungen nicht verkauft sind, ist die Gagfah jeweils Eigentümer und muss entsprechend des beschlossenen Wirtschaftsplan für diese Wohnungen das Hausgeld zahlen (die Mieter spielen hierbei keine Rolle, da das ja jedem Eigentümer überlassen ist, ob er vermietet oder nicht).

Grundsätzlich: wir sind 56 Eigentümer in 3 Häusern mit je 3 Eingängen mit 4-8 Wohnungen.
Die Abstimmungen laufen eigentlich sehr gut (ein Problem sind Sanierungen - hier solltest du also als erstes den Sanierungsstau ermitteln, bevor du kaufst.)
Die Gagfah dürfte nicht mit ihrer Mehrheit der Stimmen die anderen "übervorteilen" - die Gefahr besteht zwar immer, aber da würde doch mancher schnell klagen.

mschoenb · Answer

Vielen Dank für Eure Antworten.

Ich habe noch eine weitere Frage. Ich könnte zur Wohnung das Sondernutzungsrecht an einem KFZ-Stellplatz erwerben. Nun habe ich in der Teilungserklärung folgenden Hinweis gefunden: "Die Flächen dienen bislang als Abstellplatz für PKW's, der teilende Eigentümer weist darauf hin, dass die Flächen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an KFZ-Stellplätze entsprechen und von daher eine entsprechende Nutzungsgenehmigung nicht vorliegt."

Ist das "nur" eine Absticherung seitens des Eigentümers oder kann es mir passieren, dass dieses teuer erworbene Sondernutzungsrecht künftig wirklich nicht als KFZ-Stellplatz genutzt werden darf ?

Vielen Dank....

R.M. · Answer

Hallo,

lass Dich nicht irre machen, Probleme kann es in jeder Anlage geben, egal ob klein oder groß - Beispiele findet man hier zur Genüge.

quote:
Ich frage mich nun, ob jemand Erfahrungen damit hat wie in dieser Größenordung eine Eigentümerversammlung abläuft

ganz genauso wie auch bei kleineren Versammlungen. Vielleicht in der Durchführung etwas (zeit-)aufwendiger, aber machbar. Ich verwalte selbst Objekte mit 50 WE und mehr.

quote:
... wie hier jemals eine beschlussfähige Mehrheit erzeilt werden kann ?

Nimm einen Blick in die Teilungserklärung. Modernere Teilungserklärungen enthalten oft schon Regelungen, dass jede Versammlung beschlussfähig ist, unabhängig von der Anzahl der Miteigentumsanteile - was gerade in solch großen Anlagen Sinn macht.
Alternativ sollte zumindest geregelt sein, dass bei Nichterreichen der Beschlussfähigkeit bereits mit der Einladung zur Versammlung vorsorglich zur Wiederholungsversammlung für eine halbe Stunde später mit gleicher Tagesordnung eingeladen wird. Diese Wiederholungsversammlung ist dann in jedem Fall beschlussfähig.

Gegebenenfalls gibt es Regelungen zu Untergemeinschaften, d.h. die EIgentümer eines Hauseinganges entscheiden über Angelegenheiten allein, die nur ihren Hauseingang betreffen (z.B. TH-Renovierung).

Pro Hauseingang eine ETV durchzuführen macht nach meiner Erfahrung keinen Sinn, es sei denn, es wäre ausdrücklich vereinbart.

quote:
Was sind hier die zu erwartenden Probleme ?

Die üblichen wie in jeder anderen WEG auch.

Die Gagfah hat sich als Eigentümer an der Rücklagenbildung entsprechend ihrer Miteigenumsanteile ebenso zu beteiligen, wie jeder Käufer.

Nur zur Stellplatzproblematik kann ich keine Hilfe geben.

Eigentümerversammlung / Sondernutzungsrechte

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