Garage auf Grundstücksgrenze als Abstellraum in NRW

16. November 2015 Thema abonnieren
 Von 
noexite
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 4x hilfreich)
Garage auf Grundstücksgrenze als Abstellraum in NRW

Hallo,
ich betreibe schon seit mehr als 20 Jahren eine Garage als Abstellraum. Ein Fahrzeug passt dort definitiv nicht hinein. Es befindet sich die Heizungsanlage, Stormverteilung mit Zählerkasten sowie eine Waschmaschine in dem Raum. Von außen ist ein normales Garegentor zu sehen. Mit meinem Nachbarn verstehe ich mich blendend und befürchte auch keine Probleme. Eine zweite Garage für ein Fahrzeug ist auf der anderen Seite des Hauses vorhanden und wird genutzt.

Besteht irgend eine Möglichkeit diese Situation rechtlich abzusichern? Mir ist bewusst, dass ich theoretisch nur eine Garage auf der Grundstücksgrenze betreiben darf. Das Haus besitzt aber keinen Keller und es würde einen sehr großen Aufwand bedeuten die Heizung, Strom und Waschmaschine anders unterzubringen.

Gibt es eine Lösung des Problems?

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hausfrau66
Status:
Lehrling
(1094 Beiträge, 838x hilfreich)

Zitat:
Eine zweite Garage für ein Fahrzeug ist auf der anderen Seite des Hauses vorhanden und wird genutzt.


Die zweite Garage steht auch auf einer Grenze ? Man kann, wenn überhaupt, dies über einen Baulasteintrag rechtlich absichern. Da wird der betroffene Nachbar befragt, da es zu seinen Lasten geht und eine gewisse Wertminderung des Grundstückes zur Folge hat.

§ 7 (11)

Gebäude mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m über der Geländeoberfläche an der Grenze, die als Garage, Gewächshaus
oder zu Abstellzwecken genutzt werden, sind ohne eigene Abstandflächen sowie in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig.

§ 51

Die Beschränkung der zulässigen Grenzbebauung auf Garagen ohne Aufenthaltsräume schließt anderweitige Nutzungen aus.
Die Nutzung des Gebäudes soll schonend ausgeübt werden - eine dem Nachbarn zumutbare Belästigung. Waschmaschine ??

Die Würdigung der beliebten Forderung "Feuerstätten sind in einer Grenzbebauung unzulässig" habe ich auf ersten Blick in der Bauo NRW (§ 43) nicht gefunden. Das muss aber nichts heißen.

-- Editiert von hausfrau66 am 16.11.2015 16:00

5x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

Aus der Garage wurde ja wohl schon beim Bau des Hauses der 'Heizungskeller' des Hauses. Eine nachträgliche Absegnung durch das Bauamt ist wohl nicht zu erwarten. Falls das Nachbarhaus weniger als 6 Meter von der Grenze entfernt ist, entfällt auch die Möglichkeit einer Baulast auf dem Nachbargrundstück.

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hausfrau66
Status:
Lehrling
(1094 Beiträge, 838x hilfreich)

Zitat:
Aus der Garage wurde ja wohl schon beim Bau des Hauses der 'Heizungskeller' des Hauses. Eine nachträgliche Absegnung durch das Bauamt ist wohl nicht zu erwarten.


Das muss nicht sein, wenn z.B. nach der Errichtung mit Kohle und einzelnen Öfen geheizt wurde und die Heizungsanlage später in Eigenregie eingebaut wurde.

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
noexite
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 4x hilfreich)

Das Gebäude ist von 1994 und hat einen Fernwärmeanschluss.
Die Garage steht an der Grundstücksgrenze neben der Garage des Nachbarn. Somit sind es nur 3 Meter zum Nachbargebäude, von der Heizungsanlage aus gesehen.
Bis jetzt hat es wegen der Waschmaschine keine Probleme gegeben.

Ich glaube eine Baulast einzutragen ist nicht möglich.
Eine nachträgliche Genehmigung auch nicht.

Das einzige was ich mir vorstellen kann ist, dass wegen einer jahrzehnte langen Nutzung irgendwann ein Bestandsrecht entsteht?

2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hausfrau66
Status:
Lehrling
(1094 Beiträge, 838x hilfreich)

Ich verstehe es immer noch nicht, hast du die zweite Garage auch auf der Grenze stehen?
Zeichne Deine Situation bitte auf ein Blatt, fotografiere die Seite, lade das Foto hoch und verlinke es nach hier.

Zitat:
Das einzige was ich mir vorstellen kann ist, dass wegen einer jahrzehnte langen Nutzung irgendwann ein Bestandsrecht entsteht?


Was widerrechtlich erbaut wurde, erhält nie einen Bestandsschutz. Wenn das Gebäude 1994 erbaut wurde, wird eine vollständige Bauakte im Bauaktenarchiv liegen. Die kann man zum Abgleich immer heraussuchen.

-- Editiert von hausfrau66 am 17.11.2015 10:18

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

Entscheidend ist doch wohl, ob die Garage trotz Waschmaschine, Heizungsanlage und Stromverteiler weiterhin zum Abstellen eines Autos benutzt werden kann.

Oder wurde das Garagentor von innen zugemauert, damit im Winter die Waschmaschine nicht einfriert?

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
noexite
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 4x hilfreich)

Das mit dem Hochladen schaffe ich nicht.
Hier noch einmal die Situation:
Garage (Abstellraum) steht direkt neben der Garage des Nachbarn (Grundstücksgrenze). Eine Einfahrt ist vorhanden, aber das Garagentor ist von innen verkleidet (Wärmedämmung). Ein Auto könnte so nicht hineinfahren. Die Heizungsanlage steht auch etwas im Weg. Von dem Abstellraum geht eine Tür in das Haus (Küche). Auf der anderen Seite: Garage auf der Grundstücksgrenze direkt neben der Garage zum anderen Nachbar. Dort steht ein Auto.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hausfrau66
Status:
Lehrling
(1094 Beiträge, 838x hilfreich)

Probiere es mal bei http://www.fotos-hochladen.net/
Den Bilderlink fügst Du dann hier ein.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Nö das ist nur wieder ein weiterer Aspekt - entscheidend sind alle einzuhaltenden Bestimmungen. Es könnte aber sehr wohl möglich sein, dass durch die bestehende Nutzung ein ehemals so nachgewiesener, notwendiger Stellplatz fehlt > der wäre dann eben anderweitig zu erstellen.

Zitat (von noexite):
Das einzige was ich mir vorstellen kann ist, dass wegen einer jahrzehnte langen Nutzung irgendwann ein Bestandsrecht entsteht?

Na, das habe ich schon fast befürchtet. Das Märchen spukt ja Immer wieder gern in den Köpfen herum - ist aber so was von falsch - baurechtswidrige Zustände werden niemals durch Zeitablauf rechtmäßig.

Du lässt hier die Leute sich abstrampeln und mutmaßen und kommst nach und nach mit wichtigen Details ... wobei immer noch etliche Punkte unklar sind. So kann das nix werden.

Jetzt lade erst einmal einen Lageplan von Deinem Grundstück mit all Deinen Gebäuden und den Nachbargebäuden hoch und teile mit
- wie werden Deine bestehenden Gebäude tatsächlich genutzt und für welche Nutzung sind sie baurechtlich genehmigt
- wieviele Wohnungen befinden sich auf Deinem Grundstück und wo/wie sind die dafür notwendigen Stellplätze nachgewiesen bzw. tatsächlich verfügbar
- in welcher Richtung möchtest Du "diese Situation rechtlich abgesichert" wissen? (nur gegenüber dem Nachbarn und etwaigen späteren Rechtsnachfolgern oder auch bzgl. öffentlich-rechtlichen Bestimmungen = Baugesetze)

Nach Landesbauordnung BauO NRW ist eine Grenzbebauung ohne Abstandsfläche möglich bei Nebengebäuden zur Nutzung als Garage, Gewächshaus oder zu Abstellzwecken (d.h. für Nicht-Wohnräume/Nicht-Aufenthaltsräume) nach Massgabe von > § 6 Abstandsflächen § 51 Stellplätze und Garagen.
Mit NRW-Recht/Kommentaren/Auslegungen kenne ich mich nicht genauer aus, aber z.B. eine Info der Stadt Köln sagt mehr. Demnach gilt auch für NRW "Die Gesamtlänge der Grenzbebauung/en oder grenznahen Bebauung/en darf an „einer" Nachbargrenze maximal 9 Meter und zu allen Nachbarngrenzen insgesamt 15 Meter nicht überschreiten." Ob das passt, kommt eben auf Maße und Lage Deiner gesamten bestehenden Gebäude an. Ggf. wäre dann natürlich auch noch zu überprüfen, welche Festsetzungen die Gemeinde in einem evtl. bestehenden Bebauungsplan für das Gebiet und in einer Stellplatzsatzung getroffen hat. Ob die bestehende Nutzung baurechtlich legalisiert werden kann, kann aber letztendlich nur ein Bauvorlageberechtigter/Architekt einschätzen, der sämtlich örtlich relevanten Bestimmungen kennt.

Hier erklärt das Baurechtliche eine Garagenfirma in vielleicht verständlicheren Worten
https://www.garagenrampe.de/nrw.php

Der Sonderfall Heizungsanlage im grenznahen "Abstellraum" wäre dann zusätzlich noch nach FeuVO NRW abzuprüfen.

M.E. ist so eine (zu vermutende) komplexe Sachlage absolut kein Fall für ein Forum sondern für einen örtlichen Architekten.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
noexite
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 4x hilfreich)

Noch einmal eine Nachfrage:
Laut LBO NW heißt es in Absatz 11: Gebäude mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m über der Geländeoberfläche an der Grenze, die als Garage, Gewächshaus oder zu Abstellzwecken genutzt werden, sind ohne eigene Abstandflächen sowie in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig.

Ist es dann zuläsig, dass ich meine Garage zu einem Abstellraum umfunktioniere und dort Heizung, Stromverteilung und Waschmaschine nutze? Konkurieren hier unterschiedliche Gesetze?

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hausfrau66
Status:
Lehrling
(1094 Beiträge, 838x hilfreich)

Eigentlich wurde alles im vorherigen Beitrag geschrieben. Dein Problem ist, so wie ich es verstanden habe, dass Du an beiden Grundstücksseiten Grenzbebauungen hast. Investiere ein paar Euro in einen örtlichen Architekten, welcher Deine Situation bewertet. Lass' Dir vorher ein schriftliches Angebot machen.

Zitat (von noexite):
Laut LBO NW heißt es in Absatz 11: Gebäude mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m über der Geländeoberfläche an der Grenze, die als Garage, Gewächshaus oder zu Abstellzwecken genutzt werden, sind ohne eigene Abstandflächen sowie in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig.


Das ist richtig - zu Abstellzwecken darf das Gebäude auf der Grenze genutzt werden.

Heizung muss geklärt werden - bzw. kannst du selbst schon einmal in alten Unterlagen nachsehen, ob die Fernwärmeübergabestation damals als Standort im Nebengebäude genehmigt wurde.

Ist der Betrieb der Waschmaschine im Nebengebäude, was nur zu Abstellzwecken genutzt werden darf, zulässig und eine für den Nachbarn zumutbare Belästigung ? Kannst Du Dir selber beantworten...

Hast Du den unten genannten Fakt schon selber mit Gliedermaßstab oder Maßband überprüft ?

NRW "Die Gesamtlänge der Grenzbebauung/en oder grenznahen Bebauung/en darf an „einer" Nachbargrenze maximal 9 Meter und zu allen Nachbarngrenzen insgesamt 15 Meter nicht überschreiten."


-- Editiert von hausfrau66 am 25.11.2015 10:06

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