Hallo in die Runde,
wir haben eine Eigentumswohnung gekauft, die aus ursprünglich 2 geplanten Wohnungen besteht.
Der Zugang zur 2. Wohnung wurde in Trockenbauweise provisorisch verschlossen. Die 2. Wohnung hat jedoch eigene Anschlüsse und Zähler (Wasser, Strom, Internet) und auch die Küchenanschlüsse wurden für den Fall einer erneuten Trennung der Wohnungne (blind) verlegt. Auch im Notarvertrag sind 2 separate Wohnungen dokumentiert.
Durch den erschaffenen Durchbruch zwischen den beiden Wohnungen fragen wir uns nun, ob das ganze doch als eine Wohneinheit definiert wird, da lt. Definition 2 separate Zugänge notwendig wären (wie gesagt ist der 2. Zugang nur provisorisch blind verschlossen).
1. Sehr ihr das auch so, dass aktuell keine 2 Wohneinheiten bestehen, auch wenn im Notarvertrag von zweien die Rede ist?
2. Durch die separate Bauweise kommen wohl leider Folgekosten auf uns zu. Welche Kosten beinhaltet das? Wir denken z. Bsp. an Grundgebühren bei Wasser(zählern), Strom. Was noch?
Folgekosten von 2 Wohneinheiten
Also EINE.Zitat :wir haben eine Eigentumswohnung gekauft,
Wieso AUCH? In welchem Notarvertrag? In eurem notariellen Kaufvertrag?Zitat :Auch im Notarvertrag sind 2 separate Wohnungen dokumentiert.
zu1. Zwei Wohnungen müssen voneinander getrennt sein. Es muß eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Das scheint nach deiner Beschreibung nicht der Fall zu sein. Gibt es denn IN der Wohnung eine Wohnungstrennwand?
zu 2. Kann ich nicht erkennen.
Wer hat denn darauf bestanden, dass im notariellen Kaufvertrag von ZWEI Wohnungen geschrieben steht?
Habt ihr schon gekauft? Dein 1. Satz---
Im Kaufvertrag ist explizit der Kauf von 2 Wohnungen verzeichnet, die von uns jedoch als eine genutzt wird.
Wir werden beide nutzen mittels eines Durchbruches zwischen den beiden Wohnungen (daher wohl laut Definition keine eigenständigen Wohneinheiten).
Nun sind die Wohnungen baulich so geplant worden, dass bei einem evtl. zukünftigen Verkauf einer der Beiden (falls wir uns mal wohnlich verkleinern wollen), in den Einzelwohnungen bereits alles Nötige installiert ist, z. Bsp. eigener Stromkreislauf, demnach separate Zähler, separate Wasseranschlüsse und Wasseruhren, separater Internetanschluss, Küchenanschlüsse.
Ursprünglich war die Intention, durch die im notariellen Kaufvertrag ausgewiesenen 2 Wohnungen auch 2x ein KFW-Darlehen in Anspruch nehmen zu können, was jedoch durch die Verbindung der Beiden nicht möglich ist. Da sind wir leider auch falsch beraten wurden bzw. hatten zu großes Vertrauen in die Bankberater.
Nun möchten wir versuchen, die Nachteile dieser separaten Bauweise aufzulisten und ggf. rückgängig zu machen.
1.) Was für Folgekosten entstehen durch die besagte separate Bauweise.
Wir erhalten dann ja z. Bsp. immer 2 Rechungen: sowohl bei Strom als auch Wasser, haben 2 Stromzähler, haben 2x Wasseruhren. Sind in den Rechnungen nicht immer auch pauschale Grundgebühren enthalten, die wir dann immer doppelt zahlen? Bei Wasserzählern würde ja dann die Grundgebühr, die Eichung und Wartung immer 2x zu Buche schlagen. Beim Strom evtl. ähnlich?
2.) Welche Zusatzkosten gibt es noch, an die wir aktuell nicht denken?
Danke für die Hilfe!
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Ihr habt bereits ZWEI Wohnungen gekauft.
Dann werdet ihr alles für ZWEI Wohnungen zu zahlen haben.
Ob ihr sie als EINE nutzt, ist irrelevant.
Das habe ich schon verstanden.Zitat :Nun sind die Wohnungen baulich so geplant worden,
Mir fällt für das doppelte Lottchen ein: Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, alle Zählermieten/Grundgebühren, Schornsteinfeger...eigentlich alles, was zu Betriebskosten gehört.
Da in einer WEG die meisten Kosten nach Eigentumsanteilen aufgeteilt werden, hat die Frage 'Handelt es sich um eine große Wohnung oder 2 kleine Wohnungen' keine große Auswirkung auf die Verteilung der anfallenden Kosten.
Die doppelt vorhandenen Zähler für Wasser und Strom sind ja notwendig, da ihr ja getrennte Systeme habet, und müssen daher auch bezahlt werden.
Die Grundgebühren beziehen sich auf die Uhren, nicht auf die Wohnungen (zumindest in meinem Wohnort).
Zitat :Die doppelt vorhandenen Zähler für Wasser und Strom sind ja notwendig, da ihr ja getrennte Systeme habet
Die kann man aber mittels Bypass umgehen, sowohl Strom als auch Wasser.
Ist halt die Frage, ob in ferner Zukunft die Wohnungen dann doch getrennt werden sollen, für die Kosten der einfachen Umrüstung kann man auch 15 -20 Jahre die Grundgebühren zahlen, nicht mit eingerechnet die dann fällig werdende Rückrüstung auf den heutigen IST Zustand.....
-- Editiert von spatenklopper am 02.05.2019 13:47
Rechnen müssen sie mit den doppelten Kosten.
Das fängt beim Hausgeld an, zieht sich über alle Betriebskosten die in der WEG verteilt werden ( je nachdem ob nach WE oder qm abgerechnet wird ) über Versicherungen usw.
Danke für die zahlreichen Antworten!
Wir überlegen derzeit, die Systeme doch zusammenzulegen, also Wasser und Strom, um die Zählergebühren zu sparen. Noch ist dies wohl möglich, da noch in der Bauphase.
Wird denn in verschiedenen Regionen unterschiedlich abgerechnet bezüglich der Nebenkosten (nur nach Fläche vs. zusätzliche Grundgebühr)?
Ich dachte auch, dass z. Bsp. Grundsteuer und die Versicherungen nach Fläche und ohne pauschale Gebühr berechnet wird.
Da die Wohnungen durch die Verbindung und das Vorhandensein von nur einer Wohnungstür ja definitionsgemäß nicht als 2 Wohneinheiten gelten, denke ich dass die Hausverwaltung dies auch nur als eine Wohnung anerkennen könnte (Thema Hausgeld).
Und um die doppelten Zählerpauschalen zu umgehen, werden wir die Bypass-Variante mit dem Bauleiter besprechen.
Ihr müsst euch jetzt entscheiden: Soll die Wohnung später verkleinert werden, oder nicht?
Wenn ihr doppelte Zählergebühren sparen wollt, dann kauft eine große Wohnung. Wenn für diese Wohnung der Verkäufer zusätzliche Kosten für die Umplanung der Strom- und Wasserleitungen hat, dann wird er das euch in Rechnung stellen.
Ob dann irgendwann später aus der großen Wohnung zwei getrennte kleine Wohnung gemacht werden können, kann man heute noch nicht beantworten. Auf jeden Fall wird eine solche Aktion viel Geld kosten, da dann nicht nur der Umbau bezahlt werden muss, sondern auch Gebühren für Notar und Grundbuch anfallen.
Wohngeld wird nach qm bezahlt, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind, alles andere wäre nur nachteilig.
Bitte mal oben lesen:Zitat :dann kauft eine große Wohnung.
Zitat :Im Kaufvertrag ist explizit der Kauf von 2 Wohnungen verzeichnet
Zitat :Auch im Notarvertrag sind 2 separate Wohnungen dokumentiert.
Die ETW sind schon gekauft.
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@mykoplasma
Seid ihr denn schon im Grundbuch eingetragen?
Zählergebühren gehen nach Stück. 2 Zähler kosten dann 2x Zählergebühr/Zählermiete. Fragt den Versorger, was ihr machen könnt. Was der Rückbau kostet (Zähler). Dann mit der lfd. Gebühr/Miete vergleichen.
Nö. Überall wird nach der Betriebskosten-Verordnung abgerechnet.Zitat :Wird denn in verschiedenen Regionen
Nö. Grundsteuer teilt euch das Finanzamt mit. Also 2x Grundsteuer wegen 2 ETW lt. Kaufvertrag. Grunderwerbssteuer einmalig, aber auch für 2 ETW. Versicherungen nach Wert, nicht nach Fläche.Zitat :Ich dachte auch, dass z. Bsp. Grundsteuer und die Versicherungen nach Fläche und ohne pauschale Gebühr berechnet wird.
Das kann man denken. Besser wäre zu fragen und sich das auch schriftlich geben zu lassen. Die HV wird aber doch wissen, dass 2 Wohnungen verkauft wurden.Zitat :denke ich dass die Hausverwaltung dies auch nur als eine Wohnung anerkennen könnte (Thema Hausgeld).
Man könnte auch denken, dass Hausgeld von der HV nach Verteilerschlüssel gem. MEA ermittelt wird.
Zu WEG-/ETW-Fragen gibts hier ein Unterforum....
Beachtet auch die eventuell enormen Kosten für eine Änderung des Kaufvertrages und der Teilungserklärung sofern schon erstellt.
Im Grunde dürfte es nur nachteilig sein für irgendwelche pauschalen Kosten pro Wohneinheit. Alles was nach MEA abgerechnet wird ist doch egal ob dann 2x 10/1000 oder 1x 20/1000 (Beispiel) umgelegt wird.
so pauschal gesagt ist das nicht richtigZitat :Wohngeld wird nach qm bezahlt
Der Kostenanteil bestimmt sich bei Wohnunseigentum nach dem WEG § 16
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
sowie (4) - bitte selbst weiterlesen - etwas Grundwissen, wenn man Teil einer WEG ist, schadet nicht
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html
Ihr müsst unterscheiden in Kostenentstehung und Kostenumlage - sowie in Kosten, deren Entstehung ihr selbst beeinflussen könnt (z.B. persönliche Stromkosten, Rundfunk-/Telekommunikationsgebühren) und Kosten auf die ihr bei der Entstehung keinen Einfluss habt (gemeinschaftliche Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungen/Rücklagen).
Die maßgeblichen Schlüssel bei der Kostenumlage für gemeinschaftlich der WEG entstehende Kosten, sind in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung/"WEG-Vertrag" festgelegt (meist: nach Miteigentumsanteilen sowie davon abweichend die laufenden Betriebskosten gemäß Betriebskosten- und Heizkostenverordnung)
Die Miteigentumsanteile sind in der Regel nach der Wohnungsgröße/Wohnfläche festgelegt (was aber nicht generell zwingend so sein muss).
Für die Umlage der Heizkosten ist die Heizkostenverordnung auch bei einer WEG zwingend zu beachten sowie bei den Betriebskosten die Betriebskostenverordnung. Die BKVO gilt zwar "nur" im Verhältnis Vermieter-Mieter, die analoge Anwendung wird aber heutzutage (glücklicherweise) auch innerhalb der WEG vereinbart, um Diskrepanzen/Rechtsprobleme bei der Betriebskostenabrechnung für vermietetes Wohnungseigentum zu vermeiden.
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/
https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/
Bei manchen Betriebskostenarten ergeben sich bei der Kostenentstehung kleinere geldliche Nachteile, bei anderen nicht - z.B.
Wasser - Zähler je Nutzungseinheiten (2 Wohnungen *2 Zähler Kw+Ww = 4 Wasserzähler Kostenunterschied pro Jahr ~ 10-20Eur)
Heizung - Zähler je Heizkörper (2 Wohnungen *5 Heizkörper=Heizkostenverteiler = 10 HKV KEIN Kostenunterschied)
Bei anderen Kostenarten hängt es einzig davon ab, welcher Umlageschlüssel vereinbart ist - einzig der Umlageschlüssel "Nutzungseinheiten" würde da Nachteile mit sich bringen.
Der zu bestellende WEG-Verwalter berechnet seine Grundvergütung i.d.R. nach Anzahl der Nutzungseinheiten - und z.B. könnte es auch festgelegt sein, dass diese Kosten dann innerhalb der WEG auch wieder nach Anzahl der Nutzungseinheiten auf die Eigentümer umgelegt werden.
Je nach tatsächlicher Kostenumlage muss man sich halt seine eigene Rechnung aufstellen.
Wegen kleinerer geldlicher Nachteile dann auch die Teilungserklärung/Abgeschlossenheitserklärung/Grundbucheintragung ändern zu lassen (und damit auch seinen Rechtsanspruch die Wohnung teilen zu können aufzugeben), dürfte aber auch nach vielen Jahrzehnten noch ein Draufleg-Geschäft bleiben.
Ich möchte mal nachfragen.
https://www.123recht.de/forum/weg-wohnungseigentum-immobilien/WEG,-Wohnungseigentum,-Immobilien-__f551801.html
In dem Kaufvertrag steht auch:
und sichert zu, den Kaufgegenstand bis zum 31.10.2018 bezugsfertig zu übergeben.
Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand 6 Monate nach zugesicherter Bezugsfertigkeit vollständig fertig zu stellen.
Dein Problem ab 1.5. 2019 bezüglich der Entschädigung ist gelöst/geregelt?
Zitat :Ich möchte mal nachfragen.
https://www.123recht.de/forum/weg-wohnungseigentum-immobilien/WEG,-Wohnungseigentum,-Immobilien-__f551801.html
In dem Kaufvertrag steht auch:
und sichert zu, den Kaufgegenstand bis zum 31.10.2018 bezugsfertig zu übergeben.
Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand 6 Monate nach zugesicherter Bezugsfertigkeit vollständig fertig zu stellen.
Dein Problem ab 1.5. 2019 bezüglich der Entschädigung ist gelöst/geregelt?
Wir werden die reellen Kosten einfordern, wenn wir den Nachweis über die Bereitstellungszinsen für 05/19 erhalten haben. Telefonisch hat sich der Verkäufeer diesbezüglich bereits positiv geäußert, was jedoch nichts heißen will.
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