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Hauskauf mit fehlender Baugenehmigung

 Von 
ip398845-64
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 4x hilfreich)
Hauskauf mit fehlender Baugenehmigung

Käufer K erwirbt ein voll vermietetes 6 Familienhaus und stellt nach der Übernahme fest, dass für 2 vermietete Wohnungen im Spitzboden keine Wohnflächengenehmigung in der Bauakte eingetragen ist. K versucht nun eine nachträgliche Baugenehmigung zu erlangen, gibt dies aber auf weil die erforderliche Statik nur mit einen Aufwand von ca. 150.000 € herzustellen ist. Daraufhin kündigt K die Mietverträge im Spitzboden, räumt die Wohnungen und verklagt Verkäufer K.

Der Notarvertrag enthält folgende Vereinbarungen:

§ 4 Besitzübergabe; Erschließung
Der Verkäufer garantiert jedoch folgende Umstände:
Das Vertragsobjekt, bestehend aus 6 Wohnungen nebst Garagen, ist vollständig vermietet.

§ 6 Sachmangel
Rechte des Käufers wegen Sachmangel des Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme
a.) ggf. in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien.

Käufer K behauptet, dass damit eine verschuldensunabhängige Garantie vorliegt. Die Garantie „6 Wohnungen" beinhaltet die Erklärung, dass sämtliche Wohnungen genehmigt und nutzbar sind, was nachweislich nicht der Fall ist.

Verkäufer V behauptet, dass eine verschuldensunabhängige Garantieerklärung nicht vorliegt, weil keine Garantieerklärung dergestalt abgegeben wurde, dass für sämtliche 6 Wohnungen, die unstreitig vorhanden sind, Baugenehmigungen bestehen. Eine Garantie für Baugenehmigungen hätte explizit im § 4 aufgeführt werden müssen. Der Begriff „Wohnung" setzt nicht zwangsläufig eine Baugenehmigung voraus.

Wer hat recht?

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Baugenehmigung Recht Käufer Verkäufer


8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(33476 Beiträge, 11958x hilfreich)

Wusste Verkäufer V, dass für die beiden Wohnungen keine Baugenehmigung vorliegt?

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(66171 Beiträge, 31393x hilfreich)

Zitat (von ip398845-64):
Das Vertragsobjekt, bestehend aus 6 Wohnungen nebst Garagen, ist vollständig vermietet.

Die Angabe "vollständig vermietet" in einem solchen rechtlichen Vorgang impliziert das es sich nicht um illegale Vermietung handelt - ergo also die entsprechende Genehmigung vorhanden ist.



Hat man dem Verkäufer eigentlich Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben?


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#3
 Von 
ip398845-64
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von hh):
Wusste Verkäufer V, dass für die beiden Wohnungen keine Baugenehmigung vorliegt?
Zitat (von hh):
Wusste Verkäufer V, dass für die beiden Wohnungen keine Baugenehmigung vorliegt?

Nein, Verkäufer V wusste "natürlich" nichts von der fehlenden Baugenehmigung!

2x Hilfreiche Antwort Verstoß melden

#4
 Von 
ip398845-64
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von ip398845-64):
Das Vertragsobjekt, bestehend aus 6 Wohnungen nebst Garagen, ist vollständig vermietet.

Die Angabe "vollständig vermietet" in einem solchen rechtlichen Vorgang impliziert das es sich nicht um illegale Vermietung handelt - ergo also die entsprechende Genehmigung vorhanden ist.



Hat man dem Verkäufer eigentlich Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben?



Nein, dem Verkäufer wurde keine Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben!

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#5
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2988 Beiträge, 1697x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Die Angabe "vollständig vermietet" in einem solchen rechtlichen Vorgang impliziert das es sich nicht um illegale Vermietung handelt - ergo also die entsprechende Genehmigung vorhanden ist.

Das klingt zwar recht "verlockend", aber ich teile diese Ansicht nicht.
Letztendlich wird die Frage aber sein, wie ein Gericht das sehen wird.

Damit du mal vorankommst:

Zitat (von ip398845-64):
Verkäufer V behauptet, dass eine verschuldensunabhängige Garantieerklärung nicht vorliegt, weil keine Garantieerklärung dergestalt abgegeben wurde, dass für sämtliche 6 Wohnungen, die unstreitig vorhanden sind, Baugenehmigungen bestehen. Eine Garantie für Baugenehmigungen hätte explizit im § 4 aufgeführt werden müssen. Der Begriff „Wohnung" setzt nicht zwangsläufig eine Baugenehmigung voraus.
Wer hat recht?

M.E. liegt der Verkäufer da durchaus richtig - weil eben der Haftungsausschluss im Kaufvertrag greift - siehe
z.B.
https://www.anwalt.de/rechtstipps/immobilie-ist-mangelhaft-wenn-baugenehmigung-fehlt_080861.html
https://www.wbs-law.de/wirtschaftsrecht/vertragsrecht/bgh-zu-den-anforderungen-an-arglistiges-verschweigen-bezuglich-fehlender-baugenehmigung-41451/

Aus dem Grund wurde wohl auch die Frage gestellt, ob der Verkäufer von dem Nicht-Vorhandensein der erforderlichen Baugenehmigung wusste ... denn nur bei arglistiger Täuschung durch den Käufer würde der Haftungsausschluss nicht greifen. Eine etwaige Kenntnis des Verkäufers auch wirklich beweisen zu können, wäre allerdings eine weitere Hürde, die der Käufer zu nehmen hätte ...

Aber da der Käufer den Verkäufer ja schon verklagt hat > was sagt denn der Anwalt des Käufers?
Wenn der Käufer schon nicht das Simpelste getan hat, um solche bösen Überraschungen zu vermeiden (Baugenehmigungsunterlagen vor dem Kaufabschluss sichten), dann wird er doch jetzt wohl hoffentlich über die Erfolgschancen seiner Klage mit seinem Anwalt gesprochen haben, bevor er hier noch zusätzliche Kosten auslöst?!

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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ip398845-64 hat einen Anwalt dazugeholt. Die Antwort finden Sie unten in diesem Thread.

Einschätzung von
Rechtsanwältin Denise Gutzeit
dazugeholt von ip398845-64
#7

Sehr geehrter Fragesteller:

Sie hatte uns folgende Frage zugesandt:

Sehr geehrter Anwalt, wie bereits erwähnt enthält § 4 des
Notarvertrages folgende Garantieerklärung: "Der Verkäufer garantiert
jedoch folgende Umstände: Das Vertragsobjekt, bestehend aus 6 Wohnungen
nebst Garagen, ist vollständig vermietet."

Läßt sich nach Ihrer Ansicht
aus dieser Garantie: 1. Eine Beschaffenheitsgarantie auf das
Vorhandensein von 6 Wohnungen ableiten?

Schwierig. Allein aus der Formulierung muss man wohl nicht davon ausgehen, dass hier eine Garantie übernommen werden soll. Man müsste hier de Ansatz verfolgen, warum die Klausel entsprechend aufgenommen wurde, welche Intention lag dahinter und haben diese Intention auch beide gehabt?

2. Eine Garantie dafür
ableiten, dass für 6 Wohnungen Baugenehmigungen bestehen. 3. Oder hätte
der Begriff „Baugenehmigung" explizit aufgeführt werden müssen, um als
verschuldensunabhängige Garantie zu gelten.

Wohl ja. Eine Garantie des Verkäufers muss ausdrücklich mit aufgenommen werden, dass das Gebäude ordnungsgemäß errichtet und genehmigt ist. Denn nur in diesem Fall schließt § 444 BGB die Wirksamkeit eines ansonsten vereinbarten Haftungsausschlusses aus.


Allgemein gilt:

Grundsätzlich stellt die fehlende Baugenehmigung schon deshalb einen Mangel dar, weil die Baubehörden jederzeit die Nutzung der Räumlichkeiten untersagen kann (so BGH Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02, NJW 2003, 2380 f; in letzter Zeit bestätigt durch BGH Urteil vom 12.04.2013 V ZR 266/11).

In rechtlicher Hinsicht problematisch wird die Rechtsdurchsetzung für den Käufer nur unter einem Gesichtspunkt, der auch in der genannten Entscheidung vom 12.04.2013 eine Rolle spielt. Üblicherweise wird beim Verkauf von gebrauchten Immobilien die Sachmängelgewährleistungen des Verkäufers ausgeschlossen, was jedenfalls bei Privatverkäufen möglich ist. Dem Käufer stehen daher nur dann Gewährleistungsansprüche zu, wenn der Verkäufer über den Mangel arglistig getäuscht hat, was der Käufer nachweisen muss. In der Praxis kommt es dann auf die Schwere des Mangels an. Der BGH hat dazu festgehalten, dass der Käufer nachweisen muss, dass der Verkäufer positive Kenntnis von der Tatsache hatte, dass keine Baugenehmigung vorlag. Selbst grob fahrlässige Unkenntnis würde nicht ausreichen.

Sollte keine Ansätze vorhanden sein, dass er Verkäufer von dem Schwarzbau wusste, dürfte es schwierig werden hier der Beweislast des Käufers genüge zu tun.


Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Rechtsanwältin
Gutzeit

2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Xane
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Frag doch mal beim Bauamt, von wem und wann die Unterlagen in den letzten Jahren angefordert wurden. Die stellen ja meistens Rechnungen für die Anforderung aus. Wenn also dein Verkäufer solche Unterlagen angefordert hat, erhöht sich deine Chance darauf, dass er Kenntnis von dem Sachverhalt hat. Je nachdem wann das Dachgeschoss ausgebaut wurde - vll. hat der Verkäufer das Ganze sogar selbst ausgebaut, in diesem Falle musste er davon wissen.

Im Übrigen ist das natürlich dein Versäumnis und spricht für eine mangelnde Due Diligence.

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