Hallo zusammen,
ich habe ein Problem. Und zwar geht es um ein 2 Familienhaus wo das Erdgeschoss mir ist und das 1. OG jetzt durch Schenkung meiner Mutter an meine Schwester jetzt ihr gehört.
Das Haus ist zu 500/1000 lt. Notarvertrag mir inkl. alle farblich dargestellten Räume im Erdgeschoss und einige Keller Sondereigentumsräume.
Meine Schwester versucht seit einiger Zeit mir die Wohnung durch einen Anwalt zu nehmen. Da ich meine Erdgeschosswohnung jetzt vermieten möchte und ich ausgezogen bin.
Meine Schwester hat mir jetzt über einen Anwalt geschrieben das ich meine Wohnung nicht vermieten und nicht verkaufen darf, da das Haus wohl überbaut ist. Jetzt kommt der Knackpunkt. Meine Mutter hat meiner Schwester noch einen kleinen Streifen Grundstück geschenkt wo das Haus zu ca. 10 % (40 qm) drauf steht. Überbau. Diese Parzelle wurde aber vom Bauamt so nicht angegeben und sieht man nur wenn man eine Flurkarte hat das das Haus überbaut ist.
Jetzt meine Frage: Darf Sie aufgrund des Überbaus mir die Vermietung und den Verkauf der Wohnung verbieten, oder kann Sie im besten Fall eine Überbaurente verlangen oder wie man das nennt. Ihr Anwalt meint meiner Schwester gehört aufgrund des Überbaus auf Ihr Grundstück auch ein Anrecht auf ein Stück meiner Wohnung. Sie hätte zusätzlich auch das Anrecht auf einen Teil der Mieteinnahmen.
Das Haus wurde 1972 gebaut von meinem Vater und seinem Bruder. Hier wurde bisher niemals so etwas verlangt.
Wie sieht hier die Rechtslage aus?
Vielen Dank für eure Mühe.
Haus Überbau
Verbaut?
Verbaut?
Zitat :Das Haus wurde 1972 gebaut von meinem Vater und seinem Bruder. Hier wurde bisher niemals so etwas verlangt.
Wie sieht hier die Rechtslage aus?
Ich beurteile es einmal aus der Sicht des Baurechts. Vielleicht hilft das weiter.
Wenn das Haus auf 2 Grundstücke gebaut ist, müsste eigentlich eine Vereinigungsbaulast im Baulastenverzeichnis eingetragen sein. Das bedeutet, dass sie zwar im baurechtlichen Sinn zu einem Grundstück zusammengefasst sind, doch grundbuchmäßig bleiben die Grundstücke getrennt.
Ohne solche Eintragung hätte das Grundstück nicht überbaut werden dürfen u. wäre vom Bauamt auch nicht genehmigt worden.
Vereinigungsbaulast bedeutet, dass sich der/die Verfügungsberechtigten darauf geeinigt haben das überbaut werden darf. Somit wäre es legitim u. die Schwester könnte diese Forderung nicht stellen.
Zum zweiten sind in der Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. in den dazugehörigen Bauplänen die genaue Zuordnung, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, eingetragen. Dies wurde vom Notar beglaubigt und mit der Eintrag ins Grundbuch beurkundet.
Solche Baulast kann auch nicht aufgehoben werden, es sei denn das Haus steht nicht mehr oder es wurde gar nicht erst gebaut. Z.B. der Bauantrag wurde zurückgezogen.
Wie der Anwalt auf diese Aussage kommt kann ich nicht nachvollziehen.
Ich denke du hast gute Karten.
Gruß Contredit
Hallo Contredit,
zu den Details. Das Haus wurde 1972 von meinem Vater und seinem Bruder gebaut. Mein Vater hatte das 1.OG und sein Bruder das EG. Im Jahre 1992 hat sein Bruder meinem Vater seinen Teil 500/1000, also die EG Wohnung verkauft. Diese hat mein Vater im Jahre 2010 an mich verschenkt. Als mein Vater 2018 starb, hat meine Mutter die 1. OG Wohnung geerbt und auch das kleine Flurstück was direkt durch das Haus geht. So ist meine Mutter an dem kleinen Flurstück Alleineigentümerin. Das Haus ist links quasi auf dieses kleine separate Flurstück überbaut. Meine Mutter hat im Jahre 2019 die Wohnung im 1. OG samt dem kleinen Flurstück an meine Schwester verschenkt. Diese will mit biegen und brechen meine Wohnung, sodass Sie über das ganze Haus verfügt.
Lt. Bauplan und Bauamt, dürfte das Haus auch garnicht auf diesem kleinen Flurstreifen stehen sondern komplett auf dem lt. Notar angegebenen Flur nebenan was auch so mit 500/1000 und Sondereigentum an der EG Wohnung angegeben ist. Für beide Wohnungen gibt es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und diese sind im Grundbuch auch separat aufgeführt.
Aber wie du schon sagst, muss ich wohl Einsicht in das Baulastenverzeichnis bekommen. Da muss ich mich mal erkundigen wo ich das her bekomme.
Übrigens bei dem Bau 1972 gab es dieses schmale Flurstück neben dem eigentlichen Baugrundstück noch nicht in der Flurkarte.
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Wieso hat deine Mutter die 1. OG Wohnung und das kleine Flurstück alleine geerbt? Gibt es ein Testament, in dem genau das steht?
Es wäre auch interessant zu wissen, wann und warum dieses kleine Flurstück entstanden ist. Da kann dir das Katasteramt weiterhelfen.
Zitat:Aber wie du schon sagst, muss ich wohl Einsicht in das Baulastenverzeichnis bekommen. Da muss ich mich mal erkundigen wo ich das her bekomme.
Beim Bauamt bzw. Bauordnungsamt nachfragen.
Nicht wundern, wenn es keinen Eintrag zu der Konstellation gibt, da Baulastenverzeichnisse in den 70er Jahren nicht gepflegt wurden. Das ist eher ein neuzeitliches Werkzeug.
Zitat :Nicht wundern, wenn es keinen Eintrag zu der Konstellation gibt, da Baulastenverzeichnisse in den 70er Jahren nicht gepflegt wurden. Das ist eher ein neuzeitliches Werkzeug.
Das stimmt. Daher könnte man sich unter diesen Umständen auf Bestandsschutz berufen. Soweit ich es kenne hat auch eine rechtswidrig erteilte Baugenehmigung zum Zeitpunkt der Erbauung keinen Einfluss auf den Bestandsschutz.
Ich kenne zwar keine Vorschrift weder im Bauplanungsrecht als auch im Bauordnungsrecht, die den Bestandsschutz abschließend regelt. Im Allgemeinen gilt allerdings, dass sich der Bestandsschutz ausschließlich auf vorhandene Gebäude beschränkt, insbesondere wenn sie noch bewohnt sind. Weiter könnte auch das Obergeschoss von dieser Überbauung betroffen sein. Befindet sich über den Zimmern EG ein Zimmer, Terrasse oder ähnliches könnte man davon ausgehen.
Sieht sicherlich komisch aus, wenn im EG die Zimmer zurückgebaut werden müssten u. das OG hängt über.
Das sehe ich auch so. Der Anwalt sollte doch gerichtsfeste Nachweise haben, dass die 40 qm tatsächlich der Schwester übereignet wurden.Zitat :Das ist eher ein neuzeitliches Werkzeug.
Nachweis detailliert lesbar? Notar hat es beurkundet?Zitat :Meine Mutter hat im Jahre 2019 die Wohnung im 1. OG samt dem kleinen Flurstück an meine Schwester verschenkt.
Deine Eltern haben auf --eigenem-- Grundstück gebaut?Zitat :Das Haus wurde 1972 von meinem Vater und seinem Bruder gebaut.
Hallo Anami,
Die Wohnung im 1. OG also die anderen 500/1000 der einen Parzelle wurden von meiner Mutter an meine Schwester verschenkt. Zusätzlich wurde die schmale Parzelle wo das Haus überbaut ist allein an meine Schwester übereignet die mir damit jetzt das Leben schwer macht und die Vermietung und den Verkauf meiner Wohnung verhindern will. Gleichzeitig schreibt Ihr Anwalt, dass meine Schwester bereit wäre mir meinen Teil am Haus für einen günstigen Preis abzukaufen da ich ja sowieso nichts mehr mit der Wohnung anfangen kann.
Meines Wissens besteht aber im schlimmsten Fall für mich eine Überbaurente die wahrscheinlich sehr gering sein wird. So 50 euro im Jahr.
Ich habe heute bei der unteren Baubehörde jetzt mit meinem Grundbuchauszug die Einträge im Baulastenverzeichnis angefordert ob hier eine Vereinigungsbaulast der beiden Grundstücke damals schon gemacht wurde. Also das mein Vater und sein Bruder damals schon alles soweit einvernehmlich geregelt hatten. Allerdings finde ich auf den alten Flurkarten die kleine Parzelle mit dem Überbau nicht. Die taucht erst auf aktuellen Flurkarten auf und macht mir jetzt Probleme.
Die Frage ist halt darf ich die Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen, oder hat meine Schwester wirklich hier ein Mittel um alles zu blockieren, sodass die Wohnung leer stehen würde und mir nur kosten verursacht.
Ja, das hatte man dir schon erklärt. Aber diese Parzelle muss auch deiner Schwester gehören. Sonst ist das nur *Nebelkerze*.Zitat :Allerdings finde ich auf den alten Flurkarten die kleine Parzelle mit dem Überbau nicht. Die taucht erst auf aktuellen Flurkarten auf und macht mir jetzt Probleme.
Schreibt denn der Anwalt, dass der Streifen lt. Grundbuchauszug xx deiner Schwester gehört? Nicht jeder, der eine Immo geschenkt bekommt, ist auch Eigentümer und *Bestimmer*. Die Schenkung fand doch erst dieses Jahr statt.Zitat :Der Anwalt sollte doch gerichtsfeste Nachweise haben, dass die 40 qm tatsächlich der Schwester übereignet wurden.
Deine Frage ist schon klar und deutlich.Zitat :Die Frage ist halt darf ich die Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen,
Ob du das darfst, und unter welchen Bedingungen, kann man erst feststellen, wenn man die Antwort auf die Fragen hat.
Die Antwort vom Amt auch abwarten. Das wird ein paar Wochen dauern.Zitat :Ich habe heute bei der unteren Baubehörde jetzt mit meinem Grundbuchauszug die Einträge im Baulastenverzeichnis angefordert ob hier eine Vereinigungsbaulast der beiden Grundstücke damals schon gemacht wurde.
Zu den Fragen:
Ja das überbaute kleinere Flurstück gehört jetzt lt. Notar alleine meiner Schwester. Und ja der Anwalt kann dies auch belegen.
Mein Vater war noch vor seinem Tod Eigentümer beider Parzellen. Dann hat meine Mutter dieses kleine Stück aufgrund von einem Ehegattentestament komplett geerbt und meiner Schwester geschenkt 2019. Meine Schwester will jetzt die Forderungen geltend machen. Was für eine faule Sache. Das sowas in Deutschland überhaupt möglich ist.
Im Endeffekt nutzt Sie ja selbst den Überbau in Ihrer im 1. OG befindlichen Eigentumswohnung. Wenn ich jetzt mit der Flex das Stück Haus abtrenne, hat Ihr Sondereigentum (Kellerräume) kein Dach mehr und das Haus würde wahrscheinlich zusammenfallen. Auch wenn eine Baulast (Vereinigungsbaulast) vorliegen würde, denke ich das noch eine Forderung über eine Grundstücksrente kommt vom Anwalt. Die Größe des Überbaues habe ich jetzt mal gemessen online im Flurkartenverzeichnis des Saarlandes. Länge 13m nach hinten + 1,2m an der Vorderseite+ zulaufend 2m an der Rückseite. Das Haus liegt in einem ich sag mal normalen Wohngebiet, nicht Stadt und wurde 1976 fertiggestellt. Was denkt Ihr wie hoch da die Baurente sein könnte? Wird diese dann ggf. noch halbiert, da meine Schwester das Haus ja auch nutzt in Ihrer überbauten Parzelle. Auch im damaligen Bauplan der genehmigt wurde, ist kein Überbau auf die andere Parzelle vermerkt. Das Haus sollte ganz normal auf dem Stück Land stehen was auch im Notarvertrag steht.
-- Editiert von TheBiker am 31.10.2019 06:02
Zitat :Meine Schwester will jetzt die Forderungen geltend machen. Was für eine faule Sache. Das sowas in Deutschland überhaupt möglich ist.
Ich hatte es schon erwähnt, dass es nicht so ohne weiteres geht was deine Schwester und Anwalt vorhaben. Und ein Verbot zur Vermietung oder Verkauf können sie auch nicht erteilen.
BGB § 912 Überbau; Duldungspflicht
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Punkt 2 Höhe der Rente bedeutet: Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der Überbauung das war 1972.
Ich konnte beim Katasteramt einiges herausfinden. Das Haus wurde richtig erstellt nach Bauplan auf einer Parzelle. Allerdings wurde im Jahre 1978 eine neue Vermessung gemacht, und es wurden 2 neue Parzellen erstellt und eine davon geht jetzt durch das Haus. Was denkt Ihr wie hoch die Überbaurente sein könnte wenn diese gerechtfertigt wäre. Den Wert des Grundstückes kann ich nicht sagen. Wenn man die Länge nimmt, ist damit die Länge auf der Vorderseite gemeint? Diese ist ja nur 1-2 m . Die Länge nach hinten ist halt etwas mehr ca. 13 m. Ich könnte aber auch sagen ich lasse meine Wohnung im EG kürzen um diese Länge. Dann würde das Haus nicht mehr bewohnbar sein und auch meine Schwester hätte ihre Wohnung im 1. OG nicht mehr. Also dieser sogenannte Nutzungsausfall aufgrund von einer evtl. Überbauung sehe ich nicht. Sie nutzt es ja auch selbst. Oder was meint Ihr dazu?
@The Biker
Du hast deine eigentliche Frage doch nun schon häufig wiederholt. Ich meine, hier haben alle Leser sie auch verstanden.
Hier weiß aber niemand den Verkehrswert dieses Handtuch-Grundstücks und auch nicht den Verkehrswert deiner ETW, die du uU verkaufen willst.
Deine Überlegungen, vom Haus eine Scheibe abzuschneiden, ist jedesmal Nonsens. Dadurch erhältst du weder einen Wert noch einen Käufer oder Mieter oder gar eine Einigung mit deiner Schwester.
Also kümmere dich doch bitte mal um die Ermittlung des Verkehrswertes für deine ETW.
Ob dabei dann im Detail dieses Scheibchen Überbau berücksichtigt wird, steht dahin.
Das kannst du im Falle eines Verkaufs mit deiner Schwester aushandeln. Das wäre dann eine Überbaurente an sie.
Für eine Vermietung wird es ähnlich sein.
Da du schon nicht mehr dort wohnst, und die Wohnung derzeit wohl leer steht, hast du nur Kosten.
-ICH- würde die Wohnung zunächst vermieten. Erstmal 1 Jahr--- dann weiter sehen.
Zitat :Sieht sicherlich komisch aus, wenn im EG die Zimmer zurückgebaut werden müssten u. das OG hängt über.
Hätte mich wahrscheinlich deutlicher Ausdrücken müssen
Den Abriss würde die Schwester bezahlen müssen, da ihr Anspruch auf Beseitigung nach 3 Jahren verjährt war.
Zitat :Ich konnte beim Katasteramt einiges herausfinden. Das Haus wurde richtig erstellt nach Bauplan auf einer Parzelle. Allerdings wurde im Jahre 1978 eine neue Vermessung gemacht, und es wurden 2 neue Parzellen erstellt und eine davon geht jetzt durch das Haus.
Jetzt wird die Sachlage klarer und ich äußere mich unverbindlich wie man so schön sagt.
In diesem Fall handelt es sich bei eurer Konstellation um eine Eigengrenzüberbau, welche auf dem Stammgrundstück von Vater/Bruder vorgenommen wurde und baurechtlich abgesegnet ist.
BGB § 946 Verbindung mit einem Grundstück
Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache.
Weiteres in § 94/§ 95 nachzulesen.
Möchtest du die genaue Rechtslage wissen ist der einfachste Weg einen RA aufzusuchen. Gute Voraussetzungen hast du ja genug. Wie Einstein schon sagte, "es ist leichter Probleme zu lösen als mit ihnen zu leben".
Ich Danke euch allen für die hilfreichen Antworten. Ich bin froh das es so ein Forum hier gibt. :-)
-- Editiert von TheBiker am 01.11.2019 13:10
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