Hallo,
beschäftige mich gerade mit dem Thema Zwangsversteigerungen von Grundstücken, wozu es ja in der Regel ein Gutachten zum Verkehrswert gibt. Nun gibt es ein Grundstück mit einer sanierungsbedürftigen DDR-Immobilie, für welche gemäß Gutachten bei mehreren Behörden keine Baupläne gefunden werden konnten. Das Grundstück selbst ist zudem als Grünfläche ausgewiesen und kein Bauland.
Betrachte ich das Grundstück online im Liegenschaftskataster, so ist das Haus darauf verzeichnet, auch mit Angaben zur Nutzung (Wohnhaus) und technischen Anhaben, z.B. der Gesamthöhe und der Art des Daches.
Es ist bekannt, dass es in der DDR vielfach Schwarzbauten gab, die ohne Genehmigung errichtet wurden. Aber wenn das Haus im Kataster ist, muss es doch irgendeinen behördlichen Vorgang gegeben haben. Und ohne Genehmigung hätte das Haus doch längst abgerissen werden müssen?
Wie kann eine Immobilie in diesem Kataster auftauchen, ohne dass dazu Genehmigungen oder Pläne bei Behörden gefunden werden können? Gibt es eine Archivstelle oder irgendeine Behörde, die für solche Vorgänge als Ansprechpartner fungiert?
Falls jemand etwas Licht ins dunkle bringen könnte, wäre ich sehr dankbar.
MfG
Gebäude ohne Genehmigung errichtet?
Verbaut?
Verbaut?
Zitat :Aber wenn das Haus im Kataster ist, muss es doch irgendeinen behördlichen Vorgang gegeben haben.
Ja, irgendwann wird es malirgendeinen Vorgang gegeben haben.
Zitat :Und ohne Genehmigung hätte das Haus doch längst abgerissen werden müssen?
Nö.
Zitat :Wie kann eine Immobilie in diesem Kataster auftauchen, ohne dass dazu Genehmigungen oder Pläne bei Behörden gefunden werden können?
Im dem das Kataster die Daten erfasst hat.
Zitat :Gibt es eine Archivstelle oder irgendeine Behörde, die für solche Vorgänge als Ansprechpartner fungiert?
Ja, diverse.
Kann man denn davon ausgehen, dass eine im Kataster vorhandene Immobilie nicht illegal, also „schwarz" gebaut worden ist? Wahrscheinlich nicht, denn bestimmt gibt es ja Verjährung o.ä.
Am Klinkenputzen werde ich wohl nicht vorbeikommen….
Trotzdem danke
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Zitat :Kann man denn davon ausgehen, dass eine im Kataster vorhandene Immobilie nicht illegal, also „schwarz" gebaut worden ist?
Nö.
Ohne Baugenehmigung sollte man immer von einem Schwarzbau ausgehen - Ausnahmen wären historische Gemäuer ...
Zitat :Am Klinkenputzen werde ich wohl nicht vorbeikommen…
Nur aus Neigier: wessen Klinken will man denn putzen?
Ich würd mal bei der Gemeinde anfragen ob die ein Archiv zu möglichen Plänen haben. Das Bauamt kann vielleicht auch etwas dazu sagen, auch wenn deren Auskunft laut Gutachten nichts ergeben hat. Vielleicht wissen sie ja, ob eine Nachnutzung möglich ist, womöglich im Sinne des Bestandsschutzes.
Allerdings hab ich grad mal nach den Bodenrichtwert geschaut und gesehen, dass das Haus auf heutigem Grün-/ bzw. Ackerland steht. Vielleicht ist das mal umgewidmet worden oder es ist doch ein Schwarzbau der verjährt ist, oder oder. An einem Abriss wird nicht viel vorbeiführen, denke ich.
Vielleicht kommen ja noch hilfreiche Tips
Vielleicht kommen ja noch hilfreiche Tips
Wer weist das wo aus?Zitat :Das Grundstück selbst ist zudem als Grünfläche ausgewiesen
Sagt wer auf Grund welcher Rechtsgrundlage?Zitat :kein Bauland
Ja, z.B könnte eine Mitarbeiterin des Katasteramtes das Gebäude in der Liegenschaftskarte kartiert haben.Zitat :Aber wenn das Haus im Kataster ist, muss es doch irgendeinen behördlichen Vorgang gegeben haben.
Nein. Ob und wann eine Behörde Ordnungsmaßnahmen ergreift, hängt von vielen Faktoren ab. Nur in seltenen Fällen besteht eine Handlungspflicht.Zitat :Und ohne Genehmigung hätte das Haus doch längst abgerissen werden müssen?
Indem z.B. Luftbilder ausgewertet wurden, aus denen das Gebäude in die Liegenschaftskarte übernommen wurde.Zitat :Wie kann eine Immobilie in diesem Kataster auftauchen, ohne dass dazu Genehmigungen oder Pläne bei Behörden gefunden werden können?
Ja, das Katasteramt. Es hilft Dir aber bei Deinem Anliegen nicht weiter, Hinweise zur Legalität des Gebäudes zu finden, weil das Liegenschaftskataster den tatsächlichen Zustand der Erdoberfläche beschreiben soll. Es kümmert sich nicht um Genehmigungen oder Zulässigkeiten oder beabsichtigte Nutzungen. Es werden die in den einschlägigen Vorschriften beschriebenen darzustellenden Objekte erfasst, datentechnisch aufbereitet und kartographisch visualisiert. Es interessiert nur der Ist-Zustand, kein Soll- und kein Darf-nicht-Zustand.Zitat :Gibt es eine Archivstelle oder irgendeine Behörde, die für solche Vorgänge als Ansprechpartner fungiert?
Nein.Zitat :Kann man denn davon ausgehen, dass eine im Kataster vorhandene Immobilie nicht illegal, also „schwarz" gebaut worden ist?
Verjährung gibt es, aber regelmäßig nicht bei Schwarzbauten. Es gibt seltene Ausnahmen - in der ehemaligen DDR sogar ein paar mehr - was im Forum aber zu weit führen würde, die relevanten Tatbestände zu ergründen.Zitat :denn bestimmt gibt es ja Verjährung
Zitat :Verjährung gibt es, aber regelmäßig nicht bei Schwarzbauten.
Da gibt es mitunter eine Duldung, die aber recht regelmäßig mit dem Wechsel der Eigentümers oder sogar des Besitzers endet.
Das Vermessungsamt vermisst alles, was es findet. Mitteilungen an das Bauamt passieren dabei nicht (zumindest meistens).
Vom dem her spielt die Bezeichnung dort keine wesentliche Rolle.
Da werden z.B. auch Bodennutzungen jenseits von Grenzen angezeigt, wenn sie tatsächlich stattfinden.
Bestes Beispiel: Hier bei mir im Ort gibt es einen unbefestigten öffentlichen Weg, der mittlerweile zum Acker geworden ist und sich durch die Nutzung tatsächlich aus seinen ursprünglichen Grenzen auf ein Privatgrundstück verlegt hat. Das ist auch so beim Vermessungsamt bekannt. Trotzdem sind die Grenzen nach wie vor die alten und der tatsächliche Zustand entfaltet praktisch keine Rechtswirkung.
Und Schwarzbauten verjähren nicht, die können auch noch nach dutzenden Jahren (wenn der Schwarzbau auffällt) wegen einer Abrissverfügung abgerissen werden...
Bestandsschutz kann eventuell sein, wenn es einmal einen Zeitpunkt gab, zu dem das Gebäude beurechtskonform war.
In der DDR gab es aber tatsächlich eine 5-jährige Verjährungsfrist, die, nach Ablauf der 5 Jahre zu DDR-Zeiten auch heute noch ihre Wirkung entfaltet.
Zitat :Kann man denn davon ausgehen, dass eine im Kataster vorhandene Immobilie nicht illegal, also „schwarz" gebaut worden ist?
Nein.
Zitat:
Wahrscheinlich nicht, denn bestimmt gibt es ja Verjährung o.ä.
Nein, da gibt es auch keine "Verjährung". Ohne Baugenehmigung errichtete baugenehmigungspflichte Bauten haben keinen Bestandsschutz. Auch nicht nach mehreren Jahrzehnten.
Fieser noch: auch ein Eintrag ins Grundbuch heilt den Schwarzbau nicht. Auch dann bleibt es ein Schwarzbau, der keinen Bestandsschutz hat.
Zitat :Ohne Baugenehmigung errichtete baugenehmigungspflichte Bauten haben keinen Bestandsschutz. Auch nicht nach mehreren Jahrzehnten.
Im wiedervereinigten Deutschland und in der alten Bundesrepublik: Ja
Aber bei Gebäuden auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gibt es die oben schon erwähnte Besonderheit: In der DDR gab es bei Schwarzbau eine Frist von 5 Jahren. Gebäude, die zu DDR-Zeiten unerlaubt gebaut wurden und am 02.10.1990 (Tag vor der Wiedervereinigung) mindestens 5 Jahre standen, haben Bestandsschutz erreicht.
Zitat :Gebäude, die zu DDR-Zeiten unerlaubt gebaut wurden und am 02.10.1990 (Tag vor der Wiedervereinigung) mindestens 5 Jahre standen, haben Bestandsschutz erreicht.
Das erklärt auch, warum das Gebäude im Kataster zu finden ist. Macht auch Sinn, da die Städte und Gemeinden eine vernünftige Bauleitplanung machen wollen und müssen
Nicht nur.
Hier im Ort stehen einige Schwarzbauten, die dennoch beim Vermessungsamt und in neueren Bauleitplänen auftauchen und trotzdem noch nicht genehmigt sind.
Und nein, das ist nicht nur eine Vermutung, ich weiß, dass diese Dinger noch nicht genehmigt sind, weil ich sonst hätte unterschreiben müssen, oder eine Benachrichtigung im gelben Brief erhalten hätte.
Nein. Die Darstellungen im Liegenschaftskataster lassen keine Rückschlüsse zur Genehmigung, zum Bestandsschutz, zur Duldung oder zur Illegalität eines Gebäudes zu.Zitat :Das erklärt auch, warum das Gebäude im Kataster zu finden ist.
Die Mythen, dass ein im Liegenschaftskataster vorhandenes Gebäude legal sei, dass die tatsächliche Nutzung "Wohnbaufläche" mit Bauland gleichzusetzen sei und dass ein Flurstück mit einem Straßennamen eine öffentliche Verkehrsfläche sei, sind einfach nicht aus der Welt zu schaffen.
Besten Dank für die vielen Wortmeldungen, da konnte ich doch etwas lernen.
Zwei Fragen hätte ich noch für den unwahrscheinlichen Fall, dass das Haus tatsächlich vor 1985 in der DDR gebaut wurde und ab 1990 Bestandsschutz hatte:
Würde ein solcher Schutz bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Besitzer mit übergehen oder gilt dieser nur für den Erbauer des Hauses?
Und: Bezieht sich der Schutz nur auf den ursprünglichen Zustand oder wäre eine Kernsanierung heute noch möglich ohne den Schutz zu verlieren?
Danke
Zitat :Würde ein solcher Schutz bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Besitzer mit übergehen oder gilt dieser nur für den Erbauer des Hauses?
Das betrifft das Haus, nicht dessen Eigentümer.
Zitat :Bezieht sich der Schutz nur auf den ursprünglichen Zustand oder wäre eine Kernsanierung heute noch möglich ohne den Schutz zu verlieren?
Da könnte der Bestandsschutz verlorengehen.
Ich habe noch eine Rückmeldung vom Bauamt bekommen, was einen möglichen Bestandsschutz angeht. Offenbar geht der Schutz regelmäßig verloren, wenn eine DDR Immobilie 7 Jahre lang unbewohnt/ungenutzt blieb. Zumindest eine Sanierung wäre dann ohne neue Baugenehmigung nicht mehr möglich.
-- Editiert von User am 2. Februar 2023 12:03
Welches Bundesland genau?
Hessen und Bayern z.B. haben diese 7 Jahre explizit nicht. Wie es bei den neuen Bundesländern aussieht, müsste man nachprüfen.
Das kam aus Brandenburg und bezieht sich wohl auch nur auf den Bestandsschutz von DDR Immobilien die vor 1985 gebaut wurden.
Und jetzt?
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