Hi ihr,
ich habe eine Frage zu einem Sachverhalt und hoffe ihr könnt mir da etwas weiterhelfen.
Ich habe ein Grundstück in Baden-Württemberg, auf dem ein Haus errichtet wurde und nun ein Garten angelegt wird. Hinter dem Haus führt eine Straße entlang, die etwa 2,3m höher liegt als die Bezugshöhe des Grundstücks.
Nun wurde dort der Hang abgegraben und Stützmauer errichtet, Richtung Süden, sowie zum Nachbarn in Absprache mit dem Nachbarn in Richtung Westen. Der Bebauungsplan sieht vor, das die Mauer max 1,5m hoch sein darf.
Die Mauer Richtung Süden ist knapp unter 1,9m hoch und befindet aktuell in der Endphase des Baus, die zum Nachbarn (in gemeinschaft errichtet) ist etwa 2,5m hoch, wovon 90cm über dem natürlichen Geländeverlauf liegen und der Rest drunter.
Das Landratsamt verlangt nun den Rückbau. Die in Richtung Süden lässt sich soweit zurückbauen, das diese 1,5m hoch ist und somit kein Problem zum Rückbau. Die andere Mauer lässt sich jedoch nicht zurückbauen, da der Nachbar "oben" seinen Garten hat.
Die Mauer hat etwa eine Länge von 4-6m. Nun ist die Frage, wenn der Rückbau nicht möglich ist, mit welcher "Strafe" bzw Bußgeld ist da in der Regel zu rechnen? Oder welche anderen Möglichkeiten gibt es dort?
Hat jemand eine Ahnung davon? Wenn es von euch weitere Rückfragen gibt, beantworte ich die gerne. Ich freue mich über eure Antworten.
Viele Grüße
Ein Hilfesuchender.
Frage zu Rückbau Stützmauer Landratsamt
3. Mai 2021
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Frage vom 3. Mai 2021 | 18:41
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Frage zu Rückbau Stützmauer Landratsamt
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#1
Antwort vom 3. Mai 2021 | 19:26
Von
Status: Unbeschreiblich (120059 Beiträge, 39823x hilfreich)
Zitat :Die andere Mauer lässt sich jedoch nicht zurückbauen, da der Nachbar "oben" seinen Garten hat.
Natürlich lässt diese sich zurückbauen - zuvor war ja auch keine da, also Widerherstellung des Ursprungzustandes.
Zitat :Nun ist die Frage, wenn der Rückbau nicht möglich ist, mit welcher "Strafe" bzw Bußgeld ist da in der Regel zu rechnen?
Kommt ganz darauf an - ein Bekannter fühlte sich von dem angedrohten Bußgeld von 50.000 EUR ausreichend zum Rückbau motiviert.
Hier war doch was. Der Moderator hat diesen Beitrag entfernt.
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#3
Antwort vom 3. Mai 2021 | 21:26
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Dann frage ich nochmal anders: Welche Möglichkeiten habe ich denn jetzt abgesehen vom Rückbau? Kann man sowas genehmigen nachträglich lassen? Gibt es sowas wie duldung durch das Landratsamt? Macht es sinn dort anzurufen und mit denen zu sprechen?
Und nochmal eine pragmatische Frage: Von wo aus wird die Höhe gemessen, dort wo der Fuß der Mauer ist oder von der fertigen Geländehöhe, nach dem bei mir der Garten (am Fuß der Mauer) fertig gestellt wurde?
#4
Antwort vom 3. Mai 2021 | 22:40
Von
Status: Unbeschreiblich (120059 Beiträge, 39823x hilfreich)
Zitat :Kann man sowas genehmigen nachträglich lassen?
Unter Umständen ja.
Zitat :Gibt es sowas wie duldung durch das Landratsamt?
Durchaus - hier aber wohl nicht.
Zitat :Und nochmal eine pragmatische Frage: Von wo aus wird die Höhe gemessen, dort wo der Fuß der Mauer ist oder von der fertigen Geländehöhe, nach dem bei mir der Garten (am Fuß der Mauer) fertig gestellt wurde?
Kommt darauf an, welche Höhe für welchen Zweck benötigt wird...
#5
Antwort vom 4. Mai 2021 | 09:12
Von
Status: Schüler (351 Beiträge, 178x hilfreich)
Zitat :Und nochmal eine pragmatische Frage: Von wo aus wird die Höhe gemessen, dort wo der Fuß der Mauer ist oder von der fertigen Geländehöhe, nach dem bei mir der Garten (am Fuß der Mauer) fertig gestellt wurde?
Zitat :Kommt darauf an, welche Höhe für welchen Zweck benötigt wird...
Von wo aus die Höhe festgelegt wird ist eindeutig im Baurecht geregelt. Die Festsetzung im Bebauungsplan ist maßgeblich bzw. vorrangig. Zaun, Mauer bzw. Sichtschutzelement (tote Einfreidungen) direkt an der Nachbargrenze max. 1,50 m, vom natürlichen Gelände gemessen. Also nicht von der fertigen Geländehöhe nach Abgrabungen oder Aufschüttungen. Bedeutet: Natürliche Geländehöhe = Ursprunghöhe des Geländes eines Baugrundstückes.
Alle höheren Einfriedungen dürfen nur mit Abstand zur Grenze errichtet werden. Wieviel Abstand ist im Nachbarschaftsrecht § 11 BWB deutlich definiert. Wie bei allem gibt es unter gewissen Umständen eine Befreiung von solchen Vorschriften. Weicht man von Festsetzungen ab muss man leider immer mit Konsequenzen rechnen.
-- Editiert von Nachgehakt 1 am 04.05.2021 09:13
#6
Antwort vom 4. Mai 2021 | 10:07
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Bedeutet: Natürliche Geländehöhe = Ursprunghöhe des Geländes eines Baugrundstückes.
Danke für die Antwort, die hilft mir erstmal weiter. Wenn ich es richtig verstehe bedeutet das, wenn ich ein natürliches Gelände auf +0,0m habe, dieses um 50cm abgrabe, die Mauer errichte, die dann insgesamt 2m hoch ist (vom Fuß, also bei -0,5m natürlicher Geländehöhe, gemessen), entspricht diese dem Recht, weil sie "nur" 1,5m hoch. ab dem natürlichen Gelände, ist. Verstehe ich das richtig? (mal unabhängig von meinem Fall gesprochen)
#7
Antwort vom 4. Mai 2021 | 10:40
Von
Status: Lehrling (1738 Beiträge, 382x hilfreich)
Die maßgebliche Geländehöhe müsste sich aus dem B-Plan ergeben. Bauernschläue hilft da nicht wirklich weiter.
"Die maßgebliche Geländeoberfläche wird von der Baurechtsbehörde in der Baugenehmigung nach pflichtgemäßem Ermessen festgesetzt, soweit nicht Festsetzungen eines Bebauungsplans bestehen. Dabei hat die Baugenehmigungsbehörde neben den durch § 11 Abs 1 LBO (BauO BW) gesetzten Grenzen auch dem Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange der Nachbarn Rechnung zu tragen."
VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Aktenzeichen: 3 S 1798/94
#8
Antwort vom 4. Mai 2021 | 12:18
Von
Status: Unbeschreiblich (32138 Beiträge, 5653x hilfreich)
Es ist vor allem wichtig, was genau in dem *Rückbaubescheid*/Verfügung steht.Zitat :Das Landratsamt verlangt nun den Rückbau.
Grundsätzlich ist jeder Rückbau möglich. Wirklich jeder!Zitat :wenn der Rückbau nicht möglich ist,
Vielleicht---einen schriftlichen Widerspruch erheben...?Zitat :Welche Möglichkeiten habe ich denn jetzt abgesehen vom Rückbau? Kann man sowas genehmigen nachträglich lassen?
Anrufen ist keine gute Idee...
Was meint denn der obere Nachbar?
#9
Antwort vom 4. Mai 2021 | 12:36
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Es ist vor allem wichtig, was genau in dem *Rückbaubescheid*/Verfügung steht.
Dann mal konkreter, dies steht drin:
Bei einer Baukontrolle haben wir festgestellt, dass Sie das Gelände abweichend von den genehmigten Plänen ausgeführt haben. Im rückwertigen Bereich wurde das Gelände eingeebnet und es wurde auf der Süd- und Westseite eine Stützmauer von bis ca. 2,00 m errichtet. In den Plänen ist dieser Bereich als Böschung dargestellt.
Ihr Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans "XYZ". Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans sind Stützmauern nur bis 1,50 m Höhe zulässig, ei weitere Höhenunterschied ist im Verhältnis 1:2 oder flacher auszugleichen. Eine Staffelung von Stützmauern ist unzulässig.
Wir müssen Sie daher auffordern, das Gelände entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans auszuführen. Um Erledigung bis zum 1.6.2021 wird gebeten. Wir werden anschließend wieder eine Baukontrolle durchführen.
Sollten hierzu Rückfragen bestehen, melden Sie sich bitte.
Dazu möchte ich erwähnen, das sich die Ausführung des Gartens gerade etwas hinzieht, wegen des Wetters, weshalb ich mich mitten im Bau befinde. Die Südseite ist direkt Rückbaubar, werde ich auch ausführen und oben drauf eine Böschung anlegen, das ist soweit ok für mich. Nur die Westseite ist halt nicht so ohne weiteres und mal eben bis zum 1.6. rückbaubar oder überhaupt sinnvoll veränderbar. Hier wäre eine Art Abweichung, Befreiung oder dergleichen vom Bebauungsplan ziemlich hilfreich, irgendwas, was den Rückbau verhindern könnte. Dazu möchte ich noch kurz einwerfen, ein Nachbar hat Kirschlorbeer (giftig) gepflanzt und durfte diese ebenfalls behalten, obwohl diese gegen den Bebauungsplan verstoßen.
Die Stützmauer zur Westseite ist vom Nachbar in Absprache mit dem Nachbarn errichtet worden, der untere Teil steht auf meinem Grundstück, der obere auf seinem, es ist von uns beiden so sinnvoll gewollt gewesen.
So wie es geschrieben wurde, wurde dort auch mitnichten irgendetwas gemessen, sie haben es zufällig beim vorbeispazieren aus dem anderen Neubaugebiet gesehen und einfach irgendwas geschrieben, ohne Pläne, Zeichnungen oder sonstige Erläuterungen, was wo wieviel zu hoch oder passend ist.
#10
Antwort vom 4. Mai 2021 | 13:19
Von
Status: Schüler (351 Beiträge, 178x hilfreich)
Zitat :Ihr Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans "XYZ". Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans sind Stützmauern nur bis 1,50 m Höhe zulässig, ei weitere Höhenunterschied ist im Verhältnis 1:2 oder flacher auszugleichen. Eine Staffelung von Stützmauern ist unzulässig.
Sagt doch alles. Erstens: Die Stützwand ist in dieser Ausführung Höhe gem. Bebauungsplan unzulässig u. zweitens entspricht die Ausführung der Geländegestaltung auch nicht der Baugenehmigung.Dem Amt liegen die Baupläne vor mit allen Höhenangaben des Vermessungsingenieurs. (aktueller Lageplan) Warum sollten sie vor Ort nachmessen? An diesen Höhenangaben orientiert sich auch ein Architekt, wenn er die gem. Bebauungsplan festgelegten Traufhöhen, Firsthöhen, Geländehöhen bzw. Straßenhöhen, Kanalhöhen in seiner Planung einbezieht. Woran sonst sollte er das können?
Eine Befreiung ist nun nicht mehr zu erwarten. Mit dem Nachbarn hat das primär nichts zu tun u. es nutzt auch nicht, wenn man gemeinsam gegen Baurecht verstößt, leider.
Zitat :Sollten hierzu Rückfragen bestehen, melden Sie sich bitte.
Das ist doch eine Aufforderung, der man als erstes nachgeht bei solchen Problemen.
#11
Antwort vom 4. Mai 2021 | 14:34
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :zweitens entspricht die Ausführung der Geländegestaltung auch nicht der Baugenehmigung.Dem Amt liegen die Baupläne vor mit allen Höhenangaben des Vermessungsingenieurs.
ich hab gerade nochmal nachgesehen, zur Geländegestaltung im Garten findet sich nur qualitative grobe Gestaltung, ohne irgendwelche Maßangaben oder dergleichen. Nichts woran man sich in irgendeinerform oder weise orientieren kann oder gar belastbare Zahlen zu finden sind, wie der Garten am Ende ausgeführt sein wird. Davon mal abgesehen und das verwundert mich auch, ist es offensichtlich so, das ich mich mitten im Gartenbau befinde und das bei weitem noch nicht abgeschlossen ist.
Was kommt als nächstes: Ich hebe eine Baugrube für den Keller aus und zwei Tage später kommt das LRA und sagt mir, die Grube sei zu groß, obwohl noch kein Keller steht und Arbeitsräume solange erhalten bleiben müssen, das wirkt etwas albern. Die finale Gestaltung des Gartens, abgesehen von der etwas zu hohen Stützmauer südlich (die ich herabsetzen werde und weiterhin unstrittig ist) und der Westmauer, um die es vornehmlich gehen soll, wie man dort eine gute Lösung dem LRA anbieten kann, wird dann schon dem Bebauungsplan entsprechen, nur müssen dafür halt auch erstmal vorbereitende Arbeiten stattfinden, um z.b. der Mauer auch ein frostsicheres Fundament bieten zu können.
Zitat :Das ist doch eine Aufforderung, der man als erstes nachgeht bei solchen Problemen.
Genau, das war ja teil meiner Frage, dann werd ich da morgen mal anrufen und versuchen mit denen zu sprechen, ob die mir vielleicht eine zufriedenstellende Lösung oder Hinweise anbieten können und natürlich auch klären, das das ganze in 3 Wochen nicht zu schaffen ist, egal wie.
#12
Antwort vom 4. Mai 2021 | 20:21
Von
Status: Schüler (351 Beiträge, 178x hilfreich)
Zitat :ich hab gerade nochmal nachgesehen, zur Geländegestaltung im Garten findet sich nur qualitative grobe Gestaltung, ohne irgendwelche Maßangaben oder dergleichen. Nichts woran man sich in irgendeinerform oder weise orientieren kann oder gar belastbare Zahlen zu finden sind, wie der Garten am Ende ausgeführt sein wird.
Zitat :Ihr Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans "XYZ". Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans sind Stützmauern nur bis 1,50 m Höhe zulässig, ei weitere Höhenunterschied ist im Verhältnis 1:2 oder flacher auszugleichen. Eine Staffelung von Stützmauern ist unzulässig.
Das sind doch schon ein paar Maßangaben:
Stützmauern nur bis 1,50 m Höhe zulässig, eine Staffelung von Stützmauern ist unzulässig
„ein weiterer Höhenunterschied ist im Verhältnis 1:2 oder flacher auszugleichen"
Das Böschungsverhältnis besteht aus dem Verhältnis zwischen Länge und Höhe einer Böschungsanlage hier 1:2.
Zweck/Bedeutung: die Standdauer der Böschung muss unbegrenzt sein und sie dient dazu, Erosionen und andere geographische Vorgänge zu verhindern.
Wenn du in euren Akten die Festsetzungen eures Bebauungsplans anschaust, kann es durchaus sein, das sich dort weitere Festsetzungen zur Bepflanzung finden. Bestimmte Bäume, Sträucher und sonstige Anpflanzungen müssen erfolgen oder dass bestimmte Bäume, Sträucher oder sonstige Anpflanzungen erhalten werden müssen. Die Maßangaben, wie weit diese Anpflanzungen von der Nachbargrenze entfernt sein müssen, findest du im Nachbarschaftsrecht eures Bundeslandes.
Aber mit diesen Vorgaben stehst du nicht alleine auf dieser Welt. Wünsche dir eine positive Entscheidung der Behörden.
#13
Antwort vom 4. Mai 2021 | 22:09
Von
Status: Lehrling (1738 Beiträge, 382x hilfreich)
Zitat :Das Böschungsverhältnis besteht aus dem Verhältnis zwischen Länge und Höhe einer Böschungsanlage hier 1:2.
sorry, genau umgekehrt
der Einfachheit halber: https://de.wikipedia.org/wiki/B%C3%B6schung
Zitat :ich hab gerade nochmal nachgesehen, zur Geländegestaltung im Garten findet sich nur qualitative grobe Gestaltung, ohne irgendwelche Maßangaben oder dergleichen.
Woher hat das Bauamt dann das?
Zitat :In den Plänen ist dieser Bereich als Böschung dargestellt.
Ich möchte wetten, dass da noch deutlich mehr festgeschrieben wurde.
Ja, Baupläne sind für Laien nicht unbedingt leicht verständlich. Ein Strich kann viel bedeuten. Gleiches gilt für einen nicht vorhandenen Strich
#14
Antwort vom 5. Mai 2021 | 17:47
Von
Status: Schüler (351 Beiträge, 178x hilfreich)
Zitat :sorry, genau umgekehrt
Danke
Richtig, sonst wäre es ein unsicheres Trrain.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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