Die Teilungserklärung wurde von allen Miteigentümern unterschrieben, jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen. Ist sie gültig? Der Notar sagt ja, der Anwalt nein.
Gültige Teilungserklärung?
5. September 2018
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Frage vom 5. September 2018 | 16:41
Von
Status: Beginner (53 Beiträge, 7x hilfreich)
Gültige Teilungserklärung?
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#1
Antwort vom 5. September 2018 | 17:07
Von
Status: Bachelor (3882 Beiträge, 2382x hilfreich)
Wenn die Eingangsinformationen so knapp bemessen sind muss man leider über die Hintergründe spekulieren:Zitat :Die Teilungserklärung wurde von allen Miteigentümern unterschrieben, jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen. Ist sie gültig? Der Notar sagt ja, der Anwalt nein.
Es gibt gem. § 2 WEG zwei Arten der Begründung von Wohnungseigentum:
a) durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder
b) durch Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG
Der Unterschied besteht im wesentlichen Darin, dass nach § 3 die Miteigentümer schon Miteigentümer am Grundstück sind, nach § 8 gibt es nur einen Eigentümer, der die Teilung gegenüber dem Grundbuchamt erklärt.
Da eingangs in der Mehrzahl geschrieben wird ist von einer vertraglichen Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG auszugehen. Ja, die Teilungserklärung an sich als vertragliche Vereinbarung ist gültig!
Wirksam wird die Teilung jedoch erst, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden.
Den Rest, worum es eigentlich geht, muss die Fragestellerin mit Inhalt ausfüllen.
#2
Antwort vom 5. September 2018 | 20:24
Von
Status: Beginner (53 Beiträge, 7x hilfreich)
Danke und ja, alle sind Miteigentümer. In der Teilungserklärung wurde ein Vorkaufsrecht beschlossen. Jedoch gibt es keine Wohnungsgrundbücher, nur ein einziges Grundbuch. Im Grundbuch ist kein Vorkaufsrecht eingetragen. Ein Anteil soll verkauft werden.
Der Notar des Käufers meint, alle Miteigentümer müssen auf ihr Vorkaufsrecht verzichten.
Der Anwalt des Verkäufers ist der Meinung, daß es kein Vorkaufsrecht gibt, weil die Teilungserklärung nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Was stimmt denn nun?
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#3
Antwort vom 5. September 2018 | 20:47
Von
Status: Richter (8037 Beiträge, 4506x hilfreich)
Wurde die Teilungserklärung bereits vom Notar beim Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht?
#4
Antwort vom 5. September 2018 | 21:12
Von
Status: Unbeschreiblich (47602 Beiträge, 16827x hilfreich)
Ein Vorkaufsrecht kann auch schuldrechtlich vereinbart werden, ist daher auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam.
#5
Antwort vom 5. September 2018 | 21:43
Von
Status: Beginner (53 Beiträge, 7x hilfreich)
Zitat :Wurde die Teilungserklärung bereits vom Notar beim Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht?
Nein, wurde nicht eingereicht.
#6
Antwort vom 5. September 2018 | 21:46
Von
Status: Beginner (53 Beiträge, 7x hilfreich)
Zitat :Ein Vorkaufsrecht kann auch schuldrechtlich vereinbart werden, ist daher auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam.
Ist die Teilungserklärung, die ja von allen Miteigentümern unterschrieben wurde, eine schuldrechtliche Vereinbarung? Auch wenn diese Teilungserklärung nicht ins Grundbuch eingetragen wurde?
#7
Antwort vom 5. September 2018 | 22:25
Von
Status: Unbeschreiblich (47602 Beiträge, 16827x hilfreich)
Zitat:Ist die Teilungserklärung, die ja von allen Miteigentümern unterschrieben wurde, eine schuldrechtliche Vereinbarung?
Ja
Zitat:Auch wenn diese Teilungserklärung nicht ins Grundbuch eingetragen wurde?
Wenn es ins Grundbuch eingetragen wurde, dann handelt es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht.
Eine Teilungserklärung, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde wirkt übrigens nicht gegenüber einem Käufer. Wahrscheinlich handelt es sich hier auch gar nicht um eine Teilungserklärung, sondern um eine Nutzungsvereinbarung.
#8
Antwort vom 6. September 2018 | 13:13
Von
Status: Bachelor (3882 Beiträge, 2382x hilfreich)
Das sehe ich genauso. Der Verkäufer, der die Teilungserklärung mit unterzeichnet hat, ist dadurch schuldrechtlich gebunden.Zitat :JaZitat:Ist die Teilungserklärung, die ja von allen Miteigentümern unterschrieben wurde, eine schuldrechtliche Vereinbarung?
Genau, damit wird abgesichert, dass der potentielle Käufer und die übrigen Miteigentümer keine böse Überraschung erleben und erst nach dem Verkauf von dieser Vereinbarung erfahren.Zitat :Zitat:Auch wenn diese Teilungserklärung nicht ins Grundbuch eingetragen wurde?
Wenn es ins Grundbuch eingetragen wurde, dann handelt es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht.
Was soviel heißt: verzichten die Miteigentümer bedingungslos auf ihr Vorkaufsrecht und wird der Käufer ins Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, so ist dieser an die Vereinbarungen der Teilungserklärung nicht mehr gebunden (es sei denn, er hat sich gegenüber dem Verkäufer schuldrechtlich (kaufvertraglich) zum Eintritt in diese Vereinbarung verpflichtet).Zitat :Eine Teilungserklärung, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde wirkt übrigens nicht gegenüber einem Käufer.
Worauf begründet sich Deine Vermutung?Zitat :Wahrscheinlich handelt es sich hier auch gar nicht um eine Teilungserklärung, sondern um eine Nutzungsvereinbarung.
#9
Antwort vom 6. September 2018 | 15:15
Von
Status: Beginner (53 Beiträge, 7x hilfreich)
Zitat :Das sehe ich genauso. Der Verkäufer, der die Teilungserklärung mit unterzeichnet hat, ist dadurch schuldrechtlich gebunden.Zitat :JaZitat:Ist die Teilungserklärung, die ja von allen Miteigentümern unterschrieben wurde, eine schuldrechtliche Vereinbarung?
Genau, damit wird abgesichert, dass der potentielle Käufer und die übrigen Miteigentümer keine böse Überraschung erleben und erst nach dem Verkauf von dieser Vereinbarung erfahren.Zitat :Zitat:Auch wenn diese Teilungserklärung nicht ins Grundbuch eingetragen wurde?
Wenn es ins Grundbuch eingetragen wurde, dann handelt es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht.
Was soviel heißt: verzichten die Miteigentümer bedingungslos auf ihr Vorkaufsrecht und wird der Käufer ins Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, so ist dieser an die Vereinbarungen der Teilungserklärung nicht mehr gebunden (es sei denn, er hat sich gegenüber dem Verkäufer schuldrechtlich (kaufvertraglich) zum Eintritt in diese Vereinbarung verpflichtet).Zitat :Eine Teilungserklärung, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde wirkt übrigens nicht gegenüber einem Käufer.
Worauf begründet sich Deine Vermutung?Zitat :Wahrscheinlich handelt es sich hier auch gar nicht um eine Teilungserklärung, sondern um eine Nutzungsvereinbarung.
Vielen Dank, das habe ich auch als Laie gut verstanden.
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