Hallo,
wir haben in Eigenleistung vor 20 Jahren unser Reihenhaus ( 8 Häuser) gebaut, jetzt wollen wir verkaufen und bei der erneuten Vermessung stellte sich heraus, dass der Nachbar sein Haus 17cm über eine Länge von 4 m. auf unserm Grundstück überbaut hat, die Käufer verlangen eine Reduzierung des Kaufpreises.
Der Nachbar ist selbst Maurer, die besagte Wand des Hauses grenzt an unsere Küche im Eingangsbereich - Vorgarten wodurch auch unser Haus optisch kleiner wirkt, was bei einer Hausbreite von 5,5 Metern schon auffällt.
Eingeplant war beim Bau, diese Wand mit 36cm Gasbetonsteinen 17cm nach innen zu setzen, dadurch haben wir alle einen Versatz von 17cm dieser Wand innenliegend, das gefiel dem Nachbarn nicht, anstatt schmalere Steine zu verwenden, hat er die 36ger einfach nach aussen auf unser Grundstück gesetzt.
Meine Frage ist nun, wer bezahlt die Wertminderung unseres Hauses, die dadurch entstanden ist.
Kann ich den Nachbarn in Regress nehmen, muss er Schadensersatz leisten? Wie hoch wäre der Finanzielle Schaden für uns?
Der Architekt ist kurz nach der Fertigstellung der Häuser verstorben, der Überbau ist nirgends eingetragen.
Habt Ihr Erfahrung mit dem Thema?
Wer kann helfen?
Danke im voraus
Haus des Nachbarn auf unserem Grundstück
Wie viel Wertminderung habt ihr denn? Wie habt ihr diese ermittelt?Zitat :wer bezahlt die Wertminderung unseres Hauses,
Das kann man nicht sagen. Ein Schaden ist doch noch gar nicht entstanden. Ein Kaufinteressent will nicht den von euch verlangten Preis zahlen. DAS ist noch kein Schaden.Zitat :Wie hoch wäre der Finanzielle Schaden für uns?
Wie viel Reduzierung möchte der Interessent denn?Zitat :die Käufer verlangen eine Reduzierung des Kaufpreises.
Es sind also 0,17 x 4 m = 0,68 qm weniger Gundstück zu verkaufen.
Einen optischen Mangel wird man wohl nicht reklamieren können.
Wenn ihr das Haus nach qm verkauft (was ich nicht glaube), könnt ihr die Reduzierung schnell errechnen.
Wenn ihr für das Hausgrundstück eine Summe X € verlangt, dann könnt ihr großzügig um 500,- reduzieren. Das wird sicher mehr als der reine qm-Preis für Baugrundstücke sein.
Wie? Die Außenwand dann genau mittig auf der Grundstücksgrenze?Zitat :Eingeplant war beim Bau, diese Wand mit 36cm Gasbetonsteinen 17cm nach innen zu setzen,
Das durfte er wohl nicht.Zitat :anstatt schmalere Steine zu verwenden,
Worin hier eine Wertminderung des Hauses eingetreten sein soll, würde mich auch interessieren. Schließlich habt ihr doch genauso gebaut, wie es jetzt ist.
Nichtsdestotrotz besteht aber ein Ausgleichsanspruch für die Grundstücksnutzung durch den Nachbarn > Überbaurente - ja sogar ein "Abkauf-Anspruch" - die Geldbeträge werden aber äußerst gering sein ... und dann noch bei nichtmal 1m²
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Ich stelle als Laie einfach mal die Frage. Kann der beeinträchtigte Grundstücksbesitzer grundsätzlich nicht die Verkürzung des bestehenden Hauses verlangen und auch durchsetzen?
Dass ein finanzieller Ausgleich möglich ist, ist natürlich klar, wenn sich beide zusammen finden.
Ich stelle als Laie einfach mal die Frage. Kann der beeinträchtigte Grundstücksbesitzer grundsätzlich nicht die Verkürzung des bestehenden Hauses verlangen und auch durchsetzen?
Dass ein finanzieller Ausgleich möglich ist, ist natürlich klar, wenn sich beide zusammen finden.
Zitat :Kann der beeinträchtigte Grundstücksbesitzer grundsätzlich nicht die Verkürzung des bestehenden Hauses verlangen
Klar.
Zitat :und auch durchsetzen?
In der Regel nicht.
Das würde der TE/Verkäufer sein. Der ist bisher nicht beeinträchtigt. Er hat seit X Jahren im RH neben seinem Nachbarn gewohnt, ohne Beeinträchtigung.Zitat :Kann der beeinträchtigte Grundstücksbesitzer
Wieso das? Sein Haus, welches er verkaufen will, und zwar so, wie es jetzt ist, ist jetzt eben so.Zitat :die Verkürzung des bestehenden Hauses verlangen und auch durchsetzen?
Niemand muss es kaufen, jeder kann es so kaufen.
Warum sollte er denn eine Verkürzung verlangen? Und vor allem, WO und von wem?
Ist denn die Nutzung eines fremden Grundstückes durch Überbaung keine Beeinträchtigung des Grundstücksbesitzers? Was ist es dann, wenn nicht eine Beeinträchtigung?
Wenn ich den ersten Beitrag nochmal lese, wurde jetzt wegen des Verkaufs eine erneute Vermessung beauftragt. Die hat die Grundstückgrenze im Bereich Haus-TW gezeigt. WO die Grundstücksgrenze genau verläuft, wurde leider noch nicht erklärt.Zitat :Ist denn die Nutzung eines fremden Grundstückes durch Überbaung keine Beeinträchtigung des Grundstücksbesitzers?
Die Grundstückseigentümer waren mE bisher nicht beeinträchtigt, und vielleicht haben sie während der Bauzeit und in den letzten 20 Jahren nichts gegen den Nachbarn wegen dieser Überbauung unternommen. War das schon bekannt, haben sie es hingenommen.
JETZT ist das Haus noch nicht verkauft, aber die Überbauung ist nun bekannt.
Jetzt könnten sich die Verkäufer beeinträchtigt fühlen, weil ihr Reihenhaus < 1qm weniger Fläche hat oder nur 5,33 m breit ist.
Da sie aber verkaufen wollen, endet die Beeinträchtigung und der Käufer kauft das Haus wie gesehen/gemessen/verhandelt.
Vielleicht stelle ich mir das RH falsch vor. Ich denke, die Haustrennwand der beiden Reihenhäuser steht 17cm zu weit auf seiner Seite. Und zwar auf 4 m Länge ( d.h. nach hinten)Zitat :Warum sollte er denn eine Verkürzung verlangen? Und vor allem, WO und von wem?
Ja, stimmt. Schmaler, wenn man von vorn vom Weg/Straße guckt. Statt 5,50 m Breite nur 5,33 m breit.Zitat :wodurch auch unser Haus optisch kleiner wirkt,
Nun wollen die Interessenten eine Reduzierung des Kaufpreises. Die wollen keine Verkürzung/Rückbau.
Bist du der Meinung, die Verkäufer sollten vom Nachbarn einen Rückbau/Verkürzung der falschen Trennwand verlangen, bevor der Verkauf stattfindet? Damit ohne Reduzierung des Preises verkauft werden kann?
Auch eine neue Vermessung würde dann nötig sein.
Meinst du das so?
Ja, stimmt auch. Das trifft aber genau so auf einen Rückbau/Verkürzung/Verbreiterung zu. Da müssten auch beide Nachbarn sich zusammen finden.Zitat :Dass ein finanzieller Ausgleich möglich ist, ist natürlich klar, wenn sich beide zusammen finden.
Mir ist natürlich klar, dass bei ein paar cm es unverhältnismäßig wäre einen Rückbau durchzusetzen. Mir ging es mehr ums Grundsätzliche.
Mal angenommen das fremde Haus wäre mehrere Meter in das Grundstück hinein gebaut worden...würden da die gleichen Argumente gelten?
Dann käme ja ein Rückbau im Zweifel einem Abriß gleich, wobei wir nicht abschätzen können, ob das hier auch so ist. Das Problem hier ist doch nicht der Überbau um wenige Zentimeter, sondern, dass der Interessent eine Preisminderung rausschlagen möchte. Entweder man geht darauf ein oder man sucht sich einen neuen Käufer.
wirdwerden
Zitat :Mal angenommen das fremde Haus wäre mehrere Meter in das Grundstück hinein gebaut worden...würden da die gleichen Argumente gelten?
Nein, das ist immer eine Einzelfallentscheidung. Abgewogen wird das Recht des Grundstückeigentümers auf sein Eigentum bzw. die Zumutbarkeit der Beeinträchtigung gegen das Recht des Gebäudeeigentümers auf Erhalt der Immobilie.
Sehr geehrter fragesteller. Darf ich Sie fragen:
Wurde denn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet?
Danke für die Antworten,
die 36ziger Steine sollten auf dem Grundstück des Nachbarn an der Grenze zu unserem Vorgarten - nicht auf unser Grunstück gesetzt werden, an der Stelle 36 cm weil dies eine Aussenwand ist, da die anschließenden Wände mit 17,5cm weiter gebaut wurden.
Es sind Reihenhäuser in Terrassenform und sie sind versetzt, darum steht unser Haus 4 m.
hinter dem Haus des Nachbarn und unseres liegt 1,80cm höher.
Eben diese 4m hat er mit 17cm in unseren Vorgarten gesetzt und wollte noch 12cm Isolierung anbringen, dass haben wir aber verhindert, da sonst mein Küchenfenster und das im Raum darunter an seiner Hauswand angeschlossen hätten.
Es gab noch weitere Verstöße des Herren an denen wir immer noch zu knabbern haben und die wir auf unsere Kosten behoben haben.
Aktuell wüsste ich gerne, ob wir ihn für das Überbauen in Regress nehmen können, nicht nur des Verkaufpreises wegen, sondern auch weil neue Vermessung sowie die Eintragungen mit Kosten verbunden sind.
Danke Euch und Sorry für die Späte Antwort, die Grippe hat mich voll im Griff
L. G.
Zitat :Sehr geehrter fragesteller. Darf ich Sie fragen:
Wurde denn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet?
Nein noch noch, die Verhandlungen laufen.
Das ist jetzt eine andere Fragestellung. Diese beantworte ich so:Zitat :Aktuell wüsste ich gerne, ob wir ihn für das Überbauen in Regress nehmen können, nicht nur des Verkaufpreises wegen, sondern auch weil neue Vermessung sowie die Eintragungen mit Kosten verbunden sind.
Nach 20 Jahren einen Rechtstreit deswegen anzufangen, dürfte wahrscheinlich ziemlich erfolglos enden. Und euer Kaufinteressent wird das Ende wohl nicht abwarten.
Oder habt ihr seit ca 20 Jahren mit diesem Herrn laufende Rechtstreitigkeiten, also vor Gericht?
Das hier beschriebene klingt nach Ärgernissen, mit denen sich beide Seiten mehr oder weniger arrangiert haben. Und auch die Kosten selbst getragen haben.
Wenn die Verhandlungen zum Verkauf noch laufen, dann kann man dem Interessenten (der das ja nun weiß), eine Kaufpreisreduzierung anbieten. Er weiß ja, was er dann erwirbt.
Die Kosten der Vermessung sind Sowieso-Kosten, die Eintragungskosten auch. Meist gehen die in den Kaufpreis ein (je nach Verhandlung).
Der Nachbar hat mit den Vermessungskosten nichts zu tun. Das Ergebnis einer Vermessung ist nicht immer so eines.
Übrigens: Ihr habt das schon seit der Bauzeit gewusst. Oben schreibst du aber, die 17,5 cm hätten sich durch eine erneute Vermessung wegen des beabsichtigten Verkaufs ergeben.
Und jetzt?
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