Fehlende Abgeschlossenheit

3. Juli 2019 Thema abonnieren
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)
Fehlende Abgeschlossenheit

Folgender Fall. A besitzt ein altes Haus. Es ist sein Elternhaus. Er läßt es vor 30 Jahren in drei Eigentumswohnungen a, b und c aufteilen und eine Teilungserklärung aufstellen. Vor 7 Jahren verkauft er Wohnung c an X
Nach "schwierigen" Jahren forscht X in den Unterlagen und geht zu einem Notar um sich Unklarheiten erklären zu lassen.
Dieser stellt fest: Es gibt eine Abgeschlossenheits-bescheinigung. Auf der ist jedoch vermerkt, dass Wohnung b nicht abgeschlossen ist und fälschlich ins Grundbuch eingetragen ist. Bei genauerem Hinsehen sagt er, eigentlich ist Wohnung a ebenfalls nicht abgeschlossen.
Er fragt sich wie beide Wohnungen überhaupt ins Grindbuch eingetragen werden konnten.
Nachdem A zwei Wohnungen besitzt und wie eine Glucke über "sein Elterhaus" herrscht und seine größeren Eigentumsanteile nutzt um seine Interessen durchzusetzen, sucht X einen Weg einen Hebel und eine bessere Ausgangsposition zu erlangen. Welche Möglichkeiten gibt es und wie schätzt ihr die rechtliche Lage ein?
Falls ich mich als Laie ungeschickt ausgedrückt habe, bitte ich dies mir nach zu sehen.

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21 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Glucke A verkauft im Jahr 2012 die ETW -c- an X.
Der Eigentümer von -c- erfährt vom Notar, dass -a- und -b- keine Abgeschlossenheitsbescheinigung haben bzw. diese evtl. falsch ist.

X ist Eigentümer von -c-. Diese Wohnung -c- ist abgeschlossen.

Was will X denn überhaupt erreichen?

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#2
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Eigentümer X möchte am allgemeinen Eigentum entsprechend seiner Eigentumsanteile teilhaben und seine Interessen durchsetzen. Bisher wurde alles geblockt mit der Begründung der größeren Eigentumsanteile von A die ca. 60% betragen. Es geht um dieMitnutzung eines größeren Grundstückes und von Parkplätzen. Formalrechtlich sind die Mehrheitsverhältnisse eben so wie sie sind.
X kommt sich vor wie ein Mieter ohne Mitsprachrecht.
Die Frage ist eigentlich, kann X durchsetzen, die Teilungserklärung wegen der realen, nicht vorhandenen Abgeschlossenheit für ungültig zu erklären, bzw. den Eigentümer A zwingen seine Wohnungen so umzubauen, dass eine Abgeschlossenheits - Bescheinigung erteilt werden kann.
Einen Verwalter gibt es nicht.
Es geht ja auch eines Tages um den Verkauf der Wohnung von X.
X denkt, dass eine Wohnung weniger Wert ist, wenn solche Verhältnisse vorliegen.

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#3
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
die Teilungserklärung wegen der realen, nicht vorhandenen Abgeschlossenheit für ungültig zu erklären,
Das weiß ich nicht.

Abgeschlossenheit bezieht sich doch auf eine Wohnung. Die Wohnung -c- von X, die ist abgeschlossen.

-ICH- würde den Notar fragen. Der hat schließlich auch dem X verraten, was mit den Wohnungen a und b ist...

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#4
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)

Moin!

Zitat:
... Auf der ist jedoch vermerkt, dass Wohnung b nicht abgeschlossen ist und fälschlich ins Grundbuch eingetragen ist. ...
Von wem ist denn eigentlich dieser Vermerk? Offizieller Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung oder z.B. ein nachträglicher privater Vermerk, der auch entstanden sein könnte, nachdem man die Genehmigung hatte und beschloss, die Tür quasi wieder zu entfernen?

wölfin

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"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

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#5
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Es ist ein offizielles Schreiben der Stadverwaltung. Dort steht abschließend, dass Wohnung b nicht abgeschlossen ist. Sie wurde aber trotzdem in der Teilungserklärung als eigenständige Wohnung erfasst und ins Grundbuch eingetragen. Der Witz dabei ist, dass laut Notar wahrscheinlich auch die Wohnung a nicht abgeschlossen ist, obwohl für diese Wohnung die Abgeschlossenheit von der Stadtverwaltung bestätigt wurde. Um die Abgeschlossenheit zu erreichen wäre ein größerer Umbau erforderlich.

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#6
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Es geht ja auch eines Tages um den Verkauf der Wohnung von X.
Die Wohnung -c- von X ist abgeschlossen, hat eine notariell beurkundete Abgeschlossenheitsbescheinung.
Also kann X eines Tages SEINE -c-Wohnung doch verkaufen.

Zitat (von aspergius):
Eigentümer X möchte am allgemeinen Eigentum entsprechend seiner Eigentumsanteile teilhaben und seine Interessen durchsetzen.

Das hat nichts mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung einer ETW zu tun.
X will das Gemeinschaftseigentum nutzen.

Zitat (von aspergius):
Vor 7 Jahren verkauft er Wohnung c an X
In dem Kaufvertrag finden sich hoffentlich die Angaben, was außer der abgeschlossenen Wohnung noch verkauft wurde.
Stichwort: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

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#7
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Stimmt, die Wohnung c hat ein Abgeschlossenheits-bescheinigung und kann natürlich verkauft werden...
Nur zu welchem Preis? Wer kauft in einem Haus eine Eigentumswohnung wenn solche unklaren Verhältnisse vorliegen.
Ist das überhaupt noch eine Eigentümergemeinschaft, wenn sie nur aus einer Eigentumswohnung besteht ? (Hier sei mal unterstellt, dass die Wohnungen a und b nicht abgeschlossen sind und fälschlich im Grindbuch als Eigentenswohnungen geführt werden.)
Zum 2. Pünkt.
X hat eine Eigentumswohnung gekauft und besitzt damit das Sondereigentum an dieser Wohnung. Normalerweise gehört ihm damit automatisch entsprechend seiner Eigentumsanteile auch ein unbestimmtes Teil vom Grundstück.
Weder A noch X haben eingetragene Sondernutzungsrechte. Über die Nutzung des Grundstückes und die Hausordung bestimmt die Mehrheit der Eigentümer bzw bei nur 2 Eigentümer derjenige, der die meisten Eigentumsanteile besitzt. Und dies ist nun mal der Altbesitzer, der in "seinem" Haus das Sagen hat und dies auch weiß und nutzt. Er nutzt wie seit vielen Jahren das Grundstück alleine und ist auch nicht bereit X entgegen zu kommen. Beschlüsse darüber gibt es nicht. Aber als Mehrheitseigentümer könnte er jederzeit einen ihm passenden Beschluß fassen.
Natürlich hat dies nichts direkt mit der Abgeschlossenheit der Wohnungen a und b zu tun.
Diese Schilderung soll nur dazu dienen die Wohnverhältnisse dar zu legen.

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#8
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Nur zu welchem Preis?
Keine Ahnung.
Zitat (von aspergius):
Wer kauft in einem Haus eine Eigentumswohnung wenn solche unklaren Verhältnisse vorliegen.
Keine Ahnung.
Das sind nun total andere Fragestellungen. Die gehören auch nicht zum Baurecht.
Zitat (von aspergius):
Ist das überhaupt noch eine Eigentümergemeinschaft, wenn sie nur aus einer Eigentumswohnung besteht ?
Bisher sind es 3 ETW. Solange die Frage der korrekten Teilung/Teilungserklärung nicht geklärt ist, bleiben es 3 ETW. A hat zwei ETW
Will man das ändern, muss man den Kaufvertrag anfechten.
Ob sich damit die Interessenslage von X verbessert?
Oder:
X verkauft seine Wohnung an einen Interessenten Z. Alle erforderlichen Unterlagen können dem Interessenten Z zur Verfügung gestellt werden.

Ich kann nichts zu den Streitereien im Haus bzw. evtl. innerhalb der Familie sagen.
Wenn X so unter der Glucke A leidet, sollte er seine ETW verkaufen.
Vielleicht läuft alles anders mit Glucke A und Z.

Von wem hat X vor sieben Jahren eigentlich die Wohnung -c- gekauft? Von A?
23 Jahre nach der Teilung?

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#9
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Vielen für die bisherigen Antworten.
Die Wohnung wurde von A an X viele Jahre nach der Teilung verkauft. Bis zum Verkauf war A alleiniger Eigentümer über die 3 Eigentumswohnungen.

Mich interessiert jetzt nur noch eines. Was passiert mit einer Wohnung, die fälschlicherweise als Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen wurde, wenn ich dieses richtig stellen lasse. In welchem Forum wäre diese Frage am besten aufgehoben?

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#10
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Was passiert mit einer Wohnung, die fälschlicherweise als Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen wurde, wenn ich dieses richtig stellen lasse
Dann würde sie evtl. umgewidmet werden.
Sie könnte dann evtl. wieder Eigentum von A werden.

:???:

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#11
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Es geht um die Wohnung (en) von A, die fälschlicherweise als Eigentumswohnubgen im Grundbuch eingetragen sind. Es geht nicht um die von A an X verkaufte Wohnung.
Es geht auch nicht darum was X davon hat, wenn er auf die Richtigstellung im Grundbuch dringt. Es geht darum, welche rechtliche Stellung die beiden "Eigentumswohnungen" a und b (im Besitz von A) haben, wenn sie gar keine Eigentumswohnungen mehr sind.

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#12
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Ich bin überfragt= Ich habe keine Ahnung.
Der Notar weiß es auch nicht?

Ich kann nur raten:
Wahrscheinlich lässt sich die (falsche) Teilungserklärung bzw. die falsche Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht mehr im Sinne von X anfechten.
Die Ansprüche aus einer falschen Teilung dürften verjährt sein. Es sind seither 30 Jahre vergangen.
Die Schuldrechtsreform setzt solche *Schäden* unter 10jährige Verjährungsfrist.

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#13
 Von 
hiphappy
Status:
Junior-Partner
(5540 Beiträge, 2498x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
X hat eine Eigentumswohnung gekauft und besitzt damit das Sondereigentum an dieser Wohnung. Normalerweise gehört ihm damit automatisch entsprechend seiner Eigentumsanteile auch ein unbestimmtes Teil vom Grundstück.


Nö. Wie kommt X denn auf diese Idee?

Zitat (von aspergius):
Über die Nutzung des Grundstückes und die Hausordung bestimmt die Mehrheit der Eigentümer bzw bei nur 2 Eigentümer derjenige, der die meisten Eigentumsanteile besitzt.


Richtig. Insofern dürfte die Wohnung für X sehr günstig gewesen sein, da eine Wohnung in einer solchen Konstellation eine erhebliche Wertminderung hat.

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#14
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Steht das in der Teilungserklärung, dass das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen berechnet wird?

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47491 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Über die Nutzung des Grundstückes und die Hausordung bestimmt die Mehrheit der Eigentümer bzw bei nur 2 Eigentümer derjenige, der die meisten Eigentumsanteile besitzt.


Wie kommst Du darauf?

Im Übrigen kann das Mitbenutzungsrecht am Grundstück nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden.

Gibt es überhaupt einen Beschluss, der X die Nutzung am Grundstück untersagt?

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#16
 Von 
DumitruKurier
Status:
Praktikant
(622 Beiträge, 154x hilfreich)

Ohne eine Abgeschlossenheitsbescheiniung wird die WEG nicht eingetragen, was auch immer das für ein Zettel ist, Es ist kaum der mit den eingertragen wurde.

Und die Gemeinschaftsfläche gehört nicht dem der mehr Anzeile hat ? Sonder dem in dessen Sondereigentum sie steht, der Rest bleibt Gemeinschaftsfläche, die kann man auch per Mehrheitsbeschluß nicht aneignen.
Ich würde mir für 10 Euro ein Buch kaufen in dem steht was eine WEG ist. Und mal erlich, die Minderheit in der WEG hat eben weniger zu sagen als die Mehrheit. Das steht auch in so einen Buch für 10 Euro

Würde die WEG jetzt rückübertragen - wenn das überthaupt geht, hätte man nur den Anspruch das die Abgeschlossenheit hergestellt wird. Da gibts dann nicht mehr Garten oder mehr Parkplatz.

In wirklich jeder 2ten WEG gibt es einen der Schmierzettel an Schmierzettel rauszieht um abstuse Forderungen zu stellen die er niemals bekommen wird. Die Verwalter können davon ein Lied singen

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Dieser Schmierzettel ist eine Bescheinigung vom Baurechtsamt und ist gestempelt und unterschrieben.

Nochmals die Frage:
Was passiert mit einer Eigentumswohnung, die fälschlicherweise ins Grundbuch als Eigentumswohnung eingetragen wurde, die aber keine ist, weil bescheinigt wurde, dass sie nicht abgeschlossen ist. (Auch Notare sind nur Menschen und machen Fehler)
Wenn die Wohnung keine Eigentumswohnung mehr ist, weil sie auch nicht umgebaut werden kann um abgeschlossen zu sein, was ist sie dann? Wem gehört sie? Ist sie dann Allgemeineigentum mit Nutzungsrecht durch den bisherigen ´Besitzer? Was passiert mit den Stimmrechten?
Ist so ein Fall schon mal vorgekommen?

Oder anders gefragt. Wenn der Notar richtig gehandelt hätte und diese Wohnung nicht als Eigentumswohnung eingetragen hätte, welchen Status hätte diese "Wohnung" gehabt? Hätte sie Eigentumsanteile in der Gemeinschaft inne gehabt?

Falls dieses hier nicht das richtige Forum ist, welches ist es dann?

-- Editiert von aspergius am 01.08.2019 23:08

Signatur:

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Was passiert mit einer Eigentumswohnung, die fälschlicherweise ins Grundbuch als Eigentumswohnung eingetragen wurde, die aber keine ist, weil bescheinigt wurde, dass sie nicht abgeschlossen ist.
Damit passiert nichts.

Wahrscheinlich gilt:
1. Papier ist geduldig.
2. Wo kein Kläger, da kein Richter.
3. Es bleibt, wie es ist.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#19
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8017 Beiträge, 4498x hilfreich)

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständige Behörde (ggf. Baurechtsamt) wird nicht für einzelne Wohnungen erteilt.

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Teil des Aufteilungsplan und ist (im Original)mit diesem verbunden. Dieser Aufteilungsplan liegt in den Grundakten beim Grundbuchamt.

Bevor man sich Gedanken über alles Mögliche macht, sollte man beim Grundbuchamt abklären, ob die Anlegung der Grundbücher korrekt erfolgt ist.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3090x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Stimmt, die Wohnung c hat ein Abgeschlossenheits-bescheinigung und kann natürlich verkauft werden...
Nur zu welchem Preis? Wer kauft in einem Haus eine Eigentumswohnung wenn solche unklaren Verhältnisse vorliegen.
Na, offenbar war dem X die Wohnung doch recht - da mag sie einem anderen durchaus billig sein.

Es muß halt nur ein Käufer gefunden werden, der a) vor dem Kauf nicht vorher alles durchdenkt, durchforstet oder wenigstens jemanden fragt, der Ahnung hat. Und die Sache mit Garten und Parkplatz war dem X doch bestimmt vorher klar. Man bemerkt sowas doch und kommt nicht Jahre später damit an. Und: Wie kommt man auf den Gedanken, daß man Anspruch auf etwas hätte, was nicht ausdrücklich im Notarvertrag als mitverkauft aufgeführt wurde?

Ich glaube, Harry war's, der mal gesagt hat: "Beim Kauf einer Mikrowelle oder eines Toasters treiben die Leute einen ungleich höheren informatorischen Aufwand als wenn sie sich ein Haus kaufen"... Da ist auf jeden Fall was dran.

Signatur:

"Valar Morghulis"

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#21
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Zitat (von aspergius):
Stimmt, die Wohnung c hat ein Abgeschlossenheits-bescheinigung und kann natürlich verkauft werden...
Nur zu welchem Preis? Wer kauft in einem Haus eine Eigentumswohnung wenn solche unklaren Verhältnisse vorliegen.
Na, offenbar war dem X die Wohnung doch recht - da mag sie einem anderen durchaus billig sein.

Es muß halt nur ein Käufer gefunden werden, der a) vor dem Kauf nicht vorher alles durchdenkt, durchforstet oder wenigstens jemanden fragt, der Ahnung hat. Und die Sache mit Garten und Parkplatz war dem X doch bestimmt vorher klar. Man bemerkt sowas doch und kommt nicht Jahre später damit an. Und: Wie kommt man auf den Gedanken, daß man Anspruch auf etwas hätte, was nicht ausdrücklich im Notarvertrag als mitverkauft aufgeführt wurde?

Ich glaube, Harry war's, der mal gesagt hat: "Beim Kauf einer Mikrowelle oder eines Toasters treiben die Leute einen ungleich höheren informatorischen Aufwand als wenn sie sich ein Haus kaufen"... Da ist auf jeden Fall was dran.


Ich weiß nicht, inwiefern dies meine Frage beantwortet.

Signatur:

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