Grundstückskauf -Höchstbetragssicherungshypothek

22. Mai 2011 Thema abonnieren
 Von 
TMW2008
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 13x hilfreich)
Grundstückskauf -Höchstbetragssicherungshypothek

Hallo zusammen,

wir kaufen einen Gemeindebauplatz. Im Kaufvertrag steht, dass wir verpflichtet sind, das Grundstück innerhalb von 3 Jahren zu bebauen, das Grundstück nicht anderweitig zu verkaufen und in dem zu errichtenden Wohnhaus mindestens 5 Jahre selbst zu wohnen.
Zur Sicherung gegen Spekulation mit dem Grundstück, lässt sich die Gemeinde eine Höchstbetragssicherungshypothek eintragen, die greift, wenn wir einen der genannten Punkte nicht erfüllen. Die Gemeinde hat die Hypothek zu löschen, wenn wir in dem zu bauenden Haus 5 Jahre selbst gewohnt haben.

Wir haben vor, noch dieses Jahr mit Bauen anzufangen und mindestens 5 Jahre selbst in dem Haus zu wohnen. Sind wir damit safe? Der zweite Punkt "das Grundstück nicht anderweitig zu verkaufen" macht uns Bauchschmerzen, da er keine zeitliche Befristung enthält? Andererseits löscht die Gemeinde nach 5 Jahren Bewohnens die Hypothek. Gibt sie mit dem Löschen der Hypothek ihre Forderung automatisch auf oder könnte sie noch in 20 Jahren mit einer Nachforderung kommen?

Besten Dank für hilfreiche Antworten!

-- Editiert am 22.05.2011 14:15

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2026x hilfreich)

quote:
löscht die Gemeinde nach 5 Jahren Bewohnens die Hypothek. Gibt sie mit dem Löschen der Hypothek ihre Forderung automatisch auf oder könnte sie noch in 20 Jahren mit einer Nachforderung kommen?


Das ist nur eine Sicherungshypothek, wie Sie doch selbst geschrieben haben:
quote:
... dass wir verpflichtet sind, das Grundstück innerhalb von 3 Jahren zu bebauen, das Grundstück nicht anderweitig zu verkaufen und in dem zu errichtenden Wohnhaus mindestens 5 Jahre selbst zu wohnen.
Zur Sicherung gegen Spekulation mit dem Grundstück, lässt sich die Gemeinde eine Höchstbetragssicherungshypothek eintragen, die greift, wenn wir einen der genannten Punkte nicht erfüllen. Die Gemeinde hat die Hypothek zu löschen, wenn wir in dem zu bauenden Haus 5 Jahre selbst gewohnt haben.Sicherungshypothek




quote:
Der zweite Punkt "das Grundstück nicht anderweitig zu verkaufen" macht uns Bauchschmerzen, da er keine zeitliche Befristung enthält? BLOCKQUOTE>

Nach Erfüllung aller Auflagen können Sie mit dem Grundstück tun was Sie wollen, auch verkaufen.

-- Editiert am 23.05.2011 17:33

3x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
TMW2008
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 13x hilfreich)

Hallo Icecycle,

vielen Dank für die Antwort.

Nach Erfüllung aller Auflagen können Sie mit dem Grundstück tun was Sie wollen, auch verkaufen.

Genau hierin besteht ja unsere Frage: Wann haben wir alle 3 Auflagen erfüllt, der zweite Punkt (Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück nicht anderweitig zu verkaufen) ist ja so formuliert als gelte er lebenslang.

5x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Mit dem Löschen der Sicherungshypothek kann die Gemeinde einen Verkauf nicht mehr verhindern.

-----------------
" "

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
TMW2008
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 13x hilfreich)

Verhindern kann sie den Verkauf dann zwar nicht, aber dennoch eine saftige Nachzahlung verlangen :-(

2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
TMW2008
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 13x hilfreich)

Das ist richtig, es geht rechnerisch um eine hohe Summe.
Der Anspruch auf Nachforderung wird jährlich um 5% erhöht.
Nach 30 Jahren könnte daher ein Betrag von über EUR 58.000
von uns gefordert werden.

Genau um die zeitliche Gültigkeit und Verhältnismäßigkeit der Nachzahlungsforderung geht es uns dabei.
Diese Forderung kann also die Gemeinde lebenslang (oder z.B. noch in 20 Jahren) bei Verkauf unseres auch BEBAUTEN Grundstückes durchsetzen? und das unabhängig von unserem
tatsächlichen Verkaufserlös. Die Gemeinde will damit nur der Spekulation mit günstigen Gemeindegrundstücken vorbeugen, doch der Umfang übertrifft doch bei weitem
diesen Hintergrund?!

Die Löschung der Sicherungshypothek hätte ja auf den Weiterbestand der Forderung keine Auswirkung.
Weiter heisst es im Vertrag die Gemeinde KANN
auf Nachforderung bei zwingenden Gründen (z.B. berufl. Veränderung) auf diese Nachforderung verzichten. Ist diese KANN-Formulierung nicht komplett überflüssig, da diese nicht verpflichtend für die Gemeinde ist?

Vielen Dank!

2x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)



Das ist tatsächlich diffus, weshalb wurde das nicht im Notartermin geklärt?

Die Rückzahlung der Verbilligung muss die Gemeinde aufnehmen, um Sinn und Zweck der Subvention zu sichern.

Das betrifft allerdings nur den Bodenwert.

Mit der Rückforderung ist aber selbst der Bund in diesem Fall auf die Nase gefallen:

V ZR 158/05

Argument:

Ob die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung dazu führt, dass damit auch der Subventionszweck verfehlt wird, kann nicht allein nach den vertraglichen Vereinbarungen, sondern muss unter Berücksichtigung der bundesgesetzlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, der Bindung und der Freistellung von Belegungsrechten bestimmt werden. Die für die Klägerin handelnde Behörde (O. ) kann die Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention auch dann nicht privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim Kaufpreis gewährt. ...



D.h. egal, was im KV vereinbart ist, die örl. Zweckbestimmung, hier nach Landes- und/oder Kommualrecht schlägt durch. So lange diese Zweckbestimmung beim Weiterverkauf eingehalten und weitergegeben wird, wäre die Rückforderung rechtswidrig.

So lange ihr das einhaltet, also Weiterverkauf an Familien mit Kindern (?) Rückforderung unzulässig. Wie gesagt gilt das ohnehin nur für den Bodenwert.

Üblicherweise sind die Verbilligungsklauseln auf 10 - max. 20 Jahre befristet, merkwürdig, daß das hier nicht klar geregelt wurde.

Bei einer längeren "Laufzeit" käme man schon in den Bereich des § 138 BGB . Aber das ist reines Richterrecht, Risiko.

Das mit dem "Kann" ist auch in eurem Interesse wichtig, sonst "Muss" die Gemeinde ggf. in jedem Fall.

Weshalb fragt ihr nicht einfach die Gemeinde, wie die sich das denken? Durchaus denkbar, daß die Auskunft kommt, nach max. 8 Jahren sei das Thema erledigt.

-----------------
""

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
TMW2008
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 13x hilfreich)

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Ob eine Verbilligung/Subvention vorliegt geht nicht aus dem Kaufvertrag heraus. Allerdings gibt es feste Vergabekriterien, die wir erfüllten (Einheimische).
Wir interpretieren dies eher als eine Klausel, die uns langfristig an die Gemeinde binden soll bzw. als Strafe für einen Verkauf gilt.

Bei dem Termin wurde vieles mündlich abgemildert (O-Ton Notar "das Recht wäre auf unserer Seite bei Verkauf nach ein paar Jahren") und letztendlich so unterzeichnet da der Gemeindevertreter mangels Änderungsbefugnis den Termin hätte platzen lassen.
Heute machte uns ein anderer Gemeindevertreter Hoffnung wir könnten die Dauer der Nachforderungsverpflichtung doch
noch konkretisieren.

Der Kaufvertrag steht, aber das Grundbuch ist noch nicht vollzogen, gibt es so etwas wie eine Ergänzung zum Kaufvertrag? muss diese dann auch zwingend notariell beurk. sein?



-- Editiert am 25.05.2011 15:48

2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:
muss diese dann auch zwingend notariell beurk. sein?



Ja.

Ihr solltet aber der Einfachheit halber einfach die Gemeinde schriftlich (!) um Stellungnahme bitten. Am besten den BM direkt anschreiben oder den zust. Amtsleiter.

Die schriftliche Stellungnahme ist dann belastbar, Änderung des not.V. überflüssig, keine Kosten.

Es ist eine "Subvention". Der Kommune ist es nach den Haushaltsregularien grundsätzlich verboten, Vermögen unter Marktwert abzugeben, § 92 GemO Link . Das braucht ihr aber nicht zu problematisieren, wozu auch?

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""

-- Editiert am 25.05.2011 16:10

-- Editiert am 25.05.2011 16:11

2x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
TMW2008
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 13x hilfreich)

Vielen Dank für den guten Tipp.
Wir werden es mit dem Anschreiben versuchen
dann haben wenigstens etwas in der Hand.

2x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>dann haben wenigstens etwas in der Hand.
<hr size=1 noshade>



Die AW wäre nicht nur "etwas".

Im Hinblick auf § 38 VwVfG wäre es faktisch ausgeschlossen, daß eine davon abweichende Entscheidung ergeht. Egal was im GB steht.

Deshalb gut aufheben.

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""

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