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Fehler d. Hausverwaltung? Beschluss ohne Ladung

 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)
Fehler d. Hausverwaltung? Beschluss ohne Ladung

Hey,

facts: MFH; 3 Eigentümer (E1, E2, E3); HV seit 10 Jahren beauftragt

Bei der Eigentümerversammlung (ETV) 2006 wurde u.a. bei "verschiedenes" vereinbart, dass in 2007 die Balkone an den Wohnungen von E1 und E2 saniert werden würden. Dies würde dann in 2007 im Rahmen einer außerordentlichen ETV besprochen/entschieden werden.

E3 hat an seiner Wohnung keinen Balkon; ihn interessiert die Sanierung nicht.
Ob hier nur die Oberfläche der Balkone (Sondereigentum) oder auch der Estrich etc (Gemeinschaftsgut) sanierungsbedürftig waren, ist wurscht!

In 2007 bekommt E3 nichts mit. Er bekommt keine Ladung, keine Info nichts...nur die Hausgeldabrechnung.

In 04/2008 kommt dann ein Infoschrieb der HV, dass aufgrund der Sanierungsarbeiten in 2007 bzgl. der Balkone eine Sonderumlage iHv xy€ auf die Rücklage verrechnet wurde.

E3 versteht die Welt nicht mehr. Er kontaktiert die HV, die dann nach weiteren 3 Monaten ein "Protokoll der Besprechung vom .....2007" schickt, in welchem E1 und E2 über die Sanierung beratschlagen und beschließen, den Auftrag an eine Fachfirma zu geben.

Wohlgemerkt: E3 ist zu diesem Vorgehen in 2007 nicht gehört und auch nicht darüber informiert worden. E1 und E2 sowie die HV konnten davon ausgehen, dass E3 auf die Sanierung nicht so scharf ist.
E3 wurde weder zu der "Besprechung" noch zu irgend was anderem geladen. In 2007 wurde - nach kenntnis des E3 vauch keine ETV abgehalten.

Was kann E3 tun? Gibts Möglichkeiten, gegen die HV vorzugehen? Ist das noch ordentliche Verwaltung?

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Beschluss Eigentümer


14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4222 Beiträge, 1100x hilfreich)

Unter SONSTIGES können/dürfen schon mal keine Beschlüsse gefasst werden.

Zur außerordentlichen Eigentümerversammlung warst Du nicht eingeladen worden? Demnach durfte der Beschluss schon mal gar nicht gefasst werden. Er ist nichtig, sowie die komplette Versammlung.

E3 kann Folgendes tun: Nicht zahlen.

Dieses Vorgehen der HV entspricht nicht ordentlicher Verwaltung.

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#2
 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)

1) unter Sonstiges / Verschiedenes wurde KEIN Beschluss gefasst, sondern lediglich in Aussicht gestellt, dass in 2007 eine außerord. ETV zu diesem Thema kommen wird.

2) Letztlich wars ja auch keine außerordentliche, sondern nur eine "Besprechung"! Geladen wurde E3 hierzu nicht.

3) Zahlen muss E3 ja auch nix; es wurde ja aus der Erhaltungsrücklage genommen und somit "mittelbar" von E3

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#3
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4222 Beiträge, 1100x hilfreich)

Egal wie oder was... Ein Beschluss über die Sanierungsmaßnahmen hätte gefasst werden müssen. Die Kostenverteilung bzw. wie diese Sanierung bezahlt werden sollte steht im direkten Zusammenhang zu so einem Beschluss.

Ohne Beschluss keine Maßnahmen, also auch keine Zahlung von wem und wie auch immer!

Nichts desto trotz wäre überhaupt zu prüfen, ob die Gemeinschaft die Kosten für die Maßnahmen zu tragen hätte. Thema Instandhaltung am Sondereigentum müsste in der Teilungserklärung stehen. Das wäre alles zu klären, und E3 hätte die Möglichkeit bekommen müssen, an so einem Gespräch beteiligt zu werden.

Also keine Versammlung, sondern nur eine Besprechung... Ohne Versammlung keine Beschlüsse, und ohne Beschlüsse keine Sanierungsmaßnahmen.

Dann ist das eh alles Murcks, und ich würde an Stelle von E3 umgehend meinen Rechtsanwalt einschalten.

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#4
 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)

Dinsche - was meinst du...reicht das vorstehende aus, um die HV zu kicken? Wie müsste man dies anstellen?

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#5
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4222 Beiträge, 1100x hilfreich)

Nun.... Nach § 26 Abs. 1 WEG können die Eigentümer nur mit Stimmenmehrheit den Verwalter abberufen (Beschluss).

Aus wichtigem Grund den Verwalter abzurufen nach § 26 Abs. Satz 3 WEG wäre für Dich eine Möglichkeit. Dies würde ich bei der nächsten Versammlung als TOP auf die Liste setzen lassen.

Wahrscheinlich sind die anderen Eigentümer mit dem Verwalter zufrieden und werden gegen eine Abberufung stimmen. Diesen Beschluss kannst Du dann innerhalb 4 Wochen anfechten. Darüber hinaus kannst Du dann einen Verpflichtungsantrag stellen mit dem Inhalt, dass die übrigen Eigentümer der Abberufung zustimmen. Erfolg wird ein solcher Antrag allerdings nur haben, wenn tatsächlich ein wichtiger Grund besteht.

Weigert sich der Verwalter, dafür eine außerordentliche Versammlung einzuberufen, oder verweigert er die Abberufung als TOP, oder ist offenkundig, dass es keinen Mehrheitsbeschluss geben wird, könntest Du direkt das Gericht anrufen, weil jeder Miteigentümer ein Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung hat und diesen Anspruch auch vor Gericht durchsetzen kann.

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#6
 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)

wow....hab mal das WEG durchgeblättert - scheint ja ein richtig guter Tipp zu sein!
Bist du vom Fach oder warum kennst du dich da so gut aus??

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#7
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4222 Beiträge, 1100x hilfreich)

Na, vielen Dank ;)

Nein, bin nicht vom Fach, und bis zum letzten Jahr wusste ich das alles auch nicht. Habe leider nur Probleme mit der Miteigentümerin bei mir, und da muss man sich eben schlau machen, damit man nicht über den Tisch gezogen wird :)

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#8
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5342 Beiträge, 1847x hilfreich)

Bei dem Antrag auf Beschlussfassung über HV Kündigung muss der wichtige Grund dargelegt werden. Sonst muß Dein Antrag nicht in TOP
aufgenommen werden.

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#9
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7946 Beiträge, 2685x hilfreich)

Wurde die Sonderumlage beschlossen? Dann darf sie natürlich in der Hausgeldabrechnung erscheinen. Aber auch dann muss diese Abrechnung erst beschlossen werden.
Du kannst die Abrechnung dann ablehnen. Wenn die anderen Eigentümer dich überstimmen, klage gegen den Beschluss, da scheinbar kein Beschluss zur Zahlung einer Sonderumlage vorliegt.

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#10
 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)

andere Frage: gibts eine Frist zu der man spätestens einen TOP für eine ETV anmelden muss oder kann man das auch in der Sitzung??

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#11
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4222 Beiträge, 1100x hilfreich)

Bei uns ist es so, dass die HV vorher anfragt, ob und was als TOP beschlossen werden soll, bevor die Einladung verschickt wird. Die ME machte es aber kompliziert, indem sie die Einladung bekam und erst dann ihre Änderungswünsche nannte... ;) Also wurde die Einladung ein zweites Mal, korrigiert, verschickt, jedoch noch vor Ablauf der Einladungsfrist.

Während der Versammlung geht das natürlich nicht, da sich alle Miteigentümer auf die Versammlung und den TOP vorbereiten dürfen/müssen. Dieses Recht sollen alle haben, damit man nicht überrumpelt wird.

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#12
 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)

und schon die nächste Frage:

Es stellt sich heraus, dass es hier keinen schriftlichen Verwaltervertrag gibt! Höchstens mündliche Absprachen, aber da gibts bzgl. der Inhalte Streit.

Was für §§ sind denn nun einschlägig?? M.M. nach §§ 611 BGB ff. oder?

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#13
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7946 Beiträge, 2685x hilfreich)

Zur TO: Die stellt der Verwalter auf. Eigentümer können zwar TOP beantragen - und ein guter Verwalter würde denn auch auf die TO setzen - aber müssen, müßte er das nicht.

Auch mündliche Verträge sind wirksam, hier ist aber das Problem der Beweisfähigkeit. Sinnvoll wäre also als TO - Verwaltervertrag - und auch, wer ermächtigt wird, diesen für die Gemeinschaft zu unterschreiben.

Es gibt allgemeine Aussagen, was zu den Aufgaben eines Verwalters gehört. Handelt es sich bei euch um eine Verwalterfirma oder um einen Eigentümer, der Verwaltertätigkeiten ausübt?

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#14
 Von 
ratlos44
Status:
Schüler
(389 Beiträge, 66x hilfreich)

eine separate Hausverwaltung

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