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Hauskauf in NRW- Fragen zum ausgebauten Dachboden

 Von 
Kathlan1965
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Hauskauf in NRW- Fragen zum ausgebauten Dachboden

Guten Tag zusammen,

mein Mann und ich haben vor ein freistehendes Einfamilienhaus zu kaufen. Angegeben sind ca. 189 qm2 Wohnfläche. Dazu zählt ein Dachboden, der mit ca. 59 qm2 ausgebaut ist. Das Haus wurde 1996 gebaut und soll 259000 kosten. Wegen des Dachbodens habe ich vorsichtshalber beim zuständigen Bauamt angerufen und erfahren, dass der Umbau nicht genehmigt ist, es aber nachträglich passieren könnte.
Nun sind wir verunsichert und haben Fragen über Fragen. Denn 100 % sicher ist das ja nicht, dass man nachträglich eine Genehmigung bekommt. Es könnte ja sein, dass er so umgebaut wurde, dass wir keine Genehmigung bekommen. Da oben ist ein Bad, 2 Räume und 1 Diele. Der Zugang ist eine befestigte Treppe. Jeder Raum hat 1 Fenster. Also praktisch eine Wohnraumerweiterung, keine eigenständige Wohnung.

Wie sehr ihr das? Vor dem Hauskauf lieber die Genehmigung vom jetzigen Besitzer einholen lassen oder Risiko fahren und später nach dem Kauf einholen? Wenn wir das machen, was muss getan werden? Ein Architekt muss Grundriss erstellen mit Qmzahl und Statik? Müssen die Fenster ausgemessen werden, gibt es Vorschriften, die eingehalten werden müssen?

Dazu kommt, Ein Freund von uns (Trockenbauer) hat sich alles angesehen und entdeckt, dass der Dachboden zwar gedämmt ist, aber fehlerhaft. Müsste also alles runter und neu gemacht werden. Kosten ca. 10000 €, die wir bereit wären zu investieren. Die erste Folie nach den Ziegeln ist verkehrt rum, Dämmwolle zu dünn und 2. Folie nicht verklebt... er meint, es wirkt, als wären die Fenster evtl nicht ausreichend groß... es sind alles Dachlukenfenster.

Was ratet ihr?

Liebe Grüße
Tina

-- Editiert von Kathlan1965 am 11.12.2018 10:16

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Kauf Hauskauf Fenster Genehmigung


12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(66136 Beiträge, 31382x hilfreich)

Man sollte ein Haus nur kaufen, wenn man alle Baugenehmigungen vorliegen hat und diese auch mit der Realität übereinstimmen.
Wenn das nicht der Fall ist, wäre ein entsprechender Preisabschlag zu berücksoichtigen.
Wenn es den nicht gibt, dann nicht kaufen.



Ich persönlich würde kein Haus kaufen, das keine oder unvollständige Baugenehmigungen hat.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
spatenklopper
Status:
Senior-Partner
(6092 Beiträge, 3083x hilfreich)

Zitat (von Kathlan1965):
er meint, es wirkt, als wären die Fenster evtl nicht ausreichend groß... es sind alles Dachlukenfenster.

Ich zitiere mal die Landesbauordnung von NRW.

Zitat:
(4) Öffnungen in Fenstern, die als Rettungswege dienen, müssen im Lichten mindestens 0,90 m × 1,20 m groß und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. Liegen diese Öffnungen in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt, horizontal gemessen, nicht mehr als 1,20 m von der Traufkante entfernt sein; von diesen Fenstern müssen sich Menschen zu öffentlichen Verkehrsflächen oder zu Flächen für die Feuerwehr bemerkbar machen können.

§ 40 BauO NRW

Dachlukenfenster erfüllen dies in der Regel nicht.

Sollte also für den Dachboden ein zweiter Rettungsweg vorgeschrieben sein, sind neue Fenster inkl. Dachumbau notwendig und da kommt Ihr mit 10.000€ bei weitem nicht mehr aus.

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2988 Beiträge, 1697x hilfreich)

Zitat (von Kathlan1965):
Vor dem Hauskauf lieber die Genehmigung vom jetzigen Besitzer einholen lassen oder Risiko fahren und später nach dem Kauf einholen?

Volles Risiko fahren, jetzt, wo schon das Bauamt Bescheid weiss > auf gar keinen Fall.

Sind denn zumindest die "alte" Baugenehmigungsunterlagen vorhanden?
Stimmt der Gebäudebestand mit der Genehmigung überein?
Eigentlich sollten von der Genehmigungsseite keine bösen Überraschungen drohen, wenn das Gebäude entsprechend der Genehmigung errichtet wurde, wenn es äußerlich nicht verändert wurde und wenn die Nutzung (Einfamilienwohnhaus = nur 1 Wohnung) nicht verändert wurde.

Wenn ihr zur Abklärung/Einschätzung nicht selbst in der Lage seid, dann braucht ihr dazu einen Bauvorlageberechtigen/Architekten, der auch die örtlichen Festsetzungen kennt (also Landesbauordnung plus Bebauungsplan/sonstige Festsetzungen).
Im Allgemeinen läuft das so ab - je nachdem auch, was gewünscht ist:
- Sichtung der gegebenen Bebauung, Prüfung auf Übereinstimmung mit den Genehmigungsunterlagen
- Einschätzung auf evtle bauliche Mängel des Bestandes
- Einschätzung/Abklärung inwieweit die Legalisierung der Wohnflächenerweiterung/des Dachausbaues genehmigungsfähig ist - unter Berücksichtigung aller Bestimmungenn und welche Bauvorlagen (Unterlagen, Pläne) dafür zu erstellen und einzureichen sind (z.B. nach heutigen Vorschriften > Brandschutznachweis, Wärmeschutznachweis)
- Kostenschätzung für die evtl. erforderlichen baulichen Maßnahmen und die anfallenden Baunebenkosten
Eine Kostenschätzung braucht ihr i.d.R. auch für die Finanzierung.

Zitat (von Kathlan1965):
Müsste also alles runter und neu gemacht werden. Kosten ca. 10000 €, die wir bereit wären zu investieren.

Das erscheint mir jetzt ziemlich wenig: Fehler in der Wärmedämmung/Dampfbremse können schnell zu Folgeschäden am Dachstuhl führen, Dachluken sind schon rein technisch nicht für beheizte Wohnräume gedacht (ebenfalls Gefahr von Folgeschäden) und m.W. auch gar nicht für Wohnräume zulässig >Fensteraustausch? - man sollte einkalkulieren, dass das schnell deutlich teurer werden kann.
Gerade hinsichtlich der zu erwartenden Kosten halte ich die Hinzuziehung eines Bausachverständigen/Architekten vor der Kaufentscheidung für extrem wichtig. Da sollte man wirklich nicht an der falschen Stelle sparen.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#4
 Von 
Kathlan1965
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Lolle, danke erst einmal für deine Antwort!

Zitat (von Lolle):
Zitat (von Kathlan1965):
Vor dem Hauskauf lieber die Genehmigung vom jetzigen Besitzer einholen lassen oder Risiko fahren und später nach dem Kauf einholen?

Volles Risiko fahren, jetzt, wo schon das Bauamt Bescheid weiss > auf gar keinen Fall.

Habe heute nochmal mit dem Bauamt telefoniert, der Besitzer ist schon selbst tätig geworden. Bekommt erst einmal eine Absage, da die Unterlagen nicht das hergeben, was das Amt braucht. Wir werden also nicht auf Risiko gehen.

Zitat:

Sind denn zumindest die "alte" Baugenehmigungsunterlagen vorhanden?
Stimmt der Gebäudebestand mit der Genehmigung überein?
Eigentlich sollten von der Genehmigungsseite keine bösen Überraschungen drohen, wenn das Gebäude entsprechend der Genehmigung errichtet wurde, wenn es äußerlich nicht verändert wurde und wenn die Nutzung (Einfamilienwohnhaus = nur 1 Wohnung) nicht verändert wurde.

Ansonsten sind für das Haus die Baugenehmigungen vorhanden, inkl. Carport. Nachträglich wurde im Wohnzimmer ein Kaminofen eingebaut, da warten wir noch auf die Bescheinigung vom Schornsteinfeger.

Zitat:

Zitat (von Kathlan1965):
Müsste also alles runter und neu gemacht werden. Kosten ca. 10000 €, die wir bereit wären zu investieren.

Das erscheint mir jetzt ziemlich wenig: Fehler in der Wärmedämmung/Dampfbremse können schnell zu Folgeschäden am Dachstuhl führen, Dachluken sind schon rein technisch nicht für beheizte Wohnräume gedacht (ebenfalls Gefahr von Folgeschäden) und m.W. auch gar nicht für Wohnräume zulässig >Fensteraustausch? - man sollte einkalkulieren, dass das schnell deutlich teurer werden kann.
Gerade hinsichtlich der zu erwartenden Kosten halte ich die Hinzuziehung eines Bausachverständigen/Architekten vor der Kaufentscheidung für extrem wichtig. Da sollte man wirklich nicht an der falschen Stelle sparen.

Ich habe wohl den falschen Ausdruck für die Fenster gewählt. Es sind, ich habe mal bei Ebay geschaut, richtige Dachfenster. Bauamt sagt, pro Raum 1/8 für die Fenstergröße. Da müssen wir mal nachmessen, bzw. wird sich das hoffentlich erledigen, wenn der Besitzer nun selbst tätig geworden ist.
Übrigens sind auch schon Heizungen eingebaut. Da sind auch noch Fragen offen. Bad und 1 Zimmer haben Heizkörper, der 2. Raum angeblich Fußbodenheizung, allerdings haben wir von unten noch keinen Zugang dafür gefunden. Das Erdgeschoss hat Fußbodenheizung, können aber vom Verteiler keinen Zugang nach oben finden.

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#5
 Von 
Kathlan1965
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Spatenklopper, lieben Dank für deine Informationen.

Zitat (von spatenklopper):
Zitat (von Kathlan1965):
er meint, es wirkt, als wären die Fenster evtl nicht ausreichend groß... es sind alles Dachlukenfenster.

Ich zitiere mal die Landesbauordnung von NRW.

Zitat:
(4) Öffnungen in Fenstern, die als Rettungswege dienen, müssen im Lichten mindestens 0,90 m × 1,20 m groß und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. Liegen diese Öffnungen in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt, horizontal gemessen, nicht mehr als 1,20 m von der Traufkante entfernt sein; von diesen Fenstern müssen sich Menschen zu öffentlichen Verkehrsflächen oder zu Flächen für die Feuerwehr bemerkbar machen können.

§ 40 BauO NRW

Dachlukenfenster erfüllen dies in der Regel nicht.

Sollte also für den Dachboden ein zweiter Rettungsweg vorgeschrieben sein, sind neue Fenster inkl. Dachumbau notwendig und da kommt Ihr mit 10.000€ bei weitem nicht mehr aus.


Ich habe mal bei Ebay nachgesehen, es sind wohl doch richtige Dachfenster. Ob die Größe allerdings passt, muss noch geprüft werden. Der jetzige Besitzer ist schon tätig geworden und will die Genehmigung noch einholen. Allerdings waren die Unterlagen nicht ausreichend, er bekommt erst mal eine Absage vom Amt mit einer Liste, was noch fehlt für die Genehmigung.

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#6
 Von 
Anami
Status:
Bachelor
(3487 Beiträge, 818x hilfreich)

Zitat (von Kathlan1965):
Dazu kommt, Ein Freund von uns (Trockenbauer)
Das war nur einer, der was vom Trockenbau versteht.
Lasst ihr noch andere Sachverständige das Haus auf Baumängel prüfen, kommt ihr evtl. ganz ohne großartige Genehmigungsformalien zum Schluss dazu, dass ihr die Finger von der Hütte lasst. Ob man einen vorlageberechtigten Architekten benötigt, wie @Lolle meint? Das halte ich für übertrieben.

Bei ebay kann man nach Fenstergrößen für DG-Ausbauten gucken?? Eigenartig.

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#7
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 126x hilfreich)

Es sollte unbedingt ein zweiter Rettungsweg vorhanden sein. Da sie Auslegung der Brandschutzordnung nicht einfach ist, solltet ihr zum Baurechtsamt der Stadt gehen und dort nachfragen.
Die Dachliegefenster vergrößern oder ganz neu einbringen könnte auf ca 6.000 € kommen (für eines). Ein zweiter Rettungsweg ist darin nicht eingeschlossen.
-Zimmermannsarbeiten 60%
-Fenster 10%
-Flaschnerarbeiten 40%
Eine Baugenehmigung braucht es dafür nicht in jedem Bundesland.
Viel Glück

-- Editiert von aspergius am 11.12.2018 22:15

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#8
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2988 Beiträge, 1697x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Ob man einen vorlageberechtigten Architekten benötigt, wie @Lolle meint? Das halte ich für übertrieben.
Das wäre halt das Optimale - jedenfalls (so meine Erfahrung) wissen die reinen Bausachverständigen/Bautechniker i.d.R. nicht um alle Vorschriften/Nachweise für das Genehmigungsverfahren, sondern eben nur um die reine bauliche Ausführung.
Der vorlageberechtigte Architekt hat BEIDES zu kennen - und wenn man ihn sowieso für die Genehmigung braucht, dann kann man auch besser über's Honorar verhandeln bzw. müssen Sachen nicht doppelt gemacht werden (z.B. Kostenschätzung).

Zitat (von aspergius):
Die Dachliegefenster vergrößern oder ganz neu einbringen könnte auf ca 6.000 € kommen (für eines).
Das kommt mir jetzt wieder arg hochgegriffen vor. Kommt halt drauf an, ob für die Fenstervergrößerung auch ein Wechsel/sonstige Veränderungen am Dachstuhl (samt Lattung, Eindeckung etc) erforderlich sind.

Zitat (von Kathlan1965):
Der jetzige Besitzer ist schon tätig geworden und will die Genehmigung noch einholen. Allerdings waren die Unterlagen nicht ausreichend, er bekommt erst mal eine Absage vom Amt mit einer Liste, was noch fehlt für die Genehmigung

DAS klingt doch schonmal ganz prima!
Wenn man weiß, was das Bauamt genau noch haben möchte, ist man ja schon mal einen Schritt weiter.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#9
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(261 Beiträge, 126x hilfreich)

Sorry, bin mit 6000 € von einer Dachgaube ausgegangen. Aber auch bei einem Dachliegefenster fallen erhebliche Arbeiten durch den Flaschner und den Zimmermann an. Ich denke mit 3000 müßte man hinkommen.

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#10
 Von 
Anami
Status:
Bachelor
(3487 Beiträge, 818x hilfreich)

Zitat (von Kathlan1965):
mein Mann und ich haben vor ein freistehendes Einfamilienhaus zu kaufen.

Ich rate nochmal: Finger weg.
Wenn der jetzige Eigentümer schon den Dachboden ohne Genehmigung und stümperhaft ausgebaut hat, entdeckt man als späterer Eigentümer uU noch viel mehr Mängel. Dann hat man sie am Bein.
Zitat (von Kathlan1965):
Wegen des Dachbodens habe ich vorsichtshalber beim zuständigen Bauamt angerufen und erfahren, dass der Umbau nicht genehmigt ist, es aber nachträglich passieren könnte.

Es geht also zumindest beim Dachboden um eine durchaus mögliche nachträgliche Baugenehmigung.
Mit den fachlichen Ausführungsmängeln hat die Genehmigungs-Behörde nichts zu tun.

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#11
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2988 Beiträge, 1697x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Ich rate nochmal: Finger weg.
Wenn der jetzige Eigentümer schon den Dachboden ohne Genehmigung und stümperhaft ausgebaut hat, entdeckt man als späterer Eigentümer uU noch viel mehr Mängel. Dann hat man sie am Bein.
Machst du was nur an den bekannten Mängeln fest?
M.M. klingen nach der Schilderung die Rahmenbedingungen doch gar nicht so schlecht.
Es wird kaum ein Gebäude ohne bauliche Mängel/"Pfusch am Bau" geben - ganz egal ob da nur Handwerker/Fachfirmen Hand angelegt haben oder der Eigentümer selbst. Deswegen sollte man ein Gebrauchthaus ja auf die nach Erbauungsjahr typischen Mängel abklopfen - es haben sich ja auch die Kenntnisse/Stand der Technik verändert..
Dazu muss man noch die üblichen altersbedingt in den nächsten Jahren anstehenden Instanderhaltungen einkalkulieren und ggf. Standardverbesserungen (gewünschte oder nach ENeV verpflichtende).
Weil das ein nicht fachlich vorbelasteter Mensch nicht leisten kann, sollte man ja die Risiken+Kosten durch eine Begehung/Prüfung/Einschätzung eines Bausachverständigem/Bautechniker/Architekt vor der Kaufentscheidung eingrenzen lassen.

In dem Rahmen prüft man hier z.B. auch, ob man das Risiko von Folgeschäden wegen der bekannten fehlerhaften Wärmedämmung/Dampfsperre eingeht (das hängt auch von der Intensivität ab, mit der man die betreffenden Räume nutzen möchte) und ggf. macht man das neu.


Zitat (von Kathlan1965):
Angegeben sind ca. 189 qm2 Wohnfläche. Dazu zählt ein Dachboden, der mit ca. 59 qm2 ausgebaut ist. Das Haus wurde 1996 gebaut und soll 259000 kosten.
Ein relativ großes Haus - nicht gar so alt - besonders gefährliche Baustoffe war da auch schon aus der Mode - 1995 trat die 3. Wärmeschutzverordnung mit erstmals nennenswerten Vorgaben in Kraft (zwar lachhaft gegenüber heutigen Werten aber immerhin)
https://de.wikipedia.org/wiki/W%C3%A4rmeschutzverordnung
Ich hab zufällig auch Mitte der 90er neu gebaut - wir hatten da schon freiwillig auf erheblich besseren Wärmeschutz gesetzt als nach der zum Zeitpunkt der Bauantragseinreichung noch gar nicht einzuhaltenden WSVO1995 - aber: nach meiner Erinnerung war auch schon damals ein Wärmeschutznachweis erforderlich.

Von der Genehmigungsseite kann die Legalisierung eines Umbaus/Ausbaus total easy sein bis unmöglich - von kostenmäßig überschaubar bis irre teuer.
ABER hier wird das Genehmigungsrisiko bald sehr gut einschätzbar werden, da bereits ein Genehmigungsverfahren läuft und das Bauamt ganz offiziell die noch einzureichenden Unterlagen/Nachweise benennen wird. I.d.R. wird der Antrag auch nicht direkt abgelehnt sondern es kommt eine Mitteilung "Die einzureichenden Bauvorlagen sind unvollständig, Ihr Antrag kann erst bearbeitet werden, wenn folgende Unterlagen/Nachweise eingereicht wurden ....."
Auch Aufmaß/Bestandspläne sind nicht erst zu erstellen sondern bereits vorhanden (vorhandene Baugenehmigung).
Eine solche nachträgliche Legalisierung ist auch gar nicht so ungewöhnlich sondern im Gegenteil sehr häufig. An fast jedem Haus wird im Lauf der Zeit mal was verändert/umgebaut/erweitert und oft auch vom Eigentümer selbst.

Owei - ich bin ja eher ein vorsichtiger Mensch. Ich will den Gebrauchthaus-Kauf hier jetzt keineswegs schönreden. Aber pauschal "Finger weg" halte ich auch nicht für richtig.
Es will oder kann eben nicht jeder ein neues Haus bauen/kaufen ... mit dann vielleicht den typischen Fehlern von Bauträger- oder Handwerker-Häusern ;)

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#12
 Von 
Anami
Status:
Bachelor
(3487 Beiträge, 818x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Aber pauschal "Finger weg" halte ich auch nicht für richtig.
Genau deswegen sind wir in einem Forum. ;)
Der TE liest mehrere Meinungen, kann nachfragen, kann das Objekt der Begierde (sein mögliches Haus) nochmals besichtigen, mit fachlichem Beistand.
Alles ist vorher möglich.
Nachher wirds uU teurer, ärgerlich, nervig...usw.

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