Hausgeldabrechnung - Guthaben an Verkäufer

Question

Hallo zusammen,

folgenden Sachverhalt gibt es zu klären:

Eine Eigentumswohnung wird zum 1.11.2005 verkauft.

Die Hausgeldabrechnung vom Jahr 2005 ergibt ein Guthaben von sagen wir mal 450Euro.

Der Käufer übernimmt ja ab dem 01.11. Nutzen und Lasten. das heißt die Rücklagen und Hausgeld gehört doch dem Käufer. Oder?

Der Verkäufer verlangt nun das Geld.

Allerdings wurde das Guthaben von dem Verwalter auf das Konto des Käufers überwiesen.

Der Verwalter meint, dass das Geld dem neuen Eigentümer zusteht.

Was ist nun zu tun?

Hat der Verkäufer nun Anspruch auf das Geld oder nicht?

Danke für eure Hilfe.

Viele Grüße

Tugal

guest-12318.06.2009 15:20:17 · Answer

Das steht im notariellen Kaufvertrag. Der Verwalter hat richtig gehandelt, denn für ihn ist der aktuelle Eigentümer der Ansprechpartner.

Tugal · Answer

Hallo Leidschaf,

danke für die Antwort.

Also im notariellen Kaufvertrag steht es nicht eindeutig drin.

Es wurde vermerkt, dass die Rücklagen ect. dem Käufer übergehen und das ab dem 1.11. alle weiteren Hausgeldzahlungen der Käufer übernehmen muss.

Es ist die Frage, ob dem Verkäufer das Geld zusteht oder nicht.

Eigentlich würde ich sagen ja. Weil das Guthaben ist ja durch zuviel gezahlte Nebenkosten entstanden.

Auf der anderen Seite, wurde die Wohnung zum 01.11. übergeben und somit gehen alle Nutzen und Lasten dem Käufer über.

Wenn es Nachzahlungen gegeben hätte, dann müsste der Käufer ja auch erstmal bezahlen und dann schauen, ob der Verkäufer ihm das erstattet. Oder?

Hmm, sehr heikel die ganze Sache....

Viele Grüße Tugal

guest-12318.06.2009 15:20:17 · Answer

Finde ich eigentlich nicht so heikel. Wenn nichts im KV steht, dann dürfte der Käufer tatsächlich der 'Nutzer' der Rückzahlung sein. Er müsste ja auch mit zukünftigen Instandsetzungskosten leben, die evtl in der Zeit seines Vorgängers entstanden sein könnten. Und er hat ja auch die Rücklage, obwohl die der Andere einbezahlt hat.
Der Fairness halber würde ich die Rückzahlung dennoch teilen.

Lernender · Answer

@Tugal

Zitat:
"Also im notariellen Kaufvertrag steht es nicht eindeutig drin.
Es wurde vermerkt, dass die Rücklagen ect. dem Käufer übergehen und ..."

Meines Erachtens hat diese Klausel nur rein deklaratorischen Charakter. Einbezahlte Rücklagen gehen im Grundsatz immer in das Eigentum der Eigentümergemeinschaft über. Somit ergibt sich kein Anspruch der Auszahlung von Rücklagen einzelner Eigentümer (weder derzeitiger noch ehemaliger). Eine Ausnahme wäre §17 Aufhebung der Gemeinschaft Wohnungseigentumsgesetz.

Lernender

-- Editiert von Lernender am 07.02.2007 15:43:13

-- Editiert von Lernender am 07.02.2007 15:43:55

sika0304 · Answer

Ich sehe dass genauso, dass die Rückzahlung dem Käufer zusteht. Da der Beschluss über die Abrechnung erst nach dem 1.11.5 erfolgte, ist dieser Beschluss gültig für alle Eigentümer des Tages.
Umgekehrt hätte der Käufer ja auch die Nachzahlung aus der Abrechnung übernehmen müssen.

Die Instandsetzungsrücklage gehört "theoretisch" der Gemeinschaft. Sie ist zweckgebunden. Trotzdem ist der Verwalter verpflichtet, die jeweilige Rücklage per Einzelaufstellung in der Abrechnung jeweils auszuweisen.
Für unsere Freaks (kann unter Umständen für Beiräte(Eigentümer interessant sein):
Im Zusammenhang mit nicht betreibbaren Hausgeldrückständen stieß ich darauf, dass es die Möglichkeit gibt, die Auflösung der Rücklage zu beschließen. Dies ist interessant, wenn jemand sein Hausgeld nicht zahlt und damit auch nicht "seinen" Instandsetzungteil. Dadurch erwirbt ein späterer Käufer (oder Zwangsersteigerer) auch nur die gekürzte Instandsetzungsrücklage. Wenn die also aufgelöst wird, erhält der "dann" Eigentümer auch nur den gekürzten Anteil (habe ich unter einem Artikel zum Thema Rücklagenverrechnung gefunden - goggle).

guest-12318.06.2009 15:20:17 · Answer

Hallo Sika0304,  mit welcher Mehrheit muss so ein Beschluss erfolgen? Ist ja auch ein gutes Mittel einen veruntreuenden HV zu ärgern.

sika0304 · Answer

Einen veruntreuenden HV würde ich anzeigen. Am sinnvollsten ist für die Rücklage ein Konto, an dass der Verwalter nur mit Unterschrift eines Beiratmitgliedes heran kann.
Den Beschluss kann man mit einfacher Mehrheit treffen wenn das vorher auf der TOP stand.

Lernender · Answer

kleine Verstehensfrage:    Ist mit    Zitat:  mit welcher Mehrheit muss so ein Beschluss erfolgen?    der Beschluss über die Abrechnung gemeint?    Lernender

guest-12318.06.2009 15:20:17 · Answer

Nein, der Beschluss zur Auszahlung der Rücklage!

Lernender · Answer

Auf der Seite

http://www.dr-weigl.com/abc_weg/ruecklagenver.htm

wird das Thema "Auflösung der Rücklagen" behandelt. Ich vermute mal, dies ist der Artikel, den sika0304 meint. Dort heißt es abschließend zu diesem Thema (vierter Absatz letzter Satz):

Zitat:
Solange niemand diese Vorgehensweise der Eigentümergemeinschaft aufgreift und vor Gericht bringt können auf diese Art und Weise wohl erfolgreich Hausgeldrückstände der einzelnen Eigentümer vermieden werden.
Zitatende

Sicherlich, wenn man nach dem Grundsatz geht, wo kein Kläger, da kein Richter.

Meines Erachtens müsste dieser Beschluss erstmal allstimmig erfolgen (noch derzeit). Aus meiner Sicht würde hier keine qualifizierte Mehrheit, schon garkeine einfache ausreichen. Aus meiner Sicht handelt es sich hier um ein Thema, bei dem der ETV die Kompetenz fehlt (Analog zum BGH-Entscheid aus 2000).

Allerdings wäre in meinen Augen ein solches Vorgehen rechtlich höchst fraglich, wenn man nach

§ 21 Abs. 5 Ziffer 4 WoEigG
Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

geht.

Meines Erachtens wäre eine komplett Auflösung der Rücklagen zumindestens schwebend unwirksam, da im obigen §en Instandhaltungsrücklagen zwingend erforderlich sind. Sie soll angemessen sein, wie hoch steht dort natürlich nicht.

Bei einer unrechtmäßigen Auflösung der Rücklagen käme der Straftatbestand der Veruntreuung in Betracht.

Lernender

sika0304 · Answer

Hallo Lernender,
warum sollte man die Rücklage nicht auflösen und dann wieder neu ansparen wenn gerade keinen größeren Maßnahmen anstehen?
Ich möchte über die rechtmässigkeit so einer Maßnahme gar nicht streiten (das darf dann der Richter) ich fand aber die Sache trotzdem interessant, da es hier ja um die Einzelausweisungspflicht in der Abrechnung geht.
Da ich kein studierter Jurist bin, würde ich mir nicht anmassen, zu entscheiden ob diese Sache möglich ist. Warum sollte man das aber nicht von einem Anwalt prüfen lassen (für unsere Anlage sehr interesant, da wir 2 Wohnungen haben, für die kein Wohngeld gezahlt wird und deren Besitzer in der Insolvenz ist (dies ist aber ein anderes Thema;)).

Heinz-J. · Answer

Richtig, hier wird ein anderes Thema breitgetreten. Zur ursprünglichen Frage, die Instandhaltungsrücklage geht mit dem Verkauf auf den Erwerber über. Die Nebenkosten sollten, hier liegt weider einmal ein mangelhafter Kaufvertrag vor &lpar;wann lernen das die Notare endlich?&rpar;, per Übergabetag zwischen den Parteien abgerechnet werden. Richtig ist, der Verwalter rechnet mit dem Käufer ab, aber dieser hat bei einem Guthaben dann p.r.t. mit dem Verkäufer abzurechnen, einsehbar, bei einer Nachforderung würde er ja auch gleich auf der Matte stehen.

Tugal · Answer

Hallo zusammen,

ich verstehe nicht, warum das bestehende Guthaben dann nicht direkt an den Verkäufer ausbezahlt werden kann. Solche Verwirrungen würden ja dann nicht entstehen.

Verkäufer würde direkt sein Guthaben bzw. sein Nachzahlungsbescheid bekommen und der Käufer seine eigene Abrechnung.

Wäre doch eine feine Sache. Warum wird immer alles komplizierter gemacht?

Wo gibt´s denn sowas, dass der Käufer seinem Geld nachrennen muss? Nur weil der Vorgänger Nachzahlung leisten muss.

Unverständlich!!!

Naja, auf jeden Fall sind die meisten der Meinung, dass dem Verkäufer das Geld zusteht.

Ist auch verständlich. Schließlich ist das Geld nicht objektbezogen.

Danke und viele Grüße

Tugal

Lernender · Answer

@Heinz-J.

Zitat:
die Instandhaltungsrücklage geht mit dem Verkauf auf den Erwerber über.

Dies ist nicht richtig. Eingezahlte Instandhaltungsrücklagen gehen in das Eigentum der Eigentümergemeinschaft über. Hier ist der Eingentumsübergang zum Zeitpunkt der Einzahlung. Ein Hinweis hierfür ist auch die sogenannte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften (siehe BGH-Entscheid aus 2005). Dies hat zur Konsequenz, dass z. B. Gläubiger auf das Verwaltungsvrmögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen können. Zum Vermögen gehört eben auch die Instandhaltungsrücklage (nachzulesen auf
http://www.finanztip.de/recht/immobilien/br-we-108.htm)

@Tugal

Zitat:
ich verstehe nicht, warum das bestehende Guthaben dann nicht direkt an den Verkäufer ausbezahlt werden kann.

Der Gesetzgeber hat hier dem schutzwürdigem Interesse des Objektes den Vorrang gegeben. Es soll weitestgehend Handlungssicherheit für notwendige Reperaturen hergestellt werden.

Wenn die Möglichkeit der Auszahlung der Rücklagen bestehen würde, könnten Dinge wie z. B. eine Dachsanierung nicht sicher geplant werden und wären immer abhängig vom Stand der Rücklagen. Deshalb auch meine Skepsis für die Rücklagenauflösung. Ich verweise nochmal auf § 21 Abs. 5 Ziffer 4 WoEigG .

Weiteres zur Instandhaltungsrücklage auf der Seite

http://www.immobilienmanagement.de/

gehe auf Lexikon und auf Instandhaltungsrücklage

Lernender

P. S.: Ich bin auch kein Jurist!

-- Editiert von Lernender am 09.02.2007 15:03:51

sika0304 · Answer

Außerdem hat der Verkäufer indem Moment wo der Eintrag im Grundbuch für den Käufer erfolgte keine Rechtsbeziehung mehr mit der WEG und damit mit dem Verwalter.

Hausgeldabrechnung - Guthaben an Verkäufer

Verbaut?

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