Grenzbebauung, Genehmigung durch Nachbarn, Hessen

29. Mai 2017 Thema abonnieren
 Von 
natilein
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 13x hilfreich)
Grenzbebauung, Genehmigung durch Nachbarn, Hessen

Hallo,

ich habe Fragen zu Grenzbebauung.

Nachbar A hat ein Haus mit einem Anbau.
Der Anbau verläuft auf derzeit ca 11-12 mtr Länge an der Grenze zum Garten von Nachbarn B. davon ca 4-5 mtr. "oberirdischer Keller" mit Terrasse und gemauerter Brüstung sowie 7mtr. "Keller" mit einer WohnEtage und Schleppdach.
Nun möchte A den Anbau mit der Wohnetage um 4 mtr. verlängern, so dass der Garten von Nachbar B dann über die gesamte Länge grenzbebaut wäre.
Wunsch wäre die 4mtr. nicht nur zu verlängern, sondern auch ein Giebeldach auf den dann 11mtr. langen Wohn-Anbau zu setzen, welches mit dem ausgebauten Giebeldach des Ursprungshauses anschließt.

Bei allen derzeitigen Garten-Flächen handelt es sich um "Wohnbaufläche, Flächen mit gemischter Nutzung".
Garten und derzeitiger Anbau befinden sich in Hanglage, Höhenunterschied ca 3,50mtr. (~5,50mtr eben~5,50mtr. Hang, ~4mtr eben), so dass Höhenangaben schwer zu beschreiben sind.

Benötigt Nachbar A eine Genehmigung von Nachbar B?
In jedem Fall oder nur für Teile, z.B. nur um höher oder nur um breiter als bisher zu bauen, grenzbebaut ist ja eh?
Benötigt A eine Genehmigung von B um stattdessen oder zusätzlich die bisherige Terasse zum Wohnraum aufzustocken?
Kann Nachbar B komplett verweigern oder muss er Zugeständnisse machen.
Kann B Bedingungen stellen, nicht höher als oder/und nicht breiter als, in Wunschfarbe verputzt...?

Grüße
und Danke

natilein

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von natilein):
grenzbebaut ist ja eh

Das ist eine gefährliche Ansicht.
Wenn der derzeitige Gebäudebestand ohne Baugenehmigung errichtet wurde und nicht genehmigungsfähig ist, dann könnte das Bauamt auch die Beseitigung für das "eh grenzbebaute" anordnen.

Nachbar A benötigt für sein Vorhaben jedenfalls eine Baugenehmigung und die wird er i.d.R. nur erhalten, wenn er die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält.

Nach der Hessischen Bauordnung sind Gebäude/Räume zur Wohnnutzung ohne Abstandsflächen zur Nachbargrenze (mind. 3 Meter) grundsätzlich nicht zulässig. Ausnahmsweise zulässig sind untergeordnete Gebäude (z.B. Garagen, Abstellraum) jedoch nur bis maximal 15 m Länge.
siehe HBO § 6 Abstandsflächen
http://www.bauordnungen.de/Hessen

Da kommen dann natürlich Fragen auf:
Liegt denn für das vorhandene Gebäude (Wohnnutzung) überhaupt eine Baugenehmigung vor?
Erlauben vielleicht die örtlichen Bestimmungen (abweichend von der HBO) derartiges?
Was steht im Bebauungsplan?
Hat Nachbar B vielleicht bereits Abstandsflächen auf seinem Grundstück (Baulast) übernommen, damit das vorhandene Gebäude ("Keller" plus Wohnetage, Terrasse) genehmigt werden konnte?

Der Wunsch die komplette Grenzlänge zum Nachbarn zuzubauen - und gar für Wohnnutzung scheint mir schon arg vermessen - und rein von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeschlossen.

Sinnvoll wäre sicherlich zunächst einmal die vorhandenen Genehmigungsunterlagen zu studieren und sich dann beim örtlichen Bauamt zu informieren - oder wenn man vielleicht keine "schlafenden Hunde" wecken möchte eben bei einem Architekten (der wird aber nicht kostenlos tätig).

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
natilein
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 13x hilfreich)

ups, das ging aber fix!
Danke!
ist auf dem Lande, alter Ortskern, wo meist ein Haus oder ehemaliger Bauernhof am andern steht und es fast nur grenzbebaute Gebäude zur Wohnnutzung gibt. Auch "neuere" (30 bis 60 Jahre), häufig Ersatz für ehemalige Wirtschaftsgebäude/Stallungen.
Im genannten Fall gibts keine (bekannten) Unterlagen, die "Keller" sehen nach "Resten" von ehemaligen Wirtschaftsgebäuden aus. Nur die Aufbauten sind neuer, die hat (vermutlich) der nachkommenlose vorvor-Besitzer errichtet. beide Nachbarn sind zugezogene Nachbesitzer ohne Unterlagen.

Nach Ihrer Beschreibung sollte A sich schwer überlegen überhaupt einen Bau-Antrag zu stellen
und B könnte zustimmen mit der Gewissheit, dass das Bauamt eh nicht genehmigt?
So hätte A echt Pech, aber der nachbarschafltiche Frieden wäre gewährleistet :-D

Aber gut, vielleicht kann man doch einfach auf dem örtlichen Bauamt anrufen und fragen, wie es grundsätzlich mit der Genehmigungspflicht aussieht ohne die bereits bestehenden Gebäude zu erwähnen. man kann ja welche als Beispiel nehmen, von denen man weiß, dass sie genehmigt sind...
ich hatte angenommen, da Grenzbebauung vorliegt, erschwere das die Ablehnung, bzw. erleichtere das die Baugenehmigung ggf. ohne Nachbars Zustimmung.
Die hessische Bauordnung hatte ich diesbezüglich überflogen, fand aber keinen reellen Bezug zu vorhandenen Altbauten.

wer verlangt eigentlich den Abriss, falls da was zutage käme, das Bauamt in jedem Fall oder nur, wenn sich jemand beschwert?
anders gefragt, weckt man tatsächlich schlafende Hunde?
Und kann man bei genehmigten Bauten die Unterlagen irgendwo einsehen oder gar eine Abschrift erhalten?

Grüße

natilein

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1537x hilfreich)

In solchen Fällen empfiehlt es sich, nicht beim Bauamt anzurufen, sondern einen Beratungstermin zu vereinbaren.
Dann kann man mit Hilfe der Flurkarte besprechen, welche Vorhaben aus Sicht des Bauamtes genehmigungsfähig sind, und ob der Nachbar zustimmen muss!

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
natilein
Status:
Frischling
(47 Beiträge, 13x hilfreich)

Zitat (von Lolle):

Nach der Hessischen Bauordnung sind Gebäude/Räume zur Wohnnutzung ohne Abstandsflächen zur Nachbargrenze (mind. 3 Meter) grundsätzlich nicht zulässig. Ausnahmsweise zulässig sind untergeordnete Gebäude (z.B. Garagen, Abstellraum) jedoch nur bis maximal 15 m Länge.
siehe HBO § 6 Abstandsflächen
http://www.bauordnungen.de/Hessen

Da kommen dann natürlich Fragen auf:
Erlauben vielleicht die örtlichen Bestimmungen (abweichend von der HBO) derartiges?


nochmal allgemein:
heißt, alles was anders ist, ist zu erfragendes Sonderrecht und nicht, wie die HBO, im netz nachzulesen?

ich hab grad mal in die online Liegenschaftskarte geschaut:
Nachbar Bs Grundstück ist ~ 42mtr.lang, davon hat er selber ~26 mtr. Grenzbebauung, Scheune, ehemalige Stallungen, bleiben ~16mtr. Garten
Nachbar A liegt mit ~4mtr.Garten und ~15mtr. oben beschriebener Bebauung an, davon überschneiden sich ~2mtr. mit der Grenzbebauung Scheune und dann gibts noch
Nachbar C, der ~23mtr. mit direkter Grenzbebauung, alles Wohnraum, davon 17mtr. vergleichsweise neu (wie hat der die genehmigt bekommen), anliegt.
heißt Bs 42mtr. langes grundstück ist ("eh") an der Seite 38mtr. nachbarseitig grenzbebaut, 26mtr. eigenseitig grenzbebaut.
Die Bauten sind zwischen ~175 und ~35 Jahre alt.
Sowas ist ja nach der HBO völlig ausgeschlossen, wo steht dann sowas?

noch ne allgemeine Frage:
besteht heute gebauter Wohnraum grundsätzlich aus mindestens Bodenplatte + 2,45 Raumhöhe+ Deckenplatte + gedämmtes Dach so dass man mit Schleppdach auf eine Mindesthöhe von ~ 3bis 3,50mtr. käme?
Gruß
natilein

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Alter Ortskern ist natürlich ein Sonderthema - da ist ja teilweise sogar gewollt, das die typische Grenzbebauung, Hofreitencharakter erhalten bleibt - und die Bewohner freuen sich über die abgeschlossenen Innenhöfe

Zitat (von natilein):
Sowas ist ja nach der HBO völlig ausgeschlossen, wo steht dann sowas?
Abweichende/zusätzliche Bestimmungen von den Normen der HBO stehen z.B. im Bebauungsplan, auch in einer Ortsgestaltungssatzung. Manche Gemeinden stellen ihre Bebauungspläne auch schon online zur Verfügung, anderenfalls holt man sich für ein paar Euro Fotokopien auf der Gemeinde

Bauen im Bestand ist aber immer einzelfallabhängig - gerade bei alten Hofreiten.
Ich hatte z.B. auch mal eine Fachwerkhofreite mit allseitiger Grenzbebauung.
Das marode Hoftor mit Nebengebäude durfte nur quasi millimetergenau exakt so wiederaufgebaut werden, wie es vorher war.
Keine zusätzlichen/neuen Abweichungen von der Abstandsnorm waren zulässig. Die niedergelegte Scheune hätte ebenso wiedererrichtet werden dürfen - allerdings kein neues Gebäude mit anderen Abmessungen, dann hätten die Abstandsflächen eingehalten werden müssen.
Möglicherweise hat auch der Denkmalschutz noch ein Wörtchen mitzureden.

Gerade die Abstandsvorschriften resultieren daraus, dass dem Brandschutz heutzutage große Bedeutung zukommt. Abweichungen/Ausnahmen von den Normen können jeweils im Einzelfall unter bestimmten Nebenbedingungen zugelassen werden.

Da wirst du wirklich nur mit der örtlichen Genehmigungsbehörde genauer abklären können, was zulässig ist und ob zu einer Ausnahme/Abweichung die Zustimmung des Nachbars erforderlich ist.

Zitat (von natilein):
noch ne allgemeine Frage:
besteht heute gebauter Wohnraum grundsätzlich aus mindestens Bodenplatte + 2,45 Raumhöhe+ Deckenplatte + gedämmtes Dach so dass man mit Schleppdach auf eine Mindesthöhe von ~ 3bis 3,50mtr. käme?

Kommt drauf an in welchem Bezug du fragst. Natürlich kann man für sich selbst auch geringere Raumhöhen für ausreichend erachten. Spätestens beim Wiederverkauf/bei Vermietung kann sich das dann aber rächen.
Ansonsten wird eben eine lichte Raumhöhe von 2,40 für Afenthaltsräume (Wohnräume) heute für erforderlich gehalten > schau mal § 42 HBO und was vielleicht noch wichtiger ist > Rettungswege/Fluchtwege sind Vorschrift!

Signatur:

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