Hallo allerseits.
Ein Familiengrundstück wurde vor einiger Zeit geteilt und eine Seite wird nun verkauft.
Auf der einen Seite steht ein Wohnhaus und dort ist an einer Seite eine Garage angebaut ( also 3 Wände, die 4. Wand wird vom Haus genutzt)
Die Garage gehört aber zum anderen Grundstück.
D.H. Träger des Daches wurden in das Haus eingearbeitet. Zu der Zeit war alles noch ein Grundstück.
Kann man den Abriss der Garage verlangen, wenn ein neuer Eigentümer drauf ist? Oder gibt es Bestandsschutz?
-- Editiert von User am 16. Juni 2026 21:56
Garage an Hauswand angebaut, jetzt Grundstückstrennung
16. Juni 2026
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Frage vom 16. Juni 2026 | 21:48
Von
Status: Frischling (35 Beiträge, 1x hilfreich)
Garage an Hauswand angebaut, jetzt Grundstückstrennung
#1
Antwort vom 16. Juni 2026 | 22:58
Von
Status: Unbeschreiblich (130699 Beiträge, 41571x hilfreich)
Zitat :Kann man den Abriss der Garage verlangen, wenn ein neuer Eigentümer drauf ist?
Ob der neue Eigentümer da nun drauf, davor oder daneben ist, wäre völlig egal. Bekanntermaßen kann man ja fast alles verlangen, Probleme gibt es meist erst beim "bekommen" bzw. "durchsetzen", denn da spielen eine Vielzahl von Faktoren (kann er, will er, darf er, ist er vertraglich verpflichtet, sind diese vertraglichen Verpflichtungen gültig, Gesetze, Verordnungen, …) mit, insbesondere wenn die Gegenseite nicht kooperativ ist.
Zitat :Oder gibt es Bestandsschutz?
Da man die Immobilie mit den Trägern in der Wand erworben hat, gilt durchaus "erworben wie besehenen". Unter bestimmten Umständen (z.B. Täuschung) kann dies für den Veräußerer aber ein Problem werden.
Als Erwerber der jeweiligen Immobilie würde ich auf einen entsprechenden Grundbucheintrag bestehen.
#2
Antwort vom 16. Juni 2026 | 23:12
Von
Status: Frischling (35 Beiträge, 1x hilfreich)
Die Garage wurde ohne Baugenehmigung gebaut, aber geduldet bzw. steht sie wohl mittlerweile im Gundbuch. Genau wissen wir das nicht, es wird uns nicht gesagt.
Es wurde jetzt erst richtig bewusst bzw. Hat man jetzt erst gesehen, das die Stahlträger in die Hauswand eingebaut wurden, da wir im Rahmen von Hausbesichtigungen mit in der Garage waren.
Ändert sowas nicht die Statik des Hauses bzw der Wand?
Hat man als Hauseigentümer da keine Rechte auf Rückbau, zumindest der Stahlträger? Sind ja schließlich in meinem Haus
Lg
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#3
Antwort vom 17. Juni 2026 | 00:27
Von
Status: Unbeschreiblich (130699 Beiträge, 41571x hilfreich)
Zitat :Die Garage wurde ohne Baugenehmigung gebaut
Nicht jede Garage bedarf einer Baugenehmigung.
Zitat :steht sie wohl mittlerweile im Gundbuch. Genau wissen wir das nicht, es wird uns nicht gesagt.
Dann empfehle ich eine Einsicht ins Grundbuch.
Zitat :Ändert sowas nicht die Statik des Hauses bzw der Wand?
Wenn es nicht fachgerecht gemacht wurde, durchaus, ja
Zitat :Hat man als Hauseigentümer da keine Rechte auf Rückbau, zumindest der Stahlträger?
Nicht generell, aber je nach den speziellen Gegebenheiten vor Ort kann das sein.
#4
Antwort vom 17. Juni 2026 | 00:42
Von
Status: Student (2758 Beiträge, 658x hilfreich)
Ich glaube, dass in allen Bundesländern irgendwo um $ 7 verankert ist: "Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes widersprechen."
Damit dürfte durch die Teilung des Grundstücks das notariell geprüft und verankert worden sein.
Irgendwann später da noch (Ich vermute, als ehemaliger Verkäufer.) Einwände erheben zu wollen, dürfte in die Hose gehen.
#5
Antwort vom 17. Juni 2026 | 04:50
Von
Status: Frischling (35 Beiträge, 1x hilfreich)
Einen Grundbuchauszug bekommen wir nicht. Das möchte das andere Familienmitglied nicht. Wir haben nur unseren.
Ich bin der Besitzer des Hauses, ein anderes Familienmitglied Besitzer des anderen Grundstücks mit der Garage. Er möchte das verkaufen.
Die Garage wurde seit 20 Jahren nicht genutzt. Nun soll es Garage mit Werkstatt etc werden.
Da jetzt ab und zu mal jemand was in der Garage macht, merkt man erst, wie sich jedes Geräusch sehr laut ins Haus überträgt. Deshalb waren wir ja auch bei einer Besichtigung mit dabei bzw. Haben drauf bestanden dabei zu sein.
Die Grenzen bzw. geteilt war es laut Opa aber schon vor Bau der Garage. Das habe ich bis dato nicht gewusst. Gestern abend erdt erfahren.
Sorry.
#6
Antwort vom 17. Juni 2026 | 09:09
Von
Status: Unparteiischer (9995 Beiträge, 2093x hilfreich)
In welchem Bundesland spielt das ganze?
#7
Antwort vom 17. Juni 2026 | 10:21
Von
Status: Unbeschreiblich (42938 Beiträge, 14806x hilfreich)
Allein der Eigentümerwechsel ändert doch nicht die Rechtslage, was die Bewertung des Garagenanbaus angeht. Das ist völlig unabhängig davon, wem das Nachbargrundstück gerade gehört. Und daraus ist auch klar, was zu überprüfen ist.
wirdwerden
#8
Antwort vom 17. Juni 2026 | 10:43
Von
Status: Philosoph (13719 Beiträge, 4871x hilfreich)
Zitat :Nun soll es Garage mit Werkstatt etc werden.
Die Garage teilt sich eine Wand mit dem Wohnhaus, die Träger sind in diese Wand eingelassen und das ganze wurde damals ohne Baugenehmigung errichtet?
Bei den Voraussetzungen halte ich es für fraglich, ob der Bau so überhaupt als Garage genutzt werden dürfte, denn bei an das Wohnhaus angeschlossenen Garagen, gelten auch bei Kleingaragen erhöhte Anforderungen zum Brandüberschlag.
#9
Antwort vom 17. Juni 2026 | 11:20
Von
Status: Frischling (35 Beiträge, 1x hilfreich)
Bundesland ist Brandenburg.
@Spatenklopper genau so ist es.
Wir haben gerade mit einem Anwalt gesprochen. Er meint, das ist alles Bestandsschutz. Wir sollen aber einen Beseitigungsanspruch geltend machen
#10
Antwort vom 17. Juni 2026 | 12:05
Von
Status: Unbeschreiblich (130699 Beiträge, 41571x hilfreich)
Zitat :Er meint, das ist alles Bestandsschutz. Wir sollen aber einen Beseitigungsanspruch geltend machen
Das irritiert, denn wenn Bestandsschutz gilt, dann gibt es doch gerade keinen Beseitigungsanspruch?
Wegen des Lärms bzw. Brandschutz könnten sich aber Unterlassungsansprüche bezüglich der Nutzung ergeben.
#11
Antwort vom 17. Juni 2026 | 12:52
Von
Status: Student (2758 Beiträge, 658x hilfreich)
Zitat :wurde damals ohne Baugenehmigung errichtet?
Die Fassung der brandenburgischen Bauordnung von 2006 habe ich leider nicht gefunden. In der Fassung von 2008 steht aber:
Zitat :zu einem Wohngebäude gehörende oberirdische Garagen mit insgesamt nicht mehr als 50 m2 Grundfläche auf dem gleichen Grundstück,
Sofern dies zutrifft, war die Errichtung genehmigungsfrei zulässig.
Da es sich um ein Wohngebäude geringer Höhe handeln dürfte, sind die Anforderungen an den baulichen Brandschutz gering. Wenn die Einbindung halbwegs fachgerecht erfolgte, dürfte es brandschutztechnisch keine Probleme geben.
Der bauliche Schallschutz ist bei der Einbindung von Bauteilen natürlich schlecht. Es war aber alles ein Eigentümer und somit bestanden keine Anforderungen.
Ich wüsste nicht, auf welcher Grundlage man nach 20 Jahren eine Nutzungsuntersagung oder gar eine Rückbauverfügung erwirken könnte.
P.S.: Gerade nochmal gelesen.
Zitat :Die Grenzen bzw. geteilt war es laut Opa aber schon vor Bau der Garage.
Das könnte einiges ändern, was die Genehmigungsfreiheit betrifft.
-- Editiert von User am 17. Juni 2026 12:54
#12
Antwort vom 17. Juni 2026 | 13:49
Von
Status: Frischling (35 Beiträge, 1x hilfreich)
Naja fachgerecht wurde da nix gemacht. Wie gesagt, es gibt nur die Hauswand als Zwischenwand. Decke ist vollständig mit Styropor ausgekleidet und gelagert werden momentan Benzin, Lacke, Farben, Öle.
Die Garage hat noch nie dem Eigentümer des Hauses gehört. Deshalb wurde ja jetzt erst bekannt, wie alles gebaut wurde.
Es soll keinen Streit geben und es soll auch nichts unbedingt untersagt werden, aber bis jetzt wurde es nicht als Garage für PKW etc genutzt. Somit war alles relativ ruhig. Es war ja kaum einer drin.
Wenn ich aber bedenke, das neben meinem Schlafzimmer eine Werkstatt und Auto ist/wird , Träger in meine Hauswand ragen und mit rüttelplatte etc gearbeitet wird, wirst mir echt anders.
8 Eisenträger sind in der Hauswand verankert. Kann man sich ja vorstellen, wie laut es wird oder wie dann auch eventuell die Statik leidet, wenn dach etc alles neu gemacht werden.
Also meint ihr, man sollte es so belassen und aussitzen? Bin echt am grübeln. Aber ein bisschen Ruhe und keine Angst im eigenen Haus möchte ich auch.
#13
Antwort vom 17. Juni 2026 | 13:55
Von
Status: Philosoph (13719 Beiträge, 4871x hilfreich)
Zitat :Sofern dies zutrifft, war die Errichtung genehmigungsfrei zulässig.
Darum ging es mir bei dem Punkt "ohne Baugenehmigung" ehrlich gesagt auch nicht, die Beschreibung der Garagenkonstruktion hört sich vielmehr danach an, dass dort nicht mal eine vernünftige Planung / Statik geschweige dem Ausführung stattgefunden hat, sondern vor allem bei dem Punkt "Träger in / durch die Hauswand" eher nach Machen wir mal so.
-- Editiert von User am 17. Juni 2026 13:58
#14
Antwort vom 17. Juni 2026 | 14:00
Von
Status: Student (2758 Beiträge, 658x hilfreich)
Zitat :Es soll keinen Streit geben
Da musst Du Dich schon entscheiden. Gute Worte helfen ja anscheinend nicht.
#15
Antwort vom 17. Juni 2026 | 14:07
Von
Status: Unbeschreiblich (40948 Beiträge, 6612x hilfreich)
Dann einigt euch erstmal untereinander.Zitat :Es soll keinen Streit geben
Dann ist hier noch nichts zu Baurecht.
Eher wohl Angst vor Unbestimmten und Unbekannten
Woher weißt du das denn--- hat ein interessierter Käufer schon verraten, was dort abgehen soll?Zitat :Wenn ich aber bedenke, das neben meinem Schlafzimmer eine Werkstatt und Auto ist/wird , Träger in meine Hauswand ragen und mit rüttelplatte etc gearbeitet wird, wirst mir echt anders.
Was ergab sich denn mit dem Tor, wo es um *geschenktes Grundstück* oder eine Überbaurente ging?
Inzwischen streitlos und unaufwändig erledigt?
#16
Antwort vom 17. Juni 2026 | 15:18
Von
Status: Philosoph (13719 Beiträge, 4871x hilfreich)
Zitat :Also meint ihr, man sollte es so belassen und aussitzen?
Bei:
Zitat :Decke ist vollständig mit Styropor ausgekleidet und gelagert werden momentan Benzin, Lacke, Farben, Öle.
Nein.
Da kann man besser den Gashahn aufdrehen und ein Lagerfeuer im Wohnzimmer machen.
P.s
Die Styropordecke könnte (für den Eigentümer) durchaus zum Problem bei der geplanten Nutzung werden.
Ich zitiere mal §11 der Brandenburgische Garagen- und Stellplatzverordnung (BbgGStV) -> (2) Trennwände und Decken zwischen Kleingaragen und anderen Räumen oder Gebäuden müssen als raumabschließende Bauteile feuerhemmend sein.
Styropor ist alles, aber nicht feuerhemmend....
-- Editiert von User am 17. Juni 2026 15:20
#17
Antwort vom 17. Juni 2026 | 15:45
Von
Status: Unbeschreiblich (130699 Beiträge, 41571x hilfreich)
Zitat :Decke ist vollständig mit Styropor ausgekleidet und gelagert werden momentan Benzin, Lacke, Farben, Öle.
Da dies eine sehr gute Grundlage für einen potentiellen Großbrand darstellen kann, würde ich da mal überlegen, nicht nur die Feuerweht sondern auch die zuständigen Ämter vor Ort zu informieren.
#18
Antwort vom 17. Juni 2026 | 22:49
Von
Status: Frischling (35 Beiträge, 1x hilfreich)
Ein interessierter Käufer hat gesagt, was wr daraus machen möchte. Entweder alles abreissen oder als werkstatt etc ausbauen.
Mit dem Tor gibt es bis heute keine Einigung. Ist bis jetzt noch im alten Zustand.
Der ganze Garagenbau wurde frei Schnauze ohne jegliche Zeichnungen, Statiker oder so Straße fertiggestellt.
Morgen habe ich einen Termin beim Bauamt wegen dem Brandschutz.
Angeblich braucht man bei solchen Garagen, die so lange stehen keine Brandschutzwände etc
Wir hatten noch um ein Gespräch mit dem Noch Eigentümer gebeten. Er möchte nicht.
Egal. Dann nehmen wir das eben alles so hin und schauen was wird.
@DeBakel: wir kommen ja nicht weiter. Der Anwalt sagt, Bestandsrecht und gleichzeitig sollen wir einen Beseitigungsanspruch stellen.
Irgendwie alles wirr im Kopf.
Trotzdem Danke an euch alle
#19
Antwort vom 17. Juni 2026 | 23:56
Von
Status: Student (2758 Beiträge, 658x hilfreich)
Zitat :Irgendwie alles wirr im Kopf.
Womit verdient DER Anwalt sein Geld?
Mit Baurecht gewiss nicht.
#20
Antwort vom 18. Juni 2026 | 09:21
Von
Status: Unparteiischer (9995 Beiträge, 2093x hilfreich)
Zitat :Bundesland ist Brandenburg.
https://geoportal.brandenburg.de/de/cms/portal/start
hier kann man sich die offiziellen Grundstücksgrenzen ansehen. Das kann bei der ganzen Sache helfen
#21
Antwort vom 18. Juni 2026 | 15:29
Von
Status: Unbeschreiblich (40948 Beiträge, 6612x hilfreich)
Der hat also noch nicht gekauft und weiß nichts Genaues auch noch nicht.Zitat :Ein interessierter Käufer hat gesagt, was wr daraus machen möchte. Entweder alles abreissen oder als werkstatt etc ausbauen.
Keiner hat hier jetzt ein rechtliches oder gar baurechtliches Problem. Vor allem du nicht. Richtig?
Sowas gibts häufig. Keine * interessiert sich dafür, nichts passiert, alles steht, wackelt und hat Luft.Zitat :Der ganze Garagenbau wurde frei Schnauze ohne jegliche Zeichnungen, Statiker oder so Straße fertiggestellt.
Dann sieht einer was... und die Angst geht um.
Wegen der Farbtöpfe, die dort von dem Eigentümer des anderen Grundstücks und dieser Garage seit x Zeiten gelagert wird? Und vielleicht nie ein Auto drin stand?Zitat :Morgen habe ich einen Termin beim Bauamt wegen dem Brandschutz.
Oder wegen der Träger? Lärm und Statik scheinen ja bisher kein Problem gewesen zu sein.
Bei wem denn?Zitat :Irgendwie alles wirr im Kopf.
Wenn die Garage deines Verwandten im Grundbuch steht und Bestandsschutz hat, kann man trotzdem die Beseitigung geltend machen.
Dann ist der Verwandte wieder dran.
Aber das Einfachste ist zunächst vielleicht, dass man wartet, ob jemand tatsächlich kaufen will.
DANN lässt sich noch vieles *beanspruchen* und geltend machen.
So würde ich das angehen.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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