Grundschuld übertragen

Hallo,

habe mal eine Frage zu einem Thema was ich gerade im Studium behandle:

Angenommen da ist der Eigentümer E der zwei Immobilien I1 und I2 besitzt. Es handelt sich um Mehrfamilienhäuser die nicht selber bewohnt werden. Auf I1 hat er ein Darlehen laufen, welches auch mit einer Grundschuld auf I1 besichert ist. Die Mittel aus dem Darlehen verwendet er aber ausschließlich für I2 - bringt die Ausgaben für das Darlehen also auch dort als Werbungskosten in Abzug.

Jetzt überlegt sich der E, die Immobilie I2 (ohne die eingetragene Sicherung bzw. das explizit darauf aufgenommene Darlehen) an seine Tochter im Rahmen der vorweggenommen Erbfolge mittels eines Vorbehaltsnießbrauchs zu "übertragen".

Da das Darlehen bei der Ermittlung der BMG zur Schenkungssteuer in Abzug gebracht werden darf, würde er es auch gerne dazu nutzen. Allerdings ist es ja auf I1 eingetragen. Nur die Mittel daraus werden für I2 verwendet.

Besteht nun für den E die Möglichkeit, trotz der nicht eingetragenen Grundschuld auf I2, die Darlehenskosten für eine Senkung deren BMG zu anzusetzen ? Die Grundschuld für dieses Darlehen soll aber weiterhin bei I1 verbleiben.

Eigentlich darf so etwas doch gar nicht sein, oder ? Es kann doch nur danach gehen, auf welchem Objekt die Grundschuld eingetragen ist, oder sehe ich das falsch ?

Vielen Dank
Christian