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Grunddienstbarkeit erst nach Grundstückskauf einrichten?

 Von 
Simoff
Status:
Schüler
(157 Beiträge, 103x hilfreich)
Grunddienstbarkeit erst nach Grundstückskauf einrichten?

Ich hätt da mal eine Frage bevor es zum Problem wird:
Wir möchten ein Grundstück in einem neu erschlossenem Baugebiet kaufen. Dabei wurde uns von dem Grundstück nur eine Hälfte für DHH angeboten. Im Kaufvertrag für das Grundstück steht, das wir von einem erschlossenen Grundstück ausgehen. Da könnte aber ein Problem bestehen. Der Anschluss der Kabel und Leitungen liegt auf der anderen Grundstückshälfte. Makler meint "kein Problem, da das nach Trennung über eine Grunddienstbarkeit geregelt wird". Das irritiert mich sehr, da der Käufer der anderen Hälfte auch involviert sein müsste und das erst viel später als Grunddienstbarkeit zu regeln kommt mir komisch vor.
Ist diese Vorgehensweise normal?
Sollte wir uns die Grunddienstbarkeit Leitungsrecht im Kaufvertrag zusichern lassen?
Andere Vorschläge?
Danke für jede Idee dazu!

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Grundstück Kaufvertrag Problem Grunddienstbarkeit


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Escroda
Status:
Beginner
(125 Beiträge, 42x hilfreich)

Zitat (von Simoff):
das erst viel später als Grunddienstbarkeit zu regeln kommt mir komisch vor.

Mir auch.
Zitat (von Simoff):
Sollte wir uns die Grunddienstbarkeit Leitungsrecht im Kaufvertrag zusichern lassen?

Auf jeden Fall!
Genauso wie im Kaufvertrag die Fläche des zu erwerbenden Teilstückes hinreichend genau beschrieben sein sollte, sollten auch die notwendigen Verpflichtungen für das Reststück im Notarvertrag verankert werden, einschließlich der zusätzlichen oder im Kaufpreis enthaltenen Kosten für die Grunddienstbarkeiten. Falls auch öffentliche Verpflichtungen (Baulasten) notwendig sind, sollten auch diese im Notarvertrag erwähnt werden. Ansonsten könnte der Nachbar ja Phantasiepreise für die späteren Eintragungen verlangen.

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

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#2
 Von 
Simoff
Status:
Schüler
(157 Beiträge, 103x hilfreich)

Über die Kostenauswirkungen hatte ich mir noch keine Gedanken gemacht.
Der Makler begründete die Vorgehensweise mit der erst später stattfindenden Ausmessung der Grundstückshälften und der dann erst erfolgten Real-Teilung. Bis dahin wäre aber das Leitungsrecht aber nicht verbrieft, wenn ich das richtig erfasse. Vermutlich will der Makler den Makel des 2. Grundstückes wegen Wertminderung nicht zu erkennen geben.

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#3
 Von 
Escroda
Status:
Beginner
(125 Beiträge, 42x hilfreich)

Die für den Käufer rechtssicherste Lösung wäre natürlich der Kauf nach der Realteilung. Das Grundstück existiert dann in verbindlicher Größe mit allen notwendigen Begünstigungen und Belastungen. Da dies aber Nachteile für den Verkäufer mit sich bringt (z.B. wenn ein Käufer abspringt, ein anderer aber lieber eine andere Aufteilung hätte) und die Fortführung einige Zeit in Anspruch nimmt, werden oft noch zu vermessende Teilflächen verkauft.

Der Makler hat Recht, dass jetzt noch keine Grunddienstbarkeiten eingetragen werden können, da die Teilflächen im Grundbuch ja noch nicht existieren. Sie existieren nur als Absichtserklärung im Notarvertrag, dort aber so verbindlich, wie von den Parteien gewünscht. Meistens ist eine Karte wesentlicher Bestandteil des Notarvertrages, aus der Lage und Größe der Teilfläche ersichtlich sind. Oft werden auch Maße angegeben und akzeptable Toleranzen, manchmal Minimalgrößen oder Maximalgrößen mit entsprechenden Klauseln für Ausgleichszahlungen. Und genauso verbindlich gehört in den Notarvertrag hinein, dass das Grundstück durch Grunddienstbarkeiten begünstigt werden soll, wenn jetzt schon feststeht, dass es ohne nicht wie beabsichtigt nutzbar wäre. Ansonsten kannst Du nicht davon ausgehen, dass Du die Rechte nachträglich überhaupt bekommst, und wenn doch, dass dies kostenlos geschieht.

Signatur:

Alles was ich schreibe ist meine persönliche Meinung und entbehrt jeglicher Rechtsverbindlichkeit.

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(40745 Beiträge, 14621x hilfreich)

Zitat:
Sie existieren nur als Absichtserklärung im Notarvertrag, dort aber so verbindlich, wie von den Parteien gewünscht.


Hoffentlich, jedenfalls sollte darauf geachtet werden, dass die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Nachbargrundstück verbindlich vereinbart wird.

Und warum kann kein eigener Anschluss nachträglich erstellt werden?

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#5
 Von 
Simoff
Status:
Schüler
(157 Beiträge, 103x hilfreich)

Zitat (von hh):
Und warum kann kein eigener Anschluss nachträglich erstellt werden?
12m durch das Nebengrundstück sind einfacher als 35m über die fertige Straße. Und billiger. Ging schneller als gedacht. Erschließung ist nun abgeschlossen und Straßendecke ist fertig. Wenn die Grunddienstbarkeit nicht gewollt ist, dann sollen die uns ein Angebot machen. Wir werden die Grunddienstbarkeit nun verbindlich zusichern lassen oder es sein lassen.

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#6
 Von 
Simoff
Status:
Schüler
(157 Beiträge, 103x hilfreich)

Danke @Escroda !!! Die Argumentation hatte ich teilweise so übernommen und siehe da - bis zum Notartermin wird der Vertrag nachgebessert. Damit sind wir hoffentlich auf der sicheren Seite.

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#7
 Von 
Simoff
Status:
Schüler
(157 Beiträge, 103x hilfreich)

Zur Info für alle, die in eine ähnliche Situation kommen:
Der Notar fand den Vertrag ohne die Erwähnung der Erschließung und Klärung der Grunddienstbarkeit für mangelhaft und war froh über den Hinweis. Es wird jetzt eine Ergänzung geben mit genauer Lage der Leitungen. Der Vertrag war auch in anderen Punkten (von Hilfskräften?) fehlerhaft erstellt worden. Böser Fehler - das Gesamtgrundstück sollte statt dem gekauften Bruchteil übertragen werden. Da wäre der Ärger vorprogrammiert gewesen.

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