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Grundstücksteilung / Sondereigentum

 Von 
murasame
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 6x hilfreich)
Grundstücksteilung / Sondereigentum

Hallo Zusammen,
meine Frau und ich planen ein Haus zu Kaufen. Unsere Wahl ist auf einen alten Landwirtschaftsbetrieb gefallen.
Auf diesem stehten das eigentliche Wohnhaus und eine zum Wohnhaus umgebaute Scheune. Wir möchten das eigentliche Wohnhaus zusammen mit einem Teil des Grundstücks kaufen. Allerdings versagt die Baubehörde eine Teilungsgenehmigung. Jetzt soll, ähnlich von Eigentumswohnungen, ein Sondereigentum erstellt werden, auf dem wir alleiniges Nutzungsrecht haben.
Da ich mir noch keine Eingentumswohnung gekauft habe, weiß ich nicht welche zusätzlichen Nachteile und eme dadurch auf mich zu kommen können.
Zusätzlich bekommt die alte Scheune auf unserem Grundstück ein Leitungs- und Wegerecht, da keine Sraßenanbindung vorhanden ist. Gibt es da in verbindung mit Sondereigentum besondere Dinge zu beachten?

Herzlichen Dank für eure Hilfe.
Gruß Uwe

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Gemeinschaftseigentum Grundstück Sondereigentum Wegerecht


5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1482x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#2
 Von 
murasame
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo Volker7,
danke für die schnelle Hilfe.
Die grundsäzlichen Gegebenheiten sind, dass das gesamte Grundstück ca. 10.000qm misst, welches in 2 Sondereigentümer mit ausschließlicher Nutzung aufgeteilt wird.
Von der Straße ausgehend bis zur Hinterkante von unserem zukünftigen Haus soll das "Teilgrundstück" uns zugeteilt werden (700qm), dass restliche "Teilgrundstück" (10.000qm) verbleibt für die "Scheune". An der hinteren Hauswand wird uns ein Wegerecht von einem Meter eingeräumt, um Renovierungsarbeiten durchführen zu können.

Durch unser "Teilgrundstück" verläuft die Ein- und Zufahrt zu unserem und dem andren Gebäude, so dass wir ein Wegerecht zugunsten des anderen Grundstückes eingeräumt haben. Genau so verhält es sich auch mit dem Durchleitungsrecht für Wasser. Strom und Abwasser.

Gruß Uwe

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(37209 Beiträge, 13358x hilfreich)

Du hast Dich offensichtlich noch nicht darüber beraten lassen, wie denn die genannten Wünsche in eine Aufteilung nach dem WEG umgesetzt werden können.

Im WEG gibt es Sondereigentum und Sondernutzung. Das 'andere Grundstück' gibt es aber nicht, da das Grundstrück grundsätzlich Gemeinschaftseigentum ist. Sondereigentum kann man nur an Wohnungen bzw. Räumen, nicht jedoch am Grundstück erwerben. Daraus folgt bereits, dass ein Leitungsrecht gar nicht notwendig ist. Die Leitungen sind Gemeinschaftseigentum.

Die eigentliche Gebäudesubstanz gehört auch zum Gemeinschaftseigentum und kann nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Das kann natürlich auch weit reichende Konsequenzen hinsichtlich der Kostentragung haben.

Für die Ein- und Zufahrten sollten ganz einfach keine Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Ein Wegerecht, wie es normalerweise in ein Grundbuch eingetragen wird, kennt das WEG nämlich auch nicht.

Ein Sondernutzungsrecht heißt z.B. nur, dass man den entsprechenden Grundstücksanteil nutzen darf. Über die Pflicht zur Kostentragung und das Recht zur Umgestaltung sagt das noch nichts aus. Das muss gesondert vereinbart werden.

Insgesamt ist zu empfehlen, die Kostentragung im Detail zu vereinbaren. Die kann nämlich ohne entsprechende Vereinbarungen durchaus anders aussehen als bei einer Realteilung des Grundstückes.



-- Editiert von hh am 02.03.2007 18:15:27

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#4
 Von 
murasame
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo hh,
Du hast Recht, eine Beratung in Sachen WEG habe ich noch nicht gehabt. Das kam auch erst recht kurzfristig, da eine reale Grundstücksteilung nach Aussage der Verbandsgemeinde nicht möglich sei.

Das die Gebäudesubstanz als Gemeinschaftsigentum gehört bedeutet, dass wenn wir nicht aufpassen, der andere Eigentümer uns eine Renovierung versagen kann oder uns an seiner Renovierung kostentechnisch beteiligen darf? Verstehe ich das so richtig?

Ich habe das Gefühl, dass bei einer solchen Vertragsart nach 10-15 Jahren, je nach Nachbarn, probleme fast schon vorprogrammiert sind, da mann ja nicht jeder für sich ist, sondern durch das Gemeinschaftseigentum irgendwo miteinander verbunden ist.

Danke jedenfalls für deine Hinweise.

Gruß Uwe

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(37209 Beiträge, 13358x hilfreich)

Das die Gebäudesubstanz als Gemeinschaftsigentum gehört bedeutet, dass wenn wir nicht aufpassen, der andere Eigentümer uns eine Renovierung versagen kann oder uns an seiner Renovierung kostentechnisch beteiligen darf? Verstehe ich das so richtig?

Ja, das verstehst Du richtig. Daher sind die vertraglichen Regelungen, die hier getroffen werden müssen, weit umfangreicher als bei einer Realteilung des Grundstückes.

da mann ja nicht jeder für sich ist, sondern durch das Gemeinschaftseigentum irgendwo miteinander verbunden ist.

Genauso ist es. Wenn man sich an die Buchstaben des Gesetzes hält, dann ist, z.B. ein Verwalter erforderlich und es muss jährlich eine Eigentümerversammlung stattfinden.

Man kann versuchen, die Teilungserklärung so zu formulieren, dass man möglichst nahe an den Zustand herankommt, wie er einer Realteilung entspricht. Einen identischen Zustand, wie bei einer Realteilung kann man aber nicht erreichen.

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