Hallo,
wir möchten eine Eigentumswohung erwerben. Haben uns hierzu den Grundbuchauszug geben lassen. In der Abteilung II ist folgendes vermerkt:
1.Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Stadt...... Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom.... Urkunden Nr.
2. Vormerkung zur Sicherung des bedingten und befristeten Anspruchs auf Rückauflassung für die Stadt.... unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom... Urkunden Nr.
Ich habe vom Makler die Urkunde angefordert auf die hier Bezug genommen wird. Der Makler tut sich sehr schwer damit und ich habe das Gefühl er möchte uns diese Urkunde nicht zeigen.
Muss er uns Einblick gewähren?
Was bedeuten diese zwei Punkte? Kann es wirklich passieren, wenn wir die Wohnung ohne Einblick in die Urkunde kaufen, die Stadt kommen kann ihr Vorkaufsrecht ausüben kann?
Ich habe von Kollegen gehört, dass diese Vormerkungen mit Bewilligung der Stadt vor unserem Kauf gelöscht werden müssen.
Der Makler sagte, das ginge nicht.
Wir sind sehr verunsichert und wissen nun nicht, was wir tun sollen? Ist es ein Grund die Wohnung nicht zu nehmen?
Bitte um Rat!
Vielen Dank!!!
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Grundbucheintrag-Vorkaufsrecht für die Stadt
Verbaut?
Verbaut?
Auf jeden Fall müßte der Notar beim Vertragsvorlesen erklären, was dieses bedeutet. Sie müssen ja nicht beim ersten Termin beim Notar unterschreiben.
Wie interessant ist die Wohnung? Die Eintragung ist sicherlich normal, aber das Verhalten des Maklers? Der will doch die Wohnung verkaufen.
Wisst Ihr denn, was ein Vorkaufsrecht ist?
Es bedeutet, dass die Stadt beim Vorliegen eines Kaufvertrages in diesen eintreten kann.
Euch kann also maximal passieren, dass die Stadt jetzt das Vorkaufsrecht ausüben will und somit der Vertrag mit Euch nicht zustande kommt.
Daneben kann es passieren, dass für den Fall, dass Ihr später verkaufen wollt und einen Käufer gefunden habt, die Stadt ebenfalls unter gleichen Bedingungen in diesen Kaufvertrag einsteigt. Da Ihr dann aber so oder so den Kaufpreis erhaltet, ist das aber kein Nachteil.
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht stellt daher nicht wirklich ein Problem dar. s ist insbesondere nicht möglich, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechtes jemanden zum Verkauf zwingen kann.
Mit so einem Vorkaufsrecht soll lediglich verhindert werden, dass mit dem Grundstück spekuliert wird. So etwas passiert im Wesentlichen in zwei Fällen:
- Die Stadt hat das Grundstück zu besonders günstigen Bedingungen an eine bestimmte Personengruppe verkauft, z.B. sozial Bedürftige. Sie kann mit dem Vorkaufsrecht verhindern, dass diese das Grundstück anschließend weiter verkaufen und nur die Subvention einstecken wollten. So ein Fall liegt wahrscheinlich bei Euch vor.
- Die Stadt benötigt in absehbarer Zeit das Grundstück selbst, z.B. weil dort eine Straße gebaut werden soll. Sie kann somit verhindern, dass mit dem Grundstück zum Nachteil der Stadt spekuliert wird.
Ein Recht auf Löschung dieser Belastung gibt es nicht. Die Stadt wird diese Eintragungen nach meiner Einschätzung auch nicht löschen. Wenn Ihr auf einer Löschung besteht, dann solltet Ihr Euch gleich nach einer anderen Wohnung umschauen.
Was es mit der befristeten Rückauflassungsvormerkung auf sich hat, solltet Ihr prüfen. Das deutet darauf hin, dass der jetzige Eigentümer das Grundstück unter bestimmten Bedingungen erhalten hat und dafür evtl. einen Preisnachlass bekommen hat. Wenn die Bedingungen (z.B. Bauzwang) erfüllt sind, dann kann diese Eintragung gelöscht werden.
Bei der genannten Urkunde handelt es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um den Kaufvertrag, mit dem der jetzige Eigentümer das Grundstück erworben hat. Es sollte daher für den Makler kein Problem sein, diese Urkunde vorzulegen.
Ich sehe diese Eintragungen dennoch nicht als nennenswerten Nachteil an. Ihr solltet Euch die Bedeutung zwar im Detail erläutern lassen. Ich halte es jedoch nicht für einen Grund, um die Wohnung nicht zu nehmen.
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Vielen Dank für die Antwort. Ich glaube, dass der Makler einfach keine Lust hat sich zu bemühen. Ich habe am Freitag doch noch die Urkunde auszugsweise!!! in Kopie bekommen und diese Vormerkungen im Grundbuch beziehen sich auf das Grundstück. Da steht z. B. dass auf dem Grundstück, das der Bauträger gekauft hat, wie vereinbart, Mehrfamilienhäuser zu entstehen haben und kein Gewerbe auf diese Grundstück betrieben werden darf und noch andere Bedingungen, die scheinbar wirklich nur das Grundstück betreffen, da das Grundstück vorher der Stadt gehört hat. Ich bin trotzdem so verunsichert, einfach weil ich nicht so viel Ahnung von all dem habe. Ich habe Bedenken etwas übersehen zu haben. Die Wohnung ist sehr interessant für uns. Der Makler erklärte mir, dass die Löschung aus dem Grundbuch von Seiten der Stadt nicht vorgenommen werden kann, da die Aussenanlagen (Strasse, Bepflanzung,...) noch nicht fertig sind. Das steht auch so in der Urkunde drin, dass die Stadt die Löschungsbewilligung gibt, wenn das Bauvorhaben abgeschlossen und die Aussenanlagen fertig sind. Jedoch hat mir ein weitläufiger Bekannter der Anwalt ist gesagt, er würde die Wohnung nicht nehmen, so lange die Stadt keine Löschungsbewilligung erteilt. Wir möchten aber genau diese Wohnung haben:-)) und am Liebsten noch spätestens diese Woche unterschreiben????
Danke für die ausführliche Antwort hh! Ich hatte vor Deiner Antwort geantwortet und somit haben sich Dein Beitrag und mein Beitrag überschnitten. Unser bekannter Anwalt hat auch nur diesen Rückauflassungs Eintrag bemängelt. Er sagte, genau wie Du, dass das gelöscht werden sollte. Wobei er auch nicht die Unterlagen gelesen hat, sondern nur von meiner Erzählung. Aber wenn das Vorkaufsrecht auf das Grundstück bezogen ist, wird die STadt doch kein Interesse an der Wohung haben und ihr Vorkaufsrecht ausüben. Wenn wir die Wohnung nun nehmen, kann die Stadt jederzeit ihr Vorkaufsrecht ausüben oder nur eine begrenzte Zeit. Vielen Dank!!!
Man kann nur Grundstücke kaufen, bzw. verkaufen. Die darauf gebauten Wohnungen gehören automatisch dazu.
Das Vorkaufsrecht und die Rückauflassungsvormerkung schließen also die Wohnung mit ein.
Zur Ausübung des Vorkaufsrechtes noch Mal ganz deutlich:
- Die Stadt kann Euch nicht zwingen, zu verkaufen.
- Nur, wenn Ihr sowieso verkaufen wollt, dann kann die Stadt in einen bereits ausgehandelten Vertrag mit einem anderen Käufer eintreten.
Das Vorkaufsrecht gilt unbegrenzt. Es hat aber keine tatsächliche Wirkung, solange Ihr nicht verkaufen wollt.
Bezüglich der Rückauflassungsvormerkung sehe ich nicht so große Probleme, wie Dein Bekannter. Solange von Eurer Seite nicht gegen die ursprünglichen Vereinbarungen mit der Stadt verstoßen wird, habt Ihr nichts zu befürchten.
Die Rückauflasungsvormerkung stellt nur ein Druckmittel dar, das sicherstellen soll, dass die getroffenen Vereinbarungen eingehalten werden. Diese Vereinbarungen sollte man natürlich kennen.
Ich würde die Wohnung kaufen. In den beiden Eintragungen sehe ich keinen nennenswerten Nachteil.
-- Editiert von hh am 14.12.2004 13:15:59
Hi,
ich sehe dieses Vorkaufsrecht und die RückAV genauso wie hh als relativ harmlos an. Lasst Euch die Bedeutung der beiden Eintragungen sicherheitshalber vom Notar erläutern.
Gruß
Exek.
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