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Fehlende Baugenehmigung Kleingartenanlage

 Von 
DerUwe
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 2x hilfreich)
Fehlende Baugenehmigung Kleingartenanlage

Bei Kauf/Pacht eines Gartens in einem Kleingartenverein (regulärer KGV mit knapp 100 Mitgliedern im Verband, Grundstückseigentümer Privatperson) wurde weder vom Vorstand noch vom Verkäufer/Vorpächter auf fehlende Baugenehmigungen für Terrassenüberdachung und Aufschüttung in Form einer "Grasterasse" hingewiesen. Diese Baumaßnahmen wurden 2018 ohne Baugenehmigung, aber mit Kenntnis des Vorstandes, durchgeführt.

Kenntnis davon wurde erst letzte Woche erlangt. Die Kosten für einen Rückbau liegen geschätzt bei mindestens 2500,00 Euro (wobei die Aufschüttung genehmigungsfähig wäre, die Terassenüberdachung jedoch nicht) bei einem Wertgutachen von 7500,00 Euro. Bisher werden diese beiden Positionen geduldet, da der Vorpächter gut mit dem (ehemaligen) Vorstand konnte.

Der Garten soll eigentlich langfristig behalten werden, nur möchte man sich gegen den Wertverlust bei Verkauf oder Meinungsänderung des Vorstandes zur Duldung bzw. Verfügung vom Bauamt absichern, zumindest finanziell.

Jetzt zu den Optionen:

1. Baugenehmigung nachträglich ausstellen lassen: Für Terassenüberdachung nicht möglich, da nicht genehmigungsfähig. Entgegenkommen bei der Aufschüttung vom Vorstand fraglich.
2. Vorgehen gegen Vorpächter/Verkäufer: Kaufpreisminderung? Müssen dann die Rückbaumaßnahmen auch zwangsläufig durchgeführt werden? Rückabwicklung des Kaufvertrags wäre allerletzte Option. Ggf. erfolgt dann über Kontakte des Vorpächters zum Vorstand die Aufforderung zum Rückbau. Falls wir den Garten eines Tages verkaufen, würden die ggf. entstehenden Rückbauforderungen beim Pächterwechsel den Wert des Gartens deutlich senken.
3. Vorgehen gegen Vorstand/Vorstandsvorsitzenden/stellv. Vorstandsvorsitzenden: Regressforderung möglich? Das würde sicherlich dazu führen, dass der Rückbau erfolgen muss.

Mit welchem Druckmittel könnte man wenigstens die nachträgliche Aufschüttung mit einer konkreten Baugenehmigung erhalten? Das Beseitigen dieser Aufschüttung wäre eine Katastrophe :O
Und wie könnte man den Wertverlust im Sinne von Rückbaumaßnahmen in der unbestimmten Zukunft absichern?

Vielen Dank!

-- Editiert von DerUwe am 25.09.2020 00:42

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Baugenehmigung Verkäufer


1 Antwort
Sortierung:
#1
 Von 
drkabo
Status:
Gelehrter
(11681 Beiträge, 7856x hilfreich)

Ich fasse mal zusammen:
- Garten mit Aufbauten gekauft
- Es stellt sich nach dem Kauf heraus, dass die Aufbauten nicht genehmigt, aber geduldet wurden
- Man befürchtet, die Aufbauten beseitigen zu müssen, falls die Duldung endet (= Kosten für Rückbau, möglicher Wertverlust)
- Man möchte Schadensersatz von irgendwem, obwohl noch gar kein Schaden eingetreten ist, weil die Duldung noch besteht.

Eigene Einschätzung:
So lange Sie nicht tatsächlich rückbauen müssen, werden Sie nichts erreichen können.
Der BGH hat die Latte für "fiktiven Schadensersatz" im Baurecht sehr hoch gelegt und klar gemacht, dass einem Käufer, der den Mangel bestehen lässt, keinen Anspruch auf die Erstattung der Kosten hat, die er gehabt hätte, wenn er den Mangel beseitigt hätte. (VII ZR 46/17) - Bei Verkehrsunfällen geht das, aber nicht im Baurecht.
Schadensersatz nach Wertverlust scheidet aus, da - wenn ich es richtig verstehe - die Aufbauten letztendlich doch eine "Verbesserung" darstellen. (Sie wollen ja die Überdachung auch möglichst lange behalten - womit Sie selbst zugeben, dass eine nicht genehmigte Überdachung immer noch besser ist als gar keine Überdachung.) Der Garten mit den nicht genehmigenten Aufbauten ist also nicht weniger Wert als ein Garten ohne Aufbauten.
Schadensersatz nach Mindererlös würde voraussetzen, dass Sie den Garten wieder verkaufen und dabei einen Verlust erzielen. Aber Sie wollen ja nicht verkaufen.



-- Editiert von drkabo am 25.09.2020 09:49

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