Hauskauf fast unmöglich

Hallo an alle,

ich habe mal eine Frage bezüglich des Hauskaufs.Ich hoffe es kann mir jemand weiterhelfen.

Das Haus gehört meinen Eltern.Meine Freundin und ich wollen dort gerne einen Anbau an das bestehende Haus machen. Ist soweit kein Problem Baugenehmigung ist erteilt.

Da das Grundbuch mit rund 35000€ belastet ist und wir die bestehenden Schulden meiner Eltern mitübernehmen müssen, da sonst keine Finanzierung möglich ist fangen jetzt die Probleme an.

Da ich in der Finanzierung nicht mit auftreten kann da ich mich selbständig gemacht habe, wollten wir es so machen das meine Eltern das Haus an meine Freundin verkaufen.
Wir wollten das Haus für 35000€ kaufen, aber leider kommt bei diesem Preis uns der Staat in die quere.Da das Haus mit Grundstück ungefähr einen Wert von ca.100000€ hat, würde laut Notar auskunft das Finanzamt nicht mitspielen und auf den Restbetrag von 65000€ Schenkungssteuer erheben.
Da meine Eltern Wohnrecht auf Lebenszeit eingeräumt bekommen sollen wurde uns gesagt das das auch mit in die Berechnung reinkommt da man für das Haus ja Miete verlangen könnte und das würde mit berechnet werden.

Meine Frage ist nun, wie kann man den Hauskauf am besten abwickeln.
Wir wollen auch nicht mehr als 100000€ finanzieren, da der Anbau nur ca.65000€ kosten würde.
Ist wirklich traurig das mein sein Eigentum nicht zu dem Preis verkaufen kann wie man will. Toller Staat.

Vielen Dank im vorraus für eure Antworten.

Grüße
André