Grundstückmitnutzung

Hallo liebes Forum,

unser Nachbar möchte mir gerne von seinem Grundstück (unbebautes Baugrundstück) ca 30 qm abgeben. Nun haben wir uns zusammen gesetzt und erfahren, dass in seinem Grundbuch eine Grunddienstbarkeit im Sinne einer Gartenmitbenutzung für unser Grundstück steht.
Hintergrund ist, dass der Vorbesitzer unseres Grundstücks bereits einen kleinen Teil von seinem Grundstück bekommen hat und es in dem Zuge in das Grundbuch eingetragen wurde.

Für die Grunddienstbarkeit sind keinerlei Beschränkungen oder Quadratmeterzahlen angegeben.

Unser Nachbar hat uns nun vorgeschlagen einen Vertrag über die Nutzung des 30qm-Streifens aufzusetzen. Grundbuch soll alles so bleiben. Vermessen soll auch nicht werden. Über den Preis sind wir und einig und ich finde die Vorgehensweise auch fair.

Jetzt meine Fragen:
Kann man das so machen?

Dürfte ich theoretisch das gesamte Nachbargrundstück mit nutzen? Oder gilt in dem Fall die optische Grenze (Zaun).

Was könnte bei einem Eigentümerwechsel des Nachbargrundstücks bei dieser Konstellation (Grunddienstbarkeit und Vertrag ohne Notar) passieren?

Dürfte ein neuer Eigentümer ein Haus auf diesem Grundstück bauen?

Danke schon mal, ich hoffe, es ist halbwegs verständlich